De onde vem o cálculo do valor relativo (permilagem ou percentagem) das fracções autónomas de um prédio?

COMO DETERMINAREMOS “o valor relativo das respectivas fracções, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio”, isto é, dito de outra forma, COMO DETERMINAREMOS o VALOR RELATIVO DE CADA FRACÇÃO, designadamente a sua quota-parte de participação nas despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum?

ESTE VALOR RELATIVO não é determinado por avaliação “ad-hoc” (na ocasião), dos condóminos proprietários, mas ESTÁ PREFIXADO NO TÍTULO CONSTITUTIVO DA PROPRIEDADE HORIZONTAL, EM PERCENTAGEM OU PERMILAGEM, conforme decorre do disposto no artigo 1418.º, n.º 1, do supracitado Código Civil, sob a epígrafe “conteúdo do título constitutivo” (anterior “individualização das fracções”), na nova redacção que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n.º 267/1994, de 25 de Outubro, dizendo o seguinte:

“No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.”. (cfr. artigo 1418.º, n.º 1, do Código Civil).

É através do título constitutivo da propriedade horizontal que se fixa a percentagem ou permilagem de cada fracção autónoma em relação ao valor total do prédio.

O valor inicial das fracções autónomas do edifício que se toma por base para o cálculo das proporções ou dos valores relativos correspondentes a cada fracção autónoma (expressos em permilagem ou percentagem do valor total do prédio), deve reportar-se sempre à data da construção (conclusão da obra), e pode corresponder ao valor atribuído ao prédio e às respectivas fracções aquando da realização da primeira avaliação, com base na declaração apresentada, pelos sujeitos passivos (v. g. construtor), para inscrição na matriz predial urbana (valor patrimonial tributário) conforme elementos declarados na inscrição matricial, na matriz predial urbana. Assim, o valor patrimonial tributário de cada fracção autónoma representa uma proporção ou percentagem ou permilagem do valor total atribuído ao prédio urbano e que se encontra inscrito na matriz predial urbana. É averbado em cada Caderneta Predial pelo Serviço de Finanças.

Cada andar ou parte de prédio susceptível de utilização independente é considerado separadamente na inscrição matricial, a qual discrimina também o respectivo valor patrimonial tributário.

Confiram, por exemplo, os respectivos "valores patrimoniais" resultantes da "declaração para inscrição de prédios urbanos na matriz" (modelo 1 do IMI) (Serviço de Finanças).

Sempre que os condóminos não estejam de acordo acerca de qualquer problema que respeite ao Título Constitutivo da Propriedade Horizontal, só os tribunais podem resolver essa questão, uma vez que a via da escritura pública resulta inviabilizada por inexistência daquele consenso unânime legalmente exigido (cfr. art.º 1419.º, n.º 1 e n.º 2, do Código Civil).

Consultem também:

O Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (aprovado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de Novembro).

A Portaria n.º 1282/2003, de 13 de Novembro - Declaração modelo 1 do IMI para a inscrição de prédios urbanos na matriz.