Instalação de gás canalizado vs alteração do tipo de gás fornecido ao condomínio (propano ou natural) ...
Instalação de gás canalizado vs alteração do tipo de gás fornecido ao condomínio (propano ou natural) ...
Dúvidas parecem não existir que cabe exclusivamente à assembleia de condóminos, enquanto órgão deliberativo do condomínio, a decisão de INSTALAÇÃO DE GÁS CANALIZADO (inovação) mas, já havendo instalação de gás canalizado no condomínio, não cabe à assembleia de condómino decidir a ALTERAÇÃO DO TIPO DE GÁS FORNECIDO AO CONDOMÍNIO, o tipo de gás que abastece o prédio e, mediata e individualmente, as frações autónomas que o compõem.
INSTALAÇÃO DE GÁS CANALIZADO (inovação) (cfr. art.º 1425.º, n.º 1, e n.º 2, alínea b), do Código Civil) - havendo menos de oito frações autónomas (dupla maioria) = (metade da totalidade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria absoluta representativa de 2/3 do valor total do prédio [em permilagem ou percentagem]) OU havendo pelo menos oito frações autónomas (maioria dos condóminos, que representem mais de metade do valor total do prédio) = (maioria dos condóminos, que represente mais de metade do valor total do prédio [em permilagem ou percentagem]).
ALTERAÇÃO DO TIPO DE GÁS FORNECIDO AO CONDOMÍNIO – propano ou gás natural – ou da empresa fornecedora de gás canalizado (unanimidade do capital investido = unanimidade dos condóminos, acordo de todos os condóminos).
Ainda que a mudança do abastecimento de gás ao prédio não seja, de per si, uma obra (pode ser ou não acompanhada de intervenção técnica sobre a instalação comum), o regime legalmente predisposto para as inovações parece ser aquele que, por paralelismo ou identidade de razão, deve nortear a questão de saber como pode a assembleia de condóminos validamente operar essa alteração em parte comum, sem prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.
Em princípio, como se viu, qualquer inovação nas partes comuns carece da aprovação de um número de condóminos que represente, havendo menos de oito frações autónomas (dupla maioria) = (metade da totalidade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria absoluta representativa de 2/3 do valor total do prédio [em permilagem ou percentagem]) OU havendo pelo menos oito frações autónomas (maioria dos condóminos, que representem mais de metade do valor total do prédio) = (maioria dos condóminos, que represente mais de metade do valor total do prédio [em permilagem ou percentagem]).
A esse regime regra, o art.º 1425.º, n.º 7, do Código Civil, introduz, porém, uma relevante ressalva e ela é que “nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns”.
Ora, qualquer alteração do destino ou afetação das partes comuns (mudança do tipo de gás abastecido ao prédio) que cause prejuízo ao respetivo uso por algum/alguns dos condóminos (fração autónoma/frações autónomas) apenas pode ser validamente deliberada se tiver o acordo de todos eles, incluindo, naturalmente, o assentimento de qualquer condómino que fique comprovadamente lesado nessa utilização.
Assim, como anteriormente se demonstra, a mudança ["inovatória"] do abastecimento do prédio de gás propano canalizado para gás natural tem essa lesão como consequência necessária, pelo que, sem embargo de outra opinião de maior valia, não pode deixar de impor, por imperativo desse regime, a deliberação dos condóminos, em conformidade com o disposto no art.º 1425.º, n.º 1, e n.º 2, alínea b), conjugado com o disposto no art.º 1425.º, n.º 7, ambos do Código Civil, como condição de validade da respetiva deliberação, carecendo de unanimidade.
Considerando que a afetação da instalação central de gás de um imóvel em regime de propriedade horizontal, ao transporte de gás natural (cessando o abastecimento de gás propano), irá obstar à continuidade do abastecimento por gás propano a qualquer uma das frações autónomas.
Impondo aos condóminos que mantêm - e pretendam manter - contratos de abastecimento de gás propano a cessação daquele, e a adaptação – quando possível – dos seus aparelhos de queima ao gás natural.
Isto, para além de adaptações na sua conduta interna – quando não a substituição da mesma [nas frações autónomas].
Sendo manifesto que ocorre alteração de afetação da coluna [montante] de abastecimento de gás de prédio em regime de propriedade horizontal (deixando de transportar gás propano e passando a transportar gás natural) revela-se, de modo flagrante e iniludível, na própria circunstância de, por via dessa nova utilização, a mesma coluna deixar de poder continuar a servir para o abastecimento de gás propano, como até então ocorria, interferindo com a dinâmica dos contratos individuais celebrados pelos condóminos com a entidade abastecedora de gás propano [à sua fração autónoma].
Forçando os condóminos, reitera-se, a procederem a adaptações nos seus aparelhos de queima – quando não à sua substituição – e, em certos casos, na sua própria rede interna de abastecimento, como tudo é facto notório.
Uma coisa é a afetação da coluna central, ou geral, de gás, de um prédio, ao transporte do gás canalizado então disponível – propano – e em função do qual os condóminos celebraram contratos de abastecimento e adquiriram os seus equipamentos domésticos de queima.
Outra é a reafectação ["inovatória"] dessa mesma coluna de distribuição de gás, ao transporte de uma nova espécie de gás, entrada em comercialização, implicando necessariamente a cessação do abastecimento de gás propano, objeto de contratos anteriormente celebrados por condóminos com as entidades fornecedoras respetivas.
Posto o que não se tratará de inovação, mas sim de pretensa vontade de alguns ou da totalidade dos condóminos pretenderem ALTERAR O TIPO DE GÁS FORNECIDO AO CONDOMÍNIO, logo por isso dependente da aprovação pela maioria de condóminos exigível para a INSTALAÇÃO DE GÁS CANALIZADO (inovação) (cfr. art.º 1425.º, n.º 1, e n.º 2, alínea b), do Código Civil). Porém, a esse regime regra, o art.º 1425.º, n.º 7, do Código Civil, introduz, porém, uma relevante ressalva e ela é que “nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns”, muito relevante caso se trate de ALTERAÇÃO DO TIPO DE GÁS FORNECIDO AO CONDOMÍNIO.
E de pretensa inovação que – obstando à continuidade do abastecimento por gás propano a qualquer uma das frações autónomas, impondo aos condóminos que mantinham contratos de abastecimento de gás propano a cessação daquele, e as aludidas adaptações, quando não substituições de aparelhos – se conclui prejudicar a utilização da conduta central (parte comum), nos termos que vinham sendo observados, bem como da própria rede interna de abastecimento da fração autónoma, e de aparelhagem nela existente e economicamente adstrita ao funcionamento da fração autónoma.
O que nos conduz à necessidade de maioria especialmente qualificada na deliberação de assembleia de condóminos que aprove uma tal alteração.
Pelo que, a mudança do tipo de gás fornecido a um prédio constituído em propriedade horizontal embora não constitua inovação para os efeitos do artigo 1425.º do Código Civil, poderá ser deliberada pela assembleia de condóminos, havendo menos de oito frações autónomas (dupla maioria) = (metade da totalidade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria absoluta representativa de 2/3 do valor total do prédio [em permilagem ou percentagem]) OU havendo pelo menos oito frações autónomas (maioria dos condóminos, que representem mais de metade do valor total do prédio) = (maioria dos condóminos, que represente mais de metade do valor total do prédio [em permilagem ou percentagem]), mas exigindo, para que possa tornar-se eficaz, a UNÂNIME aceitação de todos os condóminos (que usufruam ou possam usufruir da instalação de gás canalizado do condomínio).
Só com uma decisão legalmente considerada UNÂNIME será possível assegurar integralmente o cumprimento do disposto no art.º 1425.º, n.º 7, do Código Civil), que dispõe:
«Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns».
Vd. também: Alteração de Gás Propano para Gás Natural... - Escritos Dispersos (sapo.pt)
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