Saltar para: Post [1], Comentários [2], Pesquisa e Arquivos [3]

Escritos Dispersos

"Todos começamos por ser crianças." "Com tempo, perseverança e esperança, tudo se alcança." À minha mulher e às nossas filhas.

Escritos Dispersos

"Todos começamos por ser crianças." "Com tempo, perseverança e esperança, tudo se alcança." À minha mulher e às nossas filhas.

Terraço de cobertura - despesas

O terraço de cobertura (cobertura do edifício em laje), é um espaço necessária, forçosa ou imperativamente comum, que cabe na previsão do disposto no artigo 1421.º, n.º 1, alíneas a) e b), do Código Civil.
 
Conquanto, embora o direito de PROPRIEDADE seja COMUM, o direito de GOZO ou USO pode ser EXCLUSIVO...
 
O terraço de cobertura pode ser afectado ao uso exclusivo ou privativo de um ou alguns dos condóminos, a quaisquer das fracções autónomas, seja de forma directa, através de negócio jurídico unilateral (constituição da propriedade horizontal) ou bilateral (modificação do título constitutivo da propriedade horizontal), seja em consequência de uma afectação material ou destinação objectiva (o usufruto também pode ser constituído por USUCAPIÃO, aquisição de direitos reais de gozo por parte de pessoa cuja actuação corresponde à posse do mesmo direito durante um certo lapso de tempo previsto na lei (cfr. artigo 1287.º do Código Civil)) não excluindo com isso a natureza de coisa comum (cfr. artigo 1421.º, n.º 1, alínea b), e n.º 3, do Código Civil).
 
É que, não podemos olvidar, o terraço de cobertura (cobertura do edifício em laje), mesmo que afectado ao uso exclusivo ou privativo de um ou alguns dos condóminos, é um espaço necessária, forçosa ou imperativamente comum, cujo direito de propriedade é sempre comum, designadamente por desempenhar também a função de cobertura do edifício.
 
Pode ou não haver direito ao uso exclusivo do terraço de cobertura (parte imperativamente comum) por parte de um ou de alguns condóminos? Já vimos que sim, que o terraço de cobertura pode ser afectado, nomeadamente, pelo título constitutivo da propriedade horizontal (escritura pública), ao uso exclusivo de um ou de alguns condóminos!

Então as despesas com as obras de conservação ou reparação dos terraços de cobertura ficam a cargo de quem?
 
Havendo um uso normal do terraço de cobertura (afecto ao uso "exclusivo" de um condómino (usufrutuário) mas com função de cobertura do edifício, isto é, servindo diversos condóminos, podendo ainda constituir a ESTRUTURA DO PRÉDIO), verificando-se que o terraço de cobertura foi entretanto afectado (pelo decurso/desgaste do tempo) na sua estrutura e na sua função normal de cobertura (parte vedante/impermeabilizante)... quem suportará as despesas ou os encargos de conservação e fruição … quem estará obrigado a suportar as despesas relativas ao terraço de cobertura (o legislador, no art.º 1424.º, n.º 3, do Código Civil, não diz "pagar as OBRAS de conservação e fruiçãoordinária (reparação/restauração e limpeza geral, manutenção do terraço de cobertura em boas condições de uso e fruição), de conservação extraordinária (ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior (v.g. as resultantes de sismo, ciclone ou tufão)) e de beneficiação do referido terraço de cobertura")?
 
As despesas relativas ao terraço de cobertura ficarão a cargo de todos os condóminos? Em que proporção?

Ou somente do(s) condómino(s) proprietário(s) da(s) fracção/fracções autónoma(s) a quem pelo título constitutivo da propriedade horizontal (escritura pública) ou em consequência de uma afectação material ou destinação objectiva cabe o uso exclusivo do(s) terraço(s) de cobertura?

Como conciliar o disposto no artigo 1421.º, n.º 1, alínea b), do Código Civil, com o disposto no artigo 1424.º, n.º 3, do mesmo Código Civil?
 
CÓDIGO CIVIL

Livro III Direito das coisas
Título II Do direito de propriedade
Capítulo VI Propriedade horizontal
Secção III Direitos e encargos dos condóminos

Artigo 1421.º Partes comuns do prédio (*)

1 - São comuns as seguintes partes do edifício:

a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;

b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;

(…)
Artigo 1424.º Encargos de conservação e fruição
(…)
3 - As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
(…)
 
Parece-me, salvo melhor opinião, relativamente ao terraço de cobertura (parte comum afectada ao uso exclusivo de um ou de alguns condóminos), haver uma verdadeira lacuna de regulamentação do disposto no artigo 1424.º, n.º 3 do Código Civil.

Uma lacuna ou omissão da lei, uma lacuna de previsão, uma situação não prevista pelo legislador.

Como resolver? Como contornar ou integrar esta lacuna e assim encontrar resposta ao caso omisso?

A resposta poderá partir do critério estabelecido nos artigos 1472.º e 1473.º do Código Civil...
 
Código Civil
 
Livro III Direito das coisas
Título III Do usufruto, uso e habitação
Capítulo III Obrigações do usufrutuário
 
Artigo 1472.º Reparações ordinárias
 
1 - Estão a cargo do usufrutuário tanto as reparações ordinárias indispensáveis para a conservação da coisa como as despesas de administração.
 
2 - Não se consideram ordinárias as reparações que, no ano em que forem necessárias, excedam dois terços do rendimento líquido desse ano.
 
3 - O usufrutuário pode eximir-se das reparações ou despesas a que é obrigado, renunciando ao usufruto.
 
N. B. As edificações devem ser objecto de obras de conservação pelo menos uma vez em cada período de oito anos (cfr. art.º 89.º, n.º 1, do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE)).
.
Artigo 1473.º Reparações extraordinárias
.
1 - Quanto às reparações extraordinárias, só incumbe ao usufrutuário avisar em tempo o proprietário, para que este querendo, as mande fazer; se, porém, elas se tiverem tornado necessárias por má administração do usufrutuário, é aplicável o disposto no artigo anterior.
2 - Se o proprietário, depois de avisado, não fizer as reparações extraordinárias, e estas forem de utilidade real, pode o usufrutuário fazê-las a expensas suas e exigir a importância despendida, ou o pagamento do valor que tiverem no fim do usufruto, se este valor for inferior ao custo.
3 - Se o proprietário fizer as reparações, observar-se-á o disposto no n.º 2 do artigo 1471.º.
.
N. B.: A câmara municipal pode a todo o tempo, oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado, determinar a execução de obras de conservação necessárias à correcção de más condições de segurança ou de salubridade (cfr. art.º 89.º, n.º 2, do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE)).
.
Não distinguindo despesa ordinária de extraordinária, o usufrutuário [do terraço de cobertura] estará sempre obrigado às despesas ordinárias e a contribuir proporcionalmente, como condómino, para as extraordinárias, pode entender-se que sempre terá de pagar até 2/3 (abstraindo dos rendimentos, cfr. art.º 1472.º/2 do C. C.), fixando-se a sua quota nas referidas despesas (todas), nessa proporção (2/3).
 
Por sua vez os condóminos que tiram proveito do terraço como cobertura (e só eles) devem suportar o terço restante das despesas (1/3).
.

(Proibida a reprodução, no todo ou em parte, sem prévia autorização expressa, por escrito, do autor)

 

20 comentários

Comentar post

Pág. 1/2

Mais sobre mim

foto do autor

Subscrever por e-mail

A subscrição é anónima e gera, no máximo, um e-mail por dia.

GOSTO

Arquivo

  1. 2016
  2. J
  3. F
  4. M
  5. A
  6. M
  7. J
  8. J
  9. A
  10. S
  11. O
  12. N
  13. D
  14. 2015
  15. J
  16. F
  17. M
  18. A
  19. M
  20. J
  21. J
  22. A
  23. S
  24. O
  25. N
  26. D
  27. 2014
  28. J
  29. F
  30. M
  31. A
  32. M
  33. J
  34. J
  35. A
  36. S
  37. O
  38. N
  39. D
  40. 2013
  41. J
  42. F
  43. M
  44. A
  45. M
  46. J
  47. J
  48. A
  49. S
  50. O
  51. N
  52. D
  53. 2012
  54. J
  55. F
  56. M
  57. A
  58. M
  59. J
  60. J
  61. A
  62. S
  63. O
  64. N
  65. D
  66. 2011
  67. J
  68. F
  69. M
  70. A
  71. M
  72. J
  73. J
  74. A
  75. S
  76. O
  77. N
  78. D
  79. 2010
  80. J
  81. F
  82. M
  83. A
  84. M
  85. J
  86. J
  87. A
  88. S
  89. O
  90. N
  91. D
  92. 2009
  93. J
  94. F
  95. M
  96. A
  97. M
  98. J
  99. J
  100. A
  101. S
  102. O
  103. N
  104. D
  105. 2008
  106. J
  107. F
  108. M
  109. A
  110. M
  111. J
  112. J
  113. A
  114. S
  115. O
  116. N
  117. D
  118. 2007
  119. J
  120. F
  121. M
  122. A
  123. M
  124. J
  125. J
  126. A
  127. S
  128. O
  129. N
  130. D

Links

Seguros

Reparação de automóveis

Oficinas

Psicologia

Rádio

Deficientes/PESSOAS com necessidades e/ou dificuldades especiais

Saúde...

SOS Crianças

Serviços de Saúde

Informática e Serviços

Escola de Condução

ONG

VIAGENS

Ascensores

Blog

Protecção Civil

Jurídicos

Advogada - Teresa Carreira

Administração de Condomínios

Futebol

Defesa do Consumidor

ANIMAIS de Companhia

Imobiliário

Livraria Jurídica

Isolamento Acústico

Administração Pública

Evangelização

Temperatura do ar

Click for Lisbon Geof, Portugal Forecast