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Escritos Dispersos

"Todos começamos por ser crianças." "Com tempo, perseverança e esperança, tudo se alcança." À minha mulher e às nossas filhas.

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O LOCATÁRIO NOS CONTRATOS DE LEASING PARA HABITAÇÃO - DIREITOS E DEVERES NO CONDOMÍNIO

Introdutoriamente importa enfatizar que não podemos confundir contrato de LOCAÇÃO FINANCEIRA ou “leasing” (contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante retribuição, a ceder à outra o gozo temporário de uma coisa, móvel ou imóvel, adquirida ou construída por indicação desta, e que o locatário poderá comprar, decorrido o período acordado, por um preço nele determinado ou determinável mediante simples aplicação dos critérios nele fixados) com ARRENDAMENTO URBANO (contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa imóvel, mediante retribuição, chamada renda)! É substancial a diferença, nomeadamente para efeitos de presença nas reuniões da assembleia de condóminos com pleno direito de voto!

 

A locação financeira está regulamentada no Decreto-Lei n.º 149/1995, de 24 de Junho, com as alterações que lhe foram introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 265/1997, de 2 de Outubro e pelo Decreto-Lei n.º 285/2001, de 3 de Novembro.

 

O elemento característico da locação financeira, enquanto cedência do gozo temporário de uma coisa, é a circunstância do locatário poder fazer sua a coisa locada findo que esteja o prazo acordado (art.º 9º, nº 1, 10.º, n.º 2, alínea f), do citado Decreto-Lei nº 149/1995, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 265/1997, de 2 de Outubro).

 

A locação financeira imobiliária (“leasing” para habitação) e as suas transmissões, são factos sujeitos a inscrição no registo predial (cfr. art.º 3.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 149/1995, de 24 de Junho, com as alterações que lhe foram introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 265/1997, de 2 de Outubro, conjugado com o art. 2.º, n.º 1, alínea l), do Código do Registo Predial), tal como a constituição da propriedade horizontal e os factos jurídicos que determinem a constituição, o reconhecimento, a aquisição ou a modificação dos direitos de propriedade, usufruto, uso e habitação, superfície ou servidão, tendo por finalidade essencial assegurar a publicidade da situação jurídica dos prédios, pelo que o Administrador do Condomínio não precisa de diligenciar para lá do medianamente exigível, para saber qual a condição jurídica de certa fracção autónoma.

 

O LOCATÁRIO (nos contratos de “leasing” para habitação) exerce, na locação de fracção autónoma, os direitos próprios do locador, com excepção dos que, pela sua natureza, somente por aquele possam ser exercidos! O LOCATÁRIO tem, nomeadamente, direito a estar presente (ou a fazer-se representar) na reunião da assembleia de condóminos, participando (representando a respectiva fracção autónoma) e exercendo o direito de voto.

 

Estamos perante um contrato de estrutura trilateral – o fornecedor ou construtor da coisa, com quem o locador contratou; e o locatário, que contratou com este último.

 

 

O locatário de imóvel objecto de contrato de locação financeira imobiliária pode exigir da vendedora/construtora do mesmo a reparação de algum defeito (vício ou defeito da obra) que o prédio ostente e que seja da responsabilidade dela. O locatário pode exercer contra o vendedor ou o empreiteiro, quando disso seja caso, todos os direitos relativos ao bem locado ou resultantes do contrato de compra e venda ou de empreitada. (cfr. artigo 13.º do Decreto-Lei n.º 149/1995, de 24 de Junho).

 

Embora o locador não responda pelos vícios da coisa, que não tenha provocado, nem pela inadequação da coisa ao fim do contrato, exige-se ao locatário que avise o locador dos vícios no imóvel locado de que tenha conhecimento ou saiba que o ameaça algum perigo ou que terceiros se arrogam direitos em relação ao objecto da locação, desde que o facto seja ignorado pelo locador (cfr. artigos 10.º, n.º 1, alínea i), e 12.º do Decreto-Lei n.º 149/1995, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 265/1997, de 2 de Outubro).

 

Não podemos olvidar que o locador é dono do objecto locado, até ao fim do prazo acordado, como resulta do n.º 2, alínea f) do artigo 10.º do indicado Decreto-Lei n.º 149/1995, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 265/1997, 2 de Outubro.

 

Nos casos de locação financeira imobiliária, ainda que registada a favor do locatário (cfr. art.º 2.º, n.º 1, alínea l), do Código do Registo Predial), tendo por objecto uma fracção autónoma de um prédio constituído em propriedade horizontal, perante o condomínio continua a ser o locador (proprietário) o responsável pelas despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum a que se refere o artigo 1424.º do Código Civil.

 

Conquanto, o n.º 1, alínea b), do artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 149/1995, na redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 265/1997, de 2 de Outubro, determina que é obrigação do locatário pagar, em caso de locação de fracção autónoma, as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum.

 

Assim sendo, embora considerando que, relativamente ao condomínio, o responsável pelo referido pagamento é o proprietário (neste caso o locador), o administrador do condomínio deve solicitar a quota-parte das despesas aprovadas directamente ao locatário, aceitando que seja este último a pagá-las.

 

Porém, o administrador do condomínio deve ter presente que a obrigação de pagamento impende sobre o locatário somente no âmbito da relação locatícia (relação de natureza obrigacional) existente entre ele (locatário) e o locador. Já relativamente ao condomínio deverá sempre o proprietário (o locador, titular do direito real) ser visto como responsável pelo pagamento, ainda que lhe assista direito de regresso contra o locatário.

 

As obrigações referidas no artigo 1424.º do Código Civil relativamente à despesas de conservação e fruição das partes comuns do prédio em propriedade horizontal constituem o exemplo típico das obrigações reais, propter rem ou ob rem, isto é, de obrigações impostas em atenção a certa coisa, a quem for titular do respectivo direito real. Como já anteriormente foi referido, as relações entre locador e locatário são de natureza obrigacional, ao passo que as relações entre condóminos são de natureza real. Aqui, o titular do direito real é o locador, o titular do direito real, de propriedade, relativo à fracção autónoma (cfr. art.º 2.º, n.º 1, alínea a), do Código do Registo Predial).

 

Se o locatário deixar de pagar ao condomínio as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum a que se refere o artigo 1424.º do Código Civil, o condómino proprietário da fracção autónoma, dada em locação financeira, o locador, é parte legítima na execução (acção executiva) contra ele movida pela administração do condomínio a fim de obter o integral pagamento das despesas comuns proporcionais à quota-parte da respectiva fracção autónoma.

 

Na verdade a obrigação do locador pagar as despesas comuns resulta tanto do disposto no artigo 1424.º do Código Civil, como do disposto no artigo 6.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro, sendo certo que o número dois do artigo 1.º, deste diploma, estatui que "as deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções".

 

Isto é, os preceitos legais atinentes, mesmo sabendo-se que o ordenamento jurídico já impõe, directamente ou por estipulação das partes, a obrigatoriedade de os locatários suportarem as despesas do condomínio, não exoneram da sua obrigação os proprietários locadores.

 

 

A lei (Decreto-Lei n.º 149/1995, de 24 de Junho, com as alterações que lhe foram introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 265/1997, de 2 de Outubro e pelo Decreto-Lei n.º 285/2001, de 3 de Novembro) é expressa no sentido de que é o locatário o responsável pelo pagamento das despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum. Trata-se, com efeito, de um diploma legal que estabelece os direitos e deveres do locador e do locatário. Mas não diz respeito às relações entre a administração do condomínio e o proprietário da fracção autónoma.

 

No caso de o locatário se recusar a pagar as despesas, a administração do condomínio não pode exigir-lhe o pagamento, pois nenhuma relação existe entre eles (locatário e administração do condomínio). O condomínio é estranho às relações entre as partes no contrato de locação financeira imobiliária. E o facto de esta locação financeira se encontrar registada em nada altera esta situação, salvo sempre o devido respeito por opinião contrária.

 

Relativamente ao seguro obrigatório contra o risco de incêndio, salvo estipulação em contrário, a despesa necessária para a sua celebração, fica a cargo do locatário. (cfr. artigo 14.º do Decreto-Lei n.º 149/1995, de 24 de Junho, conjugado com o artigo 1429.º, n.º 1, do Código Civil).

 

Aliás, nos termos da lei (cfr. artigo 10.º, n.º 1, alínea j), do Decreto-Lei n.º 149/1995, de 24 de Junho, com as alterações que lhe foram introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 265/1997, de 2 de Outubro), constitui também obrigação do locatário efectuar o seguro do bem locado, contra o risco da sua perda ou deterioração e dos danos por ela provocados.

 

 

(Proibida a reprodução, no todo ou em parte, sem prévia autorização expressa, por escrito, do autor)

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