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Sexta-feira, 20 de Maio de 2011

Actas das reuniões das Assembleias dos Condóminos

Conforme dispõe o n.º 1 do artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro, são obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos e/ou representantes que nelas hajam participado *.

 

A elaboração de uma lista de presenças pode revelar-se bastante útil, desde que assinada por todas as pessoas que comparecerem à reunião da assembleia de condóminos (condóminos proprietários e/ou representantes), especialmente no caso em que a acta da reunião seja devidamente elaborada “a posteriori”, depois da reunião, e ocorra eventual futura recusa de assinatura de algum dos presentes. Não obstante, essa lista somente poderá servir como mais um meio de prova de que determinado condómino esteve efectivamente presente ou representado na reunião da assembleia de condóminos, com influência directa na contagem dos prazos legais de que dispõe para eventualmente impugnar as deliberações, jamais substituindo as assinaturas na respectiva acta. (cfr. artigo 1433.º, n.º 2, do Código Civil).

 

A ACTA é o documento em que se relata por escrito ou em que se descreve e regista fielmente o que se passa em qualquer reunião, designadamente as deliberações tomadas nas assembleias dos condóminos (cfr. artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).

 

As deliberações da assembleia dos condóminos, devidamente lavradas ou consignadas em acta, são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções autónomas (cfr. art.º 1.º n.º 2 do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).

 

* Embora a lei fale em convocação das reuniões da assembleia dos condóminos, não esqueçam os comproprietários, os cônjuges ** , os herdeiros, os locatários nos contratos de leasing para habitação, os usufrutuários, o depositário judicial (em caso de penhora da fracção autónoma) e, obviamente os condóminos proprietários.

 

TODOS os acima citados têm direito a estar presentes (ou representados) na reunião da assembleia de condóminos.

 

No caso das casas ou fracções autónomas arrendadas ("alugadas"), os inquilinos ou arrendatários apenas poderão estar presentes na referida reunião da assembleia de condóminos, com direito de participação plena, como representantes (procuradores) de qualquer das pessoas acima mencionadas. 

 

** Desde que ambos sejam proprietários da fracção autónoma!

 

A acta constitui um requisito de eficácia dos actos da assembleia dos condóminos, que são praticados oralmente.

 

A acta constitui o único meio de prova das decisões tomadas na reunião da assembleia dos condóminos, exceptuados os casos de falsidade ou extravio, em que poderão ser excepcionalmente admitidos outros meios de prova para reconstituir a verdade dos factos.

 

A deliberação emanada da assembleia dos condóminos, meramente oral, deve ser registada na acta da respectiva reunião dos condóminos, por eles reduzida a escrito e assinada, sem o que não adquire eficácia jurídica. (cfr. Artigo 1.º, n.º 1 e 2, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).

 

As deliberações da assembleia de condóminos devidamente consignadas em acta, desde que esteja assinada por condóminos (e/ou representantes) representativos da  maioria dos votos essenciais à tomada das deliberações na assembleia, têm força probatória, representando a vontade colegial e são vinculativas tanto para os condóminos – mesmo para os que não tenham participado na reunião ou que, participando, se abstiveram de votar ou votaram contra, e ainda para aqueles que ingressem no Condomínio após a sua aprovação - como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções autónomas, sem prejuízo do direito dos que a não assinaram de invocarem em juízo a falsidade da acta.

 

Conquanto, importa ainda enfatizar que as decisões da assembleia de condóminos em sede de gestão são sempre contingentes e transitórias, e não podem precludir novas e diversas deliberações que possam surgir no decurso da vida do condomínio (v. g. novas deliberações, revogadoras ou modificativas de outras precedentes, tomadas sobre o mesmo objecto).

 

Na descrição do funcionamento da assembleia de condóminos a ACTA deve indicar a data, o local, a hora de início e fim da reunião, convocatória que lhe deu causa, identificação dos presentes e fracções autónomas que representam bem como da pessoa que preside, passando depois a anotar-se os assuntos tratados ou discutidos, pela ordem pelo qual o foram (agenda, ordem do dia ou ordem de trabalhos da reunião, constante da convocatória), documentos submetidos e, na íntegra, as propostas surgidas e deliberações tomadas, com indicação do resultado da votação de cada uma delas e do sentido das declarações dos condóminos, registando ainda eventuais ausências temporárias dos presentes durante a discussão dos assuntos e terminando com a declaração de encerramento da reunião.

 

Se a acta contiver ERROS, IMPRECISÕES e/ou OMISSÕES, embora assinada por todos os condóminos presentes e ou representantes, não traduz fielmente o que se passou na reunião da assembleia de condóminos! As adendas ou ressalvas, desde que tempestivas, legítimas e justificadas, servem para SIMPLIFICAR procedimentos. A ressalva ou emenda faz-se em aditamento seguido e novamente assinado por todos os condóminos presentes e ou representantes, ficando a acta SEM ERROS, IMPRECISÕES e/ou OMISSÕES, e passando a traduzir fielmente o que se passou na reunião da assembleia de condóminos. Em data posterior à elaboração da acta da reunião da assembleia de condóminos pode ser nela aposto um “em tempo” (um aditamento, acréscimo ou complemento, uma adenda) assinado por todos os intervenientes e comunicado a todos os ausentes (e não representados).

 

Se a acta da reunião contiver palavras emendadas, truncadas ou escritas sobre rasuras ou entrelinhas, COM A DEVIDA RESSALVA, MANTERÁ a sua força probatória. (cfr. artigo 371.º, n.º 2, do Código Civil).

 

Se a acta da reunião contiver notas marginais, palavras entrelinhadas, rasuras, emendas ou outros vícios externos, COM A DEVIDA RESSALVA, MANTER-SE-Á a sua força probatória. (cfr. artigo 376.º, n.º 3, do Código Civil).

 

A falta de envio da acta ou das comunicações das deliberações da assembleia dos condóminos, a todos os condóminos ausentes (e não representados), produz a ineficácia das deliberações da assembleia dos condóminos relativamente a eles, coarctando-lhes o direito de comunicarem à assembleia dos condóminos o seu assentimento ou a sua discordância (cfr. Artigo 1432.º, n.º 7, do Código Civil), originando ainda a impossibilidade de aceitação tácita ou a possibilidade de impugnação, a todo o tempo, (anulação ou revogação) das deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados (cfr. Artigo 1433.º, n.º 1 e n.º 2, do Código Civil).

 

A função típica da acta, na ausência de norma em contrário, é apenas a de informar da existência da deliberação (documento ad probationem actus , formalidade necessária para a prova do acto) não se assumindo como elemento constitutivo da mesma (documento ad substantiam, formalidade necessária para a validade do acto) por conseguinte, como pressuposto da respectiva validade; mas antes como requisito de eficácia da deliberação.

 

Por tal razão e nessas circunstâncias, a ausência de comunicação das deliberações (consignadas em acta) a todos os condóminos ausentes (e não representados) não se reconduz a vício invalidante das deliberações documentadas na acta, mas gera a ineficácia das deliberações da assembleia dos condóminos.

 

Os condóminos ausentes (e não representados), a quem não forem comunicadas as deliberações tomadas pela assembleia dos condóminos, podem justamente ignorar as deliberações, sem embargo de a todo o momento poderem também arguir – pela via judicial (acção de simples apreciação (falta de diligência do administrador do condomínio), ou por via de excepção (invocando o desconhecimento e a ineficácia das deliberações)) – o vício da ineficácia das deliberações da assembleia dos condóminos.

 

As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes (e não representados), por carta registada com aviso de recepção, no prazo de trinta (30) dias (cfr. Art.º 1432.º, n.º 6, do Código Civil).

 

Ultrapassado este prazo,

 

O administrador do condomínio pode a todo o momento tentar fazer sanar ou corrigir o vício gerador da ineficácia das deliberações da assembleia dos condóminos, comunicando as deliberações a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, sem embargo de os condóminos ausentes poderem arguir – pela via judicial (acção de simples apreciação (falta de diligência do administrador do condomínio), ou por via de excepção (invocando o desconhecimento ou a inexistência de informação atempada e a ineficácia das deliberações)).

 

 

(Proibida a reprodução, no todo ou em parte, sem prévia autorização expressa, por escrito, do autor)

publicado por Escritos Dispersos às 12:50

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7 comentários:
De Fernando Barros a 30 de Dezembro de 2010 às 22:12
" Não obstante, essa lista somente poderá servir como mais um meio de prova de que determinado condómino esteve efectivamente presente ou representado na reunião da assembleia de condóminos" - De facto não há regime sancionatório para quem se recusar a assinar uma acta, estando presente numa assembleia, como igualmente não o há para quem não assinar a lista de presenças. Todos são testemunhas uns dos outros de que naquela data, hora e lugar ali se encontraram, devidamente convocados ou em assembleia espontânea, onde se deliberou assuntos que tendem a ser vinculativos para todos depois de cumpridas as formalidades de estas serem do conhecimento de todos os comproprietários que se ausentem tenham sido sabedores de tais deliberações.
De Escritos Dispersos a 31 de Dezembro de 2010 às 11:43
É a sua opinião.

Obrigado.
De Fernando Barros a 31 de Janeiro de 2013 às 23:54
acórdão do Tribunal da Relação do Porto, no processo N.º 0733938 do qual se extraiu documento RP200711150733938, cuja votação da sentença recorrida foi por unanimidade revertendo para acordam deste tribunal na data de 15/11/2007 que transcreve: --------------------------------------------------------------------------------------------

“ Estabelece o artº 1º do DL nº 268/94, de 25/10, que são obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas tenham participado.
Dispõe, por sua vez, o artº 1433º, nº 1, do Código Civil, que as deliberações contrárias à lei ou aos regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
Como se escreve na decisão recorrida, citando Aragão Seia, Propriedade Horizontal, 2ª edição, pág. 180, a acta é a documentação do deliberado, ou seja, o relato escrito dos factos juridicamente relevantes que tiveram lugar na assembleia, com menção das pessoas que estiveram presentes e intervieram nas deliberações, elaborada por aqueles com legitimidade para o fazer. Dela devem constar as deliberações tomadas, em nada contribuindo, contudo, para a sua formação ou validade; é um documento ad probationem, não se assumindo como elemento constitutivo, nem como pressuposto de validade da deliberação, tendo a força probatória de documento particular.
A questão que a recorrente coloca é a de saber se, não sendo assinada por todos os condóminos que participaram na assembleia, e o facto de ela mencionar tão só a totalidade dos votos presentes, remetendo embora para a lista de presenças elaborada - tal como sucede no caso dos autos -, a acta pode valer como tal.
Tal como entendeu a sentença recorrida, apoiando-se no Ac. deste Tribunal e Secção de 18/12/2003, www.dgsi.pt., pensa-se que a resposta terá de ser afirmativa. “
De Joao Paulo Silva a 29 de Janeiro de 2012 às 16:15
é possivel ( legalmente) enviar cópia da Acta aos ausentes em formato digital via mail?
De Andreia a 5 de Junho de 2013 às 15:50
Boa tarde,
Tenho uma questão.
As actas podem ser somente assinadas pelos administradores?
Ou seja em assembleia, tendo ou não a totalidade dos condóminos e tendo uma lista de presenças assinada, as actas podem somente ser assinadas posteriormente pela empresa administradora e administradores residentes?
Salvaguardando que serão sempre fotocopiadas e enviadas para todos os presentes e não presentes.
Fico a aguardar,
Obrigado

De Joel Ferreira a 30 de Junho de 2013 às 13:07
Boa tarde,

surge uma questão no nosso condomínio que gostaria de colocar:
Sendo que o regulamento do condomínio foi revisto em assembleia ponto a ponto, foi posteriormente facultada uma ata com o regulamento para assinatura de todos. Sendo que houve confiança na administração, foi a respectiva ata assinada por todos, sem releitura do regulamento. Verificamos agora que se encontram artigos no regulamento com os quais ninguém concordou e que se encontram omissos outros que foram aceites por todos.
Também, foi introduzida um artigo indicando que a alteração do regulamento só poderia ser feito por unanimidade.
Sendo que a administradora em questão tem vindo a tomar posições nas quais não aceita a opinião da maioria e faz prevalecer a sua através destes pontos no regulamento, gostariamos de saber como podemos alterar a situação? Já marcamos reunião para destituição da atual administração mas receamos que a mesma, enquanto proprietária de uma fração, lhe baste votar contra a alteração do regulamento para não permitir a revisão e alteração do mesmo.
Obrigado
De Escritos Dispersos a 30 de Junho de 2013 às 16:39
Boa tarde,

A possível solução passa por alterarem o regulamento do condomínio que aprovaram/assinaram. Sugiro que consulte:

http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/16960.html

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