RESPONSABILIDADE PELAS DÍVIDAS EXISTENTES na venda de fração autónoma de condomínio …
RESPONSABILIDADE PELAS DÍVIDAS EXISTENTES na venda de fração autónoma de condomínio …
Desde o dia 10 de abril de 2022 [cfr. Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro], o proprietário de uma fração autónoma que pretenda vender, doar ou, de uma qualquer outra forma, alienar a sua fração autónoma, encontra-se obrigado a requerer ao administrador do condomínio a emissão de uma declaração escrita na qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à respetiva fração autónoma, especificando:
- a sua natureza
- os respetivos montantes
- os prazos de pagamento
Nessa mesma declaração deverá ainda constar, caso existam, as dívidas existentes relativas à fração autónoma que será alienada (“vendida”), especificando:
- a respetiva natureza
- os montantes em dívida
- as datas de constituição e vencimento
A referida declaração deverá ser emitida pelo administrador do condomínio no prazo máximo de 10 dias a contar do pedido do(s) proprietário(s) da fração autónoma, sendo a sua apresentação obrigatória para que sejam lavrados os instrumentos pelos quais se partilhem ou transmitam direitos sobre prédios (como, por exemplo, o direito de propriedade), ou se contraiam encargos sobre eles.
Tal declaração, emitida por quem exerce as funções de administrador do condomínio, apenas pode ser dispensada caso o adquirente da fração autónoma expressamente declare, na escritura ou no documento particular autenticado [DPA] que titule a alienação da fração autónoma, que prescinde de tal declaração. Todavia, ao aceitar que a escritura ou o documento particular autenticado [DPA] se realize sem a declaração do administrador do condomínio, o adquirente (“comprador”) da fração autónoma aceitará livremente a responsabilidade por qualquer eventual dívida do vendedor ao condomínio. [Vd. art.º 1424.º-A, n.º 3, do Código Civil]
Assim, havendo qualquer dívida respeitante à conservação das partes comuns do prédio, proporcionalmente inerente à própria fração autónoma alienada, o adquirente (comprador) poderá assumir voluntariamente, por escrito, a responsabilidade pelo inerente pagamento.
CÓDIGO CIVIL
Artigo 1424.º-A
RESPONSABILIDADE POR ENCARGOS DO CONDOMÍNIO
1 - O condómino, para efeitos de celebração de contrato de alienação da fração da qual é proprietário, requer ao administrador a emissão de declaração escrita da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à sua fração, com especificação da sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento, bem como, caso se verifique, das dívidas existentes, respetiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento.
2 - A declaração referida no número anterior é emitida pelo administrador no prazo máximo de 10 dias a contar do respetivo requerimento e constitui um documento instrutório obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado [DPA] de alienação da fração em causa, salvo o disposto no número seguinte. [Vd. art.º 54.º, n.º 3, do Código do Notariado]
3 - A responsabilidade pelas dívidas existentes é aferida em função do momento em que as mesmas deveriam ter sido liquidadas, salvo se o adquirente expressamente declarar, na escritura ou no documento particular autenticado [DPA] que titule a alienação da fração, que prescinde da declaração do administrador, aceitando, em consequência, a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio. [Vd. art.º 54.º, n.º 3, do Código do Notariado]
4 - Os montantes que constituam encargos do condomínio, independentemente da sua natureza, que se vençam em data posterior à transmissão da fração, são da responsabilidade do novo proprietário.
CÓDIGO DO NOTARIADO
Artigo 54.º
MENÇÕES RELATIVAS AO REGISTO PREDIAL
[…]
3 - Os instrumentos pelos quais se partilhem ou transmitam direitos sobre prédios, ou se contraiam encargos sobre eles, não podem ser lavrados sem que se faça referência à declaração prevista no n.º 2 do artigo 1424.º-A do Código Civil, sem prejuízo do disposto no n.º 3 do mesmo artigo. (cfr. art.º 54.º, n.º 3, do Código do Notariado).
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