Comparticipação nos encargos de conservação e fruição das partes comuns...

...de prédios constituídos em regime de propriedade horizontal

Dispõe o n.º 3 do artigo 1424.º do Código Civil que “As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem” (ou podem servir).

Estabelece o n.º 4 do artigo 1424.º do Código Civil que “Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas”.

Os referidos n.º 3 e n.º 4 do artigo 1424.º do Código Civil constituem duas excepções à regra estabelecida na norma supletiva (não imperativa) constante no n.º 1 do mesmo artigo do citado Código Civil, que estabelece o seguinte critério: “as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções”.

Porém, não devemos olvidar que a escada comum interessa a todos os condóminos, designadamente por razões estéticas e de segurança, sendo mesmo essencial à existência do edifício independentemente da utilidade de acesso que presta a esta ou àquela fracção autónoma. Não devemos ainda esquecer a possibilidade de haver partes comuns que embora no uso ou possibilidade de uso exclusivo de algum ou somente de alguns condóminos têm simultaneamente utilidade para os restantes (v. g. terraço de cobertura, partes que constituam a cobertura e estrutura do prédio (de todo o edifício, de todas as partes comuns e também das autónomas), passagens de acesso à manutenção de partes comuns do prédio, instalações gerais da electricidade e semelhantes), sendo fundamentais para a manutenção e continuidade da regular utilização ou uso do edifício.

Conquanto, o legislador, embora procurando objectivar critérios de repartição dos encargos de conservação e fruição (v. g. n.º 1 a n.º 4 do artigo 1424.º do Código Civil), tem sempre presente o uso ou a possibilidade de uso - o servir ou poder servir - das coisas comuns em condições de igualdade ou desigualdade pelos diversos condóminos, insistindo na repartição dos encargos de acordo com o valor ou proporção das fracções constante no título constitutivo da propriedade horizontal em desfavor da proporção que exprima a utilização que cada condómino efectivamente faz (ou pode fazer) das diversas partes comuns.

Convenhamos - julgo que aqui estaremos plenamente concordantes - que a repartição das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício de acordo com a efectiva intensidade de uso de cada condómino seria de difícil aplicação prática, quer pelas inúmeras variações que apresenta quer também pela impossibilidade de avaliação ou quantificação permanente da utilização efectiva por cada condómino.

Menos difícil de tornar exequível se torna estabelecer contas separadas de cada parte ou serviço comum, numas participando todos os condóminos, noutras excluindo-se parte, progressivamente (em proporção à respectiva fruição), e outras ficando a cargo somente de alguns condóminos (v. g. confinando o pagamento dos encargos exclusivamente aos condóminos que utilizam ou podem utilizar cada parte ou serviço comum, que se sirvam ou possam servir da parte ou serviço comum). É este o sistema ou critério geral do artigo 1424.º do nosso Código Civil.

Assim, por exemplo, em jeito de conclusão, os proprietários de fracções autónomas situadas na cave do edifício ou com partes integrantes da fracção autónoma (v. g. arrecadação e/ou garagem/espaço para parqueamento) que sejam servidas pela escada comum e pelo ascensor, devem comparticipar nas respectivas despesas de conservação e fruição.

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