REGULAMENTO DO CONDOMÍNIO: UNANIMIDADE VS MAIORIA SIMPLES VS MAIORIA ESPECIAL OU QUALIFICADA?
Nos termos do disposto na alínea b), do artigo 1418.º do Código Civil (na nova redacção que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n.º 267/1994, de 25 de Outubro), o título constitutivo da propriedade horizontal PODE AINDA CONTER O REGULAMENTO DO CONDOMÍNIO, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas. Aliás há muitas especificações facultativas que podem constar do título constitutivo da propriedade horizontal, embora na prática, os títulos constitutivos da propriedade horizontal sejam muito moderados, não se aproveitando, por via de regra, da oportunidade para regular ou regulamentar, com alguma minúcia, aspectos importantes do condomínio, isto é, por norma não incluem o regulamento do condomínio, disciplinando, nomeadamente, o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas.
No título constitutivo da propriedade horizontal serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções autónomas, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio. (cfr. artigo 1418.º, n.º 1, do Código Civil (na nova redacção que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n.º 267/1994, de 25 de Outubro); artigos 82.º, n.º 1, alíneas c) a f), 82.º, n.º 2, 83.º, n.º 1, alíneas a) a c), 95.º, n.º 1, alínea p), todos do Código do Registo Predial; artigo 62.º, n.ºs 1 e 2, do Código do Notariado).
E nos termos do disposto no artigo 1419.º do supracitado Código Civil a escritura pública de constituição de propriedade horizontal (título constitutivo da propriedade horizontal) só pode ser alterada por outra escritura pública e havendo acordo de todos os condóminos (deliberação por unanimidade da assembleia de condóminos). O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura pública a que me refiro anteriormente, desde que o acordo de todos os condóminos conste de acta por eles assinada. Na sua falta resta o recurso à via judicial, ao processo de suprimento (cfr. artigos 1425.º e 1427.º, ambos do Código de Processo Civil).
Resumindo o antecedente, dito de outra forma:
A aprovação do regulamento do condomínio poderá carecer de UNANIMIDADE:
- Se (e somente se!) a escritura pública de constituição de propriedade horizontal (título constitutivo da propriedade horizontal) contiver o regulamento do condomínio, o regulamento do condomínio só pode ser alterado por acordo unânime (expresso e sem excepção) de todos os condóminos, isto é, por UNANIMIDADE, e através de nova escritura pública (cf. artigo 1419.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil).
A aprovação do regulamento do condomínio poderá NÃO CARECER DE UNANIMIDADE:
- Se (nos casos em que) a escritura pública de constituição de propriedade horizontal (título constitutivo da propriedade horizontal) não contiver o regulamento do condomínio, o regulamento do condomínio pode (e deve, cfr. artigo 1429.º-A, do Código Civil) ser aprovado de acordo com as maiorias deliberativas (quórum deliberativo) exigíveis legalmente à assembleia de condóminos, de acordo com as diversas matérias que vise regulamentar (obviamente que pode até conter matérias que não exijam deliberação por unanimidade!).
Embora as deliberações sejam tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido (cf. artigo 1432.º, n.º 3, do Código Civil, vejamos alguns exemplos de quórum deliberativo especial (maiorias legais “especiais” ou qualificadas), de deliberações que exigem maioria especialmente qualificada para aprovação: modificação do titulo constitutivo da propriedade horizontal (cfr. art.º 1419.º, n.º 1, do Código Civil) (unanimidade do capital investido = unanimidade dos condóminos, acordo de todos os condóminos), disposição de uma parte comum ou a constituição do direito de uso de uma parte comum, caso representem uma modificação do título constitutivo (unanimidade do capital investido = unanimidade dos condóminos), reconstrução do edifício destruído na sua totalidade ou em parte que represente, pelo menos, ¾ do seu valor (cfr. art.º 1428.º, n.º 1, do Código Civil) (unanimidade do capital investido = unanimidade dos condóminos), realização de obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício (cfr. art.º 1422.º, n.º 3, do Código Civil) (maioria dos votos, que representem 2/3 do valor total do prédio), alteração ao fim de cada fracção autónoma, não constante do título constitutivo da propriedade horizontal (cfr. art.º 1422.º, n.º 4, do Código Civil) (maioria dos votos, que represente 2/3 do valor total do prédio), divisão da fracção autónoma, caso não esteja autorizada pelo título constitutivo (cfr. art.º 1422.º-A, n.º 3, do Código Civil) (maioria dos votos representativos do capital investido, sem qualquer oposição), realização de obras que constituam inovações, que não prejudiquem a utilização, por parte de algum ou alguns dos condóminos, quer das coisas próprias, quer das comuns (cfr. art.º 1425.º, n.º 1, do Código Civil) (dupla maioria) = (metade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria absoluta representativa de 2/3 do valor total do prédio), reconstrução do edifício que haja sido destruído em menos do que ¾ do seu valor (cfr. art.º 1428.º, n.º 2, do Código Civil) (dupla maioria) = (metade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria dos condóminos, que represente mais de metade do valor total do prédio), proibição de quaisquer actos ou actividades (cfr. art.º 1422.º, n.º 2, alínea d), do Código Civil) (maioria dos votos representativos do capital investido, sem qualquer oposição), e introdução no regulamento do condomínio de uma disposição que consagre que as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum ficam a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificados os critérios que determinam a sua imputação (cfr. art.º 1424.º, n.º 2, do Código Civil) (maioria dos condóminos, que represente 2/3 do valor total do prédio). A alteração do estabelecimento de formas distintas ou diverso critério de distribuição de encargos (v. g. dispensar algum condómino do pagamento de despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício), seja no título constitutivo da propriedade horizontal, seja através do acordo de todos os condóminos deliberado em reunião da assembleia de condóminos, o arrendamento de partes comuns que possam ser utilizadas directamente por cada um dos condóminos e a aprovação do regulamento do condomínio também poderá carecer de UNANIMIDADE.
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