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Escritos Dispersos

"Todos começamos por ser crianças." "Com tempo, perseverança e esperança, tudo se alcança." À minha mulher e às nossas filhas.

Escritos Dispersos

"Todos começamos por ser crianças." "Com tempo, perseverança e esperança, tudo se alcança." À minha mulher e às nossas filhas.

Comunicação das deliberações da assembleia de condóminos - ónus da prova

Conforme dispõe o n.º 1 do artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro, são obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos e/ou representantes que nelas hajam participado *.

 

A ACTA é o documento em que se relata por escrito ou em que se descreve e regista fielmente o que se passa em qualquer reunião, designadamente as deliberações tomadas nas assembleias dos condóminos (cfr. artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).

 

As deliberações da assembleia dos condóminos, devidamente lavradas ou consignadas em acta, são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções autónomas (cfr. art.º 1.º n.º 2 do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).

 

A acta constitui um requisito de eficácia dos actos da assembleia dos condóminos, que são praticados oralmente.

 

A acta constitui o único meio de prova das decisões tomadas na reunião da assembleia dos condóminos, exceptuados os casos de falsidade ou extravio, em que poderão ser excepcionalmente admitidos outros meios de prova para reconstituir a verdade dos factos.

 

A deliberação emanada da assembleia dos condóminos, meramente oral, deve ser registada na acta da respectiva reunião dos condóminos, por eles reduzida a escrito e assinada, sem o que não adquire eficácia jurídica. (cfr. Artigo 1.º, n.º 1 e 2, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).

 

As deliberações da assembleia de condóminos devidamente consignadas em acta, desde que esteja assinada por condóminos (e/ou representantes) representativos da maioria dos votos essenciais à tomada das deliberações na assembleia, têm força probatória, representando a vontade colegial e são vinculativas tanto para os condóminos – mesmo para os que não tenham participado na reunião ou que, participando, se abstiveram de votar ou votaram contra, e ainda para aqueles que ingressem no Condomínio após a sua aprovação - como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções autónomas, sem prejuízo do direito dos que a não assinaram de invocarem em juízo a falsidade da acta.

 

Na descrição do funcionamento da assembleia de condóminos a ACTA deve indicar a data, o local, a hora de início e fim da reunião, convocatória que lhe deu causa, identificação dos presentes e fracções autónomas que representam bem como da pessoa que preside, passando depois a anotar-se os assuntos tratados ou discutidos, pela ordem pelo qual o foram (agenda, ordem do dia ou ordem de trabalhos da reunião, constante da convocatória), documentos submetidos e, na íntegra, as propostas surgidas e deliberações tomadas, com indicação do resultado da votação de cada uma delas e do sentido das declarações dos condóminos, registando ainda eventuais ausências temporárias dos presentes durante a discussão dos assuntos e terminando com a declaração de encerramento da reunião.

 

Se a acta contiver ERROS, IMPRECISÕES e/ou OMISSÕES, embora assinada por todos os condóminos presentes e ou representantes, não traduz fielmente o que se passou na reunião da assembleia de condóminos! As adendas ou ressalvas, desde que tempestivas, legítimas e justificadas, servem para SIMPLIFICAR procedimentos. A ressalva ou emenda faz-se em aditamento seguido e novamente assinado por todos os condóminos presentes e ou representantes, ficando a acta SEM ERROS, IMPRECISÕES e/ou OMISSÕES, e passando a traduzir fielmente o que se passou na reunião da assembleia de condóminos. Em data posterior à elaboração da acta da reunião da assembleia de condóminos pode ser nela aposto um “em tempo” (um aditamento, acréscimo ou complemento, uma adenda) assinado por todos os intervenientes e comunicado a todos os ausentes (e não representados).

 

Se a acta da reunião contiver palavras emendadas, truncadas ou escritas sobre rasuras ou entrelinhas, COM A DEVIDA RESSALVA, MANTERÁ a sua força probatória. (cfr. artigo 371.º, n.º 2, do Código Civil).

 

Se a acta da reunião contiver notas marginais, palavras entrelinhadas, rasuras, emendas ou outros vícios externos, COM A DEVIDA RESSALVA, MANTER-SE-Á a sua força probatória. (cfr. artigo 376.º, n.º 3, do Código Civil).

 

O comando do n.º 6 do artigo 1432.º do Código Civil é de ordem geral – as deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias” -, pelo que o do n.º 2, n.º 3 e n.º 4 do artigo seguinte tem de com ele se articular – “No prazo de 10 dias” (…) “contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária” (…), “No prazo de 30 dias” contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, poderem “sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.”, “O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.” -. Isto quer dizer que as deliberações tomadas têm de ser comunicadas aos condóminos ausentes por carta registada com aviso de recepção (AR), sendo a partir de tal comunicação que se contam os prazos: o prazo de 10 dias” (…) “para os condóminos ausentes, poderem exigir ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária”, o “prazo de 30 dias”, para os condóminos ausentes “poderem sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem”, o prazo de caducidade (20 dias) do direito de pedir a anulação das deliberações tomadas. É para isso (e para que possam dar o seu assentimento ou manifestar a sua discordância, bem como para poderem pedir uma assembleia extraordinária, sujeitarem a deliberação a um centro de arbitragem e/ou proporem a acção judicial de anulação: artigo 1432.º, n.º 7, artigo 1433.º, n.º 2, n.º 3, e n.º 4, respectivamente, ambos do Código Civil) que as deliberações tomadas têm de ser obrigatoriamente comunicadas aos condóminos ausentes (e não representados) na reunião da assembleia de condóminos, sendo que o prazo de caducidade, se a lei não fixar outra data, só começa a correr no momento em que o direito puder ser legalmente exercido (cfr. artigo 329.º do Código Civil), momento que ocorre precisamente quando a comunicação, que a lei obriga a fazer, chega ao alcance dos condóminos ausentes (e não representados). Doutro modo, bastaria que o administrador do condomínio nunca comunicasse as deliberações tomadas para que os condóminos ausentes (e não representados) nunca pudessem impugnar a reunião da assembleia e/ou pedir a anulação das deliberações por ela tomadas e/ou invocar a sua nulidade e/ou requerer o procedimento cautelar da suspensão das deliberações (ex vi do art.º 398.º do Código de Processo Civil), precisamente por as não conhecerem (e talvez nem saberem que foram tomadas). As deliberações tomadas só não têm que ser comunicadas aos condóminos presentes (ou representados) na reunião da assembleia de condóminos.

 

A falta de envio da acta ou da comunicação das deliberações da assembleia dos condóminos, a todos os condóminos ausentes (e não representados), produz a ineficácia das deliberações da assembleia dos condóminos relativamente a eles, coarctando-lhes o direito de comunicarem à assembleia dos condóminos o seu assentimento ou a sua discordância (cfr. Artigo 1432.º, n.º 7, do Código Civil), originando ainda a impossibilidade de aceitação tácita ou a possibilidade de impugnação e/ou o requerimento de suspensão das deliberações da assembleia de condóminos (ex vi do art.º 398.º do Código de Processo Civil), a todo o tempo, para anulação ou revogação das deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados (cfr. Artigo 1433.º, n.º 1 e n.º 2, do Código Civil) e/ou que devam considerar-se nulas e, como tais, impugnáveis a todo o tempo por qualquer interessado, nos termos do artigo 286.º do Código Civil.

 

Nas acções que devam ser propostas dentro de certo prazo a contar da data em que o autor teve conhecimento de determinado facto (v. g. artigos 1432.º, n.º 6, 1433.º, n.º 2 a 5, ambos do Código Civil, e 396.º a 398.º do Código de Processo Civil), cabe ao réu a prova de o prazo ter já decorrido, salvo se outra for a resolução especialmente consignada na lei (cfr. art.º 343.º, n.º 2, do Código Civil).

 

A função típica da acta, na ausência de norma em contrário, é apenas a de informar da existência da deliberação (documento ad probationem actus , formalidade necessária para a prova do acto) não se assumindo como elemento constitutivo da mesma (documento ad substantiam, formalidade necessária para a validade do acto) por conseguinte, como pressuposto da respectiva validade; mas antes como requisito de eficácia da deliberação.

 

Por tal razão e nessas circunstâncias, a ausência de comunicação das deliberações (consignadas em acta) a todos os condóminos ausentes (e não representados) não se reconduz a vício invalidante das deliberações documentadas na acta, mas gera a ineficácia das deliberações da assembleia dos condóminos.

 

Os condóminos ausentes (e não representados), a quem não forem comunicadas as deliberações tomadas pela assembleia dos condóminos, podem justamente ignorar as deliberações, sem embargo de a todo o momento poderem também arguir – pela via judicial (acção de simples apreciação (falta de diligência do administrador do condomínio), ou por via de excepção (invocando o desconhecimento e a ineficácia das deliberações)) – o vício da ineficácia das deliberações da assembleia dos condóminos.

 

As deliberações da assembleia de condóminos têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes (e não representados), por carta registada com aviso de recepção, no prazo de trinta (30) dias (cfr. art.º 1432.º, n.º 6, conjugado com o artigo 1433.º, n.º 2 a n.º 5, ambos do Código Civil, este último aplicável ex vi dos artigos 396.º a 398.º do Código de Processo Civil).

 

Ultrapassado este prazo,

 

O administrador do condomínio pode a todo o momento tentar fazer sanar ou corrigir o vício gerador da ineficácia das deliberações da assembleia dos condóminos, comunicando as deliberações a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, sem embargo de os condóminos ausentes (e não representados) poderem arguir – pela via judicial (acção de simples apreciação (falta de diligência do administrador do condomínio), ou por via de excepção (invocando o desconhecimento ou a inexistência de informação atempada e a ineficácia das deliberações)).

 

Parece adequado e lógico, é mesmo essencial ou fundamental, levar ao conhecimento de todos os condóminos, vivam ou não no prédio, as decisões da assembleia de condóminos.

 

Básico também será a administração do condomínio conseguir provar que a comunicação foi feita, ou a data em que um condómino que não esteve presente (nem representado) teve conhecimento expresso da deliberação da assembleia de condóminos.

Elaborada a acta, aprovada pelos condóminos presentes e/ou representados, o administrador do condomínio dela enviará cópia a todos os condóminos por meio que assegure o conhecimento da data do seu recebimento (entrega pessoal, mediante recibo, ou carta registada com aviso de recepção, ou por qualquer outro meio que assegure a possibilidade do seu pleno conhecimento (e da respectiva data) pelos condóminos destinatários). Por cautela o administrador do condomínio só deverá executar as deliberações decorrido o prazo para impugnação das deliberações da assembleia de condóminos.

 

(Proibida a reprodução, no todo ou em parte, sem prévia autorização expressa, por escrito, do autor).

 

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