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Escritos Dispersos

"Todos começamos por ser crianças." "Com tempo, perseverança e esperança, tudo se alcança." À minha mulher e às nossas filhas.

Escritos Dispersos

"Todos começamos por ser crianças." "Com tempo, perseverança e esperança, tudo se alcança." À minha mulher e às nossas filhas.

ELEIÇÃO DO ADMINISTRADOR DO CONDOMÍNIO

O administrador do condomínio é, regra geral, eleito pela assembleia de condóminos (cfr. artigo 1435.º, n.º 1 do Código Civil).

 

O acto de nomeação / eleição do administrador do condomínio é uma das competências/atribuições da assembleia de condóminos (somente se a assembleia de condóminos não eleger administrador é que poderemos recorrer à figura do administrador provisório (cfr. artigo 1435.º-A, do Código Civil) ou, caso este recuse, poderá excepcionalmente recorrer-se à nomeação de administrador pela via judicial) (cfr. resulta da interpretação conjugada do artigo 1435.º, n.º 1, e 1435.º-A, n.º 1 e n.º 3, ambos do Código Civil; com os artigos 1425.º e 1428.º do Código de Processo Civil).

 

Conquanto, geralmente a eleição ou designação do administrador do condomínio decorre na reunião da assembleia de condóminos, para o efeito convocada (cfr. art.º 1432.º do Código Civil), e a escolha é feita pela simples maioria dos votos representativos do valor total do edifício (cfr. art.º 1432.º, n.º 3, do Código Civil) (reunião em “1.ª convocatória”) ou por simples maioria dos votos dos condóminos presentes, no caso da reunião da assembleia de condóminos ser efectuada na data correspondente à realização da reunião em “2.ª convocatória” (cfr. art.º 1432.º, n.º 4, do Código Civil).

 

Cada condómino tem na assembleia de condóminos tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem correspondente à sua fracção autónoma. (cfr. resulta da conjugação dos artigos 1430.º, n.º 2, e 1418.º, n.º 1, ambos do Código Civil).

 

O administrador do condomínio, eleito e exonerado pela assembleia de condóminos ou nomeado judicialmente, pode ser condómino ou um terceiro, remunerado ou não (cfr. artigo 1435.º, n.º 2 e n.º 4, do Código Civil).

 

Ao administrador do condomínio - órgão singular * da administração do condomínio encarregue da gestão corrente dos bens comuns - compete executar as deliberações da assembleia de condóminos e tomar as medidas necessárias à conservação do edifício.

 

* Há autores que defendem a possibilidade de o administrador do condomínio ser um órgão colegial ou plural.

 

Em condomínios cuja administração possa revelar-se mais complexa, o administrador (de facto) do condomínio, sendo um órgão singular *, executivo, da administração do condomínio, pode ter AJUDANTES, AUXILIARES ou COLABORADORES (nomeados pela assembleia de condóminos, em qualquer dos casos, sejam condóminos ou terceiros, sem desempenharem quaisquer funções de administrador e sem a legitimidade atribuída por lei ao administrador do condomínio, v. g. artigos 1429.º, n.º 2, 1429.º-A, n.º 2, 1431.º, n.º 1 e n.º 2, 1436.º e 1437.º do Código Civil; artigos 1.º, n.º 3, 2.º, n.º 2, 5.º, n.º 3, 6.º, n.º 2, 7.º, n.º 2, 8.º, 9.º do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).

 

* Há autores que defendem a possibilidade de o administrador do condomínio ser um órgão colegial ou plural (cfr. art.º 162.º do Código Civil). Na entrada do prédio ou em local de passagem comum aos condóminos deverá ser afixada a identificação do administrador em exercício (cfr. art.º 3.º do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro). No caso de ser nomeada uma empresa de administração de condomínios, deverá equacionar-se aplicar o disposto no artigo 390.º, n.º 4, do Código das Sociedades Comerciais (CSC): “Se um pessoa colectiva for designada administrador, deve nomear uma pessoa singular para exercer o cargo em nome próprio; a pessoa colectiva responde solidariamente com a pessoa designada pelos actos desta.”.

 

A duração do cargo de administrador do condomínio é de um ano, renovável (cfr. artigo 1435.º, n.º 4, do Código Civil). Mas como a disposição do n.º 4 do artigo 1435.º do Código Civil tem carácter supletivo, nada obsta a que seja fixado, pelo título constitutivo da propriedade horizontal e/ou pela assembleia de condóminos, outro período de duração do cargo.

 

Nem o tribunal ou a autoridade judiciária poderá efectivamente obrigar ninguém, condómino ou terceiro, a exercer (de facto) as funções de administrador do condomínio, sendo sempre possível a recusa mesmo que exista nomeação judicial.

 

A renúncia (definitiva) ao cargo de administrador do condomínio pode ser feita em qualquer momento, devendo ser convocada, com a devida antecedência (v. g. art.º 1432.º, n.º 1, do Código Civil = 10 dias) a assembleia de condóminos, eventualmente mesmo com prejuízo do disposto no artigo 1435.º, n.º 5, do Código Civil (em caso de falecimento, doença grave ou viagem de trabalho, por exemplo). A assembleia de condóminos será convocada para eleger um novo administrador do condomínio (cfr. artigos 1432.º, n.º 2 e n.º 3, e 1435.º, n.º 1, ambos do Código Civil).

 

Se o regulamento do condomínio nada disser (v. g. art.º 7.º do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro) e a assembleia de condóminos não conseguir reunir ou deliberar eleger novo administrador do condomínio e este ainda não houver sido nomeado judicialmente (cfr. art.º 1428.º do Código de Processo Civil), as correspondentes funções serão obrigatória e provisoriamente desempenhadas pelo condómino cuja fracção ou fracções autónoma (s) representem a maior percentagem (ou permilagem) do capital investido. (cfr. artigo 1435.º-A, n.º 1, do Código Civil).

 

Neste caso, se a assembleia de condóminos não conseguir nomear novo administrador do condomínio, aquele será substituído temporariamente, a título provisório, nos termos previstos no art.º 1435.º-A, do Código Civil.

 

Quando houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias - cuja fracção ou fracções autónoma(s) representem a maior percentagem (ou permilagem) do capital investido – as funções de administrador do condomínio serão obrigatória e provisoriamente desempenhadas pelo condómino proprietário da fracção autónoma a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções autónomas constante do registo predial (cfr. art.º 82.º,.n.º 2, do Código do Registo Predial).

 

Se a assembleia de condóminos não conseguir eleger o administrador do condomínio, qualquer condómino pode requerer ao tribunal a nomeação de administrador, indicando a pessoa que ajuizar idónea e justificando a escolha. É o que resulta do artigo 1428.º do Código de Processo Civil que estabelece o processo de nomeação judicial do administrador do condomínio. (cfr. artigo 1435.º, n.º 2, do Código Civil). São citados para contestar os restantes condóminos, podendo indicar pessoas diferentes, desde que justifiquem ou fundamentem a indicação.

 

O tribunal poderá decidir nomear um novo administrador - terceiro que aceite desempenhar o cargo, por exemplo - e a respectiva retribuição (remuneração esta a ser paga por TODOS os condóminos).

 

Conquanto, enfatizo, nem o tribunal ou a autoridade judiciária poderá efectivamente obrigar ninguém, condómino ou terceiro, a exercer (de facto) as funções de administrador do condomínio, sendo sempre possível a recusa mesmo que exista nomeação judicial.

 

Exceptuando o caso do exercício provisório das funções de administrador do condomínio (cfr. art.º 1435.º-A, o qual determina quem, no caso de não haver administrador eleito ou nomeado, deve exercer obrigatoriamente, a título provisório, tais funções), ninguém, condómino ou terceiro, pode ser obrigado ao exercício de tais funções.

 

O acto de nomeação / eleição do administrador do condomínio é uma das competências/atribuições da assembleia de condóminos (somente se a assembleia de condóminos não eleger administrador é que poderemos recorrer à figura do ADMINISTRADOR PROVISÓRIO (cfr. Artigo 1435.º-A) e excepcionalmente solicitar a nomeação de administrador pela via judicial) (cfr. Resulta da interpretação conjugada do artigo 1435.º, n.º 1, e 1435.º-A, n.º 1 e n.º 3, todos do Código Civil; com os artigos 1425.º e 1428.º do Código de Processo Civil).

 

Até porque, se a pessoa designada (mesmo que eleita pela assembleia e/ou designada pelo tribunal) não quiser aceitar desempenhar o cargo, praticar irregularidades ou agir com negligência (nada fazendo, por exemplo!), aos condóminos resta-lhes exonerá-la (“revogando” a deliberação que a nomeou)(cfr. Artigos 1435.º e 1435.º-A do Código Civil e artigo 1485.º do Código de Processo Civil), podendo ainda responsabilizá-la por eventual ABUSO DE CONFIANÇA (processo crime) ou por DANOS CAUSADOS AO CONDOMÍNIO através da sua conduta negligente (acção indemnizatória cível).

 

(Proibida a reprodução, no todo ou em parte, sem prévia autorização expressa, por escrito, do autor)

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