Como proceder se algum ou alguns dos condóminos pretender (em) que o gás habitualmente fornecido (v. g. pelo primeiro fornecedor de gás canalizado aos diversos condóminos/fracções autónomas) passe a ser de outro tipo ou de outra empresa distribuidora?
As instalações gerais de gás de um imóvel constituído em propriedade horizontal são partes necessária ou imperativamente comuns (cfr. artigo 1421.º, n.º 1, alínea d), do Código Civil, norma de natureza imperativa), indispensáveis à utilização normal de cada fracção autónoma pelo respectivo condómino proprietário.
Nas partes comuns de um edifício constituído em propriedade horizontal não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das coisas comuns (cfr. artigo 1425.º, n.º 7, do Código Civil).
Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções autónomas que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis. (cfr. artigo 1422.º, n.º 1, do Código Civil.
Os comproprietários de coisas imóveis exercem, em conjunto, todos os direitos que pertencem ao proprietário singular. (cfr. artigo 1405.º, n.º 1, do Código Civil).
Na falta de acordo sobre o uso da coisa comum, a qualquer dos comproprietários de coisas imóveis é lícito servir-se dela, contanto que a não empregue para fim diferente daquele a que a coisa de destina e não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito. (cfr. artigo 1406.º, n.º 1, do Código Civil).
Escrito isto para concluir que, legalmente, não é possível a disposição especificada da coisa comum (v. g. das instalações gerais de gás), sem o acordo ou consentimento expresso de todos os comproprietários. (cfr. artigo 1408.º do Código Civil).
É que, a coluna montante de um edifício apenas pode transportar gás propano ou gás natural e nunca os dois em simultâneo, isto é, escrito de outro modo, cada edifício apenas pode ser abastecido por um tipo de gás – propano ou natural, por exemplo -.
Importa enfatizar que a assembleia de condóminos nada tem a ver com a celebração de cada um dos contratos de fornecimento de gás, ou seja, o fornecimento de gás canalizado a cada fracção autónoma é feito mediante contrato celebrado entre cada um dos consumidores (condóminos) e a empresa distribuidora de gás canalizado.
Porque é assim, não existe qualquer contrato do condomínio com uma qualquer empresa distribuidora de gás, propano ou natural. O que existem são tantos contratos individuais de fornecimento de gás canalizado [com a empresa distribuidora] quantos os condóminos (proprietários das respectivas fracções autónomas) que optem pelo seu consumo. A administração do condomínio (administrador e assembleia de condóminos), enquanto tal, nada tem que ver com esses contratos individuais.
Logo, resulta inequívoco do acima referido, a assembleia de condóminos não pode obrigar ou forçar nenhum condómino a mudar de empresa fornecedora de gás canalizado – considerando um condómino que tem um contrato individual relativo ao fornecimento de gás canalizado à sua fracção autónoma – por força de uma minoria ou maioria de condóminos (com maior ou menor quórum deliberativo, deliberando em reunião da assembleia para o efeito convocada)que nada teve que ver com a celebração desse contrato.
Não prevendo a lei substantiva a possibilidade do consentimento dos condóminos ser suprido por via judicial, segue-se que a recusa [ou a inacção/abstenção] de qualquer condómino a mudar de empresa fornecedora de gás canalizado ao condomínio, nem pode ser ultrapassada através do processo de suprimento regulado no artigo 1427.º do Código de Processo Civil (CPC). A lei protege cada um dos contratos individualmente considerados de fornecimento de gás canalizado [com a empresa distribuidora] às respectivas fracções autónomas.
Assim, a assembleia de condóminos, que nada teve que ver com a celebração de cada um dos contratos de fornecimento de gás às respectivas fracções autónomas, não pode impor a cada um dos condóminos – que tenha um contrato individual com a empresa distribuidora de gás canalizado – que mude de fornecedor por força de uma simples deliberação da assembleia de condóminos que nada teve que ver com a celebração desse mesmo contrato individual.
O contrato outorgado entre o condómino proprietário de determinada fracção autónoma e a empresa fornecedora de gás canalizado só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento ou acordo das partes ou nos casos previstos na lei (cfr. artigo 406.º, n.º 1, do Código Civil). Ora, como ficou anteriormente expresso, não há nenhuma norma legal que permita à assembleia de condóminos impor unilateralmente a modificação ou a extinção dos contratos individualmente celebrados por cada um dos condóminos!
Neste contexto, conclui-se o seguinte:
A alteração do tipo de gás fornecido ao condomínio – propano ou gás natural – ou da empresa fornecedora de gás canalizado, para poder produzir efeitos, carece do ACORDO EXPRESSO, UNÂNIME, de TODOS os condóminos, reunidos ou devidamente representados em assembleia para o efeito convocada, não sendo permitidas abstenções.
Se a instalação de gás canalizado constituir uma inovação pode ser aprovada em reunião da assembleia de condóminos, exigindo deliberação por dupla maioria (metade da totalidade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria absoluta representativa de 2/3 do valor total do prédio) OU, havendo pelo menos oito fracções autónomas, exigindo deliberação por dupla maioria = (metade da totalidade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria dos condóminos, que represente mais de metade do valor total do prédio)(cfr. art.º 1425.º, n.º 1, e n.º 2, alínea b), do Código Civil).
(Este trabalho representa uma situação meramente hipotética, não tendo como propósito substituir o aconselhamento legal especializado em circunstâncias individuais/concretas. Consulte sempre um(a) profissional do foro, advogado(a) e/ou solicitador(a)).
(Proibida a reprodução, por fotocópia ou por qualquer outro processo, no todo ou em parte, sem prévia autorização expressa, por escrito, do autor)
1 — São obrigatoriamente lavradas atas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha intervindo como presidente e subscritas por todos os condóminos nelas presentes.
2 — A ata contém um resumo do que de essencial se tiver passado na assembleia de condóminos, indicando, designadamente, a data e o local da reunião, os condóminos presentes e ausentes, os assuntos apreciados, as decisões e as deliberações tomadas com o resultado de cada votação e o facto de a ata ter sido lida e aprovada.
3 — A eficácia das deliberações depende da aprovação da respetiva ata, independentemente da mesma se encontrar assinada pelos condóminos.
4 — As deliberações devidamente consignadas em ata são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às frações.
5 — Incumbe ao administrador, ainda que provisório, guardar as atas e facultar a respetiva consulta, quer aos condóminos, quer aos terceiros a que se refere o número anterior.
6 — A assinatura e a subscrição da ata podem ser efetuadas por assinatura eletrónica qualificada ou por assinatura manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas.
7 — Para efeitos do disposto no presente artigo, vale como subscrição a declaração do condómino, enviada por correio eletrónico, para o endereço da administração do condomínio, em como concorda com o conteúdo da ata que lhe tenha sido remetida pela mesma via, declaração esta que deve ser junta, como anexo, ao original da ata.
8 — Compete à administração do condomínio a escolha por um ou por vários dos meios previstos nos números anteriores, bem como a definição da ordem de recolha das assinaturas ou de recolha das declarações por via eletrónica, a fim de assegurar a aposição das assinaturas num único documento.
Artigo 1.º-A
Assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância
1 — Sempre que a administração do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, a assembleia de condóminos tem lugar por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência.
2 — Caso algum dos condóminos não tenha, fundamentadamente, condições para participar na assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância e tenha transmitido essa impossibilidade à administração do condomínio, compete a esta assegurar-lhe os meios necessários, sob pena de a assembleia não poder ter lugar através daqueles meios.
Artigo 2.º
Documentos e notificações relativos ao condomínio
1 — Deverão ficar depositadas, à guarda do administrador, as cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da propriedade horizontal, designadamente do projeto aprovado pela entidade pública competente.
2 — O administrador tem o dever de guardar e dar a conhecer aos condóminos todas as notificações dirigidas ao condomínio, designadamente as provenientes das autoridades administrativas.
Artigo 3.º
Informação
1 — Na entrada do prédio ou conjunto de prédios ou em local de passagem comum aos condóminos deverá ser afixada a identificação do administrador em exercício ou de quem, a título provisório, desempenhe as funções deste.
2 — Os condóminos devem informar o administrador do condomínio do seu número de contribuinte, morada, contactos telefónicos e endereço de correio eletrónico e atualizar tais informações sempre que as mesmas sejam objeto de alteração.
3 — A alienação das frações deve ser objeto de comunicação ao administrador do condomínio pelo condómino alienante, por correio registado expedido no prazo máximo de 15 dias a contar da mesma, devendo esta informação conter o nome completo e o número de identificação fiscal do novo proprietário.
4 — A falta de comunicação indicada no número anterior responsabiliza o condómino alienante pelo valor das despesas inerentes à identificação do novo proprietário e pelos encargos suportados com a mora no pagamento dos encargos que se vencerem após a alienação.
Artigo 4.º
Fundo comum de reserva
1 — É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios.
2 — Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10 % da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.
3 — No caso de, por deliberação da assembleia, o fundo comum de reserva ser utilizado para fim diverso do indicado no n.º 1, os condóminos devem assegurar o pagamento, no prazo máximo de 12 meses a contar da deliberação, da quotização extraordinária necessária à reposição do montante utilizado, aplicando -se o disposto no artigo 6.º no caso de não cumprimento dessa obrigação.
4 — O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a respetiva administração.
Artigo 5.º
Atualização do seguro
1 — É obrigatória a atualização anual do seguro contra o risco de incêndio.
2 — Compete à assembleia de condóminos deliberar o montante de cada atualização.
3 — Se a assembleia não aprovar o montante da atualização, deve o administrador atualizar o seguro de acordo com o índice publicado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal.
Artigo 6.º
Dívidas por encargos de condomínio
1 — A ata da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio menciona o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações.
2 — A ata da reunião da assembleia de condóminos que reúna os requisitos indicados no n.º 1 constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.
3 — Consideram-se abrangidos pelo título executivo os juros de mora, à taxa legal, da obrigação dele constante, bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio.
4 — O administrador deve instaurar ação judicial destinada a cobrar as quantias referidas nos n.ºs 1 e 3.
5 — A ação judicial referida no número anterior deve ser instaurada no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento do condómino, salvo deliberação em contrário da assembleia de condóminos e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil.
Artigo 7.º
Falta ou impedimento do administrador
O regulamento deve prever e regular o exercício das funções de administração na falta ou impedimento do administrador ou de quem a título provisório desempenhe as funções deste.
Artigo 8.º
Publicitação das regras de segurança
O administrador deve assegurar a publicitação das regras respeitantes à segurança do edifício ou conjunto de edifícios, designadamente à dos equipamentos de uso comum.
Artigo 9.º
Dever de informação a terceiros
O administrador, ou quem a título provisório desempenhe as funções deste, deve facultar cópia do regulamento aos terceiros titulares de direitos relativos às frações.
Artigo 10.º
Obrigação de constituição da propriedade horizontal e de obtenção da licença de utilização
Celebrado contrato-promessa de compra e venda de fração autónoma a constituir, e salvo estipulação expressa em contrário, fica o promitente-vendedor obrigado a exercer as diligências necessárias à constituição da propriedade horizontal e à obtenção da correspondente licença de utilização.
Artigo 10.º-A
Administração provisória
1 — Sempre que, por ato ou omissão dos condóminos, a assembleia de condóminos não reúna ou não sejam tomadas as decisões necessárias ao cumprimento das obrigações legais de elaboração do regulamento do condomínio, de contratação do seguro obrigatório ou de constituição do fundo de reserva, e se não existir administrador, qualquer condómino pode assegurar o cumprimento das mesmas como administrador provisório, devendo, nesse caso, dar cumprimento ao disposto no artigo 3.º.
2 — Uma vez cumpridas as obrigações previstas no número anterior, o administrador provisório deve convocar a assembleia de condóminos para eleição do administrador e para prestar informação e contas sobre a sua administração.
3 — Se, apesar de regularmente convocada, a assembleia de condóminos não reunir ou não eleger administrador, o condómino que exerceu provisoriamente as funções de administração, nos termos dos números anteriores, pode comunicar aos outros condóminos o propósito de continuar a exercer o cargo de administrador provisório, nos termos do artigo 1435.º -A do Código Civil, ou requerer ao tribunal a nomeação de um administrador, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
4 — Quando o condómino que exerce as funções de administração provisória, nos termos do artigo 1435.º-A do Código Civil, for uma entidade pública com atribuições na área da gestão habitacional e for necessário promover a realização de obras nas partes comuns do edifício, esta pode recorrer à execução coerciva das mesmas, nos termos do artigo seguinte, sempre que não seja possível uma decisão da assembleia de condóminos para o efeito.
Artigo 11.º
Obras
1 — Para efeito de aplicação do disposto nos artigos 89.º a 91.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, relativamente a obras necessárias nas partes comuns do edifício, é suficiente a notificação ao administrador do condomínio.
2 — No caso do número anterior, se houver lugar à execução coerciva das obras, cada condómino é responsável pelos encargos com a realização das mesmas na proporção da sua quota, sendo o respetivo pagamento assegurado nos termos dos artigos 108.º e 108.º-B do RJUE.
3 — No caso de edifício em que um dos condóminos é uma entidade pública com atribuições na área da gestão habitacional, as obras necessárias nas partes comuns podem ser determinadas e promovidas por essa entidade nos termos do regime a que se referem os números anteriores, caso em que a notificação e, se necessário, os elementos referidos no n.º 4 do artigo 89.º são por esta remetidos ao município competente, estando a correspondente operação urbanística sujeita a parecer prévio da câmara municipal nos termos do n.º 2 do artigo 7.º do RJUE.
Artigo 12.º
Direito transitório
Nos prédios já sujeitos ao regime de propriedade horizontal à data da entrada em vigor do presente diploma deve, no prazo de 90 dias, ser dado cumprimento ao disposto no artigo 3.º.
REALIZAÇÃO DE ASSEMBLEIAS DE CONDÓMINOS ATRAVÉS DE MEIOS DE COMUNICAÇÃO À DISTÂNCIA NO ANO DE 2021 …
1 — A realização de assembleias de condóminos obedece às regras aplicáveis à realização de eventos corporativos, vigentes em cada momento e para a circunscrição territorial respetiva. (cfr. artigo 5.º-A, n.º 1, da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, aditado pelo art.º 2.º da Lei n.º 4-B/2021, de 1 de fevereiro).
2 — Sem prejuízo do disposto no número anterior, é permitida e incentivada a realização de assembleias de condóminos através de meios de comunicação à distância no ano de 2021, nos termos seguintes:
a) Sempre que a administração do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, a assembleia de condóminos tem lugar através de meios de comunicação à distância, preferencialmente, por videoconferência, ou em modelo misto, presencialmente e por videoconferência; (cfr. artigo 5.º-A, n.º 2, alínea a), da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, aditado pelo art.º 2.º da Lei n.º 4-B/2021, de 1 de fevereiro).
b) Caso algum dos condóminos não tenha, fundamentadamente, condições para participar na assembleia de condóminos através de meios de comunicação à distância e tenha transmitido essa impossibilidade à administração do condomínio, compete a esta assegurar-lhe os meios necessários para o efeito, sob pena de a assembleia ter de se realizar presencialmente ou em modelo misto. (cfr. artigo 5.º-A, n.º 2, alínea b), da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, aditado pelo art.º 2.º da Lei n.º 4-B/2021, de 1 de fevereiro).
3 — A assinatura e a subscrição da ata podem ser efetuadas por assinatura eletrónica qualificada ou por assinatura manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas. (cfr. artigo 5.º-A, n.º 3, da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, aditado pelo art.º 2.º da Lei n.º 4-B/2021, de 1 de fevereiro).
4 — Para efeitos do disposto no artigo 5.º-A, n.º 4, da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, aditado pelo art.º 2.º da Lei n.º 4-B/2021, de 1 de fevereiro, vale como subscrição a declaração do condómino, enviada por correio eletrónico, para o endereço da administração do condomínio, em como concorda com o conteúdo da ata que lhe tenha sido remetida pela mesma via, declaração esta que deve ser junta, como anexo, ao original da ata. (cfr. artigo 5.º-A, n.º 4, da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, aditado pelo art.º 2.º da Lei n.º 4-B/2021, de 1 de fevereiro).
5 — Compete à administração do condomínio a escolha por um ou por vários dos meios previstos na alínea a) do n.º 2, do art.º 5.º-A, da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, aditado pelo art.º 2.º da Lei n.º 4-B/2021, de 1 de fevereiro, bem como a definição da ordem de recolha das assinaturas ou de recolha das declarações por correio eletrónico, a fim de assegurar a aposição das assinaturas num único documento. (cfr. artigo 5.º-A, n.º 5, da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, aditado pelo art.º 2.º da Lei n.º 4-B/2021, de 1 de fevereiro).
6 — As assembleias de condóminos e a assinatura ou subscrição das respetivas atas que tenham sido realizadas antes da data de entrada em vigor do presente regime são válidas e eficazes desde que tenha sido observado o procedimento previsto nos números anteriores. (cfr. artigo 5.º-A, n.º 6, da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, aditado pelo art.º 2.º da Lei n.º 4-B/2021, de 1 de fevereiro).
EM REVISÃO Quórum da assembleia de condóminos = número mínimo de condóminos representativos de todo o capital investido, traduzido em votos, cuja presença é necessária e suficiente para que a assembleia de condóminos possa validamente reunir e deliberar.
Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem do valor total do prédio atribuída à sua fracção autónoma.
Regra geral, para que a assembleia de condóminos possa dar-se por regularmente constituída (quórum constitutivo) e funcionar (quórum deliberativo) não é necessária a presença de todos os condóminos:
A convocatória da reunião assembleia de condóminos (“1.ª convocatória”), prevendo a possibilidade de na data indicada para a realização da reunião em “1.ª convocatória” não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento (condóminos que representem, no mínimo, maioria absoluta) pode fixar logo outra data para realização da reunião em “2.ª convocatória”. Este procedimento envolve duas convocatórias (lógica, que não materialmente, uma vez que a segunda convocatória é efectuada juntamente com a primeira).
Em primeira convocatória a assembleia de condóminos apenas pode reunir (quórum constitutivo) e deliberar (quórum deliberativo) por maioria absoluta dos votos representativos de todo o capital investido, o que significa que para poder reunir a assembleia de condóminos têm de estar presentes condóminos que representem mais de 50% da totalidade dos votos (51 votos em 100 ou 501 votos em 1000) e tem de obter-se mais de 50% da totalidade dos votos (51 votos em 100 ou 501 votos em 1000) para fazer aprovar uma decisão (deliberar por maioria absoluta).
Em primeira convocatória, para que a assembleia de condóminos possa deliberar validamente, exige-se somente, é suficiente, que os condóminos presentes e/ou representados perfaçam, no mínimo, a maioria dos votos correspondentes a todo o capital investido, ou seja 51 ou 501 votos, em percentagem ou permilagem, respectivamente (cfr. artigo 1432.º, n.º 3, conjugado com os artigos 1430.º, n.º 2, e 1418.º, n.º 1, todos do Código Civil).
Constituem excepções, as deliberações que exigem maioria especialmente qualificada para aprovação: modificação do titulo constitutivo da propriedade horizontal (cfr. art.º 1419.º, n.º 1, do Código Civil) (unanimidade do capital investido = unanimidade dos condóminos, acordo de todos os condóminos), alteração do tipo de gás fornecido ao condomínio – propano ou gás natural – ou da empresa fornecedora de gás canalizado (unanimidade do capital investido = unanimidade dos condóminos, acordo de todos os condóminos), disposição de uma parte comum ou a constituição do direito de uso de uma parte comum, caso representem uma modificação do título constitutivo (unanimidade do capital investido = unanimidade dos condóminos), reconstrução do edifício destruído na sua totalidade ou em parte que represente, pelo menos, ¾ do seu valor (cfr. art.º 1428.º, n.º 1, do Código Civil) (unanimidade do capital investido = unanimidade dos condóminos), realização de obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício (cfr. art.º 1422.º, n.º 3, do Código Civil) (maioria dos votos, que representem 2/3 do valor total do prédio), alteração ao fim de cada fracção autónoma, não constante do título constitutivo da propriedade horizontal (cfr. art.º 1422.º, n.º 4, do Código Civil) (maioria dos votos, que represente 2/3 do valor total do prédio), divisão da fracção autónoma, caso não esteja autorizada pelo título constitutivo (cfr. art.º 1422.º-A, n.º 3, do Código Civil) (maioria dos votos representativos do capital investido, sem qualquer oposição), realização de obras que constituam inovações, que não prejudiquem a utilização, por parte de algum ou alguns dos condóminos, quer das coisas próprias, quer das comuns (cfr. art.º 1425.º, n.º 1, do Código Civil) (dupla maioria) = (metade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria absoluta representativa de 2/3 do valor total do prédio), colocação de ascensores (cfr. art.º 1425.º, n.º 1, e n.º 2, alínea b), do Código Civil) havendo menos de oito frações autónomas (dupla maioria) = (metade da totalidade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria absoluta representativa de 2/3 do valor total do prédio) OU havendo pelo menos oito fracções autónomas (maioria dos votos, que representem mais de metade do valor total do prédio) = (maioria dos condóminos, que represente mais de metade do valor total do prédio [em permilagem ou percentagem]), INSTALAÇÃO DE GÁS CANALIZADO (cfr. art.º 1425.º, n.º 1, e n.º 2, alínea b), do Código Civil) havendo menos de oito frações autónomas (dupla maioria) = (metade da totalidade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria absoluta representativa de 2/3 do valor total do prédio) OU havendo pelo menos oito fracções autónomas (maioria dos votos, que representem mais de metade do valor total do prédio) = (maioria dos condóminos, que represente mais de metade do valor total do prédio [em permilagem ou percentagem]), reconstrução do edifício que haja sido destruído em menos do que ¾ do seu valor (cfr. art.º 1428.º, n.º 2, do Código Civil) (dupla maioria) = (metade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria dos condóminos, que represente mais de metade do valor total do prédio), proibição de quaisquer actos ou actividades (cfr. art.º 1422.º, n.º 2, alínea d), do Código Civil) (maioria dos votos representativos do capital investido, sem qualquer oposição), oposição à instalação de uma infra-estrutura de telecomunicações para uso individual (cfr. Decreto-Lei n.º 123/2009, de 21 de Maio) (deliberação de oposição de proprietários ou condóminos que representem pelo menos dois terços do capital investido), e introdução no regulamento do condomínio de uma disposição que consagre que as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum ficam a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificados os critérios que determinam a sua imputação (cfr. art.º 1424.º, n.º 2, do Código Civil) (maioria dos condóminos, que represente 2/3 do valor total do prédio). A alteração do estabelecimento de formas distintas ou diverso critério de distribuição de encargos (v. g. dispensar algum condómino do pagamento de despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício), seja no título constitutivo da propriedade horizontal, seja através do acordo de todos os condóminos deliberado em reunião da assembleia de condóminos, o arrendamento de partes comuns que possam ser utilizadas directamente por cada um dos condóminos e a aprovação do regulamento do condomínio também poderá carecer de UNANIMIDADE.
Assim, se na primeira data da reunião não comparecer o número de condóminos suficiente para perfazer a maioria dos votos representativos do capital investido (quórum constitutivo) a assembleia nem sequer pode funcionar.
Se na primeira data da reunião comparecer o número de condóminos suficiente para perfazer a maioria dos votos representativos do capital investido (quórum constitutivo), e a ordem de trabalhos só contiver assuntos cuja deliberação careça apenas de maioria absoluta, a assembleia pode validamente reunir e deliberar sobre os assuntos para os quais disponha de quórum deliberativo.
Se na primeira data da reunião comparecer apenas o número de condóminos suficiente para perfazer a maioria dos votos representativos do capital investido (ou seja 51 ou 501 votos, em percentagem ou permilagem, respectivamente) (quórum constitutivo), mas a ordem de trabalhos contiver assuntos cuja deliberação careça de maiorias especiais ou qualificadas, embora a assembleia eventualmente já possa funcionar (por dispor de quórum constitutivo), estará condicionada a somente poder deliberar sobre os assuntos para os quais possua a indispensável maioria legal (quórum deliberativo), estando impedida de se pronunciar sobre assuntos cuja deliberação careça de maiorias especiais ou qualificadas, pelo que, verificada a falta de quórum deliberativo, a reunião deverá ser adiada para data posterior (2.ª Convocatória). Se mesmo na segunda data da reunião só comparecer o número de condóminos suficiente para perfazer a maioria dos votos que representem, pelo menos, um quarto (1/4 = 25% = 250‰) do valor total do prédio (ou seja 25 ou 250 votos, em percentagem ou permilagem, respectivamente) (quórum constitutivo), a assembleia fica limitada a reunir e deliberar validamente unicamente sobre os assuntos para os quais disponha de quórum deliberativo.
O que fazer então na falta de quórum (número de condóminos cuja presença é necessária para que a assembleia de condóminos possa validamente reunir e deliberar?
Poderá ter sido logo fixada outra data na convocatória (“prolongamento da 1.ª chamada”). A lei não estabelece nenhum intervalo mínimo obrigatório entre as duas reuniões, nem exige nova convocação dos condóminos faltosos.
Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois (2.ª convocatória), na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio. (cfr. art.º 1432.º, n.º 6, do Código Civil).
Sem prejuízo do anteriormente referido, se estiverem reunidas as condições para garantir a presença, no próprio dia, de condóminos que representem um quarto do valor total do prédio, a convocatória (2.ª convocatória) pode ser feita para trinta minutos depois, no mesmo local. (cfr. art.º 1432.º, n.º 7, do Código Civil).
Também pelo exposto, não me parece haver necessidade legal de envio ou entrega de nova convocação para a reunião em 2.ª convocatória aos condóminos faltosos/ausentes, sugerindo apenas, somente neste caso específico, a afixação do aviso convocatório numa parte comum do edifício, bem como a colocação na caixa de correio de cada condómino faltoso/ausente, procurando sensibilizar os ausentes em 1.ª convocatória para a enorme vantagem na obtenção de maior participação dos condóminos na discussão e votação das deliberações da assembleia de condóminos em 2.ª convocatória.
As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços [2/3] do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos seguintes termos:
As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou por correio eletrónico, aplicando-se, neste caso, o disposto nos n.os 2 e 3, do art.º 1432.º, do Código Civil. (cfr. art.º 1432.º, n.º 9, do Código Civil).
Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância. (cfr. art.º 1432.º, n.º 10, do Código Civil).
O silêncio dos condóminos é considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do n.º 10, do art.º 1432.º, do Código Civil. (cfr. art.º 1432.º, n.º 11, do Código Civil).
Assim, por hipótese, na reunião realizada em “1.ª convocatória”, mesmo quando se encontram presentes 80% dos votos representativos de todo o capital investido no prédio (80 votos em 100 ou 800 votos em 1000) se houver 50% da totalidade dos votos votando uma proposta sobre determinado assunto e 30% da totalidade dos votos votando outra sobre o mesmo assunto, a proposta mais votada não será aprovada, ou seja nenhuma das propostas será aprovada.
Noutro exemplo, numa reunião da assembleia de condóminos em "1.ª convocatória" com um quórum constitutivo de 501/1000 (presença da simples maioria dos votos representativos do capital investido) só podem ser tomadas deliberações que obtenham o voto concordante de todos os presentes (501/1000), ou seja, o quórum constitutivo (presença da maioria dos votos representativos do capital investido) é idêntico ao quórum deliberativo (votação favorável da maioria dos votos representativos do capital investido (maioria absoluta)). Nestas circunstâncias, caso haja alguma abstenção ("recusa" de voto) ou voto desfavorável a assembleia dos condóminos não pode tomar deliberações válidas, por falta de maioria absoluta (maioria dos votos favoráveis correspondentes ao capital investido, expresso em permilagem ou percentagem do valor total do prédio), restando-lhe enveredar pela realização da reunião na data prevista em "2.ª convocatória" (em que, para a assembleia deliberar validamente, já será suficiente somente uma simples maioria relativa, apurada em função da maioria dos votos favoráveis dos presentes).
Já na reunião em “2.ª convocatória” a assembleia de condóminos pode reunir (quórum constitutivo) e deliberar (quórum deliberativo) por maioria dos votos dos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto (1/4 = 25% = 250‰) do valor total do prédio, o que significa que para poder reunir a assembleia de condóminos têm de estar presentes condóminos que representem, no mínimo, 25% da totalidade dos votos (25 votos em 100 ou 250 votos em 1000) e, neste caso, tem de obter-se, pelo menos, mais de 50% da totalidade dos votos dos condóminos presentes (no mínimo 13 votos em 100 ou 126 votos em 1000) para conseguir fazer aprovar uma decisão ou deliberação que exija somente a simples maioria de votos dos condóminos presentes (maioria relativa).
Constituem excepções, as deliberações que exigem maioria especialmente qualificada para aprovação: modificação do titulo constitutivo da propriedade horizontal (cfr. art.º 1419.º, n.º 1, do Código Civil) (unanimidade do capital investido = unanimidade dos condóminos, acordo de todos os condóminos), alteração do tipo de gás fornecido ao condomínio – propano ou gás natural – ou da empresa fornecedora de gás canalizado (unanimidade do capital investido = unanimidade dos condóminos, acordo de todos os condóminos), disposição de uma parte comum ou a constituição do direito de uso de uma parte comum, caso representem uma modificação do título constitutivo (unanimidade do capital investido = unanimidade dos condóminos), reconstrução do edifício destruído na sua totalidade ou em parte que represente, pelo menos, ¾ do seu valor (cfr. art.º 1428.º, n.º 1, do Código Civil) (unanimidade do capital investido = unanimidade dos condóminos), realização de obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício (cfr. art.º 1422.º, n.º 3, do Código Civil) (maioria dos votos, que representem 2/3 do valor total do prédio), alteração ao fim de cada fracção autónoma, não constante do título constitutivo da propriedade horizontal (cfr. art.º 1422.º, n.º 4, do Código Civil) (maioria dos votos, que represente 2/3 do valor total do prédio), divisão da fracção autónoma, caso não esteja autorizada pelo título constitutivo (cfr. art.º 1422.º-A, n.º 3, do Código Civil) (maioria dos votos representativos do capital investido, sem qualquer oposição), realização de obras que constituam inovações, que não prejudiquem a utilização, por parte de algum ou alguns dos condóminos, quer das coisas próprias, quer das comuns (cfr. art.º 1425.º, n.º 1, do Código Civil) (dupla maioria) = (metade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria absoluta representativa de 2/3 do valor total do prédio), colocação de ascensores (cfr. art.º 1425.º, n.º 1, e n.º 2, alínea a), do Código Civil) (dupla maioria) = (metade da totalidade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria absoluta representativa de 2/3 do valor total do prédio) OU havendo pelo menos oito fracções autónomas (dupla maioria) = (metade da totalidade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria dos condóminos, que represente mais de metade do valor total do prédio), instalação de gás canalizado (cfr. art.º 1425.º, n.º 1, e n.º 2, alínea b), do Código Civil) (dupla maioria) = (metade da totalidade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria absoluta representativa de 2/3 do valor total do prédio) OU havendo pelo menos oito fracções autónomas (dupla maioria) = (metade da totalidade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria dos condóminos, que represente mais de metade do valor total do prédio), reconstrução do edifício que haja sido destruído em menos do que ¾ do seu valor (cfr. art.º 1428.º, n.º 2, do Código Civil) (dupla maioria) = (metade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria dos condóminos, que represente mais de metade do valor total do prédio), proibição de quaisquer actos ou actividades (cfr. art.º 1422.º, n.º 2, alínea d), do Código Civil) (maioria dos votos representativos do capital investido, sem qualquer oposição), oposição à instalação de uma infra-estrutura de telecomunicações para uso individual (cfr. Decreto-Lei n.º 123/2009, de 21 de Maio) (deliberação de oposição de proprietários ou condóminos que representem pelo menos dois terços do capital investido), e introdução no regulamento do condomínio de uma disposição que consagre que as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum ficam a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificados os critérios que determinam a sua imputação (cfr. art.º 1424.º, n.º 2, do Código Civil) (maioria dos condóminos, que represente 2/3 do valor total do prédio). A alteração do estabelecimento de formas distintas ou diverso critério de distribuição de encargos (v. g. dispensar algum condómino do pagamento de despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício), seja no título constitutivo da propriedade horizontal, seja através do acordo de todos os condóminos deliberado em reunião da assembleia de condóminos, o arrendamento de partes comuns que possam ser utilizadas directamente por cada um dos condóminos e a aprovação do regulamento do condomínio também poderá carecer de UNANIMIDADE.
No caso de um dos membros do respectivo agregado familiar ser uma pessoa com mobilidade condicionada, qualquer condómino pode, mediante (simples) prévia comunicação nesse sentido ao administrador do condomínio e observando as normas técnicas de acessibilidade previstas em legislação específica [v. g. no Decreto-Lei nº163/2006, de 8 de Agosto],efectuar as seguintes inovações:
a) COLOCAÇÃO DE RAMPAS DE ACESSO (cfr. art.º 1425.º, n.º 3, alínea a), do Código Civil);
b) COLOCAÇÃO DE PLATAFORMAS ELEVATÓRIAS, quando não exista ascensor com porta e cabina de dimensões que permitam a sua utilização por uma pessoa em cadeira de rodas (cfr. art.º 1425.º, n.º 3, alínea b), do Código Civil).
ESTABELECIMENTOS DE ALOJAMENTO LOCAL (AL) EM CONDOMÍNIOS:
Os estabelecimentos de alojamento local (AL) são obrigados a ter um livro de informações sobre o funcionamento do estabelecimento e respetivas regras de utilização internas, nomeadamente incluindo as regras sobre a recolha e seleção de resíduos urbanos, funcionamento dos eletrodomésticos, ruído e cuidados a ter para evitar perturbações que causem incómodo e afetem a tranquilidade e o descanso da vizinhança, que deve conter também o contacto telefónico do responsável pela exploração do estabelecimento. (cfr. artigo 12.º, n.º 6, do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, e pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto).
O condomínio [em reunião da Assembleia de Condóminos] pode fixar o pagamento de uma contribuição adicional correspondente às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns, com um limite de 30 % do valor anual da quota respetiva, a deliberar nos termos do artigo 1424.º do Código Civil. (cfr. artigo 20.º-A, do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, e pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto). As despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição [decorrente da utilização acrescida das partes comuns pelos utentes do estabelecimento de alojamento local (AL)], desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação. (cfr. artigo 1424.º, n.º 1 e n.º 2, do Código Civil, conjugado com o artigo 20.º-A, do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, e pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto ).
No caso de os estabelecimentos de alojamento local (AL) estarem inseridos em edifícios de habitação coletiva, o livro de informações deve conter também o regulamento com as práticas e regras do condomínio que sejam relevantes para o alojamento e para a utilização das partes comuns. (cfr. artigo 12.º, n.º 8, do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, e pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto).
O responsável do estabelecimento de alojamento local (AL) deve disponibilizar ao condomínio [Administrador do Condomínio e/ou Assembleia de Condóminos] o seu contacto telefónico. (cfr. artigo 12.º, n.º 9, do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, e pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto).
No caso de a atividade de alojamento local (AL) ser exercida numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, a Assembleia de Condóminos, por decisão de condóminos que representem mais de metade da permilagem do edifício, em deliberação fundamentada [e devidamente consignada em Ata da respetiva reunião da Assembleia de Condóminos], decorrente da prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos, pode opor-se ao exercício da atividade de alojamento local (AL) na referida fração autónoma, dando, para o efeito, conhecimento da sua decisão ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente. (cfr. artigo 9.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, e pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto).
Não pode haver lugar à instalação e exploração de «hostels» em edifícios em propriedade horizontal nos prédios em que coexista habitação sem autorização dos condóminos para o efeito, devendo a Ata da reunião da Assembleia de Condóminos conter tal deliberação e instruir a comunicação prévia com prazo. (cfr. artigos 4.º, n.º 4, e 6.º, n.º 2, ambos do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, e pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto).
Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto - Altera o regime de autorização de exploração dos estabelecimentos de alojamento local (AL), procedendo à segunda alteração ao Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, republicando-o em anexo, da qual faz parte integrante, com a redação atual.
ESTABELECIMENTOS DE ALOJAMENTO LOCAL (AL) EM CONDOMÍNIOS:
Os estabelecimentos de alojamento local (AL) são obrigados a ter um livro de informações sobre o funcionamento do estabelecimento e respetivas regras de utilização internas, nomeadamente incluindo as regras sobre a recolha e seleção de resíduos urbanos, funcionamento dos eletrodomésticos, ruído e cuidados a ter para evitar perturbações que causem incómodo e afetem a tranquilidade e o descanso da vizinhança, que deve conter também o contacto telefónico do responsável pela exploração do estabelecimento. (cfr. artigo 12.º, n.º 6, do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, e pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto).
O condomínio [em reunião da Assembleia de Condóminos] pode fixar o pagamento de uma contribuição adicional correspondente às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns, com um limite de 30 % do valor anual da quota respetiva, a deliberar nos termos do artigo 1424.º do Código Civil. (cfr. artigo 20.º-A, do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, e pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto). As despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição [decorrente da utilização acrescida das partes comuns pelos utentes do estabelecimento de alojamento local (AL)], desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação. (cfr. artigo 1424.º, n.º 1 e n.º 2, do Código Civil, conjugado com o artigo 20.º-A, do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, e pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto).
No caso de os estabelecimentos de alojamento local (AL) estarem inseridos em edifícios de habitação coletiva, o livro de informações deve conter também o regulamento com as práticas e regras do condomínio que sejam relevantes para o alojamento e para a utilização das partes comuns. (cfr. artigo 12.º, n.º 8, do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, e pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto).
O responsável do estabelecimento de alojamento local (AL) deve disponibilizar ao condomínio [Administrador do Condomínio e/ou Assembleia de Condóminos] o seu contacto telefónico. (cfr. artigo 12.º, n.º 9, do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, e pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto).
No caso de a atividade de alojamento local (AL) ser exercida numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, a Assembleia de Condóminos, por decisão de condóminos que representem mais de metade da permilagem do edifício, em deliberação fundamentada, decorrente da prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos, pode opor-se ao exercício da atividade de alojamento local (AL) na referida fração autónoma, dando, para o efeito, conhecimento da sua decisão ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente. (cfr. artigo 9.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, e pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto).
Não pode haver lugar à instalação e exploração de «hostels» em edifícios em propriedade horizontal nos prédios em que coexista habitação sem autorização dos condóminos para o efeito, devendo a Ata da reunião da Assembleia de Condóminos conter tal deliberação e instruir a comunicação prévia com prazo. (cfr. artigos 4.º, n.º 4, e 6.º, n.º 2, ambos do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, e pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto).
A Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto, entrou em vigor no dia 21 de outubro de 2018, prevendo algumas disposições transitórias, designadamente:
- Mantêm-se válidos os registos de estabelecimentos de alojamento local no Registo Nacional de Alojamento Local, realizados até ao dia 21 de outubro de 2018;
- As alterações introduzidas no Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto (alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, e pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto) relativas a condições de acesso à atividade e requisitos de instalação apenas são aplicáveis para os estabelecimentos de alojamento local constituídos após o dia 21 de outubro de 2018;
- Os estabelecimentos de alojamento local já existentes dispõem do prazo de dois anos, a contar do dia 21 de outubro de 2018, ou seja, até 21 de outubro de 2020, para se conformarem com os restantes requisitos previstos no Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto (alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, e pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto), nomeadamente o previsto nos artigos 13.º (segurança), 13.º-A (seguro), 18.º (placa identificativa) e 20.º-A (contribuição para o condomínio).
ACTA NÚMERO SETE ……………….DATA: 15 de Janeiro de 2003
Aos quinze de Janeiro de dois mil e três, pelas dezanove horas, reuniram em Assembleia Geral Ordinária (2.ª Convocatória), os condóminos do prédio, sito na Rua da Harmonia, n.ºs 1 a 5 - 0000-000 FELICIDADE, conforme convocatória regularmente entregue e enviada por carta registada a todos os condóminos, para deliberar sobre os seguintes assuntos constantes na Ordem de Trabalhos da referida convocatória:
1. (…);
2. Eleição do administrador do condomínio para o ano de 2003;
3. Deliberar o montante das contribuições devidas ao condomínio, discriminando as prestações de condomínio em dívida e respectivo (s) proprietário (s) que deixaram de pagar no prazo estabelecido a sua quota-parte, tudo em conformidade com o disposto no art.º 6.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro;
4. (…);
5. (…);
6. Deliberação sobre outros assuntos de reconhecida urgência, designadamente propostas apresentadas por condóminos, por decisão de pelo menos dois terços dos condóminos presentes e / ou representados.
(...)
Passando ao 2.º ponto da Ordem de Trabalhos, foi deliberado por unanimidade eleger/nomear Administrador do Condomínio o Sr. Condómino3, a quem são conferidos todos os poderes especiais necessários constantes na legislação aplicável (nomeadamente nos artigos 1414.º a 1438.º, ambos inclusive, do Código Civil) e ainda os poderes especiais necessários para movimentar as contas bancárias do Condomínio existentes e/ou a constituir, praticando e assinando tudo o que seja necessário para os fins indicados. O Sr. Condómino3 declarou aceitar exercer as funções de Administrador do Condomínio.
Esta deliberação foi aprovada por unanimidade dos votos dos Condóminos e Representantes presentes, representando 456 ‰ do valor total do capital investido e 456 votos.
(…)
Passando ao 3.º ponto da Ordem de Trabalhos, o Administrador do Condomínio informou:
Todos os montantes devidos ao Condomínio se encontram tempestivamente regularizados, com excepção das contribuições devidas pelos Condóminos proprietários das fracções “AC” e “AF”, correspondentes ao 3.º andar direito e ao 3.º andar esquerdo, respectivamente, uma vez que não pagam as respectivas quotizações desde Janeiro de 1999 e Janeiro de 2001, respectivamente. Pelo que, até ao dia 31 de Dezembro de 2002, os montantes globais em dívida já perfazem, no caso da fracção "AC", correspondente ao 3.º andar direito, propriedade do Sr. Condómino, e da esposa, Sr.ª Condómina, a importância de € 478,84 (PTE 96.000$00), no que diz respeito à fracção "AF" – 3.º andar esquerdo, propriedade do Sr. Condómino2, e da esposa, Sr.ª Condómina2, a importância é de € 239,42 (PTE 48.000$00).
CONDÓMINOS DEVEDORES:
- Fracção “AC” – terceiro andar direito, propriedade do Sr. Condómino e da esposa, Sr.ª Condómina:
EXTRACTO DE CONTA até 31 de Dezembro de 2002 (inclusive):
- Quotas mensais para despesas de condomínio eFundo Comum de Reserva
(FCR), Janeiro de 1999 a 31 de Dezembro de 2002:
= € 478,84 / PTE 96.000$00 =
- Fracção “AF” – terceiro andar esquerdo, propriedade do Sr. Condómino2 e da esposa, Sr.ª Condómina2:
EXTRACTO DE CONTA até 31 de Dezembro de 2002 (inclusive):
- Quotas mensais para despesas de condomínio eFundo Comum de Reserva
(FCR), Janeiro de 2001 a 31 de Dezembro de 2002:
= € 239,42 / PTE 48.000$00 =
Relativamente aos supra mencionados Condóminos com quotas em atraso foram deliberados os montantes supracitados como contribuições devidas ao Condomínio, fixando-se de forma discriminada as prestações em dívida, nos termos e para os efeitos do disposto no art.º 6.º, n.ºs 1 e 2, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro.
O Administrador do Condomínio (cessante), Sr. Administrador Competente e Diligente, referiu que, embora os referidos Condóminos sejam habitualmente vistos no Condomínio, tendo até sido contactado pessoalmente pelo Sr. Condómino2, a correspondência que lhes remeteu, designadamente a comunicação das deliberações da última reunião da Assembleia dos Condóminos e a solicitação do pagamento das quotizações em atraso (remetidas por carta registada com aviso de recepção), foram ambas, e por ambos, devolvidas.
Submetidos a votação da Assembleia de Condóminos os montantes acima referidos como contribuições devidas ao Condomínio, com identificação nominal dos respectivos Condóminos devedores, foram aprovados por unanimidade dos votos dos Condóminos e Representantes presentes, representando 456 ‰ do valor total do capital investido e 456 votos, com as seguintes recomendações / deliberações:
O montante das contribuições devidas ao condomínio ou de quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, com identificação dos respectivos proprietários relapsos, deve ficar expressamente referido em acta e ser comunicado a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de trinta dias (cfr. art.ºs 1424.º, 1432.ºe 1433.º do Código Civil, conjugado com o art.º 6.º do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).
O envio das supracitadas cartas registadas com A. R. comunicando as deliberações, demonstrará simultânea e inequivocamente os montantes em dívida e uma séria determinação da Administração do Condomínio em obter a sua boa cobrança (extrajudicial) (cfr. art.º 1436.º, alíneas d), e), h) e l); art.º 1437.º, n.º 1, ambos do Código Civil; art.º 6.º, n.º 2 do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).
Se mesmo assim, no prazo de 30 dias, após envio das supracitadas cartas, os condóminos devedores persistirem no incumprimento, deverão dar entrada no tribunal as competentes acções executivas. O pedido consistirá no pagamento integral das importâncias ou montantes devidos por cada condómino, acrescidas de juros vencidos e vincendos até integral pagamento, custas processuais e patrocínio judiciário (procuradoria), para o que foi expressamente autorizado o Administrador do Condomínio a contratar os serviços de advogado ou solicitador.
Para tornar mais transparente e melhorar a informação entre Administração do Condomínio e os Condóminos, futuramente deverão ser objectivamente referidas em acta as eventuais acções judiciais já interpostas e/ou a interpor para cobrança de quotizações aos condóminos relapsos.
O Sr. Condómino3, propôs-se tentar contactar os Condóminos devedores e acompanhar todo este processo, na tentativa de esclarecer possíveis dúvidas ou mal-entendidos, procurando obter uma resolução extra-judicial. Dos resultados eventualmente obtidos, manterá a Administração do Condomínio devidamente informada.
.
Todos os montantes supracitados e/ou outros eventualmente devidos ao Condomínio, poderão ser liquidados em numerário ou cheque bancário (entregue ao Administrador do Condomínio), depositados na conta bancária do Condomínio (Condomínio Prédio R Harmonia 1 a 5, domiciliada na Agência da Bancária / Rendimento em Felicidade, com o NIB 0000.0000.00000000000.00) ou por transferência bancária para o NIB 0000.0000.00000000000.00, entregando original ou cópia do documento comprovativo do depósito bancário ou da transferência bancária ao Administrador do Condomínio, que passará o correspondente recibo de quitação.
Estas propostas e deliberações foram aprovadas por unanimidade dos votos dos Condóminos e Representantes presentes, representando 456 ‰ do valor total do capital investido e 456 votos.
(Proibida a reprodução, no todo ou em parte, sem prévia autorização expressa, por escrito, do autor)
(Autorizada a reprodução, para fins exclusivamente particulares, sem intuitos comerciais) (Consultem sempre profissional do foro - advogado(a) ou solicitador(a) - com experiência)
Portaria n.º 64/2009, de 22 de Janeiro - Estabelece o regime de credenciação de entidades para a emissão de pareceres, realização de vistorias e de inspecções das condições de segurança contra incêndio em edifícios (SCIE).
O novo regime jurídico da segurança contra incêndio em edifícios, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de Novembro, estabelece, no seu artigo 5.º, que a Autoridade Nacional de Protecção Civil (ANPC) é a entidade competente para assegurar o cumprimento do regime de segurança contra incêndio em edifícios (SCIE), incumbindo-lhe a credenciação de entidades para a realização de vistorias e de inspecções das condições de SCIE.
Em execução do disposto no Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de Novembro (SCIE), impõe-se definir o regime de credenciação de entidades para a emissão de pareceres, realização de vistorias e de inspecções das condições de SCIE.
A Portaria n.º 64/2009, de 22 de Janeiro, entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação.
Portaria n.º 773/2009, de 21 de Julho- define o procedimento de registo, na Autoridade Nacional de Protecção Civil (ANPC), das entidades que exerçam a actividade de comercialização, instalação e ou manutenção de produtos e equipamentos de segurança contra incêndio em edifícios (SCIE).
Portaria n.º 136/2011, de 5 de Abril - Primeira alteração à Portaria n.º 64/2009, de 22 de Janeiro, que estabelece o regime de credenciação de entidades para a emissão de pareceres, realização de vistorias e de inspecções das condições de segurança contra incêndios em edifícios (SCIE).
Despacho n.º 10737/2011 - [Diário da República, 2.ª Série — N.º 166 — 30 de Agosto de 2011] - Actualização do valor das taxas a cobrar pelos serviços de segurança contra incêndio em edifícios prestados pela Autoridade Nacional de Protecção Civil (ANPC).
(Proibida a reprodução, no todo ou em parte, sem prévia autorização expressa, por escrito, do autor)
A apresentação das contas e do orçamento é um campo administrativo reservado ao administrador do condomínio, que deverá ser apresentado, discutido e votado na reunião da assembleia ordinária. (cfr. artigos 1431.º, n.º 1 e 1436.º, alíneas b) e j), ambos do Código Civil).
Segundo o n.º 1, do artigo 1431.º, do Código Civil, a assembleia de condóminos reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador do condomínio, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das receitas e despesas a efectuar durante o ano.
Trata-se, pois, da comummente designada assembleia-geral ordinária, obrigatória, onde o administrador apresenta anualmente as contas e o orçamento das despesas (campo administrativo reservado ao administrador, cfr. artigo 1436.º, alíneas b) e j), do Código Civil).
A data indicada no artigo 1431.º, n.º 1, do Código Civil, para a reunião ordinária anual obrigatória da assembleia de condóminos ("primeira quinzena de Janeiro"), é meramente orientadora!
Esta reunião ordinária anual obrigatória, para apresentação das contas anuais (relativas ao último exercício anual, ao ano transacto) e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano de exercício corrente, pode efectuar-se em qualquer outro mês do ano!
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(Proibida a reprodução, no todo ou em parte, sem prévia autorização expressa, por escrito, do autor)
DEVER DE INFORMAÇÃO DO ADMINISTRADOR PERANTE CADA CONDÓMINO INDIVIDUALMENTE CONSIDERADO, QUANDO SOLICITADO
São funções do administrador do condomínio, designadamente:
- Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio (cfr. Artigo 1436.º, alínea m), do Código Civil).
(v. g., entre outros, o título constitutivo da propriedade horizontal, o regulamento do condomínio, a planta ou projecto de arquitectura do edifício, os actos relativos à convocação da assembleia de condóminos, as actas das reuniões da assembleia de condóminos, os documentos contabilísticos (contabilidade condominial, posições debitórias e creditórias do condomínio perante terceiros) e contratos (seguros, manutenção do ascensor, prestação de serviços e/ou trabalho, fornecimento de energia eléctrica).
- Guardar as actas das assembleias de condóminos e facultar, a todo o tempo, a respectiva consulta, quer aos condóminos, quer aos terceiros titulares de direitos relativos às fracções autónomas. (cfr. Artigo 1.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).
- Guardar as cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da propriedade horizontal, designadamente do projecto aprovado pela entidade pública competente. (cfr. Artigo 2.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).
- Guardar e dar a conhecer, em tempo útil e a todo o tempo, aos condóminos todas as notificações dirigidas ao condomínio, designadamente as provenientes das autoridades administrativas (cfr. Artigo 2.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).
- Facultar cópia do regulamento aos terceiros titulares de direitos relativos às fracções. (cfr. Artigo 9.º, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).
No nosso CÓDIGO CIVIL:
“Livro II (Direito das obrigações), Título I (Das obrigações em geral), Capítulo III (Modalidades das obrigações), Secção IX - Obrigação de informação e de apresentação de coisas ou documentos
Artigo 573.º Obrigação de informação
A obrigação de informação existe, sempre que o titular de um direito tenha dúvida fundada acerca da sua existência ou do seu conteúdo e outrem esteja em condições de prestar as informações necessárias.
Artigo 574.º Apresentação de coisas
1 - Ao que invoca um direito, pessoal ou real, ainda que condicional ou a prazo, relativo a certa coisa, móvel ou imóvel, é lícito exigir do possuidor ou detentor a apresentação da coisa desde que o exame seja necessário para apurar a existência ou o conteúdo do direito e o demandado não tenha motivos para fundadamente se opor à diligência.
2 - Quando aquele de quem se exige a apresentação da coisa a definir em nome de outrem, deve avisar a pessoa em cujo nome a detém, logo que seja exigida a apresentação a fim de ela, se quiser, usar os meios de defesa que no caso couberem.
Artigo 575.º Apresentação de documentos
As disposições do artigo anterior são, com as necessárias adaptações extensivas aos documentos, desde que o requerente tenha um interesse jurídico atendível no exame deles.
Artigo 576.º Reprodução das coisas e dos documentos
Feita a apresentação, o requerente tem a faculdade de tirar cópias ou fotografias ou usar de outros meios destinados a obter a reprodução da coisa ou documento, desde que a reprodução se mostre necessária e se não lhe oponha motivo grave alegado pelo requerido.”.
No nosso CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL:
“Livro III (Do Processo), Título IV (Dos processos especiais), Capítulo XVIII (Dos processos de jurisdição voluntária), Secção XV Apresentação de coisas ou documentos
Artigo 1476.º Requerimento
Aquele que, nos termos e para os efeitos do artigo 574.º e artigo 575.º do Código Civil, pretenda a apresentação de coisas ou documentos que o possuidor ou detentor Ihe não queira facultar justificará a necessidade da diligência e requererá a citação do recusante para os apresentar no dia, hora e local que o juiz designar.
Artigo 1477.º - (Termos posteriores)
1. O citado pode contestar no prazo de quinze dias, a contar da citação; se detiver as coisas ou documentos em nome de outra pessoa, pode esta contestar dentro do mesmo prazo, ainda que o citado o não faça.
2. Na falta de contestação, ou no caso de ela ser considerada improcedente, o juiz designará dia, hora e local para a apresentação na sua presença.
3. A apresentação far-se-á no tribunal, quando se trate de coisas ou de documentos transportáveis em mão; tratando-se de outros móveis ou de coisas imóveis, a apresentação será feita no lugar onde se encontrem.
Artigo 1478.º - (Apreensão judicial)
Se os requeridos, devidamente notificados, não cumprirem a decisão, pode o requerente solicitar a apreensão das coisas ou documentos para lhe serem facultados, aplicando-se o disposto quanto à efectivação da penhora, com as necessárias adaptações.”.
Verifica-se assim existir um DEVER LEGAL DE INFORMAÇÃO DO ADMINISTRADOR do Condomínio PERANTE CADA CONDÓMINO INDIVIDUALMENTE CONSIDERADO, combatendo o obscurantismo, as ambiguidades e incertezas.
O DEVER DE INFORMAÇÃO do Administrador do Condomínio perante cada condómino individualmente considerado, quando pessoalmente solicitado, NÃO SE CONFUNDE COM O DEVER DE PRESTAR CONTAS!
A apresentação das contas é um campo administrativo reservado ao Administrador do Condomínio, que deverá ser apresentado, discutido e votado na reunião (ordinária) da Assembleia de Condóminos. (cfr. artigos 1431.º, n.º 1 e 1436.º, alíneas b) e j), ambos do Código Civil).
Segundo o n.º 1, do artigo 1431.º, do Código Civil, a Assembleia de Condóminos reúne-se na primeira quinzena de Janeiro [esta data não me parece imperativa, pelo que pode ser alterada no regulamento do condomínio, numa Assembleia-geral de Condóminos e/ou quando houver fundadas razões para tal], mediante convocação do Administrador do Condomínio, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das receitas e despesas a efectuar durante o ano.
Trata-se, pois, da comummente designada Assembleia-geral Ordinária onde o Administrador apresenta as contas e o orçamento (campo administrativo reservado ao Administrador, cfr. artigo 1436.º, alíneas b) e j), do Código Civil) (somente!) perante a Assembleia de Condóminos.
Só a Assembleia de Condóminos, por deliberação maioritária, pode exigir ao Administrador do Condomínio, a todo o tempo, em qualquer momento, a prestação de contas.
Quando a administração se exerce sobre bens alheios, consentânea com a prestação do serviço de administrar um condomínio, dela resulta como obrigação essencial a de PRESTAR CONTAS, que, se não forem espontaneamente apresentadas, podem ser judicialmente exigidas, nos termos dos artigos 1014.º e seguintes do Código de Processo Civil.
Nos casos de rejeição das contas (pela Assembleia de Condóminos) e/ou de recusa, pelo Administrador do Condomínio, de as prestar perante a Assembleia de Condóminos é que cabe fazer uso do processo especial de prestação de contas, previsto nos artigos 1014.º e seguintes do Código de Processo Civil.
Conquanto, convém frisar, O DEVER DE INFORMAÇÃO do Administrador do Condomínio perante cada condómino individualmente considerado, quando pessoalmente solicitado, NÃO SE CONFUNDE COM O DEVER DE PRESTAR CONTAS (perante a Assembleia de Condóminos)!
Qual é a forma legal da convocatória para a reunião da assembleia de condóminos?
A lei - o artigo 1432.º, n.º 1, do Código Civil - contempla uma dupla forma de convocação (para a reunião da assembleia de condóminos) com valor idêntico:
- Carta registada (via postal registada) (cfr. Art.º 1432.º, n.º 1, do Código Civil);
- Aviso convocatório (entrega pessoal de aviso convocatório) (cfr. Art.º 1432.º, n.º 1, do Código Civil).
O AVISO CONVOCATÓRIO pode substituir a carta registada, desde que os condóminos notificados assinem um RECIBO DE RECEPÇÃO (por exemplo, assinatura num livro de protocolo ou numa simples folha para esse efeito criada), mencionando a data do recebimento.
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Minuta ou Modelo de RECIBO DE RECEPÇÃO:
Condomínio do prédio sito na Rua da Harmonia, 250 (ex-Lote 18), Urbanização das Flores, 3500-500 CÁ ESTAMOS
NIPC n.º 900000000
Para cumprimento do disposto no artigo 1432.º, n.º1, “in fine”, do Código Civil, DECLARO ter recebido em (DIA / MÊS / ANO), o AVISO CONVOCATÓRIO para a reunião da assembleia de condóminos a realizar em (DIA / MÊS / ANO), pelas (HORAS), na/no (LOCAL DA REUNIÃO). O Condómino proprietário da fracção autónoma “LETRA”, correspondente ao ____ andar / piso, esquerdo / frente / direito / garagem / loja, sito/a na morada supra indicada,
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(assinatura do condómino notificado) _____________________________________________
A convocatória para a reunião da assembleia de condóminos torna-se eficaz logo que chegue ao poder dos respectivos condóminos ou seja deles conhecida; ou, na ausência de convocatória regularmente efectuada, logo que a vontade dos condóminos se manifeste na forma adequada.
É também considerada eficaz a convocatória para a reunião da assembleia de condóminos que só por culpa do destinatário não foi por ele oportunamente recebida (v. g. caso em que se ausente para parte incerta, recuse receber a carta ou não a vá levantar aos CTT).
Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante (cfr. artigo 1432.º, n.º 9, do Código Civil).
NOTEM BEM:
De forma alguma será suficiente, por exemplo, afixar somente o aviso convocatório numa parte comum do edifício, nem tão pouco introduzi-lo na caixa de correio de cada condómino! Para além de efectivamente poder nem ser lido, muito difícil será provarmos a sua efectiva leitura ou conhecimento por todos os condóminos, bem como termos observado o requisito legal da antecedência mínima de envio e / ou entrega (dez (10) dias). Este habitual, mas incorrecto, procedimento pode originar a invalidade das deliberações. Alias, quer a ausência ou irregularidade da convocação (cfr. artigo 1432.º, n.º 1 e n.º 2, do Código Civil, v. g. não indicação do dia, da hora e do local da reunião), quer a falta de envio da convocatória a todos os condóminos podem ser causa de nulidade/anulação das deliberações que a assembleia vier a tomar.
São nulas as deliberações tomadas em reunião da assembleia de condóminos não convocada (vício procedimental ou do procedimento deliberativo) ou em que foram convocados apenas alguns condóminos, salvo se todos os condóminos tiverem estado presentes ou representados e dado o seu assentimento para que a assembleia de condóminos se constituísse e deliberasse sobre determinado assunto, suprindo assim o vício procedimental da irregularidade da convocação, caso em que as deliberações serão meramente anuláveis.
NÃO ESQUEÇAM:CONVOCATÓRIA ASSINADA POR QUEM TENHA COMPETÊNCIA (cfr. artigos 1431.º, n.º 1 e n.º 2, 1436.º, alínea a), e/ou 1438.º do Código Civil), ENVIADA POR CARTA REGISTADA OU ENTREGUE PESSOALMENTE (com recibo de recepção, mencionando expressamente a data de entrega/recepção) (cfr. artigo 1432.º, n.º 1, do Código Civil) COM, pelo menos, DEZ DIAS DE ANTECEDÊNCIA (na contagem do prazo descontem o dia do registo (depósito da carta nos CTT) ou da entrega (assinatura num livro de protocolo ou numa simples folha para esse efeito criada, com menção da data)) e o dia da reunião (cfr. artigo 1432.º, n.º 1, conjugado com o artigo 279.º, alínea b), ambos do Código Civil) (o prazo é contínuo, não há suspensão da contagem aos sábados, domingos e feriados).
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(Proibida a reprodução, no todo ou em parte, sem prévia autorização expressa, por escrito, do autor)
