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Escritos Dispersos

"Todos começamos por ser crianças." "Com tempo, perseverança e esperança, tudo se alcança." À minha mulher e às nossas filhas.

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"Todos começamos por ser crianças." "Com tempo, perseverança e esperança, tudo se alcança." À minha mulher e às nossas filhas.

Aquisição de uma fracção autónoma num prédio em regime de propriedade horizontal

A compra e venda e permuta de bens imóveis é um acto sujeito a escritura pública (cfr. art.º 80.º do Código do Notariado) (sem prejuízo do disposto no Decreto-Lei n.º 255/1993, de 15 de Julho), com necessidade de exibição dos seguintes documentos:

 

- Bilhete de identidade *, cartão de contribuinte * e moradas dos outorgantes pessoas singulares ou cartão de pessoa colectiva, certidão comercial ou procuração, no caso de pessoas colectivas. (* ou cartão de cidadão ou passaporte ou outros meios de identificação civil previstos na lei e nos regulamentos comunitários aplicáveis à emissão de cartões de identificação e vistos).

 

- Certidão do teor da descrição predial e das inscrições em vigor, passada por competente conservatória do registo predial (com antecedência não superior a seis meses) [http://www.predialonline.pt/] ou, quanto a prédios situados em concelho onde tenha vigorado o registo obrigatório, caderneta predial actualizada.

 

- Caderneta predial actualizada ou certidão do teor da inscrição matricial ou declaração da participação para a inscrição na matriz (validade um ano); no caso de prédio omisso, o duplicado da participação para a inscrição na matriz, que tenha aposto o recibo da repartição ou do respectivo serviço de finanças, com antecedência não superior a um ano ou outro documento dela emanado, autenticado com o respectivo selo branco. (a Direcção-Geral dos Impostos (DGCI) disponibilizou a possibilidade de obtenção via Internet da caderneta predial de prédios urbanos inscritos nas matrizes prediais, no seu site http://www.portaldasfinancas.gov.pt/).

 

- Declaração para liquidação do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (abreviadamente designado por IMT) (cfr. art.º 49.º do CIMT), acompanhada do correspondente comprovativo de cobrança. Havendo lugar a isenção deste imposto (IMT) dependente de reconhecimento prévio, deve ser apresentado documento comprovativo desse reconhecimento (certidão de isenção).

 

- Tratando-se de compra e venda de prédio urbano ou fracção autónoma, deve ser exibida licença de construção ou licença de utilização (a exigência de apresentação perante o notário de licença de construção ou de utilização na celebração de actos de transmissão de propriedade de prédios urbanos, decorre do disposto no Decreto-Lei n.º 281/1999, de 26 de Julho).

 

Não podem ser celebradas escrituras públicas de compra e venda que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos ou de suas fracções autónomas sem que se faça perante o notário prova suficiente da inscrição na matriz predial (serviço de finanças), ou da respectiva participação para a inscrição, e da existência da correspondente licença de utilização (Câmara Municipal), de cujo alvará, ou isenção de alvará, se faz sempre menção expressa na escritura. (cfr. artigo 1.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 281/1999, de 26 de Julho).

 

Porém, a apresentação do alvará de licença de utilização, no caso de já ter sido requerido e não emitido, pode ser substituída pela exibição do alvará da licença de construção do imóvel, independentemente do respectivo prazo de validade, desde que:

 

a) O transmitente (vendedor) faça prova de que está requerida a licença de utilização; (cfr. artigo 2.º, n.º 1, alínea a), do Decreto-Lei n.º 281/1999, de 26 de Julho).

 

b) O transmitente (vendedor) declare que a construção se encontra concluída, que não está embargada, que não foi notificado de apreensão do alvará de licença de construção, que o pedido de licença de utilização não foi indeferido, que decorreram mais de cinquenta (50) dias sobre a data do seu requerimento e que não foi notificado para o pagamento das taxas devidas. (cfr. artigo 2.º, n.º 1, alínea b), do Decreto-Lei n.º 281/1999, de 26 de Julho).

 

A licença de utilização tem por finalidade atestar a que uso se destina o edifício ou fracção e que eles se encontram aptos para o respectivo fim.

 

A licença de utilização passou a ser exigida somente a partir de 1951, pelo artigo 8.º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) (aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38 382/1951, de 7 de Agosto), prevendo-se que a generalidade dos edifícios ou fracções construídos a partir desta data têm que, obrigatoriamente, encontrar-se licenciados pelas autoridades municipais para o uso para que foram construídos.

 

No caso de edifícios constituídos em regime de propriedade horizontal, a licença ou autorização de utilização pode ter por objecto o edifício na sua totalidade ou cada uma das suas fracções autónomas. (cfr. art.º 66.º, n.º 1, do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE)).

 

A licença ou autorização de utilização só pode ser concedida autonomamente para uma ou mais fracções autónomas quando as partes comuns dos edifícios em que se integram estejam também em condições de serem utilizadas. (cfr. art.º 66.º, n.º 2, do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE)).

 

Caso o interessado não tenha ainda requerido a certificação pela câmara municipal de que o edifício satisfaz os requisitos legais para a sua constituição em regime de propriedade horizontal, tal pedido pode integrar o requerimento de licença ou autorização de utilização. (cfr. art.º 66.º, n.º 3, do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE)).

 

- Ficha técnica da habitação (FTH) para prédio urbanos cuja construção tenha sido concluída após 13 de Agosto de 1951 e licenciados a partir de 31 de Março de 2004. Sem prejuízo de outras normas aplicáveis (v. g. artigo 2.º, n.º 2, alíneas a) e b), do Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de Março), não pode ser celebrada a escritura pública que envolva a aquisição da propriedade de prédio ou fracção destinada à habitação sem que o notário se certifique da existência da ficha técnica da habitação (FTH) e de que a mesma é entregue ao comprador. (cfr. art.º 9.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de Março).

 

O modelo da ficha técnica da habitação (FTH), a que se refere o Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de Março, foi aprovado através da Portaria n.º 817/2004, de 16 de Julho.

 

A partir de então, para a realização de escrituras públicas de transmissão de prédios urbanos destinados a habitação, deve ser exibida a FTH, cuja existência é obrigatória para todas as construções, com excepção:

 

a) dos prédios já edificados e para os quais fora emitida ou requerida, anteriormente a 30 de Março de 2004, licença de habitação;

 

b) dos prédios construídos antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º. 38.382, de 7 de Agosto de 1951.

 

Na aquisição de imóvel (compra da propriedade, de prédio ou fracção autónoma) destinado a habitação, caso a construção do imóvel tenha sido concluída após 13.08.1951, e, à data de 30.03.2004 não existia licença de utilização ou requerimento apresentado para a respectiva emissão, não poderá ser celebrada qualquer escritura pública sem que o notário se certifique da existência da Ficha Técnica da Habitação (FTH), bem como da entrega da mesma ao adquirente.

 

- Fotocópia do cartão do mediador imobiliário, caso haja intervenção deste:

 

A escritura pública ou documento particular que titule negócio sobre bem imóvel deve mencionar se o mesmo foi objecto de intervenção de mediador imobiliário, com indicação, em caso afirmativo, da respectiva denominação social e número de licença, bem como a advertência das consequências penais, previstas no n.º 2 do artigo 50.º do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, a que os outorgantes ficam sujeitos, devendo o notário, para o efeito, exarar o que aqueles houverem declarado. (cfr. art.º 50.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, na nova redacção que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n.º 69/2011, de 15 de Junho).

 

Quando haja indícios da intervenção, na mediação de negócios sobre bens imóveis de pessoa singular ou colectiva que não seja titular de licença para o exercício da actividade de mediação imobiliária, o notário deve enviar ao Instituto da Construção e do Imobiliário, I.P. (InCI, I.P.) (ex-IMOPPI), até ao dia 15 de cada mês, cópia das respectivas escrituras notariais para efeitos de averiguação da prática de contra-ordenação.

 

- Se o imóvel estiver classificado como património cultural, em vias de classificação ou situado em zona de protecção, certidão do Instituto de Gestão do Património Arquitectónico e Arqueológico, I. P. (IGESPAR) [http://www.igespar.pt/] comprovativa da renúncia do Estado ao direito de preferência; se o imóvel tiver sido adquirido em primeira transmissão a uma cooperativa, declaração desta última renunciando ao direito de preferência.

 

- Antes de comprar casa (fracção autónoma de imóvel em propriedade horizontal), deverá obter-se informação, junto do administrador do condomínio, sobre as despesas condominiais e averiguar-se a possível existência de dívidas relativas ao imóvel e/ou à fracção autónoma que possam ter futuras implicações para o adquirente (novo condómino proprietário). Deve igualmente tomar-se conhecimento do regulamento do condomínio.

 

- Por fim, um aviso:

 

A recusa ou condicionamento de venda, arrendamento ou subarrendamento de imóveis, quer em razão da pertença de qualquer pessoa a determinada raça, cor, nacionalidade ou origem étnica, é considerada prática discriminatória, violando o princípio da igualdade. (cfr art.º 3.º, n.º 2, alínea c), da Lei n.º 18/2004, de 11 de Maio).

 

A prática de qualquer dos actos discriminatórios previstos no artigo 3.º da Lei n.º 18/2004, de 11 de Maio, por pessoa singular constitui contra-ordenação punível com coima graduada entre uma e cinco vezes o valor mais elevado do salário mínimo nacional mensal (485,00 € a 2425,0 €), sem prejuízo da responsabilidade civil ou da aplicação de outra sanção que ao caso couber. (cfr art.º 10.º, n.º 1, da Lei n.º 18/2004, de 11 de Maio).

 

A prática de qualquer dos actos discriminatórios previstos no artigo 3.º da Lei n.º 18/2004, de 11 de Maio, por pessoa colectiva de direito público ou privado constitui contra-ordenação punível com coima graduada entre duas e dez vezes o valor mais elevado do salário mínimo nacional mensal **, sem prejuízo da responsabilidade civil ou da aplicação de outra sanção que ao caso couber. (cfr art.º 10.º, n.º 2, da Lei n.º 18/2004, de 11 de Maio).

 

Em caso de reincidência, os limites mínimo e máximo da coima são elevados para o dobro. (cfr art.º 10.º, n.º 3, da Lei n.º 18/2004, de 11 de Maio).

 

** O actual valor da retribuição mínima mensal garantida (RMMG) (salário mínimo nacional mensal em 2011) a que se refere o n.º 1 do artigo 273.º do Código do Trabalho, aprovado pela Lei n.º 7/2009, de 12 de Fevereiro, é de Euros: 485 € (cfr. Decreto-Lei n.º 143/2010, de 31 de Dezembro).

 

(Proibida a reprodução, no todo ou em parte, sem prévia autorização expressa, por escrito, do autor).

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