Reparações indispensáveis e urgentes
A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia de condóminos e ao administrador do condomínio (cfr. art.º 1430.º, n.º 1, do Código Civil).
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O dever de providenciar pela realização das reparações pertence, em primeira linha, ao administrador do condomínio (cfr. art.º 1436.º, alínea f), do Código Civil).
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Quando seja necessário proceder à realização de qualquer obra de reparação nas partes comuns, os condóminos individualmente considerados só em casos extremos podem tomar a iniciativa de substituir o administrador do condomínio e levar a efeito a reparação sendo a repartição dos encargos efectuada nos termos gerais estabelecidos no artigo 1424.º, n.º 1, do Código Civil.
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Condicionalismos ou requisitos, cumulativos (cfr. art.º 1427.º do Código Civil):
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- Ausência ou impedimento do administrador (ou de quem o substitua, cfr. art.º 7.º, do Dec.-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).
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- Reparações indispensáveis.
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- Reparações urgentes.
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Não se verificando cumulativamente os referidos condicionalismos ou requisitos, o condómino que efectue despesas com as partes comuns do prédio para as quais não foi mandatado pela assembleia de condóminos, poderá não ter direito a haver dos demais condóminos o que tiver gasto (caso algum ou alguns condóminos recuse pagar a sua quota-parte), não operando aqui a compensação de créditos (cfr. art.º 847.º do Código Civil).
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O condómino lesado pode tentar submeter o assunto a deliberação da assembleia de condóminos (cfr. artigos 1431.º, n.º 2, ou 1438.º, ambos do Código Civil).
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A assembleia de condóminos pode apreciar posteriormente o carácter indispensável e a urgência da reparação efectuada e, em conformidade decidir-se pelo seu pagamento ou recusá-lo.
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Só as reparações (comprovadamente) indispensáveis e (manifestamente) urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino. (cfr. artigo 1427.º do Código Civil).
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Verificados os apontados condicionalismos (indispensabilidade + urgência + falta ou impedimento do administrador), o condómino que tiver custeado a reparação poderá haver dos demais condóminos o que tiver gasto, na proporção do valor das suas fracções, podendo contudo ver-se obrigado a recorrer à via judicial.
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Não sendo a reparação indispensável e urgente, apenas assiste o direito de tentar obter a sua realização através do administrador do condomínio ou da assembleia de condóminos.
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Deve previamente EXIGIR-SE a normal diligência do administrador do condomínio, no sentido de convocar a assembleia dos condóminos para deliberarem sobre a realização e pagamento das despesas inerentes à realização das indispensáveis obras de reparação/conservação das partes comuns.
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O administrador do condomínio responde, civil e criminalmente, pelos danos que cause aos condóminos ou a terceiros no exercício das suas funções, designadamente quando exorbite os limites das suas atribuições, ou não use, ou use indevidamente, os poderes que a lei lhe confere. Assim, o administrador pode ser responsabilizado civilmente (acção indemnizatória) por suposta inércia causadora de danos ou prejuízos patrimoniais (materiais) e não patrimoniais (morais).
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Se regularmente notificada das irregularidades de funcionamento, da necessidade de reparação de partes comuns do edifício, a administração insistir na recusa ou negligenciar a reparação, o/a condómino / proprietário(a) lesado(a) poderá realizar a obra fora de tal condicionalismo (seja ou não urgente), tendo direito a ser reembolsado(a) das despesas que fizer, quer através da responsabilidade civil extracontratual da administração (ficando a despesa / indemnização a exclusivo cargo da administração, por ter recusado ou negligenciado a reparação devida, cfr. artigo 483.º e seguintes do Código Civil), podendo ainda exercer o chamado direito de restituição fundado nos princípios do enriquecimento sem causa (figura jurídica em que alguém, sem causa justificativa, enriquece à custa de outrem e é obrigado a restituir aquilo com que injustamente se locupletou, cfr. Art.º 473.º e seguintes do Código Civil).
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