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Domingo, 15 de Abril de 2007

COMO CONSTITUIR UMA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO...

  
Salvo melhor opinião, a lei não prevê expressamente a forma de dar início à administração do condomínio (constituição inicial de assembleia dos condóminos e nomeação de administrador inicial). Mas qualquer condómino (que represente, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido) poderá tomar a iniciativa de desencadear o processo.
 
Não obstante, sempre sugiro que:
 
Para desencadear o processo de início da administração do condomínio, dirijam uma carta-circular a todos os condóminos proprietários. Esta carta-circular deve ser enviada pelo construtor / “administrador provisório” ou por condómino(s) que represente(m), pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido (25 ou 250 votos, em percentagem ou permilagem, respectivamente), por carta registada, enviada com dez dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos. (cfr. artigos 1431.º n.º 2, 1432.º e 1435.º-A, todos do Código Civil).
 
Se na reunião não comparecerem condóminos que representem mais de metade do número total dos votos do prédio (51 ou 501 votos, em percentagem ou permilagem, respectivamente, i. e. maioria absoluta) (o número de condóminos suficiente para formar a maioria absoluta, quórum constitutivo e deliberativo), deverá ser marcada nova reunião para a semana seguinte, à mesma hora e no mesmo local, e enviada nova carta-circular aos condóminos ausentes.
 
Assim, logo que haja, pelo menos, dois condóminos – essa situação ocorrerá imediatamente após a outorga da escritura de venda de uma das fracções autónomas, porquanto o construtor/vendedor (instituidor da propriedade horizontal) continuará proprietário de todas as demais – qualquer deles, contanto que represente um mínimo de 25% do capital investido (cfr. art.º 1432.º, n.º 2 do Código Civil), pode convocar a assembleia a fim de eleger o administrador, eleição essa que terá lugar por maioria absoluta de votos representativos do capital investido / valor total do prédio, expresso em percentagem ou permilagem (cfr. art.º 1432.º, n.º 3, conjugado com o artigo 1418.º, n.º 1, e 1430.º, n.º 2, todos do Código Civil).
 
Sinceramente NÃO RECOMENDO esta precipitação na formação de condomínio, designadamente porque o construtor/vendedor estará manifestamente em maioria (podendo decidir conforme mais lhe convier!)!
 
Obviamente que poderá existir um conflito de interesses, direi mesmo uma suspeição, assente no facto de ser o construtor dos apartamentos ou fracções autónomas, a pretender eventualmente impor-lhes a nomeação do administrador do condomínio, seja ele empresa ou particular, condómino ou terceiro estranho ao condomínio, remunerado ou não remunerado.
 
Pelas mais variadas razões não convém que seja nomeado administrador o construtor do prédio, nem tão pouco um terceiro, remunerado ou não, escolhido (imposto) unilateralmente pelo construtor/vendedor e proprietário de todas as demais fracções autónomas não vendidas.
 
Atentem:
 
Enquanto o construtor/vendedor não formar o condomínio, entenda-se constituir a administração do condomínio (assembleia de condóminos e administrador) com a indispensável entrega da documentação administrativa relativa ao prédio *, continuará a ter responsabilidades e a suportar as despesas com electricidade, limpeza, elevadores, água, eventualmente jardim, despesas extraordinárias, etc., cujo pagamento constituirá futuro encargo de todos os condóminos (cfr. artigo 1424.º, n.º 1, do Código Civil).
 
Evidentemente que as fracções autónomas não vendidas (em posse do construtor) também pagam / contribuem obrigatoriamente para as respectivas quotas-partes das despesas.
 
Contudo, embora eventualmente possa acontecer, não tem muita lógica e será dificilmente exequível, que o construtor consiga constituir a administração do condomínio (assembleia de condóminos e administrador) com a indispensável entrega da documentação administrativa relativa ao prédio *, antes de entregar a obra pronta (ultimar os acabamentos no prédio).
 
Por isso, mais do que precipitarem-se na formação do condomínio, considero indispensável/fundamental que procedam previamente à verificação da obra!
 
Em termos gerais, para o futuro, aqui vai um contributo inicial:
 
ORGANIZAÇÃO INICIAL DO CONDOMÍNIO / FUNÇÕES DO 1.º ADMINISTRADOR NOMEADO:
 
- Solicitar Título Constitutivo da Propriedade Horizontal ao vendedor / construtor ou na Conservatória do Registo Predial ou no Cartório Notarial onde foi feita a escritura pública de constituição de propriedade horizontal. Este documento é de primordial importância, pois nele vêm identificadas as fracções, o valor relativo de cada uma delas, expresso em percentagem ou permilagem, face ao valor total do prédio e as partes comuns.
 
- Documentação relativa ao condomínio que deverá ser entregue à administração do condomínio pelo construtor (vendedor):
 
 Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (escritura pública de constituição da propriedade horizontal);
 
 Plantas de Pormenor do edifício (telas finais), de modo a que possa saber-se aonde passam os canos de esgoto, de água, electricidade, gás, etc.;
 
 Projecto do imóvel ou loteamento (incluindo alterações);
 
 Licença de Habitação (utilização ou habitabilidade);
 
 Comprovativo dos Serviços Municipalizados, de como as canalizações foram testadas, e efectuados "testes de pressão";
 
 Comprovativos de como os elevadores foram inspeccionados (deverá existir um autocolante dentro de cada elevador, a mencionar a inspecção);
 
 Projecto da electricidade;
 
 Projecto de abastecimento de águas;
 
 Projecto de esgotos;
 
 Projecto de águas pluviais;
 
 Projecto rede de gás;
 
 Projecto R.I.T.A. / instalações telefónicas;
 
 Contratos celebrados com prestadores de serviços.
 
 Nomes e moradas dos representantes de eventuais aparelhos, tais como os extractores de fumos existentes nos telhados, ascensores, vídeo-porta, antena parabólica, lareiras, automatismos das portas/portões, etc..
 
 Inscrever o condomínio no RNPC (Pedido de número de pessoa colectiva e cartão de identificação):
 
REGISTO NACIONAL DE PESSOAS COLECTIVAS (RNPC)
Praça Silvestre Pinheiro Ferreira, 1-C (à Estrada de Benfica)
1500-578 LISBOA
 
Ou nas conservatórias do registo comercial / Lojas do Cidadão.
 
Também podem utilizar a Internet (através do site da DGRN: http://www.dgrn.mj.pt/) http://www.irn.mj.pt/IRN/sections/irn/a_registral/rnpc/docs_rnpc/novos-impressos-do-rnpc/downloadFile/attachedFile_1_f0/RNPC_Mod2.pdf.
 
• Convocatória para 1.ª reunião da assembleia de condóminos (efectuar a convocatória para as reuniões da assembleia de condóminos na forma legal, isto é, observando integralmente o disposto no artigo 1432.º do Código Civil (a única excepção admitida será substituir a carta registada pela entrega pessoal aos condóminos de um aviso convocatório escrito ou carta-circular, com pelo menos dez dias de antecedência, registando cada condómino destinatário a sua recepção numa fotocópia do respectivo aviso ou num livro de protocolo que ficará em poder do administrador). A omissão desta formalidade constitui vício susceptível de desencadear a acção de anulação ou mesmo a nulidade de todas as deliberações da assembleia de condóminos (v.g. art.º 1433.º do Código Civil)).: precisam saber o dia, a hora e o local onde querem reunir a assembleia de condóminos, para um primeiro conhecimento e troca de impressões, bem como todos os assuntos a incluir na ordem de trabalhos, como sejam: 1 - SITUAÇÃO ACTUAL DO CONDOMÍNIO; 2 - NOMEAR ADMINISTRAÇÃO (administrador e substituto (para as ausências e/ou impedimentos)); 3 - Convocação de nova (2.ª) reunião da assembleia de condóminos para: a) - aprovação do regulamento do condomínio, b) - discussão e aprovação das receitas e despesas inerentes à gestão corrente do condomínio para o ano em curso; c) - aprovar a abertura das contas bancárias, d) - aprovar o montante para constituição do obrigatório fundo comum de reserva (FCR); e) - aprovar os valores do seguro obrigatório contra o risco de incêndio (ou multirriscos habitação ou multirriscos condomínio); etc..
 
• Elaborar Regulamento do Condomínio (cfr. artigo 1429.º-A, do C. C.).
 
• Reunir legislação / documentação relevante para o Condomínio (propriedade horizontal) (para futura consulta).
 
• Adquirir / organizar livro de actas ( para escriturar as actas das reuniões da assembleia de condóminos ), onde deverá ficar, desde logo, registada a primeira reunião de condóminos e todas as que se seguirem.
 
• Adquirir / organizar livro de receitas e despesas.
 
• Adquirir / elaborar recibos (para quitação do dinheiro que o administrador do condomínio recebe dos condóminos).
 
• Inscrever o condomínio no Registo Nacional de Pessoas Colectivas (RNPC).
 
• Elaborar o orçamento das despesas e receitas para o ano em curso.
 
• Calcular os valores do seguro obrigatório contra o risco de incêndio (ou multirriscos habitação ou multirriscos condomínio).
 
• Convocar nova reunião da assembleia de condóminos para:
 
• a) - aprovação do regulamento do condomínio, b) - discussão e aprovação das receitas e despesas inerentes à gestão corrente do condomínio para o ano em curso; c) - aprovar a abertura das contas bancárias, d) - aprovar o montante para constituição do obrigatório Fundo Comum de Reserva (FCR); e) - aprovar os valores do seguro obrigatório contra o risco de incêndio (ou multirriscos habitação ou multirriscos condomínio); etc..
 
• Abertura em instituição bancária da conta condomínio ( conta corrente ) e da conta poupança condomínio (conta a prazo, para, nomeadamente, depósito do obrigatório Fundo Comum de Reserva).
 
• Domiciliar em instituição bancária o pagamento da electricidade e água respeitantes às partes comuns. ".
 
* Código Civil
 
Artigo 882.º - (Entrega da coisa)
 
1. A coisa deve ser entregue no estado em que se encontrava ao tempo da venda.
 
2. A obrigação de entrega ABRANGE, salvo estipulação em contrário, as partes integrantes, os frutos pendentes e os DOCUMENTOS relativos à coisa ou direito. (caem na previsão deste artigo: títulos de propriedade, documentos fiscais, recibos de prestações cumpridas ou de quitação, documentos de registo, PLANTAS, PROJECTOS, autorizações administrativas de construção e utilização, autos de vistoria, etc.)
 
3. Se os documentos contiverem outras matérias de interesse do vendedor, é este obrigado a entregar pública-forma da parte respeitante à coisa ou direito que foi objecto da venda, ou fotocópia de igual valor.
 
Segundo estabelece o artigo 1436.º do Código Civil, na redacção que lhe foi dada pelo artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 267/1994, de 25 de Outubro, uma das funções do administrador é guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio (cfr. Artigo 1436.º, alínea m), do Código Civil). Por sua vez,
 
Dispõe ainda o artigo 2.º, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro, sob a epígrafe Documentos e notificações relativas ao condomínio:
 
1 – Deverão ficar depositadas, à guarda do administrador, as cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da propriedade horizontal, designadamente do projecto aprovado pela entidade pública competente.
 
No momento em que o construtor / vendedor entrega a administração do condomínio, na primeira reunião da assembleia de condóminos, deverá proceder à entrega de toda a documentação respeitante ao condomínio.
 
A entrega deve ser acompanhada de uma relação de documentos, bens e valores recebidos, a qual será assinada em duplicado, ficando um exemplar no dossier ou na pasta do condomínio, na posse do administrador do condomínio.
 
Verifiquem o estado da obra, após vistoria minuciosa, registem em documento escrito ou em acta todas as anomalias detectadas / obras ainda por concluir.
 
No momento em que o construtor / vendedor entrega a administração do condomínio, na constituição inicial de assembleia dos condóminos e nomeação de administrador do condomínio inicial ou na primeira reunião da assembleia dos condóminos, deverá proceder à entrega de toda a documentação respeitante ao condomínio.
 
A entrega deve ser acompanhada de uma relação de documentos, bens e valores recebidos, a qual será assinada em duplicado, ficando um exemplar no dossier ou na pasta do condomínio, na posse do administrador do condomínio.
 
Também podem (e devem!) preencher uma GUIA DE ENTREGA (discriminando todos os materiais e toda a documentação entregue/recebida, mencionando expressamente as faltas e/ou os defeitos verificados).
 
Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro:
 
Artigo 2.º Documentos e notificações relativos ao condomínio
 
1 - Deverão ficar depositadas, à guarda do administrador, as cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da propriedade horizontal, designadamente do projecto aprovado pela entidade pública competente.
 
Nos termos do n.º 1 do artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 555/1999, de 16 de Dezembro, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 177/2001, de 4 de Junho, diploma que estabelece o actual Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), os requerimentos iniciais apresentados no seu âmbito são sempre instruídos com declaração dos autores dos projectos da qual conste que foram observadas na elaboração dos mesmos as normas legais e regulamentares aplicáveis, designadamente as normas técnicas de construção em vigor.
 
Mais acrescenta o referido diploma (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE)) que as declarações de responsabilidade dos autores dos projectos das especialidades que estejam inscritos em associação pública CONSTITUEM GARANTIA bastante do cumprimento das normas legais e regulamentares aplicáveis aos projectos, excluindo a sua apreciação prévia pelos serviços municipais, salvo quando os técnicos autores dos projectos declarem que não foram observadas na elaboração dos mesmos normas técnicas de construção em vigor, fundamentando as razões da sua não observância.
 
Perante a detecção de eventual inobservância das disposições legais e regulamentares relativas à construção e edificação (projecto e execução de obras), geradora de defeitos (graves) de construção, importa (é fundamental) RESPONSABILIZAR (também) os autores dos projectos de construção!!!
 

(Proibida a reprodução, no todo ou em parte, sem prévia autorização expressa, por escrito, do autor)

publicado por Escritos Dispersos às 23:03

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8 comentários:
De MM a 22 de Dezembro de 2010 às 19:07
Moro num edificio tem cinco anos ja construido com elevador. Devido a algumas falhas tecnicas nunaca esteve a funcionar. Há já 4 anos solucuionado existem 3 condominos do ultimo andar querem telo a funcionar com alguma justiça. A administração diz que só com maioria de 2/3 eu penso que no maximo por unanimidade é que pode estar parado.Penso ainda que nem pode haver tal votação por não ser licito provar um comproprietario do uso de uma parte comum tal como acontece com inversamente com as inovações e até porque existem legislação que proibe a paragem permanente destes euipamentos.Havendo mesmo multas para o efeito.
De Escritos Dispersos a 22 de Dezembro de 2010 às 19:12
Olá, Boa Tarde,

Sugiro que pesquise no blog por "ascensores". Encontrará resposta suficiente.

Cumprimentos,
De MM a 22 de Dezembro de 2010 às 19:40
Já li mas gostava de saber a sua opinião.Obrigado
De Diogo a 8 de Maio de 2012 às 22:51
Boa Noite,

Considerando o caso em que o condominio ainda não foi formado, e o construtor é o responsável pelo mesmo, o que fazer quando o construtor não assume algumas manutenções do prédio (como colocar extintores, e realizar a manutençao dos elevadores, etc) ? Existe alguma entidade que regulamente essas situações?
De maria a 21 de Novembro de 2012 às 14:34
gostaria de ver uma quetsão esclarecida, e depois de mt pesquisa talvez encontre aqui a resposta. Um construtor de um imóvel é administrador provisório sem ter existido Assembleia-geral de Condóminos?
As despesas que assegurou/pagou (água, luz, elevadores, etc) até ser constituído o condomínio (que ainda não foi), são da sua responsabilidade total, ou terão de ser posteriormente pagas/divididas também pelos condóminos? Repare-se que falamos de um predio novo, que ainda não tem condominio e neste momento vendeu 50% das fracções. Mt obg
De susana a 26 de Janeiro de 2013 às 22:03
Boa noita, o meu predio tem 6 anos e o construtor nunca entregou documentação do predio nem quis saber da formação do condominio. A empresa de contrução civil entrou em insolvencia e neste momento nao temos conhecimento do paradeiro do construtor. Alguns andares ainda pertencem ao coonstrutor pelo que neste momento ainda estamos em minoria. Queremos formar condominio como devemos proceder?

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