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Escritos Dispersos

"Todos começamos por ser crianças." "Com tempo, perseverança e esperança, tudo se alcança." À minha mulher e às nossas filhas.

Escritos Dispersos

"Todos começamos por ser crianças." "Com tempo, perseverança e esperança, tudo se alcança." À minha mulher e às nossas filhas.

A construção, aquisição e utilização de um imóvel – propriedade horizontal - trâmites

 
A execução de novas edificações ou de quaisquer obras de construção civil, a reconstrução, ampliação, alteração, reparação ou demolição das edificações e obras existentes e bem assim os trabalhos que impliquem alteração da topografia local, dentro do perímetro urbano e das zonas rurais de protecção fixadas para as sedes de concelho e para as demais localidades sujeitas por lei a plano de urbanização e expansão subordinar-se-ão às disposições do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU).
 
Nos projectos de novas construções e de reconstrução ampliação e alteração de construções existentes serão sempre indicados o destino da edificação e a utilização prevista para os diferentes compartimentos. (cfr. artigo 6.º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU)).
 
A utilização de edifícios ou suas fracções autónomas encontra-se sempre sujeita a autorização administrativa (cfr. artigo 4.º, n.º 3, alínea f), do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE)), destinada a verificar a conformidade da obra concluída com o projecto aprovado e com as condições do licenciamento ou autorização (cfr. artigo 62.º, n.º 2, do RJUE).
 
Quem pretenda proceder a uma obra de construção ou realizar obras de alteração, pode pedir à câmara municipal, a título prévio, informação sobre a viabilidade de realizar a operação em causa e os respectivos condicionamentos legais ou regulamentares. (cfr. artigo 14.º do RJUE).
 
A decisão da câmara municipal a este respeito é proferida no prazo de 20 dias, tratando-se de construção ou alteração em área abrangida por plano de pormenor ou operação de loteamento; ou no prazo de 30 dias, quando a construção ou alteração incidir em área não abrangida por plano de pormenor ou operação de loteamento.
 
Sendo favorável a decisão, a câmara municipal indica sempre o procedimento de controlo prévio a que se encontra sujeita a realização da operação urbanística projectada, ou seja, se a mesma está sujeita a licenciamento ou autorização administrativa. (cfr.artigo 16.º, n.º 3 do RJUE).
 
No caso de a informação ser desfavorável, dela deve constar a indicação dos termos em que a mesma, sempre que possível, pode ser revista por forma a serem cumpridas as prescrições urbanísticas aplicáveis, designadamente as constantes de plano municipal de ordenamento do território ou de operação de loteamento. (cfr.artigo 16.º, n.º 4, do RJUE).
 
 
A alteração da utilização de edifícios ou suas fracções autónomas em área não abrangida por operação de loteamento ou plano municipal de ordenamento do território, quando a mesma não tenha sido precedida da realização de obras sujeitas a licença ou autorização administrativas, está sujeita a licença administrativa (cfr. artigo 4.º, n.º 2, alínea e), do RJUE), destinada a verificar a conformidade do uso previsto com as normas legais e regulamentares aplicáveis e a idoneidade da fracção autónoma para o fim a que se destina (cfr. artigo 62.º, n.º 1, do RJUE).
 
A alteração da utilização de edifícios ou suas fracções autónomas em área não abrangida por operação de loteamento ou plano municipal de ordenamento do território está sujeita a autorização administrativa (cfr. artigo 4.º, n.º 3, alínea f), do RJUE), destinada a verificar a conformidade do uso pretendido com as normas legais e regulamentares aplicáveis e a idoneidade da fracção autónoma para o fim pretendido (cfr. artigo 62.º, n.º 3, do RJUE).
 
A respectiva câmara municipal, competente para a aprovação do projecto de construção ou de alteração do edifício e concessão da licença, terá em consideração o destino assinalado ao edifício e às fracções autónomas e só concederá licença caso se verifiquem os requisitos do artigo 1415.º do Código Civil, além das normas regulamentares relativas às edificações urbanas (v. g. Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) e Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE)).
 
Obtida licença de construção e, durante a execução das obras de edificação é procedimento comum o construtor prometer em venda todas ou algumas das fracções autónomas.
 
Ao contrato promessa de venda de fracção autónoma são aplicáveis os artigos 410.º a 413.º, 441.º e 442.º e 830.º, todos do Código Civil.
 
Porém, o construtor não pode proceder à venda antes de constituída a propriedade horizontal e efectuado o seu registo na competente conservatória do registo predial.
 
Por sua vez, os instrumentos de constituição da propriedade horizontal só podem ser lavrados se for junto documento, passado pela câmara municipal, comprovativo de que as fracções autónomas satisfazem os requisitos legais. (cfr. artigo 59.º, n.º 1, do Código do Notariado).
 
Tratando-se de prédio construído para transmissão em fracções autónomas, o documento, passado pela câmara municipal, comprovativo de que as fracções autónomas satisfazem os requisitos legais *, pode ser substituído pela exibição do respectivo projecto de construção e, sendo caso disso, dos posteriores projectos de alteração aprovados pela câmara municipal. (cfr. artigo 59.º, n.º 2, do Código do Notariado).
 
* Certidão camarária (observância do disposto no artigo 1415.º do Código Civil (junção de documento – emanado da câmara municipal - comprovativo de que o prédio está de acordo com os requisitos legais)).
 
Também os instrumentos de modificação do título constitutivo da propriedade horizontal que importem alteração da composição ou do destino das respectivas fracções só podem ser lavrados se for junto documento camarário comprovativo de que a alteração está de acordo com os correspondentes requisitos legais. (cfr. artigo 60.º, n.º 1, do Código do Notariado).
 
Considerando ainda que nenhum instrumento pelo qual se transmitam direitos reais ou contraiam encargos sobre fracções autónomas de prédios em regime de propriedade horizontal pode ser lavrado sem que se exiba documento comprovativo da inscrição do respectivo título constitutivo no registo predial. (cfr. artigo 62.º, n.º 1, do Código do Notariado).
 
Conquanto, no título constitutivo da propriedade horizontal serão obrigatoriamente especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções autónomas, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio. (cfr. artigo 1418.º, n.º 1, do Código Civil).
 
Assim sendo, a menção do fim – comércio ou serviços, indústria, habitação - a que se destina cada fracção autónoma ou parte comum, embora possa constar no título constitutivo da propriedade horizontal, é uma especificação facultativa, não obrigatória. (cfr. artigo 1418.º, n.º 2, alínea a), do Código Civil).
 
Deste modo, caso não seja indicado no título constitutivo da propriedade horizontal, o destino de cada uma das fracções autónomas e/ou partes comuns, esse uso ou destino poderá resultar das características internas do espaço da fracção autónoma ou até do conjunto urbanístico em que o edifício se insere ou da sua localização (respeitadas as condições de segurança e salubridade exigidas), não carecendo os condóminos de autorização dos restantes (assembleia de condóminos) para darem às suas fracções o uso que entenderem.
 
Furtar-se-ão assim a uma possível não coincidência entre o fim referido na alínea a) do n.º 2, do artigo 1418.º do Código Civil (fim a que se destina cada fracção autónoma ou parte comum, facultativamente mencionado no título constitutivo), e o que foi fixado no projecto aprovado pela entidade pública competente, divergência que determinaria a nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal. (cfr. artigo 1418.º, n.º 3, do Código Civil).
 
Não obstante, a omissão de qualquer restrição à utilização no título constitutivo da propriedade horizontal poderá fazer surgir utilizações imprevistas e incontroláveis, embora lícitas.
 
É que, não podemos olvidar, é o título constitutivo da propriedade horizontal (e não o projecto de construção, mesmo que aprovado pela câmara municipal) que define a situação jurídica do imóvel em regime de propriedade horizontal e serve de base ao registo predial.
 
A imposição feita pelo artigo 6.º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) de que nos projectos de novas construções e de reconstrução ampliação e alteração de construções existentes serão sempre indicados o destino da edificação e a utilização prevista para os diferentes compartimentos, é motivada apenas por exigências de ordem técnica, de segurança, estética e salubridade, e não jurídicas. O regime jurídico-real do condomínio cabe exclusivamente ao título constitutivo da propriedade horizontal.
 
No caso de constituição de propriedade horizontal (ou do direito de habitação periódica), além da descrição genérica do prédio ou do conjunto imobiliário, é feita uma descrição distinta para cada fracção autónoma ou parcela habitacional. (cfr. artigo 81.º, n.º 1, do Código do Registo Predial).
 
A descrição predial de cada fracção autónoma só conterá a menção do fim a que se destina (restringindo o respectivo uso), se tal constar expressamente do título constitutivo da propriedade horizontal. (cfr. artigo 83.º, n.º 1, alínea c), do Código do Registo Predial).
 
De qualquer modo, se à data da constituição da propriedade horizontal for previsível que a câmara municipal venha a permitir uma destinação diferente da que consta no projecto aprovado ou licenciado - quem pretenda proceder a uma obra de construção ou realizar obras de alteração, pode pedir à câmara municipal, a título prévio, informação sobre a viabilidade de realizar a operação em causa e os respectivos condicionamentos legais ou regulamentares -, nada obsta a que fique, desde logo, autorizada no próprio título constitutivo da propriedade horizontal (escritura pública) a modificação do destino inicialmente fixado de acordo com o projecto de construção aprovado, se sobrevier a indispensável aprovação camarária, possibilitando assim a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal sem dependência do acordo de todos os condóminos.
 
 
A licença de utilização tem por finalidade atestar a que uso se destina o edifício ou fracção e que eles se encontram aptos para o respectivo fim.
 
A ocupação de edifícios ou suas fracções autónomas sem licença ou autorização de utilização ou em desacordo com o uso fixado no respectivo alvará, salvo se este não tiver sido emitido no prazo legal por razões exclusivamente imputáveis à câmara municipal, é punível como contra-ordenação, a que corresponde coima graduada de 498,80 € até ao máximo de 99759,58 €, no caso de pessoa singular, ou até 249398,95 €, no caso de pessoa colectiva (cfr. artigo 98.º, n.º 1, alínea d), e n.º 4, do RJUE).
 
A licença de utilização passou a ser exigida somente a partir de 1951 [13 de Agosto de 1951], pelo artigo 8.º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) (aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38 382/1951 de 7 de Agosto), prevendo-se que todos os edifícios ou fracções construídos a partir desta data [13 de Agosto de 1951] têm que, obrigatoriamente, encontrar-se licenciados pelas autoridades municipais para o uso para que foram construídos.
 
Nos prédios construídos ANTES da vigência do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU, publicado em 7 de Agosto de 1951)[vigente desde 13 de Agosto de 1951], que entretanto NÃO tenham sido reconstruídos, ampliados ou alterados, a câmara municipal pode não possuir elementos para verificar a falta de licença ou a sua inobservância, isto é pode limitar-se a CERTIFICAR (v. g. após simples vistoria de segurança e salubridade) que aquele prédio possui condições de habitabilidade, não carecendo de licença municipal de utilização, mencionando-se, em substituição da licença de utilização, a data de emissão da referida certidão e a entidade certificadora (câmara municipal).
 
Tratando-se de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício (ou de fracção autónoma), já construído, em vias de construção ou que deva vir a ser construído, exige-se, por força do Decreto-Lei n.º 236/1980, de 18 de Julho, que o documento escrito tenha o reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes, bem como a certificação notarial da existência da licença de utilização ou de construção (cfr. artigo 410.º, n.º 3 do Código Civil).
 
Porém...
 
A apresentação do alvará de licença de utilização, no caso de já ter sido requerido e não emitido, pode ser substituída pela exibição do alvará da licença de construção do imóvel, independentemente do respectivo prazo de validade, desde que:
 
a) O transmitente (vendedor) faça prova de que está requerida a licença de utilização; (cfr. artigo 2.º, n.º 1, alínea a), do Decreto-Lei n.º 281/1999, de 26 de Julho).
 
b) O transmitente (vendedor) declare que a construção se encontra concluída, que não está embargada, que não foi notificado de apreensão do alvará de licença de construção, que o pedido de licença de utilização não foi indeferido, que decorreram mais de cinquenta (50) dias sobre a data do seu requerimento e que não foi notificado para o pagamento das taxas devidas. (cfr. artigo 2.º, n.º 1, alínea b), do Decreto-Lei n.º 281/1999, de 26 de Julho).
 
Nos casos anteriormente referidos (cfr. artigo 2.º, n.º 1, alíneas a) e b), do Decreto-Lei n.º 281/1999, de 26 de Julho), são sempre responsáveis solidariamente pela obtenção da licença de utilização o titular da licença de construção e o primeiro transmitente ;(cfr. artigo 2.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 281/1999, de 26 de Julho).
 
Nas subsequentes transmissões de fracções autónomas, de prédios constituídos em regime de propriedade horizontal, o transmitente apenas tem de fazer prova de que foi requerida a licença de utilização e declarar que o pedido não foi indeferido nem a licença emitida no prazo de cinquenta (50) dias sobre a data do seu requerimento e que não foi notificado para o pagamento das taxas devidas. (cfr. artigo 2.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 281/1999, de 26 de Julho).
 
 

(Proibida a reprodução, no todo ou em parte, sem prévia autorização expressa, por escrito, do autor)

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