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Escritos Dispersos

"Todos começamos por ser crianças." "Com tempo, perseverança e esperança, tudo se alcança." À minha mulher e às nossas filhas.

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"Todos começamos por ser crianças." "Com tempo, perseverança e esperança, tudo se alcança." À minha mulher e às nossas filhas.

Regulação da utilização de espaços em centros comerciais

   
O Governo deve aprovar, no prazo de 180 dias, iniciativa legislativa relativa ao regime jurídico da utilização de espaços em centros comerciais. (cfr. artigo 64.º, n.º 2, alínea d), da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro - aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano (N.R.A.U.)).
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Sugiro pedido de esclarecimento dirigido ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU, ex-INH)
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“A característica mais relevante dos Centros Comerciais é a exploração dinamicamente integrada de vários ramos do comércio num único espaço comercial por vários lojistas congregados, sob a organização, administração, promoção publicitária, direcção e fiscalização de funcionamento por uma sociedade gestora desse mesmo Centro, em ordem a melhor rentabilizar as sinergias de cada uma das lojas.
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Esta realidade complexa, multifuncional, plural e integrada é bem diferente do mero contrato de arrendamento comercial de um espaço para um determinado ramo de negócio a explorar por uma única entidade isolada. E essa realidade económico-social – centro comercial - não pode forçar-se, afunilar-se e subsumir-se ao mesmo predefinido e típico contrato de arrendamento sob pena de se violentar essa mesma realidade obrigando-a a ser aquilo que ela não é nem nunca pode ser.
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Muito embora o contrato de utilização de espaços  em centro comerciais tenha começado por ser reduzido a um simples contrato de arrendamento pela doutrina e jurisprudência (Galvão Teles in Utilização de Espaços nos shopping centers CJ 1990-2-25; anotação ao ac. STJ de 26/2/91 in O Direito 1991-2 e 3 pg. 437 e sgs. e ac. STJ 26/4/84 BMJ 336 pg.406 e RLJ 122º pg.59), hoje é já praticamente  assente na doutrina e jurisprudência que se trata de um contrato “inominado cujo principal elemento caracterizador consiste na integração empresarial”, isto é, “um contrato inominado ou atípico, livremente regulado pelas partes no exercício da sua autonomia” (ver Lebre de Freitas in Estudos Sobre Direito Civil e Processo Civil pg. 560 a 569). Seguindo esta última posição, ver na doutrina e Jurisprudência, segundo anota Lebre de Freitas o.c. pg. 562, nota 3: Oliveira Ascensão Integração Empresarial e Centros Comerciais EFDL 1991 pg. 29... e Lojas em Centros Comerciais in ROA 1992 III pg. 835...; Antunes Varela in Os Centros Comerciais (Shopping Center) pg. 3 e sgs. e em anotação aos ac. STJ de 24/3/92, 22/10/92, 18/3/93, 26/4/94 e 1/2/95 in RLJ 128º pg. 371-372; STJ de 26/4/94 CJ 1994-2-59 e de 1/2/95 CJ 1995-1-46).”.
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Conforme refere Aragão Seia “in”Arrendamento Urbano 7ª ed., em anotação ao art.11º do RAU, para que uma organização funcione como centro comercial é necessário um imóvel adequado e que o seu proprietário esteja na disposição de ceder espaços em comercio integrado, ou seja, ceder o uso de espaços a comerciantes, mediante contrapartida periódica, para que neles instalem lojas comerciais e transaccionem os seus produtos, reservando para si o controlo da gestão dos interesses comuns do centro, com fornecimento da energia eléctrica, de água, de gaz, de segurança, de limpeza e de embelezamento de espaços comuns, etc..
 
As lojas de diversos ramos são distribuídas segundo um plano de integração previamente concebido pelo organizador ou explorador do centro, obedecendo a um critério de complementaridade, com pólos de atracção especial cuja missão é atrair visitantes, como cinemas, lojas de disco, salas de jogos, recintos de diversões e espaços para refeições ligeiras, de modo a fazerem parte de um conjunto harmónico e economicamente rentável e a satisfazerem o maior numero possível de necessidades do consumidor, para que este não necessite de completar as suas compras noutro local.
 
Como escreveu Antunes Varela “in” RLJ 129º, pp.54/55, para que haja contrato de instalação de lojistas num centro comercial é naturalmente necessário que exista a previa constituição da nova unidade global que é o centro e que os lojistas, ao explorarem a loja que lhe é entregue, a pretendem integrar nessa organização unitária.
 
É na ideia de complementaridade das várias lojas, no proveito reciproco que uma recebem das outras, (com destaque para a eficácia da lojas –âncora e o efeito recolhido pelas chamadas lojas magnéticas) e na uniformidade concertada da sua actuação (com as suas promoções globais, com o embelezamento das suas instalações e a ampliação dos seus serviços comuns, e com o combate determinado às prestações de má qualidade dentro do seu recinto) que reside a verdadeira trave mestra do centro comercial.
 
A disciplina no centro é imposta por um regulamento, enquadrado nos parâmetros legais, com limitações à actividade comercial do lojista, desde o modo da apresentação dos produtos, passando pela época das promoções, etc..
 
As lojas de um centro comercial não estão desralacionadas entre si, mas antes constituem um conjunto integrado de lojas com relações horizontais, umas e outras, e verticais, de cada uma com a entidade exploradora – Pais de Vasconcelos “in” Contratos de Utilização de Lojas em Centro Comercial – ROA 56º-539.”.
 
 

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