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Escritos Dispersos

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Quórum da assembleia de condóminos... decisões da assembleia de condóminos - que maiorias?

Quórum da assembleia de condóminos = número mínimo de condóminos representativos de todo o capital investido, traduzido em votos, cuja presença é necessária e suficiente para que a assembleia de condóminos possa validamente reunir e deliberar.
 
Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem do valor total do prédio atribuída à sua fracção autónoma.
 
Regra geral, para que a assembleia de condóminos possa dar-se por regularmente constituída (quórum constitutivo) e funcionar (quórum deliberativo) não é necessária a presença de todos os condóminos:
 
A convocatória da reunião assembleia de condóminos (“1.ª convocatória”), prevendo a possibilidade de na data indicada para a realização da reunião em “1.ª convocatória” não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento (condóminos que representem, no mínimo, maioria absoluta) pode fixar logo outra data para realização da reunião em “2.ª convocatória”. Este procedimento envolve duas convocatórias (lógica, que não materialmente, uma vez que a segunda convocatória é efectuada juntamente com a primeira).
 
Em primeira convocatória a assembleia de condóminos apenas pode reunir (quórum constitutivo) e deliberar (quórum deliberativo) por maioria absoluta dos votos representativos de todo o capital investido, o que significa que para poder reunir a assembleia de condóminos  têm de estar presentes condóminos que representem mais de 50% da totalidade dos votos (51 votos em 100 ou 501 votos em 1000) e tem de obter-se mais de 50% da totalidade dos votos (51 votos em 100 ou 501 votos em 1000) para fazer aprovar uma decisão (deliberar por maioria absoluta).
 
Em primeira convocatória, para que a assembleia de condóminos possa deliberar validamente, exige-se somente, é suficiente, que os condóminos presentes e/ou representados perfaçam, no mínimo, a maioria dos votos correspondentes a todo o capital investido, ou seja 51 ou 501 votos, em percentagem ou permilagem, respectivamente (cfr. artigo 1432.º, n.º 3, conjugado com os artigos 1430.º, n.º 2, e 1418.º, n.º 1, todos do Código Civil).
 
Constituem excepções, as deliberações que exigem maioria especialmente qualificada para aprovação: modificação do titulo constitutivo da propriedade horizontal (cfr. art.º 1419.º, n.º 1, do Código Civil) (unanimidade do capital investido = unanimidade dos condóminos, acordo de todos os condóminos), alteração do tipo de gás fornecido ao condomínio – propano ou gás natural – ou da empresa fornecedora de gás canalizado (unanimidade do capital investido = unanimidade dos condóminos, acordo de todos os condóminos), disposição de uma parte comum ou a constituição do direito de uso de uma parte comum, caso representem uma modificação do título constitutivo (unanimidade do capital investido = unanimidade dos condóminos), reconstrução do edifício destruído na sua totalidade ou em parte que represente, pelo menos, ¾ do seu valor (cfr. art.º 1428.º, n.º 1, do Código Civil) (unanimidade do capital investido = unanimidade dos condóminos), realização de obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício (cfr. art.º 1422.º, n.º 3, do Código Civil) (maioria dos votos, que representem 2/3 do valor total do prédio), alteração ao fim de cada fracção autónoma, não constante do título constitutivo da propriedade horizontal (cfr. art.º 1422.º, n.º 4, do Código Civil) (maioria dos votos, que represente 2/3 do valor total do prédio), divisão da fracção autónoma, caso não esteja autorizada pelo título constitutivo (cfr. art.º 1422.º-A, n.º 3, do Código Civil) (maioria dos votos representativos do capital investido, sem qualquer oposição), realização de obras que constituam inovações, que não prejudiquem a utilização, por parte de algum ou alguns dos condóminos, quer das coisas próprias, quer das comuns (cfr. art.º 1425.º, n.º 1, do Código Civil) (dupla maioria) = (metade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria absoluta representativa de 2/3 do valor total do prédio), colocação de ascensores (cfr. art.º 1425.º, n.º 1, e n.º 2, alínea a), do Código Civil) (dupla maioria) = (metade da totalidade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria absoluta representativa de 2/3 do valor total do prédio) OU havendo pelo menos oito fracções autónomas (dupla maioria) = (metade da totalidade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria dos condóminos, que represente mais de metade do valor total do prédio), instalação de gás canalizado (cfr. art.º 1425.º, n.º 1, e n.º 2, alínea b), do Código Civil) (dupla maioria) = (metade da totalidade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria absoluta representativa de 2/3 do valor total do prédio) OU havendo pelo menos oito fracções autónomas (dupla maioria) = (metade da totalidade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria dos condóminos, que represente mais de metade do valor total do prédio), reconstrução do edifício que haja sido destruído em menos do que ¾ do seu valor (cfr. art.º 1428.º, n.º 2, do Código Civil) (dupla maioria) = (metade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria dos condóminos, que represente mais de metade do valor total do prédio), proibição de quaisquer actos ou actividades (cfr. art.º 1422.º, n.º 2, alínea d), do Código Civil) (maioria dos votos representativos do capital investido, sem qualquer oposição), oposição à instalação de uma infra-estrutura de telecomunicações para uso individual (cfr. Decreto-Lei n.º 123/2009, de 21 de Maio) (deliberação de oposição de proprietários ou condóminos que representem pelo menos dois terços do capital investido), e introdução no regulamento do condomínio de uma disposição que consagre que as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum ficam a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificados os critérios que determinam a sua imputação (cfr. art.º 1424.º, n.º 2, do Código Civil) (maioria dos condóminos, que represente 2/3 do valor total do prédio). A alteração do estabelecimento de formas distintas ou diverso critério de distribuição de encargos (v. g. dispensar algum condómino do pagamento de despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício), seja no título constitutivo da propriedade horizontal, seja através do acordo de todos os condóminos deliberado em reunião da assembleia de condóminos, o arrendamento de partes comuns que possam ser utilizadas directamente por cada um dos condóminos e a aprovação do regulamento do condomínio também poderá carecer de UNANIMIDADE.
 
Assim, se na primeira data da reunião não comparecer o número de condóminos suficiente para perfazer a maioria dos votos representativos do capital investido (quórum constitutivo)  a assembleia nem sequer pode funcionar.
 
Se na primeira data da reunião comparecer o número de condóminos suficiente para perfazer a maioria dos votos representativos do capital investido (quórum constitutivo), e a ordem de trabalhos só contiver assuntos cuja deliberação careça apenas de maioria absoluta, a assembleia pode validamente reunir e deliberar sobre os assuntos para os quais disponha de quórum deliberativo.
 
Se na primeira data da reunião comparecer apenas o número de condóminos suficiente para perfazer a maioria dos votos representativos do capital investido (ou seja 51 ou 501 votos, em percentagem ou permilagem, respectivamente) (quórum constitutivo), mas a ordem de trabalhos contiver assuntos cuja deliberação careça de maiorias especiais ou qualificadas, embora a assembleia eventualmente já possa funcionar (por dispor de quórum constitutivo), estará condicionada a somente poder deliberar sobre os assuntos para os quais possua a indispensável maioria legal (quórum deliberativo), estando impedida de se pronunciar sobre assuntos cuja deliberação careça de maiorias especiais ou qualificadas, pelo que, verificada a falta de quórum deliberativo, a reunião deverá ser adiada para data posterior (2.ª Convocatória). Se mesmo na segunda data da reunião só comparecer o número de condóminos suficiente para perfazer a maioria dos votos que representem, pelo menos, um quarto (1/4 = 25% = 250) do valor total do prédio (ou seja 25 ou 250 votos, em percentagem ou permilagem, respectivamente) (quórum constitutivo), a assembleia fica limitada a reunir e deliberar validamente unicamente sobre os assuntos para os quais disponha de quórum deliberativo.
 
O que fazer então na falta de quórum (número de condóminos cuja presença é necessária para que a assembleia de condóminos possa validamente reunir e deliberar?
 
Poderá ter sido logo fixada outra data na convocatória (“prolongamento da 1.ª chamada”). A lei não estabelece nenhum intervalo mínimo obrigatório entre as duas reuniões, nem exige nova convocação dos condóminos faltosos.
 
Não obstante, na falta de um texto legal inequívoco, não convém que entre a data frustrada da reunião em 1.ª convocatória e a da realização da reunião em 2.ª convocatória, medeie um lapso de tempo muito curto, de forma a propiciar quer aos condóminos presentes, quer aos ausentes (ou faltosos), na primeira reunião, o melhor ensejo de participarem conjuntamente na reunião em segunda convocatória, motivo suficiente para que jamais deva realizar-se no mesmo dia em que falhou a primeira reunião.
 
Caso não tenha sido logo fixada outra data na convocatória (“prolongamento da 1.ª chamada”), presumir-se-a convocada nova reunião para UMA SEMANA DEPOIS, há mesma hora e no mesmo local. (cfr. art.º 1432.º, n.º 4, do Código Civil).
 
Na previsão de falta de quórum na reunião da assembleia em 1.ª convocatória, caso pretendamos fixar logo outra data na convocatória para a reunião da assembleia em 2.ª convocatória, embora a lei não estabelece nenhum intervalo mínimo obrigatório entre as duas reuniões, nem exija nova convocação dos condóminos faltosos, na esteira do referido nos parágrafos anteriores, na falta de um texto legal inequívoco, sugiro que medeie sempre um lapso de tempo mínimo de UMA SEMANA, de forma a propiciar quer aos condóminos presentes, quer aos ausentes (ou faltosos) na primeira reunião, o melhor ensejo de participarem conjuntamente na reunião em segunda convocatória, jamais devendo realizar-se no mesmo dia em que falhou a primeira reunião, mas sim UMA SEMANA DEPOIS, à mesma hora e no mesmo local.
Atentem ainda na enorme vantagem na obtenção de maior participação dos condóminos na discussão e votação das deliberações da assembleia de condóminos: a legitimidade sairá reforçada, acautelando-se simultaneamente ulteriores dúvidas e discussões sobre aquelas matérias.
 
Também pelo exposto, não me parece haver necessidade legal de envio ou entrega de nova convocação para a reunião em 2.ª convocatória aos condóminos faltosos/ausentes, sugerindo apenas, somente neste caso específico, a afixação do aviso convocatório numa parte comum do edifício, bem como a colocação na caixa de correio de cada condómino faltoso/ausente, procurando sensibilizar os ausentes em 1.ª convocatória para a enorme vantagem na obtenção de maior participação dos condóminos na discussão e votação das deliberações da assembleia de condóminos em 2.ª convocatória.
 
Assim, por hipótese, na reunião realizada em “1.ª convocatória”, mesmo quando se encontram presentes 80% dos votos representativos de todo o capital investido no prédio (80 votos em 100 ou 800 votos em 1000) se houver 50% da totalidade dos votos votando uma proposta sobre determinado assunto e 30% da totalidade dos votos votando outra sobre o mesmo assunto, a proposta mais votada não será aprovada, ou seja nenhuma das propostas será aprovada.
 
Noutro exemplo, numa reunião da assembleia de condóminos em "1.ª convocatória" com um quórum constitutivo de 501/1000 (presença da simples maioria dos votos representativos do capital investido) só podem ser tomadas deliberações que obtenham o voto concordante de todos os presentes (501/1000), ou seja, o quórum constitutivo (presença da maioria dos votos representativos do capital investido) é idêntico ao quórum deliberativo (votação favorável da maioria dos votos representativos do capital investido (maioria absoluta)). Nestas circunstâncias, caso haja alguma abstenção ("recusa" de voto) ou voto desfavorável a assembleia dos condóminos não pode tomar deliberações válidas, por falta de maioria absoluta (maioria dos votos favoráveis correspondentes ao capital investido, expresso em permilagem ou percentagem do valor total do prédio), restando-lhe enveredar pela realização da reunião na data prevista em "2.ª convocatória" (em que, para a assembleia deliberar validamente, já será suficiente somente uma simples maioria relativa, apurada em função da maioria dos votos favoráveis dos presentes).
 
Já na reunião em “2.ª convocatória” a assembleia de condóminos pode reunir (quórum constitutivo) e deliberar (quórum deliberativo) por maioria dos votos dos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto (1/4 = 25% = 250) do valor total do prédio, o que significa que para poder reunir a assembleia de condóminos têm de estar presentes condóminos que representem, no mínimo, 25% da totalidade dos votos (25 votos em 100 ou 250 votos em 1000) e, neste caso, tem de obter-se, pelo menos, mais de 50% da totalidade dos votos dos condóminos presentes (no mínimo 13 votos em 100 ou 126 votos em 1000) para conseguir fazer aprovar uma decisão ou deliberação que exija somente a simples maioria de votos dos condóminos presentes (maioria relativa).
 
Constituem excepções, as deliberações que exigem maioria especialmente qualificada para aprovação: modificação do titulo constitutivo da propriedade horizontal (cfr. art.º 1419.º, n.º 1, do Código Civil) (unanimidade do capital investido = unanimidade dos condóminos, acordo de todos os condóminos), alteração do tipo de gás fornecido ao condomínio – propano ou gás natural – ou da empresa fornecedora de gás canalizado (unanimidade do capital investido = unanimidade dos condóminos, acordo de todos os condóminos), disposição de uma parte comum ou a constituição do direito de uso de uma parte comum, caso representem uma modificação do título constitutivo (unanimidade do capital investido = unanimidade dos condóminos), reconstrução do edifício destruído na sua totalidade ou em parte que represente, pelo menos, ¾ do seu valor (cfr. art.º 1428.º, n.º 1, do Código Civil) (unanimidade do capital investido = unanimidade dos condóminos), realização de obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício (cfr. art.º 1422.º, n.º 3, do Código Civil) (maioria dos votos, que representem 2/3 do valor total do prédio), alteração ao fim de cada fracção autónoma, não constante do título constitutivo da propriedade horizontal (cfr. art.º 1422.º, n.º 4, do Código Civil) (maioria dos votos, que represente 2/3 do valor total do prédio), divisão da fracção autónoma, caso não esteja autorizada pelo título constitutivo (cfr. art.º 1422.º-A, n.º 3, do Código Civil) (maioria dos votos representativos do capital investido, sem qualquer oposição), realização de obras que constituam inovações, que não prejudiquem a utilização, por parte de algum ou alguns dos condóminos, quer das coisas próprias, quer das comuns (cfr. art.º 1425.º, n.º 1, do Código Civil) (dupla maioria) = (metade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria absoluta representativa de 2/3 do valor total do prédio), colocação de ascensores (cfr. art.º 1425.º, n.º 1, e n.º 2, alínea a), do Código Civil) (dupla maioria) = (metade da totalidade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria absoluta representativa de 2/3 do valor total do prédio) OU havendo pelo menos oito fracções autónomas (dupla maioria) = (metade da totalidade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria dos condóminos, que represente mais de metade do valor total do prédio), instalação de gás canalizado (cfr. art.º 1425.º, n.º 1, e n.º 2, alínea b), do Código Civil) (dupla maioria) = (metade da totalidade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria absoluta representativa de 2/3 do valor total do prédio) OU havendo pelo menos oito fracções autónomas (dupla maioria) = (metade da totalidade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria dos condóminos, que represente mais de metade do valor total do prédio), reconstrução do edifício que haja sido destruído em menos do que ¾ do seu valor (cfr. art.º 1428.º, n.º 2, do Código Civil) (dupla maioria) = (metade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria dos condóminos, que represente mais de metade do valor total do prédio), proibição de quaisquer actos ou actividades (cfr. art.º 1422.º, n.º 2, alínea d), do Código Civil) (maioria dos votos representativos do capital investido, sem qualquer oposição), oposição à instalação de uma infra-estrutura de telecomunicações para uso individual (cfr. Decreto-Lei n.º 123/2009, de 21 de Maio) (deliberação de oposição de proprietários ou condóminos que representem pelo menos dois terços do capital investido), e introdução no regulamento do condomínio de uma disposição que consagre que as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum ficam a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificados os critérios que determinam a sua imputação (cfr. art.º 1424.º, n.º 2, do Código Civil) (maioria dos condóminos, que represente 2/3 do valor total do prédio). A alteração do estabelecimento de formas distintas ou diverso critério de distribuição de encargos (v. g. dispensar algum condómino do pagamento de despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício), seja no título constitutivo da propriedade horizontal, seja através do acordo de todos os condóminos deliberado em reunião da assembleia de condóminos, o arrendamento de partes comuns que possam ser utilizadas directamente por cada um dos condóminos e a aprovação do regulamento do condomínio também poderá carecer de UNANIMIDADE.
 

No caso de um dos membros do respectivo agregado familiar ser uma pessoa com mobilidade condicionada, qualquer condómino pode, mediante (simples) prévia comunicação nesse sentido ao administrador do condomínio e observando as normas técnicas de acessibilidade previstas em legislação específica [v. g. no Decreto-Lei nº163/2006, de 8 de Agosto], efectuar as seguintes inovações:

 

a) COLOCAÇÃO DE RAMPAS DE ACESSO (cfr. art.º 1425.º, n.º 3, alínea a), do Código Civil);

 

b) COLOCAÇÃO DE PLATAFORMAS ELEVATÓRIAS, quando não exista ascensor com porta e cabina de dimensões que permitam a sua utilização por uma pessoa em cadeira de rodas (cfr. art.º 1425.º, n.º 3, alínea b), do Código Civil).
 
(Proibida a reprodução, no todo ou em parte, sem prévia autorização expressa, por escrito, do autor)

5 comentários

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    Escritos Dispersos 26.05.2009 19:46

    Olá, boa tarde,

    Poderão equacionar recorrer ao processo de suprimento regulado no artigo 1427.º do Código de Processo Civil (CPC).
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    Cristina D 29.05.2009 19:10

    Obrigada, pela pronta resposta.

    Não me parece que se consiga resolver dessa forma. Passo a explicar, o prédio que tem 36 anos tem os 2 elevadores, com o mesmo tempo, parados por sucessivas avarias (chegam a ser 2 num dia).

    Sendo necessário proceder à reparação ( que implica uma grande remodelação), e dadas as verbas orçamentadas (milhares de euros), convocou-se a Assembleia para decisão de medidas a adoptar e empresa a adjudicar. Apenas se fizeram representar 12 fracções. Sendo que normalmente estão representadas em Assembleia cerca de 6. Adivinho que não se vai conseguir o quorum suficiente para tomar qualquer tipo de decisão. Estivémos já 2 semanas sem elevador e, apesar do exercício físico ser considerado um hábito saudável, depois de subir pelas escadas até ao 4º andar sinto-me mais perto da morte que nunca.

    Gostaria de saber como se pode (se é que se pode) contornar esta situação.

    Obrigada.
  • Sem imagem de perfil

    Carla 25.07.2009 12:04

    Caro ESCRITOS DISPERSOS agradecia a sua colaboração:

    A Câmara obriga-nos a fazer obras num edificio com 10 fracções em P Horiz, senão ela executa-as e apresenta-nos a conta além de nos poder multar.
    O condomínio nunca reuniu nunca fez nenhuma reunião porque o edifício era só de 2 pessoas que deixaram por herança a seus familiares.
    Pergunto:

    1) Quantos votos é necessário reunir para convocar a 1ª assembleia com validade juridica? A lei fala em condóminos com pelo menos 25 % do capital, é assim?

    2) Qual o diploma, artºs que indicam que para a 1ª assembleia se tornar legal é necessário estarem presentes mais de 50% do capital? Quais os diplomas artigos que diferenciam Quoruns constitutivos e Quoruns deliberativos? Eu estive a ler o Código Civil e não fala nesse tipo de Quiruns.

    3) Se na ordem de trabalhos da 1ª convocatória para 1ª assembleia se préviamente quem convoca a reunião levar 3 orçamentos de empreiteiros para realizar as obras, e se na reunião estiverem mais de 50% dos votos, e a assembleia por unanimidade (todos) aprovar a realização das obras é legal avançar com as obras, fazendo um contrato escrito com o empreiteiro e pedir desde logo o dinheiro das obras a cada fracção?

    Obrigado

    Carla
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    Escritos Dispersos 25.07.2009 20:30

    http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/9452.html
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