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Escritos Dispersos

"Todos começamos por ser crianças." "Com tempo, perseverança e esperança, tudo se alcança." À minha mulher e às nossas filhas.

Escritos Dispersos

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MEDIDAS DESTINADAS A CORRIGIR SITUAÇÕES DE DESEQUILÍBRIO ENTRE ARRENDATÁRIOS E SENHORIOS ... REFORÇAR A SEGURANÇA E A ESTABILIDADE DO ARRENDAMENTO URBANO ... PROTEGER ARRENDATÁRIOS EM SITUAÇÃO DE ESPECIAL FRAGILIDADE ...

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MEDIDAS DESTINADAS A CORRIGIR SITUAÇÕES DE DESEQUILÍBRIO ENTRE ARRENDATÁRIOS E SENHORIOS ... REFORÇAR A SEGURANÇA E A ESTABILIDADE DO ARRENDAMENTO URBANO ... PROTEGER ARRENDATÁRIOS EM SITUAÇÃO DE ESPECIAL FRAGILIDADE ...

 

Lei n.º 43/2019, de 21 de junho - Procede à interpretação autêntica do n.º 7 do artigo 1041.º do Código Civil, aditado pelo artigo 2.º da Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, que estabelece MEDIDAS DESTINADAS A CORRIGIR SITUAÇÕES DE DESEQUILÍBRIO ENTRE ARRENDATÁRIOS E SENHORIOS, a REFORÇAR A SEGURANÇA E A ESTABILIDADE DO ARRENDAMENTO URBANO e a PROTEGER ARRENDATÁRIOS EM SITUAÇÃO DE ESPECIAL FRAGILIDADE.

O ARRENDAMENTO URBANO ... legislação vigente ...

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«O Arrendamento Urbano foi, recentemente, objeto de diversas alterações legislativas, com a entrada em vigor de numerosa legislação avulsa, primeiramente com a Lei nº 30/2018, de 16 de julho e, por último, com a Lei nº 13/2019, de 12 de fevereiro, mediadas por outros diplomas que, de igual forma, contendem com a matéria em apreço, importando analisar as leis atualmente em vigor, tendo em vista a compreensão do respetivo âmbito de aplicação das referidas alterações.

 

Neste sentido, a obra em apreço reside na análise exaustiva aos vários diplomas, alguns sob a forma de comentário aos preceitos alterados e outros através da exposição geral do respetivo conteúdo e suas implicações em matéria de Arrendamento Urbano, a fim de auxiliar o interprete na difícil tarefa de apreensão, compreensão e aplicação das normas vigentes, logrando-se a utilização prática e intuitiva da presente obra, tanto pelo profissional forense como por qualquer outra pessoa com interesse na matéria em questão.».

Autor: Edgar Alexandre Martins Valente

Editora: Almedina

Ano: Abril de 2019

Porta 65 - Arrendamento por Jovens - APOIO FINANCEIRO AO ARRENDAMENTO POR JOVENS [até aos 35/37 anos de idade] …

Lei n.º 87/2017, 18 de Agosto - Procede à terceira alteração ao Decreto-Lei n.º 308/2007, de 3 de Setembro, que cria o programa Porta 65 - Arrendamento por Jovens, instrumento de apoio financeiro ao arrendamento por jovens.

 

A Lei n.º 87/2017, 18 de Agosto, procede à terceira alteração ao Decreto-Lei n.º 308/2007, de 3 de Setembro, que cria e regula o programa de apoio financeiro Porta 65 — Arrendamento por Jovens, instrumento de apoio financeiro ao arrendamento por jovens, alterado pelos Decretos-Leis n.os 61-A/2008, de 28 de Março, 43/2010, de 30 de Abril, que o republica, e, agora, pela Lei n.º 87/2017, de 18 de Agosto.

Regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local (AL) …

Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de Agosto - Estabelece o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local (AL).

Consideram-se «estabelecimentos de alojamento local» (AL) aqueles que prestem serviços de alojamento temporário a turistas, mediante remuneração, e que reúnam os requisitos previstos no Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de Agosto, com as alterações resultantes do Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de Abril.

Os estabelecimentos de alojamento local (AL) devem integrar-se numa das seguintes modalidades:

a) Moradia;

b) Apartamento;

c) Estabelecimentos de hospedagem.

Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de Abril - Procede à primeira alteração ao Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de Agosto, que estabelece o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local.

RENDIMENTOS PREDIAIS - DECLARAÇÃO DE COMUNICAÇÃO DE CONTRATOS DE ARRENDAMENTO – MODELO DE RECIBO DE QUITAÇÃO (RECIBO DE RENDA ELECTRÓNICO) …

Portaria n.º 98-A/2015, de 31 de Março - Aprova a declaração modelo 2, o modelo do recibo electrónico de quitação de rendas e a declaração modelo 44, previstos no Código do Imposto do Selo e no Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (CIRS).

 

As alterações introduzidas pela Lei n.º 82-E/2014, de 31 de Dezembro, ao artigo 115.º do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (CIRS) produzem efeitos a partir de 1 de Janeiro de 2015, DEVENDO OS RECIBOS DE QUITAÇÃO EM PAPEL EMITIDOS NOS MESES DE JANEIRO A ABRIL SER PASSADOS ELECTRONICAMENTE CONJUNTAMENTE COM O RECIBO DE QUITAÇÃO EMITIDO NO MÊS DE MAIO do mesmo ano, o que não elimina a obrigação de entrega dos recibos de quitação em papel aos inquilinos, nos termos e nos prazos definidos na lei civil, nos meses de Janeiro a Abril de 2015.

 

OS TITULARES DOS RENDIMENTOS DA CATEGORIA F (RENDIMENTOS PREDIAIS) SÃO OBRIGADOS:

 

a) A PASSAR RECIBO DE QUITAÇÃO, em modelo oficial (RECIBO DE RENDA ELETRÓNICO), de todas as importâncias recebidas dos seus inquilinos, pelo pagamento das rendas referidas nas alíneas a) a e) do n.º 2 do artigo 8.º, do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (CIRS), ainda que a título de caução, adiantamento ou reembolso de despesas; (cfr. art.º 115.º, n.º 5, alínea a), do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (CIRS)). [modelo de recibo de quitação, designado de recibo de renda eletrónico, anexo II à Portaria n.º 98-A/2015, de 31 de Março].

Ou

b) A ENTREGAR À AUTORIDADE TRIBUTÁRIA E ADUANEIRA (AT) uma DECLARAÇÃO de modelo oficial QUE DESCRIMINE OS RENDIMENTOS prediais mencionados nas alíneas a) a e) do n.º 2 do artigo 8.º, do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (CIRS), até ao fim do mês de Janeiro de cada ano, por referência ao ano anterior. (cfr. art.º 115.º, n.º 5, alínea b), do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (CIRS)). [declaração modelo 44, anexo III à Portaria n.º 98-A/2015, de 31 de Março].

 

Consideram-se RENDIMENTOS PREDIAIS as rendas dos prédios rústicos, urbanos e mistos pagas ou colocadas à disposição dos respetivos titulares, quando estes não optarem pela sua tributação no âmbito da categoria B. (cfr. art.º 8.º, n.º 1, do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (CIRS)).

 

SÃO HAVIDAS COMO RENDAS:

a) As importâncias relativas à cedência do uso do prédio ou de parte dele e aos serviços relacionados com aquela cedência;. (cfr. art.º 8.º, n.º 2, alínea a), do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (CIRS)).

 

b) As importâncias relativas ao aluguer de maquinismos e mobiliários instalados no imóvel locado; (cfr. art.º 8.º, n.º 2, alínea b), do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (CIRS)).

 

c) A diferença, auferida pelo sublocador, entre a renda recebida do subarrendatário e a paga ao senhorio; (cfr. art.º 8.º, n.º 2, alínea c), do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (CIRS)).

 

d) As importâncias relativas à cedência do uso, total ou parcial, de bens imóveis, para quaisquer fins especiais, designadamente publicidade; (cfr. art.º 8.º, n.º 2, alínea d), do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (CIRS)).

 

e) As importâncias relativas à cedência do uso de partes comuns de prédios em regime de propriedade horizontal; (cfr. art.º 8.º, n.º 2, alínea e), do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (CIRS)).

 

f) As importâncias relativas à constituição, a título oneroso, de direitos reais de gozo temporários, ainda que vitalícios, sobre prédios rústicos, urbanos ou mistos. (cfr. art.º 8.º, n.º 2, alínea f), do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (CIRS)).

 

g) As indemnizações que visem compensar perdas de rendimentos desta categoria. (cfr. art.º 8.º, n.º 2, alínea g), do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (CIRS)).

 

A Lei n.º 82-E/2014, de 31 de Dezembro, em vigor a partir de 1 de Janeiro de 2015, veio proceder à reforma da tributação das pessoas singulares, introduzindo alterações profundas no Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (CIRS).

 

De entre as alterações mais relevantes consta a consagração do arrendamento como uma verdadeira actividade económica e, consequentemente, a possibilidade de dedução da maioria dos gastos que sejam efectivamente suportados e pagos pelos titulares de rendimentos prediais.

 

Paralelamente, foi instituído no artigo 115.º do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (CIRS) a obrigatoriedade de os titulares daqueles rendimentos [prediais] emitirem RECIBO DE QUITAÇÃO ELECTRÓNICO, em modelo oficial, DE TODAS AS IMPORTÂNCIAS RECEBIDAS DOS SEUS INQUILINOS, pelo pagamento das rendas referidas nas alíneas a) a e) do n.º 2 do artigo 8.º do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (CIRS), ainda que a título de caução ou adiantamento ou entregarem à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), até ao fim do mês de Janeiro de cada ano, por referência ao ano anterior, uma declaração de modelo oficial com a discriminação desses rendimentos.

 

Nos termos da Lei n.º 82-E/2014, de 31 de Dezembro, as alterações introduzidas pela mesma ao artigo 115.º do Código do IRS produzem efeitos a partir de 1 de Janeiro de 2015, devendo os recibos de quitação em papel emitidos nos meses de Janeiro a Abril ser passados eletronicamente conjuntamente com o recibo de quitação emitido no mês de maio do mesmo ano, o que não elimina a obrigação de entrega dos recibos de quitação em papel aos inquilinos, nos termos e nos prazos definidos na lei civil, nos meses de Janeiro a Abril de 2015.

 

Por outro lado, a Lei n.º 82-B/2014, de 31 de Dezembro (Lei do Orçamento do Estado para 2015), veio introduzir significativas alterações no sistema de gestão e controlo dos contratos de arrendamento e subarrendamento até aqui vigente, alterando o artigo 60.º do Código do Imposto do Selo, instituindo a OBRIGATORIEDADE DE COMUNICAÇÃO À AUTORIDADE TRIBUTÁRIA E ADUANEIRA (AT) DOS CONTRATOS DE ARRENDAMENTO, SUBARRENDAMENTO E RESPECTIVAS PROMESSAS, BEM COMO DAS SUAS ALTERAÇÕES E CESSAÇÃO. [DECLARAÇÃO MODELO 2 DO IMPOSTO DO SELO, anexo I à Portaria n.º 98-A/2015, de 31 de Março].

 

Nos termos do n.º 2 do artigo 60.º do Código do Imposto do Selo, na redacção dada pela Lei n.º 82-B/2014, de 31 de Dezembro, a comunicação anteriormente referida deve ser efectuada até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento ou do subarrendamento, das alterações, da cessação ou, no caso de promessa, da disponibilização do bem locado, EM DECLARAÇÃO DE MODELO OFICIAL. [DECLARAÇÃO MODELO 2 DO IMPOSTO DO SELO, anexo I à Portaria n.º 98-A/2015, de 31 de Março].

 

Lei n.º 82-E/2014, de 31 de Dezembro - Procede a uma reforma da tributação das pessoas singulares, orientada para a família, para a simplificação e para a mobilidade social, altera o Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares, o Código do Imposto do Selo, o Estatuto dos Benefícios Fiscais, a lei geral tributária, o Código de Procedimento e de Processo Tributário, o Regime Geral das Infrações Tributárias e o Decreto-Lei n.º 26/1999, de 28 de Janeiro, e revoga o Decreto-Lei n.º 42/1991, de 22 de Janeiro.

Denúncia/oposição à renovação de contrato de arrendamento habitacional...

 

Registada com A. R. RO000000000PT
Isabel de Oliveira
Travessa Vitorino de Freitas, 723, 2.º
1300-000 LISBOA
 
Exm.ºs Senhores
Guilhermino Franco
Raquel Franco
Calçada da Ajuda, n.º 524
1300-000 LISBOA
 
Lisboa, 11 de Agosto de 2009
 
ASSUNTO: DENÚNCIA DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO – 21.12.2009
 
 
Exm.ºs Senhores,
 
Na qualidade de arrendatária do prédio sito na Travessa Vitorino de Freitas, 723, 2.º, em Lisboa, venho por este meio comunicar a V.ªs Ex.ªs, nos termos do n.º 2 do artigo 1098.º do Código Civil, a denúncia do do contrato de arrendamento habitacional tendo por objecto o referido andar, firmado no dia 21 de Fevereiro de 2008 (de que anexo cópia), com efeitos a partir de 21 de Dezembro de 2009, respeitando o período de pré-aviso legal.
Procederei naquela data à entrega das respectivas chaves e do locado (local arrendado) completamente desocupado de pessoas e bens, no mesmo estado em que o recebi.
 
Com os meus melhores cumprimentos,
 
 
 
(Isabel de Oliveira)
 
______________________________________________________________________________
 
OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO DEDUZIDA PELO SENHORIO
 
Registada com A. R. RO000000000PT
Carlos Ernesto
Travessa Vitorino de Freitas, 850
1300-000 LISBOA
 
Exm.ºs Senhores
Franco Guilhermino da Silva
Raquel Maria da Silva
Calçada da Ajuda, n.º 324, 2.º
1300-000 LISBOA
 
Lisboa, 31 de Janeiro de 2011
 
ASSUNTO: OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO – 20.02.2012
 
 
Exm.ºs Senhores,
 
Na qualidade de senhorio do prédio sito na Calçada da Ajuda, n.º 324, 2.º, em Lisboa, venho por este meio comunicar a V.ªs Ex.ªs, nos termos do artigo 1097.º do Código Civil, a minha intenção de não renovação automática do contrato de arrendamento habitacional com prazo certo, tendo por objecto o referido andar, firmado em (DATA) (de que anexo cópia), pelo que o referido contrato cessará os seus efeitos a partir de 20 de Fevereiro de 2012, respeitando o período de pré-aviso legal, data em que deverão entregar o locado livre de pessoas e bens, no mesmo estado em que o receberam, bem como proceder à entrega das respectivas chaves.
 
Com os meus melhores cumprimentos,
 
 
 
(Carlos Ernesto)

 

(Consulte sempre um(a) advogado(a) e/ou solicitador(a)).

Factores de correcção extraordinária das rendas para 2010

Portaria n.º 1379-A/2009, de 30 de Outubro

 

Manda o Governo, pelos Ministros de Estado e das Finanças e do Ambiente e do Ordenamento do Território, em conformidade com o disposto no n.º 2 do artigo 12.º da Lei n.º 46/1985, de 20 de Setembro, e no artigo 17.º do Decreto -Lei n.º 13/1986, de 23 de Janeiro, por força do artigo 9.º do Decreto -Lei n.º 321-B/1990, de 15 de Outubro, o seguinte:

 

1.º São estabelecidos, na tabela I anexa à Portaria n.º 1379-A/2009, de 30 de Outubro, os factores de correcção extraordinária das rendas a que se refere o artigo 11.º da Lei n.º 46/1985, de 20 de Setembro, actualizados nos termos do n.º 1 do artigo 12.º da mesma lei pela aplicação do coeficiente 1,000 fixado pelo aviso n.º 16247/2009, de 11 de Setembro, do Instituto Nacional de Estatística, I. P., publicado no Diário da República, 2.ª Série, n.º 182, de 18 de Setembro de 2009.

 

2.º Os factores acumulados a que se referem os n.ºs 3 e 4 do artigo 12.º da Lei n.º 46/1985, de 20 de Setembro, resultantes da aplicação da correcção extraordinária no período de 1986 a 2010, são os constantes da tabela II.

 

3.º Os factores a aplicar no ano civil de 2010, nos termos do n.º 4 do artigo 12.º da Lei n.º 46/1985, de 20 de Setembro, são os constantes da tabela III.

 

4.º Os factores referidos no número anterior podem ser aplicados a partir de Janeiro de 2010, cumpridas que sejam as formalidades previstas no artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 13/1986, de 23 de Janeiro, com a redacção conferida pelo artigo único do Decreto-Lei n.º 9/1988, de 15 de Janeiro.

 

Em 28 de Outubro de 2009.

 

O Ministro de Estado e das Finanças, Fernando Teixeira dos Santos. — A Ministra do Ambiente e do Ordenamento do Território, Dulce dos Prazeres Fidalgo Álvaro Pássaro.

 

http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/44969.html

Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados

Decreto-Lei n.º 306/2009, de 23 de Outubro - No uso da autorização concedida pela Lei n.º 95-A/2009, de 2 de Setembro, procede à primeira alteração ao Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, que aprova o Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados.

 

Procura assegurar a compatibilização entre o novo Regime da Reabilitação Urbana e o Regime Aplicável à Denúncia ou Suspensão do Contrato de Arrendamento para Demolição ou Realização de Obras de Remodelação ou Restauro Profundos, nos termos do n.º 8 do artigo 1103.º do Código Civil, e da actualização de rendas na sequência de obras de reabilitação nos termos da secção II do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, constante do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto.

 

ALTERAÇÃO AO DECRETO-LEI N.º 157/2006, DE 8 DE AGOSTO

 

Dá nova redacção aos artigos 1.º, 2.º, 4.º a 10.º e 24.º a 27.º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto.

 

VICISSITUDES CONTRATUAIS EM CASO DE REMODELAÇÃO, RESTAURO OU DEMOLIÇÃO DO LOCADO

 

1 — Quando o senhorio pretenda realizar obras de remodelação ou restauro profundos, nomeadamente de conservação e reconstrução, pode haver lugar a denúncia do contrato ou suspensão da sua execução pelo período de decurso daquelas.

 

2 — A suspensão do contrato é obrigatória quando:

 

a) No caso de obras não estruturais, estas impliquem a inexistência de condições de habitabilidade no locado durante a obra;

 

b) No caso de obras estruturais, se preveja a existência de local com características equivalentes às do locado após a obra.

 

3 — Quando o senhorio pretenda demolir o locado, pode haver lugar a denúncia do contrato.

 

DENÚNCIA PARA REMODELAÇÃO OU RESTAURO

 

1 — Quando optar por denunciar o contrato para remodelação ou restauro profundos, nos termos do anteriormente referido, o senhorio fica obrigado, em alternativa:

 

a) Ao pagamento de uma indemnização; ou

 

b) À garantia do realojamento do arrendatário por período não inferior a cinco anos.

 

2 — O valor da indemnização referida na alínea a) do número anterior deve abranger todas as despesas e danos, patrimoniais e não patrimoniais, suportados pelo arrendatário, incluindo o valor das benfeitorias realizadas e dos investimentos efectuados em função do locado, não podendo ser inferior ao de dois anos de renda.

 

3 — A opção por uma das alíneas do n.º 1 deve ser precedida de acordo com o arrendatário.

 

4 — Na falta de acordo entre as partes referido no número anterior fica o senhorio obrigado ao pagamento de uma indemnização nos termos da alínea a) do n.º 1 e do n.º 2.

 

5 — O realojamento do arrendatário previsto na alínea b) do n.º 1 é feito no mesmo concelho e em condições análogas às que aquele já detinha, quer quanto ao local quer quanto ao valor da renda e encargos.

 

6 — Tratando-se de obra realizada no âmbito do Regime da Reabilitação Urbana aplica-se o disposto no artigo 73.º daquele regime. [Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de Outubro]

 

 

DENÚNCIA PARA DEMOLIÇÃO

 

1 — Quando o senhorio optar por denunciar o contrato para demolição do locado, nos termos do artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto (na nova redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 306/2009, de 23 de Outubro), aplica-se o regime previsto no artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto (na nova redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 306/2009, de 23 de Outubro).

 

2 — Exceptua-se do disposto no número anterior as situações em que a demolição:

 

a) É necessária por força da degradação do prédio, incompatível tecnicamente com a sua reabilitação e geradora de risco para os respectivos ocupantes, a atestar pelo município, ouvida a Comissão Arbitral Municipal (CAM); [Vide Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto]

 

b) Decorra de plano de pormenor de reabilitação urbana.

 

3 — A aplicação do regime de demolição regulado nos números anteriores não prejudica, caso se trate de edifício abrangido em área de reabilitação urbanística, a aplicação do regime jurídico da reabilitação urbanística.

 

EFECTIVAÇÃO DA DENÚNCIA

 

1 — A denúncia do contrato para remodelação ou restauro profundos ou para demolição é feita mediante ACÇÃO JUDICIAL, onde se prove estarem reunidas as condições que a autorizam.

 

2 — A petição inicial da acção judicial referida no número anterior deve ser acompanhada de comprovativo de aprovação pelo município de projecto de arquitectura relativo à obra a realizar, salvo se se tratar de operação urbanística isenta de licença ou de escassa relevância urbanística.

 

3 — No caso de ser devida indemnização pela denúncia, o senhorio deposita o valor correspondente a dois anos de renda nos 15 dias seguintes à propositura da acção.

 

4 — No caso de a indemnização apurada ser de montante superior ao valor de dois anos de renda, a denúncia do contrato não produz efeitos sem que esta se comprove depositada na sua totalidade.

 

5 — O arrendatário pode levantar o depósito referido nos números anteriores após o trânsito em julgado da sentença que declare a extinção do arrendamento por denúncia.

 

6 — As partes podem optar por submeter a acção a que se refere o n.º 1 a TRIBUNAL ARBITRAL.

 

7 — Nas situações previstas no n.º 2 do artigo 24.º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto (na nova redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 306/2009, de 23 de Outubro) [quando a demolição for considerada pelo município a solução tecnicamente mais adequada ou a demolição seja necessária à execução de plano municipal de ordenamento do território ou aprovação de área de reabilitação urbana], bem como nas operações de reabilitação urbana no âmbito do respectivo regime, a sentença judicial é substituída por certidão emitida pela câmara municipal ou pela entidade gestora das operações de reabilitação urbana que ateste a necessidade de realização de obras de remodelação ou restauro profundos e de demolição, operando a denúncia efeitos a partir da entrega pelo senhorio dos valores referidos nos números anteriores.

 

SUSPENSÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO PARA REMODELAÇÃO OU RESTAURO PROFUNDOS

 

1 — Quando optar por suspender a execução do contrato para remodelação ou restauro profundos, pelo período de decurso das obras, nos termos do artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto (na nova redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 306/2009, de 23 de Outubro), o senhorio fica obrigado a assegurar o realojamento do arrendatário durante esse tempo.

 

2 — Aplica -se ao realojamento do arrendatário o disposto na alínea b) do n.º 1 e no n.º 5 do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto (na nova redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 306/2009, de 23 de Outubro) ou, se for o caso, o disposto no artigo 73.º do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana. [Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de Outubro]

 

 

EFECTIVAÇÃO DA SUSPENSÃO

 

1 — A suspensão da execução do contrato para remodelação ou restauro profundos é feita mediante comunicação do senhorio ao arrendatário:

 

a) Da intenção de proceder a obras que obrigam à desocupação do locado por colocarem em causa as condições de habitabilidade;

 

b) Do local e das condições do realojamento fornecido;

 

c) Da data de início e duração previsível das obras.

 

2 — O arrendatário, após a comunicação prevista no número anterior, pode, em alternativa à suspensão, denunciar o contrato.

 

3 — No caso previsto no número anterior, cabe ao arrendatário indicar o momento de produção de efeitos da denúncia, que deve ocorrer antes da data de início das obras.

 

4 — O arrendatário que não aceite as condições propostas ou a possibilidade de suspensão do contrato e não deseje denunciar o contrato comunica esse facto, mediante declaração, ao senhorio, que pode então recorrer à Comissão Arbitral Municipal (CAM)[Vide Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto].

 

5 — No caso de o arrendamento ser para fim não habitacional, o arrendatário pode, mediante declaração, preferir ao realojamento uma indemnização por todas as despesas e danos, patrimoniais e não patrimoniais, decorrentes da suspensão, sendo a Comissão Arbitral Municipal (CAM) competente para a sua fixação.[Vide Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto]

 

6 — A denúncia do contrato de arrendamento ou a declaração de não aceitação da suspensão são comunicadas ao senhorio no prazo de 30 dias a contar da comunicação referida no n.º 1.

 

7 — O contrato de arrendamento suspende-se no momento da desocupação do locado pelo arrendatário.

 

8 — O senhorio comunica ao arrendatário a conclusão das obras, devendo o arrendatário reocupar o locado no prazo de três meses, salvo justo impedimento, sob pena de caducidade do contrato de arrendamento.

 

DENÚNCIA PARA DEMOLIÇÃO [POR INICIATIVA DO SENHORIO]

 

1 — A faculdade de demolição tem lugar quando se verifiquem uma das situações previstas no n.º 2 do artigo 7.º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto (na nova redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 306/2009, de 23 de Outubro).

 

2 — Existe ainda a faculdade de demolição quando esta for considerada pelo município a solução tecnicamente mais adequada ou a demolição seja necessária à execução de plano municipal de ordenamento do território ou aprovação de área de reabilitação urbana.

 

DENÚNCIA NO ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO [POR INICIATIVA DO SENHORIO]

 

1 — Em caso de denúncia do contrato de arrendamento para realização de obras de remodelação ou restauro profundo ou para demolição do prédio, que ocorre mediante acção judicial, o arrendatário habitacional tem o direito de ser realojado, devendo na petição inicial da acção ser indicado o local destinado ao realojamento e a respectiva renda.

 

2 — O direito ao realojamento do arrendatário referido no número anterior implica que o realojamento ocorra no mesmo concelho e em condições análogas às que o arrendatário já detinha, não podendo o local a tal destinado encontrar-se em estado de conservação mau ou péssimo.

 

3 — Na contestação da acção judicial de denúncia do contrato de arrendamento, o arrendatário pode invocar as circunstâncias previstas nas alíneas a) e b) do n.º 3 do artigo 37.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

 

4 — Na contestação da acção judicial de denúncia do contrato de arrendamento, o arrendatário pode igualmente optar entre o realojamento, nos termos do presente artigo, e o recebimento da indemnização prevista no n.º 2 do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto (na nova redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 306/2009, de 23 de Outubro), a qual tem por limite mínimo o valor correspondente a 24 vezes a Retribuição Mínima Mensal Garantida (RMMG).

 

5 — A sentença da acção judicial referida no n.º 1 fixa o prazo para a celebração de novo contrato de arrendamento, a renda a pagar pelo novo alojamento, a qual é determinada nos termos do artigo 31.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), bem como o faseamento aplicável, nos termos dos artigos 38.º e seguintes do mesmo regime.

 

6 — Após a sentença referida no número anterior deve ser celebrado novo contrato de arrendamento, nos termos do n.º 2.

 

7 — A morte do arrendatário realojado é causa de caducidade do contrato de arrendamento referido no número anterior, devendo o locado ser restituído no prazo de seis meses a contar do decesso.

 

DENÚNCIA NO ARRENDAMENTO PARA FIM NÃO HABITACIONAL [POR INICIATIVA DO SENHORIO]

 

1 — Em caso de denúncia do contrato para realização de obras de remodelação ou restauro profundo ou para demolição do locado, o arrendatário não habitacional tem direito a uma indemnização no valor de todas as despesas e danos, patrimoniais e não patrimoniais, tendo em conta o valor das benfeitorias realizadas e dos investimentos efectuados em função do locado, não podendo o valor da indemnização ser inferior ao valor de cinco anos de renda, com o limite mínimo correspondente a 60 vezes a Retribuição Mínima Mensal Garantida (RMMG).

 

2 — No caso previsto no número anterior, o senhorio deposita o valor correspondente a 60 vezes a Retribuição Mínima Mensal Garantida (RMMG), nos 15 dias seguintes à propositura da acção.

 

3 — No caso de a indemnização apurada ser de montante superior ao referido no número anterior, a denúncia do contrato não produz efeitos sem que se comprove depositada a totalidade daquela quantia.

 

 

ACTUALIZAÇÃO DA RENDA [POR INICIATIVA DO SENHORIO]

 

1 — O senhorio que realize obras de reabilitação ou que participe em operação urbanística de reabilitação nos três anos antes de proceder à actualização da renda nos termos da secção II do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), das quais resulte a atribuição à totalidade do prédio ou fracção onde se situa o locado de nível de conservação bom ou excelente, nos termos do Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto, pode actualizar a renda anual tendo por base a fórmula seguinte:

 

R = VPC × CC × 4 %

 

2 — Para efeitos da fórmula referida no número anterior:

 

a) VPC é o valor patrimonial corrigido, correspondente ao valor da avaliação realizada nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), sem consideração do coeficiente de vetustez;

 

b) CC é o coeficiente de conservação, previsto no artigo 33.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU);

 

c) R é a renda anual.»

 

ENTRADA EM VIGOR

 

A nova redacção do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, dada pelo Decreto-Lei n.º 306/2009, de 23 de Outubro, entra em vigor 30 dias após a data da sua publicação.

 

OBRAS DE REMODELAÇÃO OU RESTAURO PROFUNDOS [?!]

 

Acredito que a REABILITAÇÃO URBANA PROFUNDA seja criteriosamente aplicada – as denominadas «obras de remodelação ou restauro profundos» são um conceito sem conteúdo nem definição legal suficientes -, isto é, quero crer que a REABILITAÇÃO URBANA PROFUNDA não venha a ser mero instrumento de favorecimento da avidez dos intitulados investidores, tendo em conta a grave situação social do País (acentuado desemprego, precarização do trabalho, atingindo sobretudo trabalhadores qualificados, e maior austeridade na vida de muitos cidadãos), não servindo de [mais um] instrumento para empurrar muitos portugueses para pior pobreza ou miséria [em que se encontram também alguns senhorios!].

 

Espero igualmente que estejam asseguradas as garantias de imparcialidade dos membros e dos técnicos indicados pelas intituladas Comissões Arbitrais Municipais (CAM).

 

Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de Outubro - Estabelece o REGIME JURÍDICO DA REABILITAÇÃO URBANA em áreas de reabilitação urbana.

Novo REGIME JURÍDICO DO ARRENDAMENTO RURAL

Decreto-Lei n.º 294/2009, de 13 de Outubro - estabelece o novo REGIME JURÍDICO [DO ARRENDAMENTO RURAL] a que fica sujeito o arrendamento de prédios rústicos para efeitos de desenvolvimento da actividade agrícola e ou florestal e de outras actividades com as mesmas relacionadas.

 

 

O Decreto-Lei n.º 294/2009, de 13 de Outubro, tem como objectivos fundamentais agregar a regulamentação relativa ao arrendamento de prédios rústicos dispersa por diversos diplomas, simplificar e consolidar a legislação existente, adaptá-la à nova realidade económica, social e ambiental e privilegiar o estabelecimento de acordos contratuais entre o senhorio e o arrendatário, com a consequente eliminação dos dispositivos que permitiam ou determinavam a intervenção do Estado.

 

Assim, o Decreto-Lei n.º 294/2009, de 13 de Outubro, estabelece o regime jurídico a que fica sujeito o arrendamento de prédios rústicos para efeitos de desenvolvimento da actividade agrícola e ou florestal e de outras actividades com as mesmas relacionadas, destacando-se como elementos centrais do novo regime jurídico do arrendamento rural:

 

a) A consagração da existência de três tipos de arrendamento rural: agrícola, florestal e de campanha;

 

b) A consideração não só das actividades agrícolas e florestais, mas também de outras actividades de produção de bens e serviços com as mesmas relacionadas nos contratos de arrendamento rural;

 

c) A possibilidade de, por vontade das partes, serem igualmente consideradas no contrato a transferência de direitos de produção e outros direitos decorrentes da política agrícola comum associados aos prédios rústicos objecto do contrato;

 

d) A obrigatoriedade da existência de contrato escrito e da fixação da renda em dinheiro, assim como da entrega do original do contrato nos serviços de finanças da residência ou sede oficial do senhorio;

 

e) A consagração, como norma, que a duração do contrato de arrendamento é acordada entre as partes com base nos seguintes princípios:

 

i) Os arrendamentos agrícolas não podem ser contratualizados por prazo inferior a sete anos sendo renovados por sucessivos períodos de, pelo menos, sete anos, presumindo-se de sete anos se não houver sido fixado outro, enquanto os mesmos não forem denunciados;

 

ii) Os arrendamentos florestais não podem ser celebrados por mais de 70 nem menos de 7 anos, caducando no termo do prazo, salvo cláusula contratual ou acordo expresso entre as partes;

 

iii) Os arrendamentos de campanha não podem celebrar-se por prazos superiores a seis anos, presumem-se de um ano caso não tenha sido estabelecido prazo e caducam, salvo acordo entre as partes, no termo do prazo;

 

f) Estabelecer que o valor da renda é fixado por acordo entre o senhorio e o arrendatário, devendo a respectiva actualização ser realizada com base no coeficiente de actualização anual das rendas do Instituto Nacional de Estatística, I. P., no caso de tal dispositivo não constar do contrato;

 

g) Clarificar o regime de constituição e cessação do arrendatário em mora;

 

h) Determinar que o arrendamento rural pode cessar por acordo entre as partes, por resolução, caducidade ou denúncia do contrato;

 

i) Desenvolver a regulamentação no que se refere à conservação, recuperação e beneficiação dos prédios rústicos objecto de contrato de arrendamento de forma a ser clara a responsabilização das partes e com vista a garantir a efectivação das intervenções de conservação e recuperação, assim como as obras necessárias e úteis à rentabilização e à utilização sustentável dos prédios;

 

j) Tornar obrigatória a conversão dos contratos de parceria e dos contratos mistos de arrendamento e parceria em contratos de arrendamento rural, excluindo deste dispositivo as parcerias pecuárias e a exploração florestal;

 

l) Salvaguardar a defesa dos arrendatários mais idosos, com situações de arrendamento mais antigas, com rendimentos exclusiva ou principalmente obtidos a partir dos prédios arrendados e sem contratos escritos, garantindo a possibilidade de oposição do arrendatário relativamente às situações de denúncia do contrato pelo senhorio, em particular quando o arrendatário tenha mais de 55 anos e resida ou utilize o prédio há mais de 30 anos e o rendimento obtido do prédio constitua a fonte principal ou exclusiva de rendimento para o seu agregado familiar.

 

O Decreto-Lei n.º 294/2009, de 13 de Outubro, aplica-se às Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira, com as necessárias adaptações a introduzir por decreto legislativo regional, mantendo-se em vigor, até à data de publicação deste, a legislação actual;

 

Aos contratos de arrendamento rural, celebrados a partir da data de entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 294/2009, de 13 de Outubro, aplica-se, obrigatoriamente e na íntegra, o regime nele previsto. Aos contratos de arrendamento, existentes à data da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 294/2009, de 13 de Outubro, aplica-se o regime nele prescrito, de acordo com o disposto no n.º 2 do artigo. 39.º do Decreto-Lei n.º 294/2009, de 13 de Outubro;

 

Os contratos de arrendamento rural existentes à data de entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 294/2009, de 13 de Outubro [11.01.2010], devem, no momento da sua renovação, ser alterados em conformidade com o mesmo;

 

Nos casos omissos, desde que não contrariem os princípios do Decreto-Lei n.º 294/2009, de 13 de Outubro, aplicam-se, sucessivamente, as regras respeitantes ao contrato de locação e as regras dos contratos em geral, previstas no Código Civil;

 

Nos casos omissos no Decreto-Lei n.º 294/2009, de 13 de Outubro, e respeitantes à parte adjectiva do mesmo aplica-se o Código de Processo Civil.

 

NORMA REVOGATÓRIA

 

Ressalvada a sua vigência para efeitos do disposto no artigo 41.º do Decreto-Lei n.º 294/2009, de 13 de Outubro, são revogados:

 

a) O Decreto-Lei n.º 385/1988, de 25 de Outubro, alterado pelo Decreto-Lei n.º 524/1999, de 10 de Dezembro;

 

b) O Decreto-Lei n.º 394/1988, de 8 de Novembro.

 

ENTRADA EM VIGOR E PRODUÇÃO DE EFEITOS

 

O Decreto-Lei n.º 294/2009, de 13 de Outubro, entra em vigor 90 dias após a data da sua publicação. [11.01.2010]

 

Sem prejuízo do disposto no seu artigo 39.º, o Decreto-Lei n.º 294/2009, de 13 de Outubro, apenas produz efeitos relativamente aos contratos de arrendamento existentes na data da sua entrada em vigor, após os mesmos serem alterados nos termos estabelecidos no seu artigo 41.º.

 

Vide também:

 

Lei n.º 80/2009, de 14 de Agosto.

 

Sistema Nacional de Certificação Energética e da Qualidade do Ar Interior nos Edifícios

Decreto-Lei n.º 78/2006, de 4 de Abril  – procura assegurar a melhoria do desempenho energético e da qualidade do ar interior dos edifícios através do Sistema Nacional de Certificação Energética e da Qualidade do Ar Interior nos Edifícios.

 

Decreto-Lei n.º 79/2006, de 4 de Abril - sistemas energéticos de climatização em edifício.

 

Decreto-Lei n.º 80/2006, de 4 de Abril - regras de conservação de energia a observar no projecto de todos os edifícios de habitação e dos edifícios de serviços sem sistemas de climatização centralizados.

 

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