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Terça-feira, 27 de Janeiro de 2009

DESPESAS DE CONDOMÍNIO - ENCARGOS DE CONSERVAÇÃO E FRUIÇÃO

O Decreto-Lei n.º 267/1994, de 25 de Outubro, alterou a redacção de diversos artigos do Código Civil, designadamente do artigo 1424.º, aditando-lhe outros.

 

CÓDIGO CIVIL (aprovado pelo Decreto-Lei n.º 47 344/1966, de 25 de Novembro, com a redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/1994, de 25 de Outubro (reforma de 1994))

 

Livro III Direito das coisas

 

Título II Do direito de propriedade

 

Capítulo VI Propriedade horizontal

 

Secção III Direitos e encargos dos condóminos

 

Artigo 1424.º Encargos de conservação e fruição

 

1 - Salvo disposição em contrário *, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em PROPORÇÃO DO VALOR DAS SUAS FRACÇÕES **.

 

2 - Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.

 

3 - As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.

 

4 - Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.

 

* "SALVO DISPOSIÇÃO EM CONTRÁRIO" = Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (seja na sua formulação originária, seja por virtude de ulterior alteração) = Deliberação dos condóminos = disposição negocial = convenção ou acordo em contrário = liberdade contratual (liberdade de celebração, liberdade de estipulação) = vontade do condomínio, do grupo estruturalmente organizado de condóminos (titulares de direitos de propriedade horizontal), expressa em deliberação da assembleia do condomínio (órgão colegial deliberativo do condomínio). Como resulta das palavras iniciais desta norma legal, "salvo disposição em contrário" esta norma [artigo 1424.º, n.º 1, do Código Civil] não é imperativa, ou seja, de cumprimento obrigatório, podendo ser alterada por acordo dos condóminos.

 

** Quota-parte = medida da participação de cada um dos proprietários, valor relativo de cada fracção autónoma, expresso em permilagem ou percentagem do valor total do prédio.

 

Relativamente ao artigo 1424.º, n.ºs 1 a 3, do Código Civil, o que conta na nossa lei é a destinação objectiva das coisas comuns, isto é, o USO que cada condómino faz ou PODE fazer dessas coisas, medido em princípio pelo valor relativo da sua fracção (pela proporcionalidade), e não o uso que efectivamente faça delas.

 

O artigo 1424.º, n.º 1, do Código Civil, estabelece, com carácter supletivo, que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum, são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções (critério da proporcionalidade (percentagem ou permilagem)). Quota-parte = medida da participação de cada um dos proprietários, valor relativo de cada fracção autónoma, expresso em permilagem ou percentagem do valor total do prédio.

 

A norma supletiva – “as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções” (critério da proporcionalidade) (cfr. n.º 1 do artigo 1424.º do Código Civil) - funciona apenas em caso de omissão das partes em fixarem disciplina diversa para a repartição das despesas - "Salvo disposição em contrário" -, ou seja, é uma norma legal susceptível de ser afastada por vontade das partes.

 

"SALVO DISPOSIÇÃO EM CONTRÁRIO" = Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (seja na sua formulação originária, seja por virtude de ulterior alteração) = Deliberação dos condóminos = disposição negocial = convenção ou acordo em contrário = liberdade contratual (liberdade de celebração, liberdade de estipulação) = vontade do condomínio, do grupo estruturalmente organizado de condóminos (titulares de direitos de propriedade horizontal), expressa em deliberação da assembleia do condomínio (órgão colegial deliberativo do condomínio).

 

Sem dúvida que a norma do artigo 1424.º, n.º 1, do Código Civil, tem natureza supletiva, podendo ser afastada por vontade dos condóminos, vontade do condomínio, do grupo estruturalmente organizado de condóminos (titulares de direitos de propriedade horizontal), expressa em deliberação da assembleia do condomínio (órgão colegial deliberativo do condomínio).

 

Como anteriormente referi, o n.º 1 do artigo 1424.º do Código Civil (o pagamento de despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício), trata-se de uma norma supletiva (não imperativa) como ressalta da expressão “salvo disposição em contrário”. Os condóminos podem acordar estabelecer formas distintas ou diverso critério de distribuição de encargos (v. g. dispensar algum condómino do pagamento), seja no título constitutivo da propriedade horizontal (escritura pública de constituição da propriedade horizontal), seja através do acordo de todos os condóminos deliberado em reunião da assembleia de condóminos.

 

Nesse caso especial, julgo estarmos perante uma deliberação da assembleia de condóminos que carece de ser aprovada por unanimidade dos votos (representativos do capital investido).

 

Conquanto, caso não seja indispensável ulterior alteração do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal, a unanimidade dos condóminos presentes na reunião da assembleia de condóminos pode ser suficiente, desde que os condóminos presentes na reunião da assembleia de condóminos representem, no mínimo, dois terços (2/3) do capital investido (expresso em percentagem ou permilagem) e sob a condição de aprovação (expressa ou tácita) pelos condóminos ausentes (cfr. art.º 1432.º, n.º 5 a n.º 8, do Código Civil: - As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços (2/3) do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos seguintes: - As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias. Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância. - O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada).

  

Com a reforma operada pelo Decreto-Lei n.º 267/1994, de 25 de Outubro, uma repartição das despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum (v. g. porteiro, jardineiro, condutas de lixo, administração do condomínio, patrocínio judiciário, etc.), diferente da (supletivamente) prevista no art.º 1424.º, n.º 1, do Código Civil (critério da proporcionalidade), TAMBÉM passou a ser possível mediante disposição do regulamento do condomínio, aprovado sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, especificando devidamente as despesas e [b]justificando os critérios[/b] que determinam a sua imputação em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição (cfr. Artigo 1424.º, n.º 2, do Código Civil).

 

"SALVO DISPOSIÇÃO EM CONTRÁRIO" = Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (seja na sua formulação originária, seja por virtude de ulterior alteração) = Deliberação dos condóminos = disposição negocial = convenção ou acordo em contrário = liberdade contratual (liberdade de celebração, liberdade de estipulação) (art.º 405.º do C. C.) = vontade do condomínio, do grupo estruturalmente organizado de condóminos (titulares de direitos de propriedade horizontal), expressa em deliberação da assembleia do condomínio (órgão colegial deliberativo do condomínio), as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício (destinadas a manter as partes comuns em condições de servirem ao uso a que se destinam)(v. g. limpeza, manutenção e reparação de avarias nas partes comuns) e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções. (cfr. artigo 1424.º, n.º 1, do Código Civil).

 

Parece-me fundamental não abrir caminho à possível arbitrariedade, prepotência ou despotismo de uma simples maioria dos condóminos abusando da minoria.

 

Daí a especial precaução do legislador nas restrições impostas pelo artigo 1424.º, n.º 1 e n.º 2, do Código Civil (jamais possibilitando o estabelecimento de formas distintas ou diverso critério de distribuição de encargos por mera deliberação, por maioria simples, da assembleia de condóminos, exigindo ou tornando imprescindível maiorias qualificadas).

 

Julgo que esta especial precaução do legislador visa essencialmente não abrir caminho à possível arbitrariedade, prepotência ou despotismo de uma simples maioria dos condóminos abusando da minoria.

 

O n.º 1 do artigo 1424.º do Código Civil, trata-se de uma norma supletiva (não imperativa) como ressalta da expressão “salvo disposição em contrário”. Os condóminos podem acordar estabelecer formas distintas ou diverso critério de distribuição de encargos (seja dispensar algum condómino do pagamento ou, ao invés, aumentar a quotização a pagar por determinado condómino), seja no Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (escritura pública de constituição da propriedade horizontal, na sua formulação originária ou por virtude de ulterior alteração)(é a doutrina e jurisprudência dominante!), seja através do acordo de todos os condóminos deliberado em reunião da assembleia de condóminos.

 

Nesse caso especial - acordo de todos os condóminos deliberado em reunião da assembleia de condóminos -, julgo estarmos perante uma deliberação da assembleia de condóminos que carece de ser aprovada por unanimidade dos votos (representativos do capital investido)(maioria especialmente qualificada).

 

Conquanto, caso não haja necessidade de ulterior alteração do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal,  a unanimidade dos condóminos presentes, a totalidade dos votos representativos do capital investido/valor total do prédio, na reunião da assembleia de condóminos, pode ser alcançada desde que os condóminos presentes na reunião da assembleia de condóminos representem, no mínimo, dois terços do capital investido/valor total do prédio (expresso em percentagem ou permilagem) e sob a condição de aprovação (expressa ou tácita) pelos condóminos ausentes (cfr. art.º 1432.º, n.º 5 a n.º 8, do Código Civil: - As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos seguintes: - As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias. Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância. - O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada).

  

Para melhor entendermos o acima referido, importa distinguir:

 

- Despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício (as imperativamente referidas no artigo 1421.º, n.º 1, alíneas a) a d), todas inclusive, do Código Civil, e as presuntivas mencionadas no artigo 1421.º, n.º 2, alíneas a) a e), todas inclusive, do Código Civil), destinadas a manter as partes comuns em condições de servirem ao uso a que se destinam (despesas de limpeza, manutenção e/ou reparação).

 

- Despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum (v. g. porteiro, empresa de administração, contrato de fornecimento de energia eléctrica para as partes comuns, contrato de fornecimento de água para as partes comuns, etc.).

 

Assim, temos que considerar que a participação de cada um (condómino proprietário de cada fracção autónoma) nas despesas é estabelecida, regra geral e legal, em função do valor relativo das respectivas fracções (expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio), não admitindo a discordância de qualquer condómino. Desta sorte, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício, nomeadamente as relativas à realização de obras de conservação e/ou reparação das partes comuns do prédio, têm mesmo de ser divididas de acordo com o valor relativo das respectivas fracções, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio. (cf. artigo 1424.º, n.º 1, conjugado com o artigo 1418.º, n.º 1, ambos do referido Código Civil).

 

Apenas poderemos considerar isento da responsabilidade supra mencionada, pelos encargos na conservação e fruição das partes comuns do prédio, qualquer condómino cuja fracção não esteja objectivamente, verdadeiramente, em condições de ser servida por essa parte comum. (cf. artigo 1424.º, n.º 3, do acima citado Código Civil).

 

MAS COMO DETERMINAREMOS “o valor relativo das respectivas fracções, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio”, isto é, pronunciado de outra forma, COMO DETERMINAREMOS o VALOR RELATIVO DE CADA FRACÇÃO, a sua quota-parte de participação nas despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum?

 

ESTE VALOR RELATIVO não é determinado por avaliação “ad-hoc” (na ocasião), dos condóminos proprietários, mas ESTÁ PREFIXADO NO TÍTULO CONSTITUTIVO DA PROPRIEDADE HORIZONTAL, EM PERCENTAGEM OU PERMILAGEM, conforme decorre do disposto no artigo 1418.º, n.º 1, do supracitado Código Civil, sob a epígrafe “conteúdo do título constitutivo” (anterior “individualização das fracções”), na nova redacção que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n.º 267/1994, de 25 de Outubro, dizendo o seguinte:

 

“No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.”. (cfr. artigo 1418.º, n.º 1, do Código Civil).

 

Pelo acima referido, resulta claro que a regra legal do pagamento das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício na proporção do valor das fracções (expressa em percentagem ou permilagem do valor total do prédio), só pode ser afastada modificando nesse sentido o próprio título constitutivo da propriedade horizontal, ou por unanimidade dos condóminos presentes na reunião da assembleia de condóminos, desde que representem, no mínimo, dois terços (2/3) do capital investido (expresso em percentagem ou permilagem) e sob a condição de aprovação (expressa ou tácita) pelos condóminos ausentes.

 

Exceptuando as situações de excepção previstas no artigo 1424.º, nºs 2 e 3, exclusivamente relativas ao “pagamento de serviços de interesse comum” e à situação de qualquer condómino cuja fracção não esteja objectivamente, verdadeiramente, em condições de ser servida por determinada parte comum, a modificação do regime fixado no artigo 1424.º, n.º 1, carece da indispensável alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, por acordo expresso, unânime e inequívoco, de todos os condóminos e mediante escritura pública, ou por unanimidade dos condóminos presentes na reunião da assembleia de condóminos, desde que representem, no mínimo, dois terços (2/3) do capital investido (expresso em percentagem ou permilagem) e sob a condição de aprovação (expressa ou tácita) pelos condóminos ausentes (cfr. art.º 1432.º, n.º 5 a n.º 8, do Código Civil: - As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos seguintes: - As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias. Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância. - O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada).

 

A repartição dos encargos com as despesas de manutenção das partes comuns de um edifício afectas a um Centro Comercial pode não ter que obedecer à proporção do valor das fracções correspondentes enquanto partes integrantes de um prédio em propriedade horizontal. Aqui deve entrar em ponderação a consideração da realidade e complexidade económica que é um Centro Comercial, que justifica que os lojistas possam decidir que as despesas das partes comuns respeitantes às lojas sejam repartidas em razão da área das lojas e não do seu valor (como se estabelece, supletiva e não imperativamente, no artigo 1424.º. n.º 1, do Código Civil).

 

 

Quota-parte = medida da participação de cada um dos proprietários, valor relativo de cada fracção autónoma, expresso em permilagem ou percentagem do valor total do prédio.

.

Não é lícito renunciar à parte comum como meio de os condóminos se desonerarem das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.

 

 

(Proibida a reprodução, no todo ou em parte, sem prévia autorização expressa, por escrito, do autor)

publicado por Escritos Dispersos às 20:28

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37 comentários:
De Joaquim Duarte a 5 de Julho de 2007 às 13:45
Para uma boa parte das questões suscitadas na distribuição de despesas de manutenção do condomínio, percebe-se a justiça da lei. O que não se percebe é porque é que as despesas com elevador têm de ser divididas de acordo com a permilagem atribuída a cada uma das fracções. Ou seja, se uma família necessita de uma casa maior e mora num rés do chão alto, raramente usando o elevador, porque razão tem de pagar mais que um condómino que tem uma fracção menor num quarto andar e que usa muito mais o mesmo? O elevador é igual para todos. Não ocupa mais área para uns do que para outros. Percebe-se a permilagem na pintura de prédios, na cobertura, e outros pormenores semelhantes que se relacionam directamente com a área de cada fracção. Não se percebe porque é que só por disposição da assembleia de condóminos e por maioria de dois terços se pode alterar a distribuição onerosa de obras como a exemplificada. Na prática raramente funcionará e quem mais se sacrificou para comprar uma casa para albergar uma família, terá de pagar o preço dessa "ousadia", ainda para mais com as taxas de juro como estão actualmente. Ou seja, não constituir família, não ter filhos, reduzir as despesas em tudo, incluindo quando se compra casa é o que esta lei parece preconizar...
De lena a 3 de Outubro de 2011 às 15:59
Concordo com a pergunta, eu reside num r/c, t3 e somos so 2 pessoas, quem reside no 3 andar, sao 4 pessoas e anda de elevador, eu nem o uso e pago mais, a lei tem que ser mudada, quem usa + paga mais, assim nao ha quem aguente, e eu pagar para o beneficio dos outros nao esta correcto, e nem tenho verba para continuar a pagar tanto(44 euros) por culpa de 1 elevador sem uso proprio!
De José a 15 de Outubro de 2008 às 22:57
Então e no caso de, na altura da decisão da reunião de condóminos com maioria de 2/3, não terem sido vendidas todas as fracções? Isto é, pode um futuro condómino recorrer da decisão, pelo facto de na altura não ser condómino e a decisão ter sido tomada só porque o construtor e mais dois condóminos terem a maioria do capital?

De Pedro a 17 de Outubro de 2008 às 12:21
Parece-me que a assembleia não pode simplesmente deliberar, mesmo com maioria de 2/3 dos votos e sem nenhum voto contra, o pagamento de quotas em valor igual por todos os condóminos, ao abrigo do número 1 do artigo 1424, sem especificar a razão e as justificações que levaram a que as depesas relativas ao pagamento dos serviços de interesse comum sejam pagas por igual. Claramente, neste caso, viola o pressuposto no número 2 do mesmo artigo (que é menos exigente que o número 1 do mesmo artigo). De qualquer forma, parece-me que todas as decisões da assembleia, relativas ao número 1, devem ser vertidas no título constitutivo, através de nova escritura, mas essa alteração deve ficar autorizada na acta, caso contrário qualquer decisão da assembleia é nula, até porque novos condóminos quando realizam as escrituras do seu apartamento são confrontados com títulos constitutivos que não refletem o que se passou em assembleias anteriores e portanto, parace-me como leigo na matéria, que poderão impugnar essas decisões.

De Escritos Dispersos a 17 de Outubro de 2008 às 15:18
Também julgo que o seu comentário é muito pertinente, a justificar melhor análise e conclusão, logo que me seja possível.

Obrigado. Bem-Haja.
De Escritos Dispersos a 17 de Outubro de 2008 às 20:17
Efectivamente, faltando disposição negocial (ou convencionada pelos condóminos - acordo das partes -, nos termos supra expostos)(vd. também artigo 405.º, n.º 1, do Codigo Civil), vigorará como primeira regra supletiva, o CRITÉRIO DA PROPORCIONALIDADE (cfr. artigos 1424.º, n.º 1 e 1418.º, n.º 1, in fine, do Código Civil).

A disposição negocial (ou convencionada pelos condóminos - acordo das partes -, nos termos supra expostos), deve salvaguardar os interesses de terceiros (futuros compradores e condóminos) (vd. também o artigo 334.º do Código Civil), designadamente através da sujeição a registo predial, não olvidando que, a partir de 1 de Janeiro de 2009 (cfr. Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de Julho), o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado - sujeitos a registo predial, salvaguardando assim os interesses de terceiros (futuros compradores e condóminos) -, havendo acordo de todos os condóminos.
De Jorge Gaspar a 15 de Novembro de 2008 às 16:13
Boa tarde. Gostaria de saber, caso possível, a Vossa opinião quanto a uma situação que está a acontecer com o meu condomínio.
Passo a explicar rápida e sucintamente:
No meu condomínio dividem-se as despesas por 4 grandes rubricas: Habitação, Escritórios, Lojas e Garagens.
Tenho um apartamento, com uma permilagem de 12,301, composta pela área do apartamento e de uma garagem.
No entanto, existem outros condóminos que, mercê do título constitutivo da propriedade horizontal (efectuada há mais de 10 anos), apesar de materialmente possuírem um mesmo apartamento e uma mesma garagem, com áreas iguais aos meus, constam na propriedade horizontal com uma permilagem de cerca de 12,1, quanto à habitação, e 0,2 quanto à garagem, não estando aglomerados.
Esta vicissitude traduz-se, em termos práticos, num grave prejuízo para mim, sobretudo no que concerne às despesas comuns com as Garagens: ao passo que eu pago o valor proporcional de 12,301, outros condóminos pagam 0,2.
No entanto, este problema só se manifestou com a mudança de administração de condomínio, que adoptou este critério sem qualquer atenuação, pois a anterior administração - justamente, penso eu - não obstante o que constava do título da propriedade horizontal, dividia as despesas tendo em conta apenas a permilagem da garagem (cerca de 0,2),não me imputando uma permilagem de 12,301, em meu claro detrimento face aos meus vizinhos.
Acresce que, salvo melhor opinião, esta peregrina ideia viola o disposto no Código Civil: na minha interpretação, a noção de divisão das despesas pelo "valor da fracção", apesar de usualmente expresso na permilagem constante da propriedade horizontal, deve ser entendido por forma a distribuir equitativa e proporcionalmente as despesas. De facto, e tomando o exemplo já fornecido, julgo não fazer qualquer sentido que dois condóminos, cada um com um apartamento e uma garagem exactamente iguais, paguem valores tão díspares, apenas e só porque um, no título de propriedade horizontal, teve a infelicidade de não ser bafejado pela separação das fracções (apartamento e garagem=12,301 , ao invés de apartamento=12,1 e garagem=0,2).
Já para não se dizer que, da mesma forma (e apesar de a injustiça não ser tão gritante, atendendo à escassa permilagem da garagem...), também se pagam as despesas da Habitação com o acréscimo da permilagem equivalente à área da garagem!
Agradeço, antecipadamente, o tempo dispensado, e as opiniões e conselhos que eventualmente me possam dispensar!
Os melhores cumprimentos,
Jorge Gaspar.
De Isabel a 3 de Janeiro de 2009 às 02:22
Se puder esclarecer-me uma dúvida agradeço imenso.
Tenho casa num prédio sem elevador. sucede que alguns moradores pretendem pôr elevador o que representaria um custo de cerca de 2 mil euros por condómino. É um custo mt elevado e que nao posso suportar.
Bastará a maioria para aprovar a instalação do elevador e se sim eu terei que pagar pelo mesmo? (Eu moro no 2º andar)

Obrigada!
De Escritos Dispersos a 3 de Janeiro de 2009 às 20:33
Olá Isabel, Boa noite,

As obras que constituam inovações dependem da aprovação da MAIORIA DOS CONDÓMINOS, devendo essa maioria REPRESENTAR DOIS TERÇOS do valor total do prédio.
Nas partes comuns do edifício NÃO SÃO permitidas inovações capazes de PREJUDICAR a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.
As despesas com as inovações ficam a cargo dos condóminos nos termos fixados pelo artigo 1424.º do Código Civil.
Os condóminos que NÃO tenham aprovado a inovação são obrigados a concorrer para as respectivas despesas, SALVO se a recusa for judicialmente havida como fundada.
Considera-se sempre fundada a recusa, quando as obras tenham NATUREZA VOLUPTUÁRIA ["luxuosa" e não impostas por lei...] ou NÃO SEJAM PROPORCIONADAS À IMPORTÂNCIA DO EDIFÍCIO.
O condómino cuja RECUSA seja havida como fundada pode a todo o tempo participar nas vantagens da inovação, mediante o pagamento da quota correspondente às despesas de execução e manutenção da obra.
De Carla Ramos a 3 de Fevereiro de 2009 às 10:59
Bom Dia!

No meu prédio o tema do dia é o arranjo da antena de televisão do prédio. Alguns condómninos utilizam-na, outros como estão ligados a outros serviços como a TV Cabo, não necessitam dela.

Relativamente ao arranjo, existem 2 vertentes, pagam os condomínios todos, ou só pagam aqueles que efectivamente estão a fazer uso da antena de televisão???

Também existe a questão que mesmo que um dos condóminos que agora está ligado à Tv Cabo, poderá mais tarde vir a rescindir este contrato, e querer agora utilizar a antena. Ou um condómino que não tenha televisão, mas que venha a comprar mais tarde.

Como se gerem estas várias situações?

Obrigada!
De Escritos Dispersos a 3 de Fevereiro de 2009 às 13:24
Olá, Bom Dia,

O custo da reparação da antena colectiva do prédio deve ser suportado por todos os condóminos!
De CuriosoVNG a 30 de Setembro de 2009 às 13:56
Por favor, critérios para aplicar a quotização em centro comercial, sei que poderiamos utilizar a permilagem do valor e tambem se falou na particularidade da área do estabelecimento. A minha situção está relacionada com o problema de o meu centro atrevessar 3 predios ( 3 propriedades horizontais distintas) e precisamos de estabelecer uma quotização equilibrada entre os lojistas porque as permilagens são referentes a cada predio e não são aplicaveis para determinar a quota. Eu pessoalmente vejo 3 critérios, area, comprimento de montra ou tudo por igual, a maioria quer por area, o segundo grupo quer por igual e a minoria por montra. É tambem claro que o sentido de voto está relacionado com o valor a pagar e não com o sentido de justiça.
Realço novamente que se trata de 3 edificios atrevessados por um centro comercial e a questão é só referente às despesas de funcionamento lojas, limpeza, agua, eletricidade e pequenas reparações.
De Escritos Dispersos a 1 de Outubro de 2009 às 00:30
Olá, boa noite,

A assembleia de lojistas parece não conseguir definir critérios para pagamento das despesas comuns.

As despesas comuns deverão ser pagas na proporção do valor relativo das fracções autónomas que compõem o Centro Comercial.
De Portuense a 7 de Outubro de 2009 às 10:16
Caro senhor,

Agradeço desde já todo o esclarecimento que me possa facultar sobre o meu caso:

Tenho uma dúvida acerca da repartição das despesas da reparação dos elevadores do meu condomínio.

Eu moro numa torre 1º B ao lado da casa do porteiro, creio que seja equivalente a um Rés-do-chão pois o meu patamar não é servido por elevadores, só existe um lance de oito degraus que dá acesso à minha fracção.

No prédio, o patamar dos elevadores fica entre andares ou seja todos os condóminos têm que descer ou subir escadas para o patamar de elevadores imediatamente acima ou abaixo do seu andar. As excepções são o 1º piso, pois só posso usar o elevador indo para o patamar dos elevadores superior ao meu patamar tendo que descer as escadas para aceder à minha fracção, e o 11º andar que só tem elevador abaixo do seu patamar, carregando no botão 10 do elevador, tendo sempre que subir um lance de escadas para aceder à cobertura do prédio.

O prédio tem 11 andares mas nos elevadores só estão assinalados botões do 0 ao 10, sendo que os moradores do 11º andar têm forçosamente de carregar 10 para entrar em casa. Emparelhando cada piso com uma porta de elevador, decorre logicamente que ao meu piso corresponde a posição R/C do elevador.

A administradora e a advogada do condomínio dizem que tenho de pagar as despesas porque posso carregar no botão e usar elevadores, que posso ir para o patamar superior ao meu piso e descer as escadas e no título constitutivo diz que é um 1º andar e falam num suposto acordão do supremo tribunal que fez um condómino que não é servido por elevadores pagar as obras dos elevadores.

No Regulamento Interno do condomínio em vigor, existe em apêndice uma tabela com as permilagens de cada fracção e uma coluna em separado reservada para as permilagens das despesas com Ascensores: à minha fracção está atribuída a permilagem zero. Agora querem retirar-me esse direito adquirido, alegando que o regulamento não está registado e só vale o que está no Título.

A Adminstração e os restantes condóminos fazem agora orelhas moucas ao que diz no Código Civil e ao Regulamento do Condomínio.

Estou a pensar impugnar a última assembleia por me terem incluído nas despesas das obras com os elevadores mas não sei se adiantará alguma coisa e já me ameaçaram com ida ao tribunal se não pagar e a maioria dos condóminos a administradora e a advogada estão contra mim.

Que devo fazer?
De Escritos Dispersos a 7 de Outubro de 2009 às 10:51
Olá, bom dia,

O que eu faria na sua situação:

1 - Invocava simplesmente que a sua fracção autónoma NÃO PODE SER SERVIDA PELO ASCENSOR! (cfr. artigo 1424.º, n.º 4, do Código Civil)

2 - Logo, não me considerava obrigado a participar nas despesas dos ascensores.

3 - Aliás, o procedimento antecedente confirma isso mesmo...

Com os meus melhores cumprimentos,
De Portuense a 7 de Outubro de 2009 às 11:04
Já invoquei a lei, por carta escrita e registada, sem efeito.

Se não impugnar as deliberações pelas quais me obrigam a pagar, significa que as aceitei, correcto?

E se mantiverem a pretensão de exigirem que eu pague na Reunião Extraordinária?

Devo prescindir dos meus direitos ou aguardo que me levem a tribunal? Tenho elementos suficientes do meu lado para que a razão me assista em tribunal?

Obrigado mais uma vez.
De Escritos Dispersos a 7 de Outubro de 2009 às 21:06
Olá, boa noite,

Jamais deve prescindir dos seus direitos!

Impugne todas as deliberações contrárias à lei ou a regulamento anteriormente aprovado!

http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/3513.html

http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/72879.html

Com os meus melhores cumprimentos,
De Portuense a 8 de Outubro de 2009 às 19:31
Novos desenvolvimentos...

A Administração ameaçou-me que se levasse avante a impugnação, iria imputar-me as despesas de convocar nova reunião. Podem fazer isso?

Dizem que não haverá quórum, nada será decidido, e terei de pagar na mesma os elevadores.

Alegam:

1) que o Regulamento, por não estar registado, nada vale, e, portanto, as permilagens zero dos elevadores que lá vêm também não. É assim?

2) que o Título Constitutivo tira-me a razão porque diz que sou um 1º andar. Mas eu posso sser um 1º andar NÃO SERVIDO POR ELEVADORES, ou não?
De Escritos Dispersos a 8 de Outubro de 2009 às 21:10
Olá, boa noite,

Sugiro que procure advogado/a para o representar devidamente nesta questão contra a administração do condomínio (administrador e assembleia de condóminos).

Com os meus melhores cumprimentos,
De Belmiro a 24 de Outubro de 2009 às 11:23
Telhado comum a dois predios com TCPH´s ( permilagem 1000 x 2) em que nada é falado quanto a conservação e despesas comuns.
O telhado precisa de reparação e provavelmente uma obra de fundo para substituição completa. A discussão entre condóminos existe porque uns querem divisão do orçamento por cada predio e outros querem uma divisão por cada fração do total dos dois predios.
Eu sou condómino do prédio A, o meu tem mais fracções e permilagens mais baixas que o B, naturalmente com uma divisão por igual dos orçamentos a minha parte a pagar é menor. A chantagem também está a ser feita pelo Prédio B porque os problemas do telhado estão a afectar mais o meu prédio. O predio A tem 40 fracções (10 apartamentos +5 lojas + 25 garagens) e o predio B tem 14 frações ( 10 apartamentos + 1 loja + 3 garagens)
Eu preciso saber opinião de como dividir o orçamento para evitar impugnações de assembleias, não se atrase mais uma obra urgentissima e o predio B seja obrigado a pagar.
De Escritos Dispersos a 24 de Outubro de 2009 às 14:19
Olá, boa tarde,

Sugiro que contacte rapidamente profissional do foro, isto é, advogado/a e/ou solicitador/a.

Com os meus melhores cumprimentos,
De serafim reis a 3 de Dezembro de 2009 às 00:50
boa noite
Sou administrador de um predio e gostaria que me ajudassem numa duvida.
A maioria dos condominos querem colocar um elevador no edificio, no qual ja existe a caixa para o mesmo. A pergunta é a a seguinte, visto que se trata de uma inovação os condominos do res do chão terão que participar nas despesa de construção? assim como na votação? Informo que o elevador não vai á cave.

Obrigado

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