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Escritos Dispersos

"Todos começamos por ser crianças." "Com tempo, perseverança e esperança, tudo se alcança." À minha mulher e às nossas filhas.

Escritos Dispersos

"Todos começamos por ser crianças." "Com tempo, perseverança e esperança, tudo se alcança." À minha mulher e às nossas filhas.

Instalação de ar condicionado no todo ou em parte em áreas comuns do prédio

  
Introdutoriamente importa enfatizar que cada condómino tem, com a propriedade exclusiva da sua fracção autónoma, um direito de compropriedade, necessário e permanente, sobre as partes comuns do edifício, estando, quanto a elas, sujeito ao regime da compropriedade, designadamente ao disposto no artigo 1406.º, n.º 1 do Código Civil.
 
Conquanto, não podemos restringir aquilo que a lei não restringe (v. g. artigos 1422.º e 1425.º do Código Civil), de acordo com o supra exposto, é possível colocar ou instalar sistemas de ar condicionado, na fracção autónoma ou em paredes comuns (nomeadamente na parede que delimita determinada fracção autónoma), reunidos que estejam determinados requisitos e ultrapassadas algumas restrições ou limitações!
 
Parece-me ser necessário começar por responder a quatro questões:
 
1 - A colocação de sistemas de ar condicionado constitui uma inovação ou alteração do arranjo estético e arquitectónico, ou seja conflituam com o arranjo estético ou com a linha arquitectónica do edifício?
 
Parece-me que podem constituir uma inovação ou alteração do arranjo estético - conjunto de características visuais que conferem harmonia ou unidade sistemática ao conjunto (equilíbrio visual do edifício) - e arquitectónico - conjunto dos elementos estruturais de construção do prédio que, integrados em unidade sistemática, conferem ao prédio a sua individualidade própria e específica -, ou seja conflituar com o arranjo estético ou com a linha arquitectónica do edifício! A colocação de aparelhos de ar condicionado, no exterior das paredes e perfeitamente visíveis do exterior, constitui obra que altera ou adultera a linha arquitectónica ou que, pelo menos, prejudica o arranjo estético do edifício.
 
2 - Prejudicam a segurança do edifício? Não, se correctamente instalados não prejudicam a segurança (não havendo perigo de queda ou de qualquer outro efeito nocivo sobre pessoas e bens!
 
3 - São ocupadas, no todo ou em parte, áreas comuns com prejuízo para os restantes condóminos?
 
Se correctamente instalados, de forma alguma haverá prejuízo ou repercussões negativas (v. g. ruído, trepidações, fumo, cheiros, calor, fugas ou queda de substâncias) na qualidade de vida dos restantes condóminos ou visitantes!
 
4 - A instalação do sistema de ar condicionado necessita de eventual autorização emitida ou a emitir por entidade pública competente (v. g. licenciamento ou autorização camarária)?
 
Caso não consigamos fundamentar ou justificar uma resposta negativa a todas as supracitadas questões, então estaremos perante uma inovação a introduzir nas coisas comuns e, nesse caso, a eventual colocação do sistema de ar condicionado carece da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio. (cfr. artigo 1425.º do Código Civil).
 
Pretendendo-se efectuar uma obra inovadora nas partes comuns do edifício deverá ser obtida a necessária autorização perante a assembleia de condóminos, sendo que a aprovação das inovações depende da verificação de uma maioria especialmente qualificada: maioria dos condóminos – maioria absoluta de pessoas – e que essas pessoas representem, pelo menos, 2/3 do valor total do prédio, não podendo essa inovação prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns (cfr. artigo 1425.º, n.º 1 e n.º 2, conjugado com o artigo 1422.º, n.º 2, alínea a), e n.º 3, ambos do Código Civil).
 
Os poderes de cada condómino, quanto às partes comuns, encontram-se condicionados pelos poderes dos demais condóminos, não sendo lícito a qualquer deles exceder os poderes do mero comproprietário; quanto às partes não comuns, o condómino encontra-se também limitado pelo facto de a fracção se integrar num edifício de estrutura unitária e, por isso, a sua actuação isolada não pode estar em desarmonia com a linha arquitectónica nem com o arranjo estético global do prédio
 
O consentimento dado, individual e separadamente (fora da assembleia), pelos condóminos ainda que pela maioria exigível em reunião da assembleia de condóminos, para a realização das obras não vincula o condomínio.
 
A colocação de aparelhos de ar condicionado na fachada de um edifício em propriedade horizontal (parte comum do edifício) constitui obra de inovação para os efeitos previstos no artigo 1425.º do Código Civil, não podendo violar o preceituado no n.º 2 do mesmo artigo, nem o artigo 1422.º, n.º 2, alínea a), e n.º 3, do mesmo diploma.
 
 
É fundamental que todos os condóminos tenham conhecimento da descrição pormenorizada das obras a realizar, do impacto que as mesmas irão ter ao nível estrutural e estético do edifício, bem como da existência de eventual autorização (ou necessidade dela) emitida por entidade pública competente (v. g. licenciamento ou autorização camarária), sendo-lhes prestados todos os esclarecimentos sobre o que irá ser feito e possibilitando-lhes ainda a verificação da sua realização no local.
 
 
CÓDIGO CIVIL
 
ARTIGO 1422.º
(Limitações ao exercício dos direitos)
 
1. Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.
 
2. É especialmente vedado aos condóminos:
 
a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;
(…)
 
ARTIGO 1425.º
(Inovações)
 
1. As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.
 
2. Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.

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