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Escritos Dispersos

"Todos começamos por ser crianças." "Com tempo, perseverança e esperança, tudo se alcança." À minha mulher e às nossas filhas.

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Impugnação de deliberações da Assembleia de Condóminos - Modelo ou Minuta de Carta

  29.01.2007    Registada com A. R.  (RO377698654PT)

 

Nome do Condómino Proprietário

Nome do Condómino Proprietário

Rua da Harmonia, 13, 3.º Esq.º (fracção “N”)

0000-000 FELICIDADE

Sr. Condescendente

Administrador do Condomínio

Rua da Harmonia, 13, Administração

0000-000 FELICIDADE

 

Felicidade, 29 de Janeiro de 2007

 

ASSUNTO: IMPUGNAÇÃO DE DELIBERAÇÕES DA REUNIÃO EXTRAORDINÁRIA DA ASSEMBLEIA DOS CONDÓMINOS REALIZADA EM 11 DE JANEIRO DE 2007 (ACTA N.º 10) – RECUSA DE CÓPIA DE DOCUMENTOS E CONSULTA DE DOCUMENTAÇÃO

Ref.ª:

a)       N/ Carta registada de 09.01.2007.

b)       N/ comunicação escrita de 14.01.2007.

c)       N/ Carta registada de 24.01.2007.

d)       S/ comunicação de 25 de Janeiro de 2007 (Acta n.º 10, de 11.01.2007).

e)       N/ Carta registada de 26.01.2007.

f)        S/ Contacto telefónico de 28.01.2007, 12.20 horas.

 

Exm.º Senhor:

 

1. No passado dia 3 de Janeiro de 2007, tomamos conhecimento da convocatória para a realização duma reunião extraordinária da assembleia de condóminos, a efectuar no dia 12 de Janeiro de 2007 (sexta-feira), verificando a sua afixação nas partes comuns do prédio e o simples depósito no nosso receptáculo postal.

 

2. Porém, salvo melhor opinião, a convocatória não respeita todas as indispensáveis formalidades legais, nomeadamente as exigências do artigo 1432.º, n.º 1, do Código Civil.

 

3. Dispõe com efeito o n.º 1 do artigo 1432.º do Código Civil que “a assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.”.

 

4. A antecedência da convocatória destina-se a proporcionar a todos os condóminos o tempo necessário para se prepararem, em termos pessoais e técnicos, para o exercício dos seus direitos.

 

5. O certo é que, determinando o artigo 1432.º, n.º 1 do Código Civil que a convocatória para a assembleia dos condóminos deve ser feita a todos os condóminosresidentes e não residentes no prédio - com a antecedência mínima de 10 dias, e contando-se essa antecedência de acordo com o disposto nos artigos 279.º e 296.º também do Código Civil, no caso sub judice não só tal antecedência não foi observada na referida convocatória como também, salvo melhor prova em contrário, não foram regularmente notificados todos os condóminos não residentes (seja para o domicílio por eles comunicado (cfr. art.º 1432.º, n.º 9, do Código Civil), seja para o domicílio conhecido: o endereço da própria ou respectiva fracção autónoma).

 

6. E, não tendo sido convocados por meio de carta registada, enviada com dez (10) dias de antecedência, nem por qualquer outro meio legalmente previsto (cfr. artigos 1432.º e 1433.º, ambos do Código Civil), não tendo sido observada a antecedência mínima de dez dias, nem sido junto à convocatória qualquer exemplar de “orçamento rectificativo relativo às obras realizadas no edifício”, ficámos (e ficaram os restantes Condóminos) impossibilitados de estar presentes (ou representados) na reunião em epígrafe e completamente privados de podermos tomar posição favorável sobre o assunto a tratar (tanto mais que, na reunião de 04 de Dezembro de 2006, já votáramos expressamente contra a realização das obras de conservação no telhado de cobertura do prédio orçamentadas pela Empresa Faz Tudo & Bem, Lda., designadamente por não concordarmos com a taxa de IVA orçamentada (cfr. art.º 18.º, n.º 1, alínea a), conjugado com a verba 2.24 da lista I anexa, ambos do Código do IVA), pelo reduzido período de garantia convencionada contra defeitos e vícios da obra (cfr. art.º 1225.º do Código Civil) e por, em nossa opinião, existir um outro orçamento (do Sr. Diligente e Competente) bem mais vantajoso (a todos os títulos) para os interesses do Condomínio), não aprovando também quaisquer prováveis deliberações subsequentes possivelmente ainda mais gravosas (rejeitando qualquer aumento do orçamentado e dos trabalhos, aprovados por simples maioria (502 votos) na última reunião (04.12.2006), onde votámos contra, não considerando correcta qualquer proposta de rectificação ou ratificação, para condições hipoteticamente ainda mais desfavoráveis) eventualmente a serem tomadas na reunião em epígrafe (irregularmente convocada para 12.01.2007).

 

7. Alertámos ainda (cfr. ref.ª a)), a título cautelar, para o facto de as deliberações eventualmente tomadas sobre matérias que não constem expressamente da ordem de trabalhos ou da ordem do dia, expressamente indicadas na convocatória, serem igualmente inválidas e anuláveis nos termos legais (v. g. art.º 1432.º, n.º 2, e art.º 1433.º, n.º 1, ambos do Código Civil).

 

8. Tais irregularidades de convocação da reunião da assembleia de condóminos determinam a anulabilidade das deliberações nela tomadas, podendo as deliberações ser impugnadas, designadamente nos termos do disposto no artigo 1433.º, n.º 1 do Código Civil, tornando assim inúteis a despesa, o tempo e trabalho dispendidos.

 

9. Conquanto, mais grave ainda do que ter V.ª Ex.ª, Administrador do Condomínio, insistido na manutenção da referida convocatória e realização da reunião da Assembleia de Condóminos, foi ter ANTECIPADO a data de realização da mesma! (cfr. ref.ª d)).

 

10. Com efeito, pela simples observação da Acta N.º 10 (ref.ª d)), verifica-se que a referida reunião da Assembleia de Condóminos, irregularmente notificada para o dia 12 de Janeiro de 2007, Sexta-feira, a final se realizou no dia 11 de Janeiro de 2007, Quinta-feira.

 

11. Com a presença de somente seis (6) condóminos (representando apenas 502,00 ‰ do valor total do prédio, 502 votos), incluindo V.ª Ex.ª, Condómino Administrador do Condomínio.

 

12. Condóminos que discutiram e aprovaram, ao décimo primeiro dia de Janeiro de 2007 pelas 21 horas um orçamento rectificativo relativo às obras realizadas no edifício”,que representou um encargo em relação ao primeiro orçamento mais elevado”, sem contudo discriminarem ou explicitarem o valor do referido montante, conforme resulta da leitura atenta da referida Acta N.º 10 (ref.ª d)), de que anexamos fotocópia e consideramos aqui integralmente transcrita para todos os devidos e legais efeitos.

 

 

13. Parece, salvo opinião melhor fundamentada, terem olvidado também que o dinheiro/património do Condomínio é de todos os Condóminos, residentes e não residentes, dinheiro/património igualmente pertença dos Condóminos não regularmente notificados para a reunião nem informados dos gastos (irregularmente) decididos (e eventualmente já efectuados!) por decisão de apenas seis condóminos (representando 502,00 ‰ do valor total do prédio, 502 votos), incluindo V.ª Ex.ª, Condómino Administrador do Condomínio, em reunião da Assembleia de Condóminos irregularmente convocada.

 

14. Tal situação, com todo o devido respeito, parece configurar, designadamente abuso e violação dos princípios da igualdade, da confiança e segurança jurídicas, representando grosseira violação da lei.

 

15. E nem se diga, por não ser verdade, nomeadamente por não resultar demonstrado no procedimento subsequente da Administração do Condomínio (Administrador e Assembleia de Condóminos) (v. g. convocou e realizou duas reuniões da assembleia de condóminos, em 17.11.2006 e 04.12.2006), nem jamais ter sido invocado, que se tratasse de uma reparação urgente e indispensável nos exactos termos cominados no artigo 1427.º do Código Civil.

 

16. A corroborar o anteriormente referido, vem o facto de as obras de conservação (cfr. artigos 2.º, alínea f), do RJUE, 1424.º, n.º 1, do Código Civil, 4.º do DL 268/1994, de 25 de Outubro) terem sido aprovadas, em 04.12.2006, por simples maioria (502 votos favoráveis), com o nosso voto contra (fracção autónoma “L”, 3.º Esq.º) e com a abstenção do proprietário da fracção autónoma “D”, R/C Dt.º, mas “dando-se uma margem para devido aprovamento do orçamento ou não até ao dia 12 de Dezembro de 2006.” (sic, Acta n.º 09 de 04.12.2006) (previa-se, em 04.12.2006, uma hipotética desvalorização do valor orçamentado, caso se conseguisse responsabilizar o executante de uma anterior obra, pela correcção dos defeitos da mesma).

 

17. Descabido seria só agora vir V.ª Ex.ª, Administrador do Condomínio, hipoteticamente invocar esse expediente (art.º 1427.º do C. C.), que oportunamente não teve e até dispensou.

 

18. Votámos expressamente contra a realização das obras de conservação nas partes comuns, não por as considerarmos desnecessárias (sempre acreditámos na sua necessidade e até providenciamos a deslocação ao prédio de um empreiteiro para elaboração de orçamento), mas, designadamente, por o orçamento da Empresa Faz Tudo & Bem, Lda., aprovado por simples maioria (502 votos favoráveis), conter erro lesivo para o Condomínio na taxa de IVA orçamentada, em desconformidade com o Código do IVA (CIVA) (cfr. art.º 18.º, n.º 1, alínea a), conjugado com a verba 2.24 da lista I anexa, ambos do Código do IVA), pelo reduzido período de garantia convencionada contra defeitos e vícios da obra (inferior à garantia legal mínima) (cfr. art.º 1225.º do C. C.) e por, em nossa opinião, existir um outro orçamento (do Sr. Diligente e Competente) bem mais vantajoso (a todos os títulos) para os interesses do Condomínio, e que agora, mesmo perante a hipotética gravosa proposta de rectificação da Empresa Faz Tudo & Bem, Lda., nem consultado foi!).

 

19.Consequentemente, nestas circunstâncias, jamais podíamos concordar com quaisquer prováveis deliberações subsequentes possivelmente ainda mais gravosas (rejeitando qualquer aumento do orçamentado e dos trabalhos, aprovados por simples maioria (502 votos) na reunião de 04.12.2006, onde votámos contra, não considerando correcta qualquer proposta posterior de rectificação ou ratificação, para condições hipoteticamente ainda mais desfavoráveis) eventualmente a serem tomadas noutra reunião.

 

20. Porém, fomos verbalmente confrontados por V.ª Ex.ª, Administrador do Condomínio, em 20.12.2006, com o facto consumado: aumento do custo orçamentado sem qualquer prévia reunião da Assembleia de Condóminos!

 

21. Deparamo-nos com a falta inequívoca ou transparente dos motivos que suposta ou hipoteticamente originaram a aceitação por V.ª Ex.ª, Administrador do Condomínio, da rectificação (à revelia do órgão deliberativo do Condomínio) do orçamento alvitrada pela Empresa Faz Tudo & Bem, Lda., do acolhimento unilateral do aumento dos custos da obra de conservação, que designa de “orçamento rectificativo”!?

 

22. Pelo exposto, decidimos, invocando a qualidade de condóminos proprietários, a fim de nos possibilitar melhor preparar a impugnação das deliberações da referida reunião da assembleia de condóminos realizada no p. p. dia 11 de Janeiro (cfr. consignado na Acta n.º 10, de que tomamos conhecimento no dia 25 de Janeiro de 2007), solicitar a V.ª Ex.ª, Administrador do Condomínio, que nos facultasse cópia dos orçamentos para realização das obras de conservação (incluindo o designado “orçamento rectificativo relativo às obras realizadas no edifício”), referidos na supracitada Acta n.º 10, e da convocatória para a referida reunião (11.01.2007), bem como informação de data/hora para consulta, na Sala do Condomínio, de toda a documentação do Condomínio relativa ao exercício corrente, designadamente para nos proporcionar o tempo necessário para nos prepararmos, em termos pessoais e técnicos, para o exercício dos nossos direitos impugnatórios e na próxima futura reunião convocada para o dia 2 de Fevereiro de 2007. (cfr. ref.ªs e) e f)).

 

23. Solicitação que fizemos nos exactos termos legais, designadamente em conformidade com o disposto nos artigos 573.º e seguintes, e 1436.º, alínea m), todos do Código Civil.

 

24. Tal pedido foi-nos recusado por V.ª Ex.ª, Administrador do Condomínio, no p. p. dia 28 de Janeiro de 2007, sem qualquer justificação ou fundamento legal. (cfr. ref.ª f)).

 

25. E bem sabe a Administração do Condomínio (Administrador e Assembleia de Condóminos) que sempre temos colaborado e pugnado pela correcta gestão e administração do condomínio, não pactuando jamais com pretensos atropelos da legalidade exigível nem com decisões ou deliberações arbitrárias, obscuras, tendenciosas, pouco transparentes, tendencialmente favoráveis à parte em detrimento ou prejuízo do todo (da totalidade dos Condóminos).

 

26. Tem sido esta, desde o ano de 2000, e continuará a ser, a nossa postura, em defesa do interesse comum (que também é o nosso!), do interesse de todos os Condóminos (nos quais obviamente nos incluímos, de facto e de direito, com deveres e concomitantes direitos).

 

27. Disso jamais prescindiremos, nem podemos transigir!

 

28. Assim, para a realização de qualquer hipotético acréscimo nas obras de conservação, é fundamental, impunha-se e impõe-se, o estrito cumprimento da lei, dos procedimentos e trâmites legais, a que a lei obriga para que se possam movimentar dinheiros do Condomínio, de todos os condóminos, estando legalmente vedado à Administração do Condomínio exorbitar as suas funções, deliberar ou decidir contra norma legal imperativa, lesar ou frustrar a confiança dos Condóminos.

 

 

29. Nestes termos, verificando-se assim que não foram cumpridas as disposições legais relativas ao envio da convocatória para a reunião da assembleia de condóminos de 11 de Janeiro de 2007 (nem de 12.01.2007!), agora impugnada.

 

30. Considerando que as deliberações da assembleia contrárias à lei são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado, como aliás já anteriormente aconteceu (vide Acta N.º 06, de 08 de Março de 2003, quando era Administrador do Condomínio o Sr. Condómino proprietário da fracção autónoma “N”).

 

31. Solicitamos a V.ª Ex.ª, Administrador do Condomínio a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações da assembleia dos condóminos inválidas ou ineficazes, nomeadamente as consignadas na supracitada Acta N.º 10 de 11 de Janeiro de 2007 (cfr. ref.ª d) e e)) (cfr. artigo 1433.º, n.º 2, do Código Civil).

 

32. Caso V.ª Ex.ª, Administrador do Condomínio, assim não entenda, não promovendo os trâmites indispensáveis à realização da referida reunião da assembleia extraordinária para revogação das deliberações da assembleia dos condóminos inválidas ou ineficazes, nomeadamente as consignadas na supracitada Acta N.º 10 de 11 de Janeiro de 2007, iremos propor contra o condómino administrador e contra os condóminos que aprovaram a deliberação, o competente procedimento judicial, nomeadamente a acção judicial de anulação de deliberação de assembleia de condóminos, por violação da lei, bem como o correspondente pedido indemnizatório.

 

Com os nossos melhores cumprimentos,

 

 

 

 

 

 

(Nome do Condómino Proprietário)

(Nome do Condómino Proprietário)

(fracção autónoma “N” - 3.º Esq.º)

 

 

(Autorizada a reprodução, para fins exclusivamente particulares, sem intuitos comerciais)

 

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