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Escritos Dispersos

"Todos começamos por ser crianças." "Com tempo, perseverança e esperança, tudo se alcança." À minha mulher e às nossas filhas.

Escritos Dispersos

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Alteração de Gás Propano para Gás Natural...

Como proceder se algum ou alguns dos condóminos pretender (em) que o gás habitualmente fornecido (v. g. pelo primeiro fornecedor de gás canalizado aos diversos condóminos/fracções autónomas) passe a ser de outro tipo ou de outra empresa distribuidora?

 
As instalações gerais de gás de um imóvel constituído em propriedade horizontal são partes necessária ou imperativamente comuns (cfr. artigo 1421.º, n.º 1, alínea d), do Código Civil, norma de natureza imperativa), indispensáveis à utilização normal de cada fracção autónoma pelo respectivo condómino proprietário.
 
Nas partes comuns de um edifício constituído em propriedade horizontal não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das coisas comuns (cfr. artigo 1425.º, n.º 2, do Código Civil).
 
Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções autónomas que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis. (cfr. artigo 1422.º, n.º 1, do Código Civil.
 
Os comproprietários de coisas imóveis exercem, em conjunto, todos os direitos que pertencem ao proprietário singular. (cfr. artigo 1405.º, n.º 1, do Código Civil).
 
Na falta de acordo sobre o uso da coisa comum, a qualquer dos comproprietários de coisas imóveis é lícito servir-se dela, contanto que a não empregue para fim diferente daquele a que a coisa de destina e não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito. (cfr. artigo 1406.º, n.º 1, do Código Civil).
 
Escrito isto para concluir que, legalmente, não é possível a disposição especificada da coisa comum (v. g. das instalações gerais de gás), sem o acordo ou consentimento expresso de todos os comproprietários. (cfr. artigo 1408.º do Código Civil).
 
É que, a coluna montante de um edifício apenas pode transportar gás propano ou gás natural e nunca os dois em simultâneo, isto é, escrito de outro modo, cada edifício apenas pode ser abastecido por um tipo de gás – propano ou natural, por exemplo -.
 
Importa enfatizar que a assembleia de condóminos nada tem a ver com a celebração de cada um dos contratos de fornecimento de gás, ou seja, o fornecimento de gás canalizado a cada fracção autónoma é feito mediante contrato celebrado entre cada um dos consumidores (condóminos) e a empresa distribuidora de gás canalizado.
 
Porque é assim, não existe qualquer contrato do condomínio com uma qualquer empresa distribuidora de gás, propano ou natural. O que existem são tantos contratos individuais de fornecimento de gás canalizado [com a empresa distribuidora] quantos os condóminos (proprietários das respectivas fracções autónomas) que optem pelo seu consumo. A administração do condomínio (administrador e assembleia de condóminos), enquanto tal, nada tem que ver com esses contratos individuais.
 
Logo, resulta inequívoco do acima referido, a assembleia de condóminos não pode obrigar ou forçar nenhum condómino a mudar de empresa fornecedora de gás canalizado – considerando um condómino que tem um contrato individual relativo ao fornecimento de gás canalizado à sua fracção autónoma – por força de uma minoria ou maioria de condóminos (com maior ou menor quórum deliberativo, deliberando em reunião da assembleia para o efeito convocada) que nada teve que ver com a celebração desse contrato.
 
Não prevendo a lei substantiva a possibilidade do consentimento dos condóminos ser suprido por via judicial, segue-se que a recusa [ou a inacção/abstenção] de qualquer condómino a mudar de empresa fornecedora de gás canalizado ao condomínio, nem pode ser ultrapassada através do processo de suprimento regulado no artigo 1427.º do Código de Processo Civil (CPC). A lei protege cada um dos contratos individualmente considerados de fornecimento de gás canalizado [com a empresa distribuidora] às respectivas fracções autónomas.
 
Assim, a assembleia de condóminos, que nada teve que ver com a celebração de cada um dos contratos de fornecimento de gás às respectivas fracções autónomas, não pode impor a cada um dos condóminos – que tenha um contrato individual com a empresa distribuidora de gás canalizado – que mude de fornecedor  por força de uma  simples deliberação da assembleia de condóminos que nada teve que ver com a celebração desse mesmo contrato individual.
 
O contrato outorgado entre o condómino proprietário de determinada fracção autónoma e a empresa fornecedora de gás canalizado só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento ou acordo das partes ou nos casos previstos na lei (cfr. artigo 406.º, n.º 1, do Código Civil). Ora, como ficou anteriormente expresso, não há nenhuma norma legal que permita à assembleia de condóminos impor unilateralmente a modificação ou a extinção dos contratos individualmente celebrados por cada um dos condóminos!
 
Neste contexto, conclui-se o seguinte:
 
A alteração do tipo de gás fornecido ao condomínio – propano ou gás natural – ou da empresa fornecedora de gás canalizado, para poder produzir efeitos, carece do ACORDO EXPRESSO, UNÂNIME, de TODOS os condóminos, reunidos ou devidamente representados em assembleia para o efeito convocada, não sendo permitidas abstenções.
 
Se a instalação de gás canalizado constituir uma inovação pode ser aprovada  em reunião da assembleia de condóminos, exigindo deliberação por dupla maioria (metade da totalidade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria absoluta representativa de 2/3 do valor total do prédio) OU, havendo pelo menos oito fracções autónomas, exigindo deliberação por dupla maioria = (metade da totalidade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria dos condóminos, que represente mais de metade do valor total do prédio)(cfr. art.º 1425.º, n.º 1, e n.º 2, alínea b), do Código Civil).
 
(Proibida a reprodução, por fotocópia ou por qualquer outro processo, no todo ou em parte, sem prévia autorização expressa, por escrito, do autor)
 
Alguma legislação sobre gás canalizado:
 
Decreto-Lei n.º 262/1989, de 17 de Agosto (normas relativas ao projecto, execução, abastecimento e manutenção das instalações de gás combustível em imóveis, designadas abreviadamente por instalações de gás).
 
Decreto-Lei n.º 521/1999, de 10 de Dezembro - estabelece as normas a que ficam sujeitos os projectos de instalações de gás a incluir nos projectos de construção, ampliação ou reconstrução de edifícios, bem como o regime aplicável à execução da inspecção das instalações.
 
Decreto Legislativo Regional n.º 13/2003/A, de 27 de Março (aplica à Região Autónoma dos Açores o Decreto-Lei n.º 521/1999, de 10 de Dezembro, regime das instalações de gás combustível em imóveis).
 
Portaria n.º 362/2000, de 20 de Junho (Procedimentos Relativos às Inspecções e à Manutenção das Redes e Ramais de Distribuição e Instalações de Gás e Estatuto das Entidades Inspectoras das Redes e Ramais de Distribuição e Instalações de Gás).
 
Decreto-Lei n.º 178/1992, de 14 de Agosto (altera o Decreto-Lei n.º 262/1989, de 17 de Agosto, estabelece as normas relativas ao projecto, execução, abastecimento e manutenção das instalações de gás combustível em imóveis, designadas abreviadamente por instalações de gás).
 
Portaria n.º 163-A/1990, de 28 de Fevereiro (elementos que constituem as instalações de gás combustível em imóveis).
 
Portaria n.º 867/1989, de 7 de Outubro (parâmetros caracterizadores dos gases combustíveis).
 
Portaria n.º 625/2000, de 22 de Agosto (montantes máximos das taxas a cobrar pelas entidades inspectoras de redes e ramais de distribuição e instalações de gás).
 
N. B.: Todas as referências feitas a escudos na legislação referida neste artigo consideram-se feitas em euros, aplicando-se, automaticamente, a taxa de conversão em euros prevista no artigo 1.º do Regulamento CE n.º 2866/98, do Conselho, conforme o disposto no n.º 2 do artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 323/2001, de 17 de Dezembro, Procede à conversão de valores expressos em escudos para euros em legislação da área da justiça. Vide também Decreto-Lei n.º 136/2002, de 16 de Maio, Clarifica o critério de conversão em euros de todas as referências monetárias em escudos constantes em toda a legislação, bem como em actos administrativos e decisões em processo contra-ordenacional.

Condomínios - Propriedade Horizontal - Legislação - Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro

Relações entre condóminos e terceiros ...

 

A necessidade de desenvolver alguns aspectos do regime de propriedade horizontal, aliada à opção de preservar a integração da disciplina daquele instituto no Código Civil, explica a aprovação do presente diploma.

Na verdade, as regras aqui consagradas estatuem ou sobre matérias estranhas à natureza do diploma como o Código Civil ou com carácter regulamentar, e têm o objectivo de procurar soluções que tornem mais eficaz o regime da propriedade horizontal, facilitando o decorrer das relações entre os condóminos e terceiros.

Assim: Nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 201.º da Constituição, o Governo decreta o seguinte:

Artigo 1.º (Deliberações da assembleia de condóminos)

1 - São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado.

2 - As deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções.

3 - Incumbe ao administrador, ainda que provisório, guardar as actas e facultar a respectiva consulta, quer aos condóminos, quer aos terceiros a que se refere o número anterior.

Artigo 2.º (Documentos e notificações relativos ao condomínio)

1 - Deverão ficar depositadas, à guarda do administrador, as cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da propriedade horizontal, designadamente do projecto aprovado pela entidade pública competente.

2 - O administrador tem o dever de guardar e dar a conhecer aos condóminos todas as notificações dirigidas ao condomínio, designadamente as provenientes das autoridades administrativas.

Artigo 3.º (Informação)

Na entrada do prédio ou conjunto de prédios ou em local de passagem comum aos condóminos deverá ser afixada a identificação do administrador em exercício ou de quem, a título provisório, desempenhe as funções deste.

Artigo 4.º (Fundo comum de reserva)

1 - É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios.

2 - Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.

3 - O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a respectiva administração.

Artigo 5.º (Actualização do seguro)

1 - É obrigatória a actualização anual do seguro contra o risco de incêndio.

2 - Compete à assembleia de condóminos deliberar o montante de cada actualização.

3 - Se a assembleia não aprovar o montante da actualização, deve o administrador actualizar o seguro de acordo com o índice publicado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal.

Artigo 6.º (Dívidas por encargos de condomínio)

1 - A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.

2 - O administrador deve instaurar acção judicial destinada a cobrar as quantias referidas no número anterior.

Artigo 7.º (Falta ou impedimento do administrador)

O regulamento deve prever e regular o exercício das funções de administração na falta ou impedimento do administrador ou de quem a título provisório desempenhe as funções deste.

Artigo 8.º (Publicitação das regras de segurança)

O administrador deve assegurar a publicitação das regras respeitantes à segurança do edifício ou conjunto de edifícios, designadamente à dos equipamentos de uso comum.

Artigo 9.º (Dever de informação a terceiros)

O administrador, ou quem a título provisório desempenhe as funções deste, deve facultar cópia do regulamento aos terceiros titulares de direitos relativos às fracções.

Artigo 10.º (Obrigação de constituição da propriedade horizontal e de obtenção da licença de utilização)

Celebrado contrato-promessa de compra e venda de fracção autónoma a constituir, e salvo estipulação expressa em contrário, fica o promitente-vendedor obrigado a exercer as diligências necessárias à constituição da propriedade horizontal e à obtenção da correspondente licença de utilização.

Artigo 11.º (Obras)

Para efeitos da aplicação do disposto nos artigos 9.º, 10.º, 12.º e 165.º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38 382, de 7 de Agosto de 1951, é suficiente a notificação do administrador do condomínio.

N. B.: Os artigos 9.º, 10.º e 165.º a 168.º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) foram revogados pelo artigo 129.º, alínea e), do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), os quais se referiam, respectivamente, às reparações ordinárias, às reparações extraordinárias, e à demolição, embargo e despejo sumário, agora incluídas no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) (v. g. artigo 89.º, n.º 1 a n.º 4), pelo que se pode considerar em vigor o princípio consignado neste artigo 11.º do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro.

A notificação do administrador do condomínio (representante de todos os condóminos proprietários) deve ser feita nos termos do artigo 121.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) e deve conter os elementos fixados no artigo 68.º do Código do Procedimento Administrativo (CPA).

Artigo 12.º (Direito transitório)

Nos prédios já sujeitos ao regime de propriedade horizontal à data da entrada em vigor do presente diploma deve, no prazo de 90 dias, ser dado cumprimento ao disposto no artigo 3.º.

 

http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/117773.html - Condomínios - Propriedade Horizontal - Legislação - Código Civil

Novo Regime Jurídico da Segurança Contra Incêndios em Edifícios

Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de Novembro - estabelece o regime jurídico da segurança contra incêndios em edifícios, abreviadamente designado por SCIE.

 
A manutenção das condições de segurança contra risco de incêndio aprovadas e a execução das medidas de autoprotecção aplicáveis aos edifícios ou recintos destinados à utilização «habitacional», correspondente a edifícios ou partes de edifícios destinados a habitação unifamiliar ou multifamiliar, incluindo os espaços comuns de acessos e as áreas não residenciais reservadas ao uso exclusivo dos residentes, durante todo o ciclo de vida dos mesmos, é da responsabilidade dos respectivos proprietários, com excepção das suas partes comuns na propriedade horizontal, que são da responsabilidade do administrador do condomínio.
 
O Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de Novembro entrou em vigor no dia 1 de Janeiro de 2009 [com excepção do seu artigo 32.º].
 
Os projectos de edifícios e recintos, cujo licenciamento ou comunicação prévia tenha sido requerida até à data da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de Novembro, são apreciados e decididos de acordo com a legislação vigente à data da sua apresentação.
 
Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de Novembro
 
Vide também:
 

Portaria n.º 64/2009, de 22 de Janeiro - Regime de credenciação de entidades para a emissão de pareceres, realização de vistorias e de inspecções das condições de segurança contra incêndios em edifícios (SCIE).

 

Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de Novembro - Novo regime jurídico da Segurança Contra Incêndios em Edifícios (SCIE).

 

Portaria n.º 1532/2008, de 29 de Dezembro - Regulamenta o Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de Novembro (SCIE).

 

Portaria n.º 773/2009, de 21 de Julho- define o procedimento de registo, na Autoridade Nacional de Protecção Civil (ANPC), das entidades que exerçam a actividade de comercialização, instalação e ou manutenção de produtos e equipamentos de segurança contra incêndio em edifícios (SCIE).

 

Despacho n.º 2074/2009(2.ª Série), de 15 de Janeiro - Critérios técnicos para determinação da densidade de carga de incêndio modificada.

 

Portaria n.º 136/2011, de 5 de Abril - Primeira alteração à Portaria n.º 64/2009, de 22 de Janeiro, que estabelece o regime de credenciação de entidades para a emissão de pareceres, realização de vistorias e de inspecções das condições de segurança contra incêndios em edifícios (SCIE).

 

Despacho n.º 10737/2011 - [Diário da República, 2.ª Série — N.º 166 — 30 de Agosto de 2011] - Actualização do valor das taxas a cobrar pelos serviços de segurança contra incêndio em edifícios prestados pela Autoridade Nacional de Protecção Civil (ANPC).

 

 

Regime de credenciação de entidades para a emissão de pareceres, realização de vistorias e de inspecções das condições de segurança contra incêndio em edifícios (SCIE)

Portaria n.º 64/2009, de 22 de Janeiro - Estabelece o regime de credenciação de entidades para a emissão de pareceres, realização de vistorias e de inspecções das condições de segurança contra incêndio em edifícios (SCIE).
 
O novo regime jurídico da segurança contra incêndio em edifícios, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de Novembro, estabelece, no seu artigo 5.º, que a Autoridade Nacional de Protecção Civil (ANPC) é a entidade competente para assegurar o cumprimento do regime de segurança contra incêndio em edifícios (SCIE), incumbindo-lhe a credenciação de entidades para a realização de vistorias e de inspecções das condições de SCIE.
 
Em execução do disposto no Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de Novembro (SCIE), impõe-se definir o regime de credenciação de entidades para a emissão de pareceres, realização de vistorias e de inspecções das condições de SCIE.
 
A Portaria n.º 64/2009, de 22 de Janeiro, entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação.
 
Portaria n.º 64/2009, de 22 de Janeiro - Regime de credenciação de entidades para a emissão de pareceres, realização de vistorias e de inspecções das condições de segurança contra incêndios em edifícios (SCIE)
 
Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de Novembro - Novo regime jurídico da Segurança Contra Incêndios em Edifícios (SCIE)...
 
Portaria n.º 1532/2008, de 29 de Dezembro - Regulamenta o Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de Novembro (SCIE)
 
Portaria n.º 773/2009, de 21 de Julho - define o procedimento de registo, na Autoridade Nacional de Protecção Civil (ANPC), das entidades que exerçam a actividade de comercialização, instalação e ou manutenção de produtos e equipamentos de segurança contra incêndio em edifícios (SCIE).
 
Portaria n.º 136/2011, de 5 de Abril - Primeira alteração à Portaria n.º 64/2009, de 22 de Janeiro, que estabelece o regime de credenciação de entidades para a emissão de pareceres, realização de vistorias e de inspecções das condições de segurança contra incêndios em edifícios (SCIE).
Despacho n.º 10737/2011 - [Diário da República, 2.ª Série — N.º 166 — 30 de Agosto de 2011] - Actualização do valor das taxas a cobrar pelos serviços de segurança contra incêndio em edifícios prestados pela Autoridade Nacional de Protecção Civil (ANPC).
 

(Proibida a reprodução, no todo ou em parte, sem prévia autorização expressa, por escrito, do autor)

O fundamental para a administração de condomínios...

http://apafamilia.blogspot.com/2009/11/curso-de-administracao-de-condominios.html

ELEIÇÃO DO ADMINISTRADOR DO CONDOMÍNIO

O administrador do condomínio é, regra geral, eleito pela assembleia de condóminos (cfr. artigo 1435.º, n.º 1 do Código Civil).

 

O acto de nomeação / eleição do administrador do condomínio é uma das competências/atribuições da assembleia de condóminos (somente se a assembleia de condóminos não eleger administrador é que poderemos recorrer à figura do administrador provisório (cfr. artigo 1435.º-A, do Código Civil) ou, caso este recuse, poderá excepcionalmente recorrer-se à nomeação de administrador pela via judicial) (cfr. resulta da interpretação conjugada do artigo 1435.º, n.º 1, e 1435.º-A, n.º 1 e n.º 3, ambos do Código Civil; com os artigos 1425.º e 1428.º do Código de Processo Civil).

 

Conquanto, geralmente a eleição ou designação do administrador do condomínio decorre na reunião da assembleia de condóminos, para o efeito convocada (cfr. art.º 1432.º do Código Civil), e a escolha é feita pela simples maioria dos votos representativos do valor total do edifício (cfr. art.º 1432.º, n.º 3, do Código Civil) (reunião em “1.ª convocatória”) ou por simples maioria dos votos dos condóminos presentes, no caso da reunião da assembleia de condóminos ser efectuada na data correspondente à realização da reunião em “2.ª convocatória” (cfr. art.º 1432.º, n.º 4, do Código Civil).

 

Cada condómino tem na assembleia de condóminos tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem correspondente à sua fracção autónoma. (cfr. resulta da conjugação dos artigos 1430.º, n.º 2, e 1418.º, n.º 1, ambos do Código Civil).

 

O administrador do condomínio, eleito e exonerado pela assembleia de condóminos ou nomeado judicialmente, pode ser condómino ou um terceiro, remunerado ou não (cfr. artigo 1435.º, n.º 2 e n.º 4, do Código Civil).

 

Ao administrador do condomínio - órgão singular * da administração do condomínio encarregue da gestão corrente dos bens comuns - compete executar as deliberações da assembleia de condóminos e tomar as medidas necessárias à conservação do edifício.

 

* Há autores que defendem a possibilidade de o administrador do condomínio ser um órgão colegial ou plural.

 

Em condomínios cuja administração possa revelar-se mais complexa, o administrador (de facto) do condomínio, sendo um órgão singular *, executivo, da administração do condomínio, pode ter AJUDANTES, AUXILIARES ou COLABORADORES (nomeados pela assembleia de condóminos, em qualquer dos casos, sejam condóminos ou terceiros, sem desempenharem quaisquer funções de administrador e sem a legitimidade atribuída por lei ao administrador do condomínio, v. g. artigos 1429.º, n.º 2, 1429.º-A, n.º 2, 1431.º, n.º 1 e n.º 2, 1436.º e 1437.º do Código Civil; artigos 1.º, n.º 3, 2.º, n.º 2, 5.º, n.º 3, 6.º, n.º 2, 7.º, n.º 2, 8.º, 9.º do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).

 

* Há autores que defendem a possibilidade de o administrador do condomínio ser um órgão colegial ou plural (cfr. art.º 162.º do Código Civil). Na entrada do prédio ou em local de passagem comum aos condóminos deverá ser afixada a identificação do administrador em exercício (cfr. art.º 3.º do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro). No caso de ser nomeada uma empresa de administração de condomínios, deverá equacionar-se aplicar o disposto no artigo 390.º, n.º 4, do Código das Sociedades Comerciais (CSC): “Se um pessoa colectiva for designada administrador, deve nomear uma pessoa singular para exercer o cargo em nome próprio; a pessoa colectiva responde solidariamente com a pessoa designada pelos actos desta.”.

 

A duração do cargo de administrador do condomínio é de um ano, renovável (cfr. artigo 1435.º, n.º 4, do Código Civil). Mas como a disposição do n.º 4 do artigo 1435.º do Código Civil tem carácter supletivo, nada obsta a que seja fixado, pelo título constitutivo da propriedade horizontal e/ou pela assembleia de condóminos, outro período de duração do cargo.

 

Nem o tribunal ou a autoridade judiciária poderá efectivamente obrigar ninguém, condómino ou terceiro, a exercer (de facto) as funções de administrador do condomínio, sendo sempre possível a recusa mesmo que exista nomeação judicial.

 

A renúncia (definitiva) ao cargo de administrador do condomínio pode ser feita em qualquer momento, devendo ser convocada, com a devida antecedência (v. g. art.º 1432.º, n.º 1, do Código Civil = 10 dias) a assembleia de condóminos, eventualmente mesmo com prejuízo do disposto no artigo 1435.º, n.º 5, do Código Civil (em caso de falecimento, doença grave ou viagem de trabalho, por exemplo). A assembleia de condóminos será convocada para eleger um novo administrador do condomínio (cfr. artigos 1432.º, n.º 2 e n.º 3, e 1435.º, n.º 1, ambos do Código Civil).

 

Se o regulamento do condomínio nada disser (v. g. art.º 7.º do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro) e a assembleia de condóminos não conseguir reunir ou deliberar eleger novo administrador do condomínio e este ainda não houver sido nomeado judicialmente (cfr. art.º 1428.º do Código de Processo Civil), as correspondentes funções serão obrigatória e provisoriamente desempenhadas pelo condómino cuja fracção ou fracções autónoma (s) representem a maior percentagem (ou permilagem) do capital investido. (cfr. artigo 1435.º-A, n.º 1, do Código Civil).

 

Neste caso, se a assembleia de condóminos não conseguir nomear novo administrador do condomínio, aquele será substituído temporariamente, a título provisório, nos termos previstos no art.º 1435.º-A, do Código Civil.

 

Quando houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias - cuja fracção ou fracções autónoma(s) representem a maior percentagem (ou permilagem) do capital investido – as funções de administrador do condomínio serão obrigatória e provisoriamente desempenhadas pelo condómino proprietário da fracção autónoma a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções autónomas constante do registo predial (cfr. art.º 82.º,.n.º 2, do Código do Registo Predial).

 

Se a assembleia de condóminos não conseguir eleger o administrador do condomínio, qualquer condómino pode requerer ao tribunal a nomeação de administrador, indicando a pessoa que ajuizar idónea e justificando a escolha. É o que resulta do artigo 1428.º do Código de Processo Civil que estabelece o processo de nomeação judicial do administrador do condomínio. (cfr. artigo 1435.º, n.º 2, do Código Civil). São citados para contestar os restantes condóminos, podendo indicar pessoas diferentes, desde que justifiquem ou fundamentem a indicação.

 

O tribunal poderá decidir nomear um novo administrador - terceiro que aceite desempenhar o cargo, por exemplo - e a respectiva retribuição (remuneração esta a ser paga por TODOS os condóminos).

 

Conquanto, enfatizo, nem o tribunal ou a autoridade judiciária poderá efectivamente obrigar ninguém, condómino ou terceiro, a exercer (de facto) as funções de administrador do condomínio, sendo sempre possível a recusa mesmo que exista nomeação judicial.

 

Exceptuando o caso do exercício provisório das funções de administrador do condomínio (cfr. art.º 1435.º-A, o qual determina quem, no caso de não haver administrador eleito ou nomeado, deve exercer obrigatoriamente, a título provisório, tais funções), ninguém, condómino ou terceiro, pode ser obrigado ao exercício de tais funções.

 

O acto de nomeação / eleição do administrador do condomínio é uma das competências/atribuições da assembleia de condóminos (somente se a assembleia de condóminos não eleger administrador é que poderemos recorrer à figura do ADMINISTRADOR PROVISÓRIO (cfr. Artigo 1435.º-A) e excepcionalmente solicitar a nomeação de administrador pela via judicial) (cfr. Resulta da interpretação conjugada do artigo 1435.º, n.º 1, e 1435.º-A, n.º 1 e n.º 3, todos do Código Civil; com os artigos 1425.º e 1428.º do Código de Processo Civil).

 

Até porque, se a pessoa designada (mesmo que eleita pela assembleia e/ou designada pelo tribunal) não quiser aceitar desempenhar o cargo, praticar irregularidades ou agir com negligência (nada fazendo, por exemplo!), aos condóminos resta-lhes exonerá-la (“revogando” a deliberação que a nomeou)(cfr. Artigos 1435.º e 1435.º-A do Código Civil e artigo 1485.º do Código de Processo Civil), podendo ainda responsabilizá-la por eventual ABUSO DE CONFIANÇA (processo crime) ou por DANOS CAUSADOS AO CONDOMÍNIO através da sua conduta negligente (acção indemnizatória cível).

 

(Proibida a reprodução, no todo ou em parte, sem prévia autorização expressa, por escrito, do autor)

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