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Escritos Dispersos

"Todos começamos por ser crianças." "Com tempo, perseverança e esperança, tudo se alcança." À minha mulher e às nossas filhas.

Escritos Dispersos

"Todos começamos por ser crianças." "Com tempo, perseverança e esperança, tudo se alcança." À minha mulher e às nossas filhas.

FUNÇÕES DO ADMINISTRADOR DO CONDOMÍNIO

São funções do administrador do condomínio, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia (cfr. art.º 1436.º, alíneas a) a m), do Código Civil):

 

a) Convocar a assembleia dos condóminos;

 

b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;

 

c) Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;

 

d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;

 

e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;

 

f) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;

 

g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;

 

h) Executar as deliberações da assembleia dos condóminos;

 

i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas;

 

j) Prestar contas à assembleia dos condóminos;

 

l) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;

 

m) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.

 

São também funções do administrador do condomínio:

 

O administrador do condomínio deve ainda efectuar o seguro obrigatório contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns, quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia de condóminos; nesse caso, ficará com o direito de reaver deles o respectivo prémio. (cfr. art.º 1429.º, n.º 2, do Código Civil).

 

Havendo mais de quatro condóminos e caso não faça parte do título constitutivo da propriedade horizontal, a feitura do regulamento do condomínio compete ao administrador do condomínio, se a assembleia de condóminos o não houver elaborado. (cfr. art.º 1429.º-A, n.º 2, do Código Civil).

 

Ao administrador do condomínio compete convocar as reuniões da assembleia de condóminos, nomeadamente a reunião a realizar na primeira quinzena de Janeiro, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano. (cfr. art.º 1431.º, n.º 1 e n.º 2, do Código Civil).

 

O administrador do condomínio tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia. (cfr. art.º 1437.º, n.º 1, do Código Civil). Poderá tomar a iniciativa de constituir advogado nos recursos e nas causas em que tal seja obrigatório. [http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/420954.html (vide artigos 12.º, alínea e), e 26.º, ambos do novo CPC)].

 

O administrador do condomínio pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício. (cfr. art.º 1437.º, n.º 2, do Código Civil). Nestes casos, deverá submeter rapidamente o assunto à discussão e deliberação da assembleia dos condóminos, precavendo também a possível necessidade de constituição de advogado, designadamente para os recursos e para as causas em que tal seja obrigatório.

 

Nas acções relativas a questões de propriedade ou posse dos bens comuns, o administrador do condomínio só pode agir em juízo caso a assembleia dos condóminos lhe atribua poderes especiais para tal. (cfr. art.º 1437.º, n.º 3, do Código Civil). Nestes casos, a eventual autorização da assembleia dos condóminos deve ser extensiva à constituição de advogado nos recursos e nas causas em que tal seja obrigatório.

 

A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções de anulação de deliberações da assembleia de condóminos compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito (cfr. art.º 1433.º, n.º 6, do Código Civil).

 

Incumbe ao administrador do condomínio, ainda que provisório, guardar as actas da assembleia e facultar a respectiva consulta, quer aos condóminos, quer aos terceiros titulares de direitos relativos às fracções autónomas. (cfr. art.º 1.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).

 

Deverão ficar depositadas, à guarda do administrador, as cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da propriedade horizontal, designadamente do projecto aprovado pela entidade pública competente. (cfr. art.º 2.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).

 

O administrador do condomínio tem o dever de garantir o acesso aberto, não discriminatório e transparente das empresas de comunicações electrónicas às respectivas infra-estruturas de telecomunicações ITED, para efeitos de instalação, conservação, reparação e alteração nos termos do Decreto-Lei n.º 123/2009, de 21 de Maio, sem prejuízo do direito à reparação por eventuais prejuízos daí resultantes. 

 

O administrador do condomínio tem o dever de zelar pela gestão, pelo bom estado de conservação, segurança e funcionamento das respectivas ITUR e ITED (cfr. previsto no Decreto-Lei n.º 123/2009, de 21 de Maio). [http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/327221.html]

 

O administrador do condomínio tem o dever de guardar e dar a conhecer aos condóminos todas as notificações dirigidas ao condomínio, designadamente as provenientes das autoridades administrativas. (cfr. art.º 2.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).

 

Se a assembleia dos condóminos não aprovar o montante da actualização do seguro obrigatório contra o risco de incêndio, deve o administrador do condomínio actualizá-lo, de acordo com o índice publicado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal (ISP). (cfr. art.º 5.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).

 

O administrador do condomínio deve instaurar acção judicial (acção executiva), contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte das contribuições devidas ao condomínio ou de quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum. (cfr. art.º 6.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).

 

O administrador do condomínio, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura pública de alteração ou modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, desde que o acordo de todos os condóminos conste de acta por eles assinada. (cfr. art.º 7.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).

 

O administrador do condomínio deve assegurar a publicitação das regras respeitantes à segurança do edifício ou conjunto de edifícios, designadamente à segurança dos equipamentos de uso comum. (cfr. art.º 8.º, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).

 

Compete ao encarregado de segurança do edifício zelar pelo cumprimento das consignas de segurança a observar nos diferentes espaços do edifício. (cfr. art.º 79.º, n.º 2, alínea a), in fine, do Regulamento de Segurança Contra Incêndio em Edifícios de Habitação). O proprietário não pode construir nem manter no seu prédio quaisquer obras, instalações prejudiciais ou depósitos de substâncias corrosivas ou perigosas, se for de recear que possam ter sobre o prédio vizinho efeitos nocivos não permitidos por lei. (cfr. art.º 1347.º, n.º 1, do Código Civil). O administrador do condomínio também deve assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio. (cfr. art.º 1436.º, alínea l), do Código Civil).

 

A manutenção das condições de segurança contra risco de incêndio aprovadas e a execução das medidas de autoprotecção aplicáveis aos edifícios ou recintos destinados à utilização «habitacional» referida na alínea a) do n.º 1 do artigo 8.º do Regime Jurídico da Segurança Contra Incêndios em Edifícios, abreviadamente designado por SCIE [Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de Novembro][http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/100058.html], durante todo o ciclo de vida dos mesmos, é da responsabilidade dos respectivos proprietários, com excepção das suas partes comuns na propriedade horizontal, que são da responsabilidade do administrador do condomínio (cfr. art.º 6.º, n.º 3, do SCIE).O administrador do condomínio também deve assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio. (cfr. art.º 1436.º, alínea l), do Código Civil).

 

O administrador do condomínio, ou quem a título provisório desempenhe as funções deste, deve facultar cópia do regulamento do condomínio aos terceiros titulares de direitos relativos às fracções autónomas. (cfr. art.º 9.º, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).

 

O administrador do condomínio é notificado, designadamente para efeitos da aplicação do disposto nos artigos 89.°, 90.°, 91.º, 107.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), e 12. ° do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38.382, de 7 de Agosto de 1961 (cfr. art.º 11.º, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).

 

O processo de exoneração judicial do administrador das partes comuns de prédio sujeito a regime de propriedade horizontal, pode ser desencadeado por qualquer condómino com fundamento na prática de irregularidades ou em negligência. (cfr. artigo 1485.º do Código de Processo Civil (CPC), conjugado com o artigo 1435.º, n.º 3, do Código Civil).[http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/420954.html (vide artigos 1003.º e 1056.º, ambos do novo CPC)].

 

(Proibida a reprodução, no todo ou em parte, sem prévia autorização expressa, por escrito, do autor)

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