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Escritos Dispersos

"Todos começamos por ser crianças." "Com tempo, perseverança e esperança, tudo se alcança." À minha mulher e às nossas filhas.

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DESPESAS DE CONDOMÍNIO - ENCARGOS DE CONSERVAÇÃO E FRUIÇÃO

O Decreto-Lei n.º 267/1994, de 25 de Outubro, alterou a redacção de diversos artigos do Código Civil, designadamente do artigo 1424.º, aditando-lhe outros.

 

CÓDIGO CIVIL (aprovado pelo Decreto-Lei n.º 47 344/1966, de 25 de Novembro, com a redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/1994, de 25 de Outubro (reforma de 1994))

 

Livro III Direito das coisas

 

Título II Do direito de propriedade

 

Capítulo VI Propriedade horizontal

 

Secção III Direitos e encargos dos condóminos

 

Artigo 1424.º Encargos de conservação e fruição

 

1 - Salvo disposição em contrário *, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em PROPORÇÃO DO VALOR DAS SUAS FRACÇÕES **.

 

2 - Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.

 

3 - As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.

 

4 - Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.

 

* "SALVO DISPOSIÇÃO EM CONTRÁRIO" = Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (seja na sua formulação originária, seja por virtude de ulterior alteração) = Deliberação dos condóminos = disposição negocial = convenção ou acordo em contrário = liberdade contratual (liberdade de celebração, liberdade de estipulação) = vontade do condomínio, do grupo estruturalmente organizado de condóminos (titulares de direitos de propriedade horizontal), expressa em deliberação da assembleia do condomínio (órgão colegial deliberativo do condomínio). Como resulta das palavras iniciais desta norma legal, "salvo disposição em contrário" esta norma [artigo 1424.º, n.º 1, do Código Civil] não é imperativa, ou seja, de cumprimento obrigatório, podendo ser alterada por acordo dos condóminos.

 

** Quota-parte = medida da participação de cada um dos proprietários, valor relativo de cada fracção autónoma, expresso em permilagem ou percentagem do valor total do prédio.

 

Relativamente ao artigo 1424.º, n.ºs 1 a 3, do Código Civil, o que conta na nossa lei é a destinação objectiva das coisas comuns, isto é, o USO que cada condómino faz ou PODE fazer dessas coisas, medido em princípio pelo valor relativo da sua fracção (pela proporcionalidade), e não o uso que efectivamente faça delas.

 

O artigo 1424.º, n.º 1, do Código Civil, estabelece, com carácter supletivo, que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum, são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções (critério da proporcionalidade (percentagem ou permilagem)). Quota-parte = medida da participação de cada um dos proprietários, valor relativo de cada fracção autónoma, expresso em permilagem ou percentagem do valor total do prédio.

 

A norma supletiva – “as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções” (critério da proporcionalidade) (cfr. n.º 1 do artigo 1424.º do Código Civil) - funciona apenas em caso de omissão das partes em fixarem disciplina diversa para a repartição das despesas - "Salvo disposição em contrário" -, ou seja, é uma norma legal susceptível de ser afastada por vontade das partes.

 

"SALVO DISPOSIÇÃO EM CONTRÁRIO" = Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (seja na sua formulação originária, seja por virtude de ulterior alteração) = Deliberação dos condóminos = disposição negocial = convenção ou acordo em contrário = liberdade contratual (liberdade de celebração, liberdade de estipulação) = vontade do condomínio, do grupo estruturalmente organizado de condóminos (titulares de direitos de propriedade horizontal), expressa em deliberação da assembleia do condomínio (órgão colegial deliberativo do condomínio).

 

Sem dúvida que a norma do artigo 1424.º, n.º 1, do Código Civil, tem natureza supletiva, podendo ser afastada por vontade dos condóminos, vontade do condomínio, do grupo estruturalmente organizado de condóminos (titulares de direitos de propriedade horizontal), expressa em deliberação da assembleia do condomínio (órgão colegial deliberativo do condomínio).

 

Como anteriormente referi, o n.º 1 do artigo 1424.º do Código Civil (o pagamento de despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício), trata-se de uma norma supletiva (não imperativa) como ressalta da expressão “salvo disposição em contrário”. Os condóminos podem acordar estabelecer formas distintas ou diverso critério de distribuição de encargos (v. g. dispensar algum condómino do pagamento), seja no título constitutivo da propriedade horizontal (escritura pública de constituição da propriedade horizontal), seja através do acordo de todos os condóminos deliberado em reunião da assembleia de condóminos.

 

Nesse caso especial, julgo estarmos perante uma deliberação da assembleia de condóminos que carece de ser aprovada por unanimidade dos votos (representativos do capital investido).

 

Conquanto, caso não seja indispensável ulterior alteração do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal, a unanimidade dos condóminos presentes na reunião da assembleia de condóminos pode ser suficiente, desde que os condóminos presentes na reunião da assembleia de condóminos representem, no mínimo, dois terços (2/3) do capital investido (expresso em percentagem ou permilagem) e sob a condição de aprovação (expressa ou tácita) pelos condóminos ausentes (cfr. art.º 1432.º, n.º 5 a n.º 8, do Código Civil: - As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços (2/3) do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos seguintes: - As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias. Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância. - O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada).

  

Com a reforma operada pelo Decreto-Lei n.º 267/1994, de 25 de Outubro, uma repartição das despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum (v. g. porteiro, jardineiro, condutas de lixo, administração do condomínio, patrocínio judiciário, etc.), diferente da (supletivamente) prevista no art.º 1424.º, n.º 1, do Código Civil (critério da proporcionalidade), TAMBÉM passou a ser possível mediante disposição do regulamento do condomínio, aprovado sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, especificando devidamente as despesas e [b]justificando os critérios[/b] que determinam a sua imputação em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição (cfr. Artigo 1424.º, n.º 2, do Código Civil).

 

"SALVO DISPOSIÇÃO EM CONTRÁRIO" = Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (seja na sua formulação originária, seja por virtude de ulterior alteração) = Deliberação dos condóminos = disposição negocial = convenção ou acordo em contrário = liberdade contratual (liberdade de celebração, liberdade de estipulação) (art.º 405.º do C. C.) = vontade do condomínio, do grupo estruturalmente organizado de condóminos (titulares de direitos de propriedade horizontal), expressa em deliberação da assembleia do condomínio (órgão colegial deliberativo do condomínio), as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício (destinadas a manter as partes comuns em condições de servirem ao uso a que se destinam)(v. g. limpeza, manutenção e reparação de avarias nas partes comuns) e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções. (cfr. artigo 1424.º, n.º 1, do Código Civil).

 

Parece-me fundamental não abrir caminho à possível arbitrariedade, prepotência ou despotismo de uma simples maioria dos condóminos abusando da minoria.

 

Daí a especial precaução do legislador nas restrições impostas pelo artigo 1424.º, n.º 1 e n.º 2, do Código Civil (jamais possibilitando o estabelecimento de formas distintas ou diverso critério de distribuição de encargos por mera deliberação, por maioria simples, da assembleia de condóminos, exigindo ou tornando imprescindível maiorias qualificadas).

 

Julgo que esta especial precaução do legislador visa essencialmente não abrir caminho à possível arbitrariedade, prepotência ou despotismo de uma simples maioria dos condóminos abusando da minoria.

 

O n.º 1 do artigo 1424.º do Código Civil, trata-se de uma norma supletiva (não imperativa) como ressalta da expressão “salvo disposição em contrário”. Os condóminos podem acordar estabelecer formas distintas ou diverso critério de distribuição de encargos (seja dispensar algum condómino do pagamento ou, ao invés, aumentar a quotização a pagar por determinado condómino), seja no Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (escritura pública de constituição da propriedade horizontal, na sua formulação originária ou por virtude de ulterior alteração)(é a doutrina e jurisprudência dominante!), seja através do acordo de todos os condóminos deliberado em reunião da assembleia de condóminos.

 

Nesse caso especial - acordo de todos os condóminos deliberado em reunião da assembleia de condóminos -, julgo estarmos perante uma deliberação da assembleia de condóminos que carece de ser aprovada por unanimidade dos votos (representativos do capital investido)(maioria especialmente qualificada).

 

Conquanto, caso não haja necessidade de ulterior alteração do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal,  a unanimidade dos condóminos presentes, a totalidade dos votos representativos do capital investido/valor total do prédio, na reunião da assembleia de condóminos, pode ser alcançada desde que os condóminos presentes na reunião da assembleia de condóminos representem, no mínimo, dois terços do capital investido/valor total do prédio (expresso em percentagem ou permilagem) e sob a condição de aprovação (expressa ou tácita) pelos condóminos ausentes (cfr. art.º 1432.º, n.º 5 a n.º 8, do Código Civil: - As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos seguintes: - As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias. Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância. - O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada).

  

Para melhor entendermos o acima referido, importa distinguir:

 

- Despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício (as imperativamente referidas no artigo 1421.º, n.º 1, alíneas a) a d), todas inclusive, do Código Civil, e as presuntivas mencionadas no artigo 1421.º, n.º 2, alíneas a) a e), todas inclusive, do Código Civil), destinadas a manter as partes comuns em condições de servirem ao uso a que se destinam (despesas de limpeza, manutenção e/ou reparação).

 

- Despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum (v. g. porteiro, empresa de administração, contrato de fornecimento de energia eléctrica para as partes comuns, contrato de fornecimento de água para as partes comuns, etc.).

 

Assim, temos que considerar que a participação de cada um (condómino proprietário de cada fracção autónoma) nas despesas é estabelecida, regra geral e legal, em função do valor relativo das respectivas fracções (expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio), não admitindo a discordância de qualquer condómino. Desta sorte, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício, nomeadamente as relativas à realização de obras de conservação e/ou reparação das partes comuns do prédio, têm mesmo de ser divididas de acordo com o valor relativo das respectivas fracções, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio. (cf. artigo 1424.º, n.º 1, conjugado com o artigo 1418.º, n.º 1, ambos do referido Código Civil).

 

Apenas poderemos considerar isento da responsabilidade supra mencionada, pelos encargos na conservação e fruição das partes comuns do prédio, qualquer condómino cuja fracção não esteja objectivamente, verdadeiramente, em condições de ser servida por essa parte comum. (cf. artigo 1424.º, n.º 3, do acima citado Código Civil).

 

MAS COMO DETERMINAREMOS “o valor relativo das respectivas fracções, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio”, isto é, pronunciado de outra forma, COMO DETERMINAREMOS o VALOR RELATIVO DE CADA FRACÇÃO, a sua quota-parte de participação nas despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum?

 

ESTE VALOR RELATIVO não é determinado por avaliação “ad-hoc” (na ocasião), dos condóminos proprietários, mas ESTÁ PREFIXADO NO TÍTULO CONSTITUTIVO DA PROPRIEDADE HORIZONTAL, EM PERCENTAGEM OU PERMILAGEM, conforme decorre do disposto no artigo 1418.º, n.º 1, do supracitado Código Civil, sob a epígrafe “conteúdo do título constitutivo” (anterior “individualização das fracções”), na nova redacção que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n.º 267/1994, de 25 de Outubro, dizendo o seguinte:

 

“No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.”. (cfr. artigo 1418.º, n.º 1, do Código Civil).

 

Pelo acima referido, resulta claro que a regra legal do pagamento das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício na proporção do valor das fracções (expressa em percentagem ou permilagem do valor total do prédio), só pode ser afastada modificando nesse sentido o próprio título constitutivo da propriedade horizontal, ou por unanimidade dos condóminos presentes na reunião da assembleia de condóminos, desde que representem, no mínimo, dois terços (2/3) do capital investido (expresso em percentagem ou permilagem) e sob a condição de aprovação (expressa ou tácita) pelos condóminos ausentes.

 

Exceptuando as situações de excepção previstas no artigo 1424.º, nºs 2 e 3, exclusivamente relativas ao “pagamento de serviços de interesse comum” e à situação de qualquer condómino cuja fracção não esteja objectivamente, verdadeiramente, em condições de ser servida por determinada parte comum, a modificação do regime fixado no artigo 1424.º, n.º 1, carece da indispensável alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, por acordo expresso, unânime e inequívoco, de todos os condóminos e mediante escritura pública, ou por unanimidade dos condóminos presentes na reunião da assembleia de condóminos, desde que representem, no mínimo, dois terços (2/3) do capital investido (expresso em percentagem ou permilagem) e sob a condição de aprovação (expressa ou tácita) pelos condóminos ausentes (cfr. art.º 1432.º, n.º 5 a n.º 8, do Código Civil: - As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos seguintes: - As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias. Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância. - O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada).

 

A repartição dos encargos com as despesas de manutenção das partes comuns de um edifício afectas a um Centro Comercial pode não ter que obedecer à proporção do valor das fracções correspondentes enquanto partes integrantes de um prédio em propriedade horizontal. Aqui deve entrar em ponderação a consideração da realidade e complexidade económica que é um Centro Comercial, que justifica que os lojistas possam decidir que as despesas das partes comuns respeitantes às lojas sejam repartidas em razão da área das lojas e não do seu valor (como se estabelece, supletiva e não imperativamente, no artigo 1424.º. n.º 1, do Código Civil).

 

 

Quota-parte = medida da participação de cada um dos proprietários, valor relativo de cada fracção autónoma, expresso em permilagem ou percentagem do valor total do prédio.

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Não é lícito renunciar à parte comum como meio de os condóminos se desonerarem das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.

 

 

(Proibida a reprodução, no todo ou em parte, sem prévia autorização expressa, por escrito, do autor)

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