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Escritos Dispersos

"Todos começamos por ser crianças." "Com tempo, perseverança e esperança, tudo se alcança." À minha mulher e às nossas filhas.

Escritos Dispersos

"Todos começamos por ser crianças." "Com tempo, perseverança e esperança, tudo se alcança." À minha mulher e às nossas filhas.

Prazo para impugnação das deliberações da assembleia dos condóminos

No regime da propriedade horizontal a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia de condóminos e a um administrador (cfr. artigo 1430.º, n.º 1 do Código Civil). A assembleia de condóminos reúne-se ordinária ou extraordinariamente (cfr. artigo 1431.º, n.ºs 1 e 2 do Código Civil), sendo convocada e funcionando de acordo com as regras constantes do artigo 1432.º do Código Civil [interessa também o Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro]. As suas deliberações, devidamente consignadas em acta, impõem-se aos condóminos e a terceiros titulares de direitos relativos às fracções, tenham-nas aqueles aprovado ou não (cfr. artigo 1.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro]. A não ser que as impugnem com êxito, matéria em que estatui o artigo 1433.º do Código Civil, da forma seguinte:

 

1. As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.

 

2. No prazo de 10 dias contado da deliberação para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.

 

3. No prazo de 30 dias contado nos termos do número anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.

 

4. O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contado sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.

 

5. Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.

 

A regra quanto a deliberações da assembleia dos condóminos contrárias à lei e regulamentos aprovados é a da sua ANULABILIDADE. Apenas estaremos perante situações de NULIDADE quando tais deliberações puserem em causa o conteúdo de normas imperativas (v. g. normas que tutelam directamente o interesse público ou que estabelecem tutela autónoma de terceiros, preceitos da lei de natureza imperativa, cuja violação dá origem à nulidade da deliberação; artigos 1421.º, n.º 1, 1422.º, n.º 2, 1423.º, 1427.º, n.º 1, 1428.º, n.º 1, 1429.º, 1432.º, n.º 3 e n.º 4, 1435.º, n.º 1, 1437.º e 1438.º, todos do Código Civil).

A norma especial - v. g. o artigo 1433.º do Código Civil - consagra um regime que, não se encontrando em oposição ao regime geral da nulidade e da anulabilidade (artigos 286.º e 287.º do Código Civil), tem, em relação a este, certas particularidades, no caso vertente adequado ao regime jurídico da propriedade horizontal.

 

No âmbito deste artigo 1433.º do Código Civil, não estão compreendidas, nem as deliberações que violam preceitos de natureza imperativa, nem as que tenham por objecto assuntos que exorbitam da esfera de competência da assembleia de condóminos. Quando a assembleia infrinja normas de interesse e ordem pública – n.º 1 do artigo 1421.º, artigo 1427.º, n.º 1, do artigo 1428.º, n.º 1, do artigo 1429.º, e do artigo 1438.º, todos do Código Civil –, as deliberações tomadas devem considerar-se nulas e, como tais, impugnáveis a todo o tempo por qualquer interessado, nos termos do artigo 286.º do Código Civil. Quando a assembleia se pronuncie sobre assuntos para que não tenha competência (tal será o caso em que, por exemplo, a assembleia sujeite ao regime das coisas comuns, sem o consentimento do respectivo titular, uma parte do prédio pertencente em propriedade exclusiva a um condómino), a deliberação deve considerar-se ineficaz: desde que a não ratifique o condómino afectado, que a todo o tempo pode arguir o vício de que ela enferma, ou por via de excepção, ou através de uma acção de natureza meramente declarativa.

 

O comando do n.º 6 do artigo 1432.º do Código Civil é de ordem geral – “as deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias” -, pelo que o do n.º 4 do artigo seguinte tem de com ele se articular – “O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.” -. Isto quer dizer que as deliberações tomadas têm de ser comunicadas aos condóminos ausentes por carta registada com aviso de recepção (AR), sendo a partir de tal comunicação que se conta o prazo de caducidade (20 dias) do direito de pedir a anulação das deliberações tomadas. É para isso (e para que possam dar o seu assentimento ou manifestar a sua discordância, bem como para poderem pedir uma assembleia extraordinária: artigo 1432.º, n.º 7 e artigo 1433.º, n.º 2, do Código Civil) que as deliberações tomadas têm de ser comunicadas aos condóminos ausentes, sendo que o prazo de caducidade, se a lei não fixar outra data, começa a correr no momento em que o direito puder ser legalmente exercido (cfr. artigo 329.º do Código Civil), momento que ocorre precisamente quando a comunicação, que a lei obriga a fazer, chega ao alcance do condómino ausente. Doutro modo, bastaria que o administrador nunca comunicasse as deliberações tomadas para que os condóminos ausentes nunca pudessem impugnar a assembleia e/ou pedir a anulação das deliberações tomadas, precisamente por as não conhecerem (e talvez nem saberem que foram tomadas). As deliberações tomadas só não têm que ser comunicadas aos condóminos presentes na reunião da assembleia de condóminos.

 

 

ARTIGO 1433.º do Código Civil

(Impugnação das deliberações)

 

1. As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são ANULÁVEIS a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.

 

2. No prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.

 

3. No prazo de 30 dias contado nos termos do número anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um CENTRO DE ARBITRAGEM.

 

4. O direito de propor a ACÇÃO DE ANULAÇÃO caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.

 

5. Pode também ser requerida a SUSPENSÃO DAS DELIBERAÇÕES nos termos da lei de processo.

 

6. A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito.

 

Resumindo (meios de impugnação das deliberações da assembleia de condóminos):

 

ANULAÇÃO - a requerimento de qualquer condómino que não as tenha aprovado. É dirigido à assembleia de condóminos.

 

CENTRO DE ARBITRAGEM - sujeição da deliberação, por qualquer condómino, a um centro de arbitragem.

 

ACÇÃO DE ANULAÇÃO - Autoridade judiciária (tribunal, acção judicial de anulação de deliberação de assembleia violadora da lei ou dos regulamentos em vigor, requerida por qualquer condómino). Tenham presente que o tribunal não administra o condomínio!

 

SUSPENSÃO DAS DELIBERAÇÕES - procedimento cautelar da suspensão das deliberações, requerido por qualquer condómino (cfr. art.º 396.º e seguintes do Código de Processo Civil; ver também artigos 381.º e 382.º do citado Código).

 

Muita atenção aos prazos.

 

PRAZOS:

 

10 dias, contados da deliberação, para os condóminos presentes;

 

10 dias, contados da sua comunicação por carta registada com aviso de recepção, para os condóminos ausentes;

 

20 dias, para o administrador do condomínio proceder à convocação de uma assembleia extraordinária, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes;

 

30 dias, contado da deliberação, para os condóminos presentes, OU contados da sua comunicação por carta registada com aviso de recepção, para os condóminos ausentes, para qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem;

 

A ACÇÃO JUDICIAL DE ANULAÇÃO caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes, ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação impugnada ou, no mesmo prazo de 60 dias, contado da sua comunicação aos ausentes da reunião.

Assim, o condómino que não aprovou a deliberação (anulável) pode propor ACÇÃO DE ANULAÇÃO no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária, ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias:

 

- contados da data da deliberação para os condóminos presentes;

 

- e da data da comunicação da deliberação para os condóminos ausentes.

 

Outra solução poderia impedir na realidade o condómino ausente de saber qual a deliberação tomada, ou mesmo se alguma foi tomada. Bastaria ao administrador nunca lho dizer, ou comunicar-lha expirados os 60 dias do prazo para a acção de anulação. Estas possibilidades, que existiriam se devêssemos contar o prazo para a acção de anulação da data da deliberação, chegam para nos convencer de que tal prazo se conta da comunicação da deliberação, feita nos termos do artigo 1432.º, n.º 6 do Código Civil.

Temos por seguro que a norma do artigo 1432.º, n.º 6 - comunicação as deliberações da assembleia de condóminos por carta registada com aviso de recepção - se aplica sempre que haja condóminos ausentes da assembleia em que foram tomadas as deliberações.

 

 

Tenham especial atenção aos PRAZOS!

 

A norma especial - v. g. o artigo 1433.º do Código Civil - consagra um regime que, não se encontrando em oposição ao regime geral da nulidade e da anulabilidade (artigos 286.º e 287.º do Código Civil), tem, em relação a este, certas particularidades, no caso vertente adequado ao regime jurídico da propriedade horizontal.

 

Importa distinguir, em sede de deliberações da assembleia de condóminos, os vícios que enfermam as deliberações de NULIDADE (impugnáveis a todo o tempo, em regra não sanáveis, cuja invalidade pode ser invocada a todo o tempo), daqueles que enfermam as deliberações de ANULABILIDADE (impugnáveis num curto prazo - v. g. no prazo do art.º 1433.º do Código Civil -, "sanáveis", cuja invalidade SÓ pode ser invocada no prazo estabelecido, sob pena de decadência).

 

NULIDADE (impugnáveis a todo o tempo, em regra não sanáveis, cuja invalidade pode ser invocada a todo o tempo, sem dependência de prazo). (por exemplo, quando a assembleia de condóminos viole as normas dos artigos 1421.º, n.º 1, 1422.º, n.º 2, 1423.º, 1427.º, n.º 1, 1428.º, n.º 1, 1429.º, 1432.º, n.º 3 e n.º 4, 1435.º, n.º 1, 1437.º e 1438.º, todos do Código Civil). A nulidade é de conhecimento oficioso. As deliberações tomadas pela assembleia de condóminos que violem preceitos de natureza imperativa ou as que tenham por objecto assuntos que exorbitam da esfera de competência da assembleia de condóminos são nulas e, como tal, impugnáveis a todo o tempo e por qualquer interessado, podendo a nulidade ser declarada oficiosamente pelo tribunal, nos termos do artigo 286.º do Código Civil.

Por exemplo:

Nos termos da alínea b), do n.º 1, do art. 1421.º, do Código Civil, os terraços são partes comuns do edifício.

Ora, de acordo com o n.º 2 do artigo 1024.º do mesmo diploma legal, o arrendamento de prédio indiviso feito pelo consorte ou consortes administradores (alguns condóminos reunidos em assembleia) só se considera válido quando os restantes proprietários manifestem, por escrito e antes ou depois do contrato, o seu assentimento.

Isto significa que o contrato de arrendamento de uma parte comum de um prédio em propriedade horizontal – acto de disposição que ultrapassa as funções ou finalidades indicadas como próprias da mera administração - só é válido se todos os condóminos estiverem de acordo, caso contrário o mesmo será nulo.

 

ANULABILIDADE (impugnáveis num curto prazo - v. g. no prazo do art.º 1433.º do Código Civil -, sanáveis, cuja invalidade SÓ pode ser invocada no prazo estabelecido, sob pena de decadência).

 

O acto anulável, apesar de viciado, comporta-se juridicamente como se fora válido.

 

Se não for arguida ou requerida a sua anulação no prazo legalmente estipulado, ocorre a caducidade ou extinção do direito a anular o acto.

 

A caducidade ou extinção do direito a anular o acto, pelo decurso ou fim do prazo para impugnação, consolida-o definitivamente como válido, já que ele deixa de ser impugnável.

 

Ao invés da anulabilidade (acto anulável) a NULIDADE (acto nulo) é, em regra, insanável e pode ser invocada a todo o tempo por qualquer interessado.

 

CÓDIGO CIVIL

Livro I Parte geral

Título II Das relações jurídicas

Subtítulo III Dos factos jurídicos

Capítulo I Negócio jurídico

Secção III Nulidade e anulabilidade de negócio jurídico

Artigo 285.º Disposição geral

 

Na falta de regime especial, são aplicáveis a nulidade e a anulabilidade do negócio jurídico às disposições dos artigos subsequentes.

 

Artigo 286.º Nulidade

 

A nulidade é invocável a todo o tempo por qualquer interessado e pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal.

 

Artigo 287.º Anulabilidade

 

1 - Só tem legitimidade para arguir a anulabilidade as pessoas em cujo interesse a lei a estabelece, e só dentro do ano subsequente a cessação do vício que lhe serve de fundamento.

 

2 - Enquanto, porém, o negócio não estiver cumprido, pode a anulabilidade ser arguida, sem dependência de prazo, tanto por via de acção como por via de excepção.

 

Artigo 288.º Confirmação

 

1 - A anulabilidade é sanável mediante confirmação.

 

2 - A confirmação compete à pessoa a quem pertencer o direito de anulação, e só é eficaz quando for posterior à cessação do vício que serve de fundamento à anulabilidade e o seu autor tiver conhecimento do vício e do direito à anulação.

 

3 - A confirmação pode ser expressa ou tácita e não depende de forma especial.

 

4 - A confirmação tem eficácia retroactiva, mesmo em relação a terceiro.

 

Artigo 289.º Efeitos da declaração de nulidade e da anulação

 

1 - Tanto a declaração de nulidade como de anulação de negócio tem efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente. (...)

 

Artigo 294.º Negócios celebrados contra a lei

 

Os negócios jurídicos celebrados contra disposição legal de carácter imperativo são nulos, salvo nos casos em que outra solução resulte da lei.

 

 

Os condóminos ausentes, a quem não forem comunicadas as deliberações tomadas pela assembleia dos condóminos, podem justamente ignorar as deliberações, sem embargo de a todo o momento poderem também arguir – pela via judicial (acção de simples apreciação (falta de diligência do administrador do condomínio), ou por via de excepção (invocando o desconhecimento e a ineficácia das deliberações)) – o vício da ineficácia das deliberações da assembleia dos condóminos.

 

As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias (cfr. artigo 1432.º, n.º 6, do Código Civil).

 

Código Civil

Livro I Parte geral

Título II Das relações jurídicas

Subtítulo III Dos factos jurídicos

Capítulo III O tempo e a sua repercursão nas relações jurídicas

Secção III Caducidade

 

Artigo 329.º Começo do prazo

 

O prazo de caducidade, se a lei não fixar outra data, começa a correr no momento em que o direito puder legalmente ser exercido.

 

Ultrapassado este prazo,

 

O administrador do condomínio pode a todo o momento tentar fazer sanar ou corrigir o vício gerador da ineficácia das deliberações da assembleia dos condóminos, comunicando as deliberações a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, sem embargo de os condóminos ausentes poderem arguir – pela via judicial (acção de simples apreciação (falta de diligência do administrador do condomínio), ou por via de excepção (invocando o desconhecimento ou a inexistência de informação atempada e a ineficácia das deliberações)).

 

Quem pode convocar a reunião da assembleia de condóminos?

 

- O administrador do condomínio (cfr. art.º 1431.º, n.º 1 e 2, conjugado com o art.º 1436.º, alínea a), ambos do Código Civil);

 

- Condóminos que representem, pelo menos, 25% do capital investido (isto é, 25 votos, em percentagem, ou 250 votos, em permilagem) (cfr. art.º 1431.º, n.º 2, conjugado com o art.º 1418.º, n.º 1, e 1430.º, n.º 2, todos do Código Civil);

 

- Em determinadas circunstâncias, um único condómino, que pretenda recorrer dos actos do administrador (cfr. Art.º 1438.º, do Código Civil).

 

(Proibida a reprodução, no todo ou em parte, sem prévia autorização expressa, por escrito, do autor)