EM REVISÃO Quórum da assembleia de condóminos = número mínimo de condóminos representativos de todo o capital investido, traduzido em votos, cuja presença é necessária e suficiente para que a assembleia de condóminos possa validamente reunir e deliberar.
Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem do valor total do prédio atribuída à sua fracção autónoma.
Regra geral, para que a assembleia de condóminos possa dar-se por regularmente constituída (quórum constitutivo) e funcionar (quórum deliberativo) não é necessária a presença de todos os condóminos:
A convocatória da reunião assembleia de condóminos (“1.ª convocatória”), prevendo a possibilidade de na data indicada para a realização da reunião em “1.ª convocatória” não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento (condóminos que representem, no mínimo, maioria absoluta) pode fixar logo outra data para realização da reunião em “2.ª convocatória”. Este procedimento envolve duas convocatórias (lógica, que não materialmente, uma vez que a segunda convocatória é efectuada juntamente com a primeira).
Em primeira convocatória a assembleia de condóminos apenas pode reunir (quórum constitutivo) e deliberar (quórum deliberativo) por maioria absoluta dos votos representativos de todo o capital investido, o que significa que para poder reunir a assembleia de condóminos têm de estar presentes condóminos que representem mais de 50% da totalidade dos votos (51 votos em 100 ou 501 votos em 1000) e tem de obter-se mais de 50% da totalidade dos votos (51 votos em 100 ou 501 votos em 1000) para fazer aprovar uma decisão (deliberar por maioria absoluta).
Em primeira convocatória, para que a assembleia de condóminos possa deliberar validamente, exige-se somente, é suficiente, que os condóminos presentes e/ou representados perfaçam, no mínimo, a maioria dos votos correspondentes a todo o capital investido, ou seja 51 ou 501 votos, em percentagem ou permilagem, respectivamente (cfr. artigo 1432.º, n.º 3, conjugado com os artigos 1430.º, n.º 2, e 1418.º, n.º 1, todos do Código Civil).
Constituem excepções, as deliberações que exigem maioria especialmente qualificada para aprovação: modificação do titulo constitutivo da propriedade horizontal (cfr. art.º 1419.º, n.º 1, do Código Civil) (unanimidade do capital investido = unanimidade dos condóminos, acordo de todos os condóminos), alteração do tipo de gás fornecido ao condomínio – propano ou gás natural – ou da empresa fornecedora de gás canalizado (unanimidade do capital investido = unanimidade dos condóminos, acordo de todos os condóminos), disposição de uma parte comum ou a constituição do direito de uso de uma parte comum, caso representem uma modificação do título constitutivo (unanimidade do capital investido = unanimidade dos condóminos), reconstrução do edifício destruído na sua totalidade ou em parte que represente, pelo menos, ¾ do seu valor (cfr. art.º 1428.º, n.º 1, do Código Civil) (unanimidade do capital investido = unanimidade dos condóminos), realização de obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício (cfr. art.º 1422.º, n.º 3, do Código Civil) (maioria dos votos, que representem 2/3 do valor total do prédio), alteração ao fim de cada fracção autónoma, não constante do título constitutivo da propriedade horizontal (cfr. art.º 1422.º, n.º 4, do Código Civil) (maioria dos votos, que represente 2/3 do valor total do prédio), divisão da fracção autónoma, caso não esteja autorizada pelo título constitutivo (cfr. art.º 1422.º-A, n.º 3, do Código Civil) (maioria dos votos representativos do capital investido, sem qualquer oposição), realização de obras que constituam inovações, que não prejudiquem a utilização, por parte de algum ou alguns dos condóminos, quer das coisas próprias, quer das comuns (cfr. art.º 1425.º, n.º 1, do Código Civil) (dupla maioria) = (metade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria absoluta representativa de 2/3 do valor total do prédio), colocação de ascensores (cfr. art.º 1425.º, n.º 1, e n.º 2, alínea b), do Código Civil) havendo menos de oito frações autónomas (dupla maioria) = (metade da totalidade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria absoluta representativa de 2/3 do valor total do prédio) OU havendo pelo menos oito fracções autónomas (maioria dos votos, que representem mais de metade do valor total do prédio) = (maioria dos condóminos, que represente mais de metade do valor total do prédio [em permilagem ou percentagem]), INSTALAÇÃO DE GÁS CANALIZADO (cfr. art.º 1425.º, n.º 1, e n.º 2, alínea b), do Código Civil) havendo menos de oito frações autónomas (dupla maioria) = (metade da totalidade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria absoluta representativa de 2/3 do valor total do prédio) OU havendo pelo menos oito fracções autónomas (maioria dos votos, que representem mais de metade do valor total do prédio) = (maioria dos condóminos, que represente mais de metade do valor total do prédio [em permilagem ou percentagem]), reconstrução do edifício que haja sido destruído em menos do que ¾ do seu valor (cfr. art.º 1428.º, n.º 2, do Código Civil) (dupla maioria) = (metade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria dos condóminos, que represente mais de metade do valor total do prédio), proibição de quaisquer actos ou actividades (cfr. art.º 1422.º, n.º 2, alínea d), do Código Civil) (maioria dos votos representativos do capital investido, sem qualquer oposição), oposição à instalação de uma infra-estrutura de telecomunicações para uso individual (cfr. Decreto-Lei n.º 123/2009, de 21 de Maio) (deliberação de oposição de proprietários ou condóminos que representem pelo menos dois terços do capital investido), e introdução no regulamento do condomínio de uma disposição que consagre que as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum ficam a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificados os critérios que determinam a sua imputação (cfr. art.º 1424.º, n.º 2, do Código Civil) (maioria dos condóminos, que represente 2/3 do valor total do prédio). A alteração do estabelecimento de formas distintas ou diverso critério de distribuição de encargos (v. g. dispensar algum condómino do pagamento de despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício), seja no título constitutivo da propriedade horizontal, seja através do acordo de todos os condóminos deliberado em reunião da assembleia de condóminos, o arrendamento de partes comuns que possam ser utilizadas directamente por cada um dos condóminos e a aprovação do regulamento do condomínio também poderá carecer de UNANIMIDADE.
Assim, se na primeira data da reunião não comparecer o número de condóminos suficiente para perfazer a maioria dos votos representativos do capital investido (quórum constitutivo) a assembleia nem sequer pode funcionar.
Se na primeira data da reunião comparecer o número de condóminos suficiente para perfazer a maioria dos votos representativos do capital investido (quórum constitutivo), e a ordem de trabalhos só contiver assuntos cuja deliberação careça apenas de maioria absoluta, a assembleia pode validamente reunir e deliberar sobre os assuntos para os quais disponha de quórum deliberativo.
Se na primeira data da reunião comparecer apenas o número de condóminos suficiente para perfazer a maioria dos votos representativos do capital investido (ou seja 51 ou 501 votos, em percentagem ou permilagem, respectivamente) (quórum constitutivo), mas a ordem de trabalhos contiver assuntos cuja deliberação careça de maiorias especiais ou qualificadas, embora a assembleia eventualmente já possa funcionar (por dispor de quórum constitutivo), estará condicionada a somente poder deliberar sobre os assuntos para os quais possua a indispensável maioria legal (quórum deliberativo), estando impedida de se pronunciar sobre assuntos cuja deliberação careça de maiorias especiais ou qualificadas, pelo que, verificada a falta de quórum deliberativo, a reunião deverá ser adiada para data posterior (2.ª Convocatória). Se mesmo na segunda data da reunião só comparecer o número de condóminos suficiente para perfazer a maioria dos votos que representem, pelo menos, um quarto (1/4 = 25% = 250‰) do valor total do prédio (ou seja 25 ou 250 votos, em percentagem ou permilagem, respectivamente) (quórum constitutivo), a assembleia fica limitada a reunir e deliberar validamente unicamente sobre os assuntos para os quais disponha de quórum deliberativo.
O que fazer então na falta de quórum (número de condóminos cuja presença é necessária para que a assembleia de condóminos possa validamente reunir e deliberar?
Poderá ter sido logo fixada outra data na convocatória (“prolongamento da 1.ª chamada”). A lei não estabelece nenhum intervalo mínimo obrigatório entre as duas reuniões, nem exige nova convocação dos condóminos faltosos.
Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois (2.ª convocatória), na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio. (cfr. art.º 1432.º, n.º 6, do Código Civil).
Sem prejuízo do anteriormente referido, se estiverem reunidas as condições para garantir a presença, no próprio dia, de condóminos que representem um quarto do valor total do prédio, a convocatória (2.ª convocatória) pode ser feita para trinta minutos depois, no mesmo local. (cfr. art.º 1432.º, n.º 7, do Código Civil).
Também pelo exposto, não me parece haver necessidade legal de envio ou entrega de nova convocação para a reunião em 2.ª convocatória aos condóminos faltosos/ausentes, sugerindo apenas, somente neste caso específico, a afixação do aviso convocatório numa parte comum do edifício, bem como a colocação na caixa de correio de cada condómino faltoso/ausente, procurando sensibilizar os ausentes em 1.ª convocatória para a enorme vantagem na obtenção de maior participação dos condóminos na discussão e votação das deliberações da assembleia de condóminos em 2.ª convocatória.
As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços [2/3] do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos seguintes termos:
As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou por correio eletrónico, aplicando-se, neste caso, o disposto nos n.os 2 e 3, do art.º 1432.º, do Código Civil. (cfr. art.º 1432.º, n.º 9, do Código Civil).
Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância. (cfr. art.º 1432.º, n.º 10, do Código Civil).
O silêncio dos condóminos é considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do n.º 10, do art.º 1432.º, do Código Civil. (cfr. art.º 1432.º, n.º 11, do Código Civil).
Assim, por hipótese, na reunião realizada em “1.ª convocatória”, mesmo quando se encontram presentes 80% dos votos representativos de todo o capital investido no prédio (80 votos em 100 ou 800 votos em 1000) se houver 50% da totalidade dos votos votando uma proposta sobre determinado assunto e 30% da totalidade dos votos votando outra sobre o mesmo assunto, a proposta mais votada não será aprovada, ou seja nenhuma das propostas será aprovada.
Noutro exemplo, numa reunião da assembleia de condóminos em "1.ª convocatória" com um quórum constitutivo de 501/1000 (presença da simples maioria dos votos representativos do capital investido) só podem ser tomadas deliberações que obtenham o voto concordante de todos os presentes (501/1000), ou seja, o quórum constitutivo (presença da maioria dos votos representativos do capital investido) é idêntico ao quórum deliberativo (votação favorável da maioria dos votos representativos do capital investido (maioria absoluta)). Nestas circunstâncias, caso haja alguma abstenção ("recusa" de voto) ou voto desfavorável a assembleia dos condóminos não pode tomar deliberações válidas, por falta de maioria absoluta (maioria dos votos favoráveis correspondentes ao capital investido, expresso em permilagem ou percentagem do valor total do prédio), restando-lhe enveredar pela realização da reunião na data prevista em "2.ª convocatória" (em que, para a assembleia deliberar validamente, já será suficiente somente uma simples maioria relativa, apurada em função da maioria dos votos favoráveis dos presentes).
Já na reunião em “2.ª convocatória” a assembleia de condóminos pode reunir (quórum constitutivo) e deliberar (quórum deliberativo) por maioria dos votos dos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto (1/4 = 25% = 250‰) do valor total do prédio, o que significa que para poder reunir a assembleia de condóminos têm de estar presentes condóminos que representem, no mínimo, 25% da totalidade dos votos (25 votos em 100 ou 250 votos em 1000) e, neste caso, tem de obter-se, pelo menos, mais de 50% da totalidade dos votos dos condóminos presentes (no mínimo 13 votos em 100 ou 126 votos em 1000) para conseguir fazer aprovar uma decisão ou deliberação que exija somente a simples maioria de votos dos condóminos presentes (maioria relativa).
Constituem excepções, as deliberações que exigem maioria especialmente qualificada para aprovação: modificação do titulo constitutivo da propriedade horizontal (cfr. art.º 1419.º, n.º 1, do Código Civil) (unanimidade do capital investido = unanimidade dos condóminos, acordo de todos os condóminos), alteração do tipo de gás fornecido ao condomínio – propano ou gás natural – ou da empresa fornecedora de gás canalizado (unanimidade do capital investido = unanimidade dos condóminos, acordo de todos os condóminos), disposição de uma parte comum ou a constituição do direito de uso de uma parte comum, caso representem uma modificação do título constitutivo (unanimidade do capital investido = unanimidade dos condóminos), reconstrução do edifício destruído na sua totalidade ou em parte que represente, pelo menos, ¾ do seu valor (cfr. art.º 1428.º, n.º 1, do Código Civil) (unanimidade do capital investido = unanimidade dos condóminos), realização de obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício (cfr. art.º 1422.º, n.º 3, do Código Civil) (maioria dos votos, que representem 2/3 do valor total do prédio), alteração ao fim de cada fracção autónoma, não constante do título constitutivo da propriedade horizontal (cfr. art.º 1422.º, n.º 4, do Código Civil) (maioria dos votos, que represente 2/3 do valor total do prédio), divisão da fracção autónoma, caso não esteja autorizada pelo título constitutivo (cfr. art.º 1422.º-A, n.º 3, do Código Civil) (maioria dos votos representativos do capital investido, sem qualquer oposição), realização de obras que constituam inovações, que não prejudiquem a utilização, por parte de algum ou alguns dos condóminos, quer das coisas próprias, quer das comuns (cfr. art.º 1425.º, n.º 1, do Código Civil) (dupla maioria) = (metade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria absoluta representativa de 2/3 do valor total do prédio), colocação de ascensores (cfr. art.º 1425.º, n.º 1, e n.º 2, alínea a), do Código Civil) (dupla maioria) = (metade da totalidade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria absoluta representativa de 2/3 do valor total do prédio) OU havendo pelo menos oito fracções autónomas (dupla maioria) = (metade da totalidade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria dos condóminos, que represente mais de metade do valor total do prédio), instalação de gás canalizado (cfr. art.º 1425.º, n.º 1, e n.º 2, alínea b), do Código Civil) (dupla maioria) = (metade da totalidade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria absoluta representativa de 2/3 do valor total do prédio) OU havendo pelo menos oito fracções autónomas (dupla maioria) = (metade da totalidade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria dos condóminos, que represente mais de metade do valor total do prédio), reconstrução do edifício que haja sido destruído em menos do que ¾ do seu valor (cfr. art.º 1428.º, n.º 2, do Código Civil) (dupla maioria) = (metade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria dos condóminos, que represente mais de metade do valor total do prédio), proibição de quaisquer actos ou actividades (cfr. art.º 1422.º, n.º 2, alínea d), do Código Civil) (maioria dos votos representativos do capital investido, sem qualquer oposição), oposição à instalação de uma infra-estrutura de telecomunicações para uso individual (cfr. Decreto-Lei n.º 123/2009, de 21 de Maio) (deliberação de oposição de proprietários ou condóminos que representem pelo menos dois terços do capital investido), e introdução no regulamento do condomínio de uma disposição que consagre que as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum ficam a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificados os critérios que determinam a sua imputação (cfr. art.º 1424.º, n.º 2, do Código Civil) (maioria dos condóminos, que represente 2/3 do valor total do prédio). A alteração do estabelecimento de formas distintas ou diverso critério de distribuição de encargos (v. g. dispensar algum condómino do pagamento de despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício), seja no título constitutivo da propriedade horizontal, seja através do acordo de todos os condóminos deliberado em reunião da assembleia de condóminos, o arrendamento de partes comuns que possam ser utilizadas directamente por cada um dos condóminos e a aprovação do regulamento do condomínio também poderá carecer de UNANIMIDADE.
No caso de um dos membros do respectivo agregado familiar ser uma pessoa com mobilidade condicionada, qualquer condómino pode, mediante (simples) prévia comunicação nesse sentido ao administrador do condomínio e observando as normas técnicas de acessibilidade previstas em legislação específica [v. g. no Decreto-Lei nº163/2006, de 8 de Agosto],efectuar as seguintes inovações:
a) COLOCAÇÃO DE RAMPAS DE ACESSO (cfr. art.º 1425.º, n.º 3, alínea a), do Código Civil);
b) COLOCAÇÃO DE PLATAFORMAS ELEVATÓRIAS, quando não exista ascensor com porta e cabina de dimensões que permitam a sua utilização por uma pessoa em cadeira de rodas (cfr. art.º 1425.º, n.º 3, alínea b), do Código Civil).
ESTABELECIMENTOS DE ALOJAMENTO LOCAL (AL) EM CONDOMÍNIOS:
Os estabelecimentos de alojamento local (AL) são obrigados a ter um livro de informações sobre o funcionamento do estabelecimento e respetivas regras de utilização internas, nomeadamente incluindo as regras sobre a recolha e seleção de resíduos urbanos, funcionamento dos eletrodomésticos, ruído e cuidados a ter para evitar perturbações que causem incómodo e afetem a tranquilidade e o descanso da vizinhança, que deve conter também o contacto telefónico do responsável pela exploração do estabelecimento. (cfr. artigo 12.º, n.º 6, do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, e pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto).
O condomínio [em reunião da Assembleia de Condóminos] pode fixar o pagamento de uma contribuição adicional correspondente às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns, com um limite de 30 % do valor anual da quota respetiva, a deliberar nos termos do artigo 1424.º do Código Civil. (cfr. artigo 20.º-A, do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, e pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto). As despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição [decorrente da utilização acrescida das partes comuns pelos utentes do estabelecimento de alojamento local (AL)], desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação. (cfr. artigo 1424.º, n.º 1 e n.º 2, do Código Civil, conjugado com o artigo 20.º-A, do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, e pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto ).
No caso de os estabelecimentos de alojamento local (AL) estarem inseridos em edifícios de habitação coletiva, o livro de informações deve conter também o regulamento com as práticas e regras do condomínio que sejam relevantes para o alojamento e para a utilização das partes comuns. (cfr. artigo 12.º, n.º 8, do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, e pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto).
O responsável do estabelecimento de alojamento local (AL) deve disponibilizar ao condomínio [Administrador do Condomínio e/ou Assembleia de Condóminos] o seu contacto telefónico. (cfr. artigo 12.º, n.º 9, do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, e pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto).
No caso de a atividade de alojamento local (AL) ser exercida numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, a Assembleia de Condóminos, por decisão de condóminos que representem mais de metade da permilagem do edifício, em deliberação fundamentada [e devidamente consignada em Ata da respetiva reunião da Assembleia de Condóminos], decorrente da prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos, pode opor-se ao exercício da atividade de alojamento local (AL) na referida fração autónoma, dando, para o efeito, conhecimento da sua decisão ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente. (cfr. artigo 9.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, e pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto).
Não pode haver lugar à instalação e exploração de «hostels» em edifícios em propriedade horizontal nos prédios em que coexista habitação sem autorização dos condóminos para o efeito, devendo a Ata da reunião da Assembleia de Condóminos conter tal deliberação e instruir a comunicação prévia com prazo. (cfr. artigos 4.º, n.º 4, e 6.º, n.º 2, ambos do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, e pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto).
São funções do administrador do condomínio, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia (cfr. art.º 1436.º, alíneas a) a m), do Código Civil):
a) Convocar a assembleia dos condóminos;
b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
c) Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
f) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
h) Executar as deliberações da assembleia dos condóminos;
i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas;
j) Prestar contas à assembleia dos condóminos;
l) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
m) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.
São também funções do administrador do condomínio:
O administrador do condomínio deve ainda efectuar o seguro obrigatório contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns, quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia de condóminos; nesse caso, ficará com o direito de reaver deles o respectivo prémio. (cfr. art.º 1429.º, n.º 2, do Código Civil).
Havendo mais de quatro condóminos e caso não faça parte do título constitutivo da propriedade horizontal, a feitura do regulamento do condomínio compete ao administrador do condomínio, se a assembleia de condóminos o não houver elaborado. (cfr. art.º 1429.º-A, n.º 2, do Código Civil).
Ao administrador do condomínio compete convocar as reuniões da assembleia de condóminos, nomeadamente a reunião a realizar na primeira quinzena de Janeiro, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano. (cfr. art.º 1431.º, n.º 1 e n.º 2, do Código Civil).
O administrador do condomínio tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia. (cfr. art.º 1437.º, n.º 1, do Código Civil). Poderá tomar a iniciativa de constituir advogado nos recursos e nas causas em que tal seja obrigatório. [http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/420954.html (vide artigos 12.º, alínea e), e 26.º, ambos do novo CPC)].
O administrador do condomínio pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício. (cfr. art.º 1437.º, n.º 2, do Código Civil). Nestes casos, deverá submeter rapidamente o assunto à discussão e deliberação da assembleia dos condóminos, precavendo também a possível necessidade de constituição de advogado, designadamente para os recursos e para as causas em que tal seja obrigatório.
Nas acções relativas a questões de propriedade ou posse dos bens comuns, o administrador do condomínio só pode agir em juízo caso a assembleia dos condóminos lhe atribua poderes especiais para tal. (cfr. art.º 1437.º, n.º 3, do Código Civil). Nestes casos, a eventual autorização da assembleia dos condóminos deve ser extensiva à constituição de advogado nos recursos e nas causas em que tal seja obrigatório.
A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções de anulação de deliberações da assembleia de condóminos compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito (cfr. art.º 1433.º, n.º 6, do Código Civil).
Incumbe ao administrador do condomínio, ainda que provisório, guardar as actas da assembleia e facultar a respectiva consulta, quer aos condóminos, quer aos terceiros titulares de direitos relativos às fracções autónomas. (cfr. art.º 1.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).
Deverão ficar depositadas, à guarda do administrador, as cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da propriedade horizontal, designadamente do projecto aprovado pela entidade pública competente. (cfr. art.º 2.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).
O administrador do condomínio tem o dever de garantir o acesso aberto, não discriminatório e transparente das empresas de comunicações electrónicas às respectivas infra-estruturas de telecomunicações ITED, para efeitos de instalação, conservação, reparação e alteração nos termos do Decreto-Lei n.º 123/2009, de 21 de Maio, sem prejuízo do direito à reparação por eventuais prejuízos daí resultantes.
O administrador do condomínio tem o dever de zelar pela gestão, pelo bom estado de conservação, segurança e funcionamento das respectivas ITUR e ITED (cfr. previsto no Decreto-Lei n.º 123/2009, de 21 de Maio). [http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/327221.html]
O administrador do condomínio tem o dever de guardar e dar a conhecer aos condóminos todas as notificações dirigidas ao condomínio, designadamente as provenientes das autoridades administrativas. (cfr. art.º 2.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).
Se a assembleia dos condóminos não aprovar o montante da actualização do seguro obrigatório contra o risco de incêndio, deve o administrador do condomínio actualizá-lo, de acordo com o índice publicado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal (ISP). (cfr. art.º 5.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).
O administrador do condomínio deve instaurar acção judicial (acção executiva), contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte das contribuições devidas ao condomínio ou de quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum. (cfr. art.º 6.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).
O administrador do condomínio, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura pública de alteração ou modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, desde que o acordo de todos os condóminos conste de acta por eles assinada. (cfr. art.º 7.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).
O administrador do condomínio deve assegurar a publicitação das regras respeitantes à segurança do edifício ou conjunto de edifícios, designadamente à segurança dos equipamentos de uso comum. (cfr. art.º 8.º, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).
Compete ao encarregado de segurança do edifício zelar pelo cumprimento das consignas de segurança a observar nos diferentes espaços do edifício. (cfr. art.º 79.º, n.º 2, alínea a), in fine, do Regulamento de Segurança Contra Incêndio em Edifícios de Habitação). O proprietário não pode construir nem manter no seu prédio quaisquer obras, instalações prejudiciais ou depósitos de substâncias corrosivas ou perigosas, se for de recear que possam ter sobre o prédio vizinho efeitos nocivos não permitidos por lei. (cfr. art.º 1347.º, n.º 1, do Código Civil). O administrador do condomínio também deve assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio. (cfr. art.º 1436.º, alínea l), do Código Civil).
A manutenção das condições de segurança contra risco de incêndio aprovadas e a execução das medidas de autoprotecção aplicáveis aos edifícios ou recintos destinados à utilização «habitacional» referida na alínea a) do n.º 1 do artigo 8.º do Regime Jurídico da Segurança Contra Incêndios em Edifícios, abreviadamente designado por SCIE [Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de Novembro][http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/100058.html], durante todo o ciclo de vida dos mesmos, é da responsabilidade dos respectivos proprietários, com excepção das suas partes comuns na propriedade horizontal, que são da responsabilidade do administrador do condomínio(cfr. art.º 6.º, n.º 3, do SCIE).O administrador do condomínio também deve assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio. (cfr. art.º 1436.º, alínea l), do Código Civil).
O administrador do condomínio, ou quem a título provisório desempenhe as funções deste, deve facultar cópia do regulamento do condomínio aos terceiros titulares de direitos relativos às fracções autónomas. (cfr. art.º 9.º, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).
O administrador do condomínio é notificado, designadamente para efeitos da aplicação do disposto nos artigos 89.°, 90.°, 91.º, 107.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), e 12. ° do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38.382, de 7 de Agosto de 1961 (cfr. art.º 11.º, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).
O processo de exoneração judicial do administrador das partes comuns de prédio sujeito a regime de propriedade horizontal, pode ser desencadeado por qualquer condómino com fundamento na prática de irregularidades ou em negligência. (cfr. artigo 1485.º do Código de Processo Civil (CPC), conjugado com o artigo 1435.º, n.º 3, do Código Civil).[http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/420954.html (vide artigos 1003.º e 1056.º, ambos do novo CPC)].
(Proibida a reprodução, no todo ou em parte, sem prévia autorização expressa, por escrito, do autor)
a) Estabelece um regime de acesso aberto às infra-estruturas aptas ao alojamento de redes de comunicações electrónicas, detidas ou geridas pelas empresas de comunicações electrónicas e pelas entidades que detenham infra-estruturas aptas ao alojamento de redes de comunicações electrónicas que sejam utilizadas por aquelas, determinando a aplicação a estas entidades do regime previsto no Decreto-Lei n.º 123/2009, de 21 de Maio;
b) Altera o regime de impugnação dos actos do ICP — Autoridade Nacional de Comunicações (ICP-ANACOM), previsto na Lei das Comunicações Electrónicas [artigos 13.º e 116.º], aprovada pela Lei n.º 5/2004, de 10 de Fevereiro - Lei das Comunicações Electrónicas;
c) Altera os artigos 2.º, 37.º, 38.º, 41.º, 42.º, 43.º, 67.º, 69.º, 74.º, 76.º, 86.º e 89.º do Decreto-Lei n.º 123/2009, de 21 de Maio, que passam a ter a redacção prevista no artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 258/2009, de 25 de Setembro.
Norma revogatória
São revogados o n.º 3 do artigo 67.º, o n.º 2 do artigo 69.º e as alíneas l), m) e p) do n.º 2 do artigo 89.º, todos do Decreto-Lei n.º 123/2009, de 23 de Janeiro.
infra-estruturas de telecomunicações em loteamentos, urbanizações, conjuntos de edifícios e edifícios
As infra-estruturas de telecomunicações em loteamentos, urbanizações e conjuntos de edifícios (ITUR) privadas, integram as partes comuns dos conjuntos de edifícios e são detidas em compropriedade por todos os condóminos, cabendo à respectiva administração a sua gestão e conservação, em conformidade com o regime jurídico da propriedade horizontal e o regime proposto [Decreto-Lei n.º 123/2009, de 21 de Maio].
Neste contexto - infra-estruturas de telecomunicações em loteamentos, urbanizações e conjuntos de edifícios (ITUR) privadas -, é de realçar a identificação das situações em que os proprietários ou as administrações dos conjuntos de edifícios se podem opor à instalação de uma infra-estrutura de telecomunicações para uso individual por qualquer condómino, arrendatário ou ocupante legal.
INFRA-ESTRUTURAS OBRIGATÓRIAS NOS LOTEAMENTOS, URBANIZAÇÕES E CONJUNTOS DE EDIFÍCIOS (ITUR)
Nos loteamentos e urbanizações é obrigatória, de acordo com o previsto no CAPÍTULO V do Decreto-Lei n.º 123/2009, de 21 de Maio, e no manual ITUR, a instalação das seguintes infra-estruturas:
a) Espaços para a instalação de tubagem, cabos, equipamentos e outros dispositivos, incluindo, nomeadamente, armários de telecomunicações, caixas e câmaras-de-visita;
b) Rede de tubagens ou tubagem para a instalação dos diversos cabos, equipamentos e outros dispositivos.
Nos conjuntos de edifícios, além da infra-estrutura referida anteriormente, é ainda obrigatória a instalação de cablagem em par de cobre, em cabo coaxial e em fibra óptica para ligação às redes públicas de comunicações electrónicas, bem como instalações eléctricas de suporte a equipamentos e sistemas de terra.
No projecto, na instalação e na utilização das infra-estruturas de telecomunicações deve ser assegurado o sigilo das comunicações, a segurança e a não interferência entre as infra-estruturas de cablagem instaladas.
O cumprimento das obrigações anteriormente previstas recai sobre o promotor da operação urbanística.
Princípios gerais relativos às Infra-estruturas de telecomunicações em loteamentos, urbanizações e conjuntos de edifícios (ITUR)
A interdição da ocupação dos espaços e tubagens por qualquer meio que não se justifique, tendo em conta os serviços a prestar e a tecnologia a disponibilizar, recai sobre o promotor da operação urbanística, o instalador, a empresa de comunicações electrónicas ou, quando aplicável, sobre a administração ou o proprietário do conjunto de edifícios.
PROPRIEDADE, GESTÃO, CONSERVAÇÃO E ALTERAÇÃO DAS ITUR PRIVADAS
As ITUR que integram conjuntos de edifícios são detidas em compropriedade por todos os proprietários cabendo-lhes a si, ou à respectiva administração, caso exista, a sua gestão e conservação, em conformidade com o regime jurídico da propriedade horizontal e com o presente decreto-lei.
As administrações ou os proprietários dos conjuntos de edifícios, consoante se encontrem ou não em regime de propriedade horizontal, devem zelar pelo bom estado de conservação, segurança e funcionamento das ITUR, suportando os encargos decorrentes da reparação de avarias, sem prejuízo do disposto no n.º 1 do artigo seguinte de garantirem o acesso aberto às ITUR por parte das empresas de comunicações electrónicas, para efeitos de instalação, conservação, reparação e alteração, nos termos do Decreto-Lei n.º 123/2009, de 21 de Maio, sem prejuízo do direito à reparação por eventuais prejuízos daí resultantes.
O acesso - acesso aberto - e a utilização, pelas empresas de comunicações electrónicas, às ITUR privadas não pode ser condicionado à exigência de pagamento de qualquer contrapartida financeira ou de outra natureza por parte dos proprietários e administrações dos conjuntos de edifícios.
OPOSIÇÃO À INSTALAÇÃO DE UMA INFRA-ESTRUTURA DE TELECOMUNICAÇÕES PARA USO INDIVIDUAL POR QUALQUER PROPRIETÁRIO, CONDÓMINO, ARRENDATÁRIO OU OCUPANTE LEGAL
Os proprietários ou as administrações dos conjuntos de edifícios só podem opor-se à instalação de uma infra-estrutura de telecomunicações para uso individual por qualquer proprietário, condómino, arrendatário ou ocupante legal nos seguintes casos:
a) Quando, após comunicação desta intenção por parte de um proprietário, condómino, arrendatário ou ocupante legal, procederem à instalação de uma infra-estrutura de telecomunicações para uso colectivo que permita assegurar os mesmos serviços e a mesma tecnologia no prazo de 60 dias;
b) Quando o conjunto de edifícios já disponha de uma infra-estrutura de telecomunicações para uso colectivo que permita assegurar os mesmos serviços e a mesma tecnologia.
Nas situações em que os proprietários ou as administrações dos conjuntos de edifícios decidam não proceder à instalação da infra-estrutura de telecomunicações referida na anterior alínea a) ou em que decorrido o prazo previsto na mesma alínea a referida infra-estrutura de telecomunicações não esteja disponível, e caso sobre eles não recaia o encargo de suportar os custos decorrentes da alteração a efectuar sobre a infra-estrutura existente, os proprietários ou a administração do conjunto de edifícios só se podem opor à realização da alteração pretendida mediante deliberação de oposição de proprietários ou condóminos que representem pelo menos dois terços do capital investido.
A oposição à instalação de uma infra-estrutura de telecomunicações para uso individualfora das situações acima previstas constitui contra-ordenação punível com coima de € 250 a € 2000 e de € 1000 a € 44 891,81, consoante sejam praticadas por pessoas singulares ou colectivas, respectivamente. A aplicação da sanção não dispensa o infractor do cumprimento do dever.
INFRA-ESTRUTURAS DE TELECOMUNICAÇÕES EM EDIFÍCIOS (ITED)
INFRA-ESTRUTURAS OBRIGATÓRIAS NOS EDIFÍCIOS (ITED)
Nos edifícios é obrigatória a instalação das seguintes infra-estruturas:
a) Espaços para instalação de tubagem;
b) Redes de tubagem necessárias para a instalação dos diversos equipamentos, cabos e outros dispositivos;
c) Sistemas de cablagem em pares de cobre, cabo coaxial, para distribuição de sinais sonoros e televisivos do tipo A e em fibra óptica;
d) Instalações eléctricas de suporte a equipamentos e sistemas de terra.
A obrigatoriedade de instalação dos sistemas de distribuição de sinais sonoros e televisivos do tipo A, por via hertziana terrestre, é aplicável aos edifícios com dois ou mais fogos.
Excepções ao princípio da obrigatoriedade
Exceptuam-se do disposto no CAPÍTULO VI do Decreto-Lei n.º 123/2009 - Infra-estruturas de telecomunicações em edifícios (ITED) - os edifícios que, em razão da sua natureza e finalidade específica, apresentem uma remota probabilidade de vir a necessitar de infra-estruturas de comunicações electrónicas, desde que devidamente fundamentado e acompanhado por declaração de responsabilidade do projectista.
Princípios gerais relativos às ITED
É obrigatória a utilização das infra-estruturas de telecomunicações já instaladas sempre que as mesmas permitam suportar os serviços a prestar e a tecnologia a disponibilizar.
A instalação e utilização de infra-estruturas para uso colectivo têm preferência relativamente à instalação e utilização de infra-estruturas para uso individual.
A ocupação de espaços e tubagens deve ser dimensionada pelo projectista para as necessidades de comunicações e para o número de utilizadores previsíveis do edifício.
É interdita a ocupação dos espaços e tubagens por qualquer meio que não se justifique tendo em conta os serviços a prestar e a tecnologia a disponibilizar.
O cumprimento do anteriormente disposto – interdição da ocupação dos espaços e tubagens por qualquer meio que não se justifique tendo em conta os serviços a prestar e a tecnologia a disponibilizar - recai sobre o dono da obra, o instalador, a empresa de comunicações electrónicas ou, quando aplicável, sobre a administração do edifício.
Acesso aberto às ITED
Os proprietários e as administrações dos edifícios estão obrigados a garantir o acesso aberto, não discriminatório e transparente das empresas de comunicações electrónicas às ITED, para efeitos de instalação, conservação, reparação e alteração nos termos do Decreto-Lei n.º 123/2009, sem prejuízo do direito à reparação por eventuais prejuízos daí resultantes.
O acesso às ITED que integram as partes comuns dos edifícios nos termos anteriormente previstos – acesso aberto - não pode ser condicionado ao pagamento de qualquer contrapartida financeira ou de outra natureza por parte dos proprietários ou administrações dos edifícios.
Condições para a alteração das infra-estruturas de telecomunicações instaladas em infra-estruturas de telecomunicações em Edifícios (ITED)
Os proprietários ou as administrações dos edifícios só podem opor-se à instalação de uma infra-estrutura de telecomunicações para uso individual por qualquer condómino, arrendatário ou ocupante legal nos seguintes casos:
a) Quando, após comunicação desta intenção por parte de um condómino, arrendatário ou ocupante legal, procederem à instalação de uma infra-estrutura de telecomunicações para uso colectivo que permita assegurar os mesmos serviços e a mesma tecnologia no prazo de 60 dias;
b) Quando o edifício já disponha de uma infra-estrutura de telecomunicações para uso colectivo que permita assegurar os mesmos serviços e a mesma tecnologia.
Nas situações em que os proprietários ou as administrações dos edifícios decidam não proceder à instalação da infra-estrutura de telecomunicações referida na alínea a) anteriormente referida ou em que decorrido o prazo previsto na mesma alínea a referida infra-estrutura de telecomunicações não esteja disponível, e caso sobre eles não recaia o encargo de suportar os custos decorrentes da alteração a efectuar sobre a infra-estrutura existente, os proprietários ou a administração do edifício só se podem opor à realização da alteração pretendida mediante deliberação de oposição de condóminos que representem pelo menos dois terços do capital investido.
Para efeitos do regime anteriormente previsto - condições para a alteração das infra-estruturas de telecomunicações instaladas em infra-estruturas de telecomunicações em Edifícios (ITED) -, a assembleia de condóminos que apreciar a proposta de alteração da infra-estrutura deve ser convocada, nos termos previstos no Código Civil, pelo condómino interessado ou em representação do arrendatário ou ocupante legal que pretende aceder ao serviço de comunicações electrónicas acessíveis ao público.
Nas situações em que a proposta de alteração da infra-estrutura seja comunicada à administração do edifício depois da convocação de uma reunião da assembleia de condóminos deve a mesma ser aditada à ordem de trabalhos e para esse efeito notificada aos convocados, até cinco dias antes da data da reunião.
A oposição à instalação de uma infra-estrutura de telecomunicações para uso individualfora das situações acima previstas constitui contra-ordenação punível com coima de € 250 a € 2000 e de € 1000 a € 44 891,81, consoante sejam praticadas por pessoas singulares ou colectivas, respectivamente. A aplicação da sanção não dispensa o infractor do cumprimento do dever.
É obrigatória a desmontagem da infra-estrutura de telecomunicações para uso individual sempre que cumulativamente:
a) Seja instalada infra-estrutura de telecomunicações para uso colectivo que permita assegurar a mesma tecnologia e os mesmos serviços da infra-estrutura individual;
b) Seja comprovada a existência de danos para terceiros, causados pela instalação efectuada
Sempre que a instalação das infra-estruturas de telecomunicações ITED previstas no artigo 58.º do Decreto-Lei n.º 123/2009 se incluir no âmbito de controlo prévio da operação urbanística, nomeadamente de processo de licenciamento ou de comunicação prévia, é aplicável o regime dos projectos das especialidades previsto no regime jurídico da urbanização e da edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/1999, de 16 de Dezembro.
Quando a instalação das infra-estruturas de telecomunicações a que se refere o artigo 58.º do Decreto-Lei n.º 123/2009 não se incluir no âmbito de controlo prévio da operação urbanística, nomeadamente de processo de licenciamento ou de comunicação prévia nos termos do regime jurídico da urbanização e da edificação, aprovado pelo Decreto-lei n.º 555/1999, de 16 de
Dezembro, os projectos técnicos devem ficar na posse e sob a responsabilidade do proprietário ou da administração do edifício, ficando estes obrigados à sua exibição para efeitos de fiscalização.
Alteração de infra-estruturas em edifícios sem certificado ITED
A alteração das infra-estruturas de telecomunicações em edifícios com especificações RITA, ou anteriores, que não dispõem de certificado ITED, nomeadamente para a instalação de fibra óptica, deve ser precedida de projecto técnico simplificado, elaborado por projectista, e instalada por instalador, devidamente habilitados, de acordo com o manual ITED.
Nos casos anteriormente referidos - alteração das infra-estruturas de telecomunicações em edifícios com especificações RITA, ou anteriores, que não dispõem de certificado ITED, nomeadamente para a instalação de fibra óptica -, o projectista e o instalador devem emitir termos de responsabilidade e entregá-los ao dono de obra ou administração do conjunto de edifícios, aos proprietários ou condóminos que requeiram a instalação e ao ICP -ANACOM, no prazo de 10 dias a contar da respectiva conclusão.
São revogados:
a) O Decreto-Lei n.º 59/2000, de 19 de Abril;
b) O Decreto-Lei n.º 68/2005, de 15 de Março;
c) Os n.ºs 5 a 7 do artigo 19.º e os n.ºs 5 a 7 do artigo 26.º da Lei n.º 5/2004, de 10 de Fevereiro.
As regras e procedimentos publicados pelo ICP-ANACOM ao abrigo e em cumprimento do Decreto-Lei n.º 59/2000, de 19 de Abril, mantêm-se em vigor até que sejam substituídos por outros publicados ao abrigo do Decreto-Lei n.º 123/2009, de 21 de Maio.
Decreto-Lei n.º 59/2000, de 19 de Abril- Regime Jurídico de Instalação das Infra-Estruturas de Telecomunicações em Edifícios e Regime da Actividade de Certificação das Instalações e Avaliação de Conformidade de Equipamento.
Decreto-Lei n.º 68/2005, de 15 de Março- Regime Jurídico de Construção, Gestão e Acesso a Infra-Estruturas Instaladas no Domínio Público do Estado para Alojamento de Redes de Comunicações Electrónicas.
É um assunto onde as pessoas - condóminos - revelam muitas vezes um espírito egoísta: "eu estou servido (contratei um serviço autónomo extra... o colectivo / o(s) outro(s) que faça(m) como eu, se quiser(em)"...). Outros certamente ainda poderão dizer, com falácia, ironizando: "eu até nem vejo televisão”...!
As antenas comuns existentes no momento da construção ou compra das habitações (designadamente as antenas parabólicas para recepção/emissão de canais satélites) devem ser mantidas em integral funcionamento!
Sendo a reparação das antenas comuns do prédio (partes comuns) indispensável e urgente pode ser levada a efeito, na falta ou impedimento do administrador do condomínio, por iniciativa de qualquer condómino. (cfr. Artigo 1427.º do Código Civil).
À cautela, convinha obter, em tempo útil (isto é, antes que ocorra alguma acidente provocado pela antena eventualmente solta no telhado ou terraço de cobertura...), aprovação da despesa em reunião da Assembleia de Condóminos.
"Até que verba pode um administrador executar obras consideradas urgentes e necessárias sem carecer de autorização da Assembleia de Condóminos?"
Se a despesa a realizar for manifesta e fundamentadamente urgente, desde que disponha de saldo na conta do condomínio, deve realizá-la imediatamente. Imagine, por exemplo, os graves danos que poderão advir da omissão de reparação: queda da antena, queda da antena em cima dum veículo, queda da antena em cima de um traseunte...
NOTE BEM:
Se regularmente notificada (s) das irregularidades de funcionamento, da necessidade de reparação das antenas colectivas (partes comuns), a (s) administração(ões) insistir(em) na recusa ou negligenciar (em) a reparação, o(s) condómino(s) / proprietário(s) lesado(s) poderá(ão) realizar a obra/reparação fora de tal condicionalismo (seja ou não urgente), tendo direito a ser reembolsado(s) das despesas que fizer(em), quer através da responsabilidade civil extracontratual da administração (ficando a despesa / indemnização a exclusivo cargo da(s) administração(ões), por ter(em) recusado ou negligenciado a reparação devida, cfr. artigo 483.º e seguintes do Código Civil), podendo ainda exercer o chamado direito de restituição fundado nos princípios do enriquecimento sem causa (figura jurídica em que alguém, sem causa justificativa, enriquece à custa de outrem e é obrigado a restituir aquilo com que injustamente se locupletou, cfr. artigo.º 473.º e seguintes do Código Civil).
Sendo a reparação das antenas colectivas comuns (partes comuns) indispensável e urgente pode ser levada a efeito, na falta ou impedimento do (s) administrador(es), por iniciativa de qualquer condómino / condóminos. (cfr. Artigo 1427.º do Código Civil).
Não sendo a reparação indispensável e urgente, apenas lhes assiste o direito de tentarem obter a sua realização através do(s) administrador(es) ou da(s) assembleia(s) de condóminos. Se realizarem a obra / reparação fora de tal condicionalismo, arriscar-se-ão a não poderem ser reembolsados das despesas que fizerem e a terem de se contentar com o chamado direito de restituição fundado nos princípios do enriquecimento sem causa.
