Obrigatoriedade de existir administração do condomínio ...
A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador [do condomínio]. (cfr. artigo 1430.º, n.º 1, do Código Civil).
Se a assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções [de administrador do condomínio] são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fração ou frações representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos. (cfr. artigo 1435.º-A, n.º 1, do Código Civil).
Assim, salvo melhor opinião, mesmo sem qualquer reunião da assembleia de condóminos, existe sempre administrador do condomínio (cfr. artigo 1435.º-A, n.º 1 e n.º 2, do Código Civil).
O administrador do condomínio, ainda que provisório, tem de prestar contas à assembleia de condóminos (cfr. alíneas b), d) e j), do art.º 1436.º, do Código Civil).
É também ao administrador do condomínio, ainda que provisório, que incumbe, por força do disposto na alínea b), do art.º 1436.º, do Código Civil, "elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano".
A reunião ordinária da assembleia de condóminos (órgão deliberativo da administração do condomínio) é convocada anualmente, "na primeira quinzena de Janeiro", pelo administrador do condomínio (órgão executivo), para apreciação das "contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento a efectuar durante o ano", conforme determina o artigo 1431.º, n.º 1, do Código Civil.
A reunião prevista no artigo 1431.º, n.º 1, do Código Civil, pode realizar-se, excecionalmente, no primeiro trimestre de cada ano se esta possibilidade estiver contemplada no regulamento de condomínio ou resultar de deliberação, aprovada por maioria, da assembleia de condóminos. (cfr. art.º 1431.º, n.º 4, do Código Civil).
Esta reunião, para apresentação das contas do ano (ou exercício) transato e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano de exercício corrente, também poderá, eventualmente, efectuar-se em qualquer outro mês do ano!
Trata-se, pois, da comummente designada assembleia-geral ordinária onde o administrador do condomínio apresenta as contas e o orçamento (campo administrativo reservado ao administrador, cfr. artigo 1436.º, alíneas b) e l), do Código Civil) (somente!) perante a assembleia de condóminos.
Só a assembleia de condóminos, por deliberação maioritária, pode exigir ao administrador do condomínio, a todo o tempo, em qualquer momento, a prestação de contas.
Quando a administração se exerce sobre bens alheios, consentânea com a prestação do serviço de administrar um condomínio, dela resulta como obrigação essencial a de PRESTAR CONTAS, que, se não forem espontaneamente apresentadas, podem ser judicialmente exigidas, nos termos dos artigos 941.º e seguintes do Código de Processo Civil (CPC).
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E ainda... tratando-se de representação do condomínio... no direito adjetivo...
Código de Processo Civil
Livro I Da acção
Título I Da acção em geral
Capítulo II Das partes
Secção I Personalidade e capacidade judiciária
Artigo 22.º Representação das entidades que careçam de personalidade jurídica
Salvo disposição especial em contrário, os patrimónios autónomos são representados pelos seus administradores e as sociedades e associações que careçam de personalidade jurídica, bem como as sucursais, agências, filiais ou delegações, são representadas pelas pessoas que ajam como directores, gerentes ou administradores.
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