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Escritos Dispersos

"Todos começamos por ser crianças." "Com tempo, perseverança e esperança, tudo se alcança." À minha mulher e às nossas filhas.

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Terá o regulamento do condomínio eficácia "ERGA OMNES"?

Nos termos da lei (cfr. artigos 1418.º, n.º 2, alínea b), e 1429.º, n.º 1 e n.º 2, ambos do Código Civil), havendo mais de quatro condóminos e caso não faça parte do título constitutivo da propriedade horizontal, deve ser obrigatoriamente elaborado, pela assembleia de condóminos ou pelo administrador do condomínio, um regulamento do condomínio disciplinando o uso, a fruição e a conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas.

 

Salvo melhor opinião, para que o regulamento do condomínio tenha ou produza efeitos em relação a terceiros, eficácia “erga omnes” - eficácia ou produção de efeitos em relação à generalidade dos sujeitos ou das pessoas -, necessário se torna que esteja contido no título constitutivo da propriedade horizontal (escritura pública sujeita a registo predial).

 

CONSTITUIÇÃO DA PROPRIEDADE HORIZONTAL

 

As fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública podem ser objecto de propriedade horizontal (v. g. escritura pública de constituição da propriedade horizontal). (cfr. artigo 1415.º do Código Civil).

 

O TÍTULO CONSTITUTIVO DA PROPRIEDADE HORIZONTAL

 

No título constitutivo da propriedade horizontal (v. g. escritura pública de constituição da propriedade horizontal) serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções autónomas (“apartamentos”), por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio (cfr. artigo 1418.º, n.º 1, do Código Civil).

 

O REGULAMENTO DO CONDOMÍNIO NO TÍTULO CONSTITUTIVO

 

O título constitutivo da propriedade horizontal (v. g. escritura pública de constituição da propriedade horizontal) pode ainda conter, designadamente, o regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas (cfr. artigo 1418.º, n.º 2, alínea b), do Código Civil).

 

FACTOS SUJEITOS A REGISTO PREDIAL

 

Os factos jurídicos que determinem a constituição ou a modificação da propriedade horizontal estão sujeitos a registo predial (cfr. artigo 2.º, n.º 1, alínea b), do Código do Registo Predial).

 

OPONIBILIDADE A TERCEIROS

 

Os factos sujeitos a registo (v. g. constituição ou alteração da propriedade horizontal) só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo. (cfr. artigo 5.º, n.º 1, do Código do Registo Predial).

 

Assim, salvo melhor opinião, para que o regulamento do condomínio tenha ou produza efeitos em relação a terceiros, eficácia “erga omnes”, em relação à generalidade dos sujeitos, necessário se torna que esteja contido no título constitutivo da propriedade horizontal (v. g. escritura pública sujeita a registo predial).

 

Podemos equacionar a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal para nele inserirmos o regulamento do condomínio (cfr. artigo 1418.º, n.º 2, alínea b), do Código Civil).

 

Tal como o acto constitutivo da propriedade horizontal (mormente quando constituída por negócio jurídico) a alteração do título constitutivo terá de efectuar-se por escritura pública, havendo acordo unânime (expresso) de todos os condóminos proprietários (cfr. artigo 1419.º, n.º 1, do Código Civil).

 

(Proibida a reprodução, no todo ou em parte, sem prévia autorização expressa, por escrito, do autor)

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