ATA - FORMALIDADES PARA TER VALOR DE TÍTULO EXECUTIVO ...

Atas das reuniões das Assembleias dos Condóminos

Conforme dispõe o n.º 1 do artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, são obrigatoriamente lavradas atas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha intervindo como presidente e subscritas por todos os condóminos nelas presentes ou representados.*

A elaboração de uma lista de presenças pode revelar-se bastante útil, desde que assinada por todas as pessoas que comparecerem à reunião da assembleia de condóminos (condóminos proprietários e/ou representantes), especialmente no caso em que a ata da reunião seja devidamente elaborada “a posteriori”, depois da reunião, e ocorra eventual futura recusa de assinatura de algum dos presentes. Não obstante, essa lista somente poderá servir como mais um meio de prova de que determinado condómino esteve efetivamente presente ou representado na reunião da assembleia de condóminos, com influência direta na contagem dos prazos legais de que dispõe para eventualmente impugnar as deliberações, jamais substituindo as assinaturas na respetiva ata. (cfr. artigo 1433.º, n.º 2, do Código Civil).

A ATA é o documento em que se relata por escrito ou em que se descreve e regista fielmente o que se passa em qualquer reunião, designadamente as deliberações tomadas nas assembleias dos condóminos (cfr. artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro). A ata contém um resumo do que de essencial se tiver passado na assembleia de condóminos, indicando, designadamente, a data e o local da reunião, os condóminos presentes e/ou representados e os condóminos ausentes, os assuntos apreciados, as decisões e as deliberações tomadas com o resultado de cada votação e o facto de a ata ter sido lida e aprovada.

As deliberações da assembleia dos condóminos, devidamente lavradas ou consignadas em ata, são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções autónomas (cfr. art.º 1.º n.º 4 do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro).

* Embora a lei fale em convocação das reuniões da assembleia dos condóminos, não esqueçam os comproprietários, os cônjuges ** , os herdeiros, os locatários nos contratos de leasing para habitação, os usufrutuários, o depositário judicial (em caso de penhora da fração autónoma) e, obviamente os condóminos proprietários.

TODOS os acima citados têm direito a estar presentes (ou representados) na reunião da assembleia de condóminos.

No caso das casas ou frações autónomas arrendadas ("alugadas"), os inquilinos ou arrendatários apenas poderão estar presentes na referida reunião da assembleia de condóminos, com direito de participação plena, como representantes (procuradores) de qualquer das pessoas acima mencionadas. 

** Desde que ambos sejam proprietários da fração autónoma!

A ata constitui um requisito de eficácia dos actos da assembleia dos condóminos, que são praticados oralmente. A eficácia das deliberações depende da aprovação da respetiva ata, independentemente da mesma se encontrar assinada pelos condóminos. (cfr. art.º 1.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, alterado pela Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro).

A ata constitui o único meio de prova das decisões tomadas na reunião da assembleia dos condóminos, excetuados os casos de falsidade ou extravio, em que poderão ser excecionalmente admitidos outros meios de prova para reconstituir a verdade dos factos.

A deliberação emanada da assembleia dos condóminos, meramente oral, deve ser registada na ata da respetiva reunião dos condóminos, por eles reduzida a escrito e aprovada, sem o que não adquire eficácia jurídica. (cfr. artigo 1.º, n.ºs  2 e 3, do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, alterado pela Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro).

As deliberações da assembleia de condóminos devidamente consignadas em ata, desde que esteja assinada/aprovada por condóminos (e/ou representantes) representativos da  maioria dos votos essenciais à tomada das deliberações na assembleia, têm força probatória, representando a vontade colegial e são vinculativas tanto para os condóminos – mesmo para os que não tenham participado na reunião ou que, participando, se abstiveram de votar ou votaram contra, e ainda para aqueles que ingressem no Condomínio após a sua aprovação - como para os terceiros titulares de direitos relativos às frações autónomas, sem prejuízo do direito dos que a não assinaram/não aprovaram de invocarem em juízo a falsidade da ata.

Conquanto, importa ainda enfatizar que as decisões da assembleia de condóminos em sede de gestão são sempre contingentes e transitórias, e não podem precludir novas e diversas deliberações que possam surgir no decurso da vida do condomínio (v. g. novas deliberações, revogadoras ou modificativas de outras precedentes, tomadas sobre o mesmo objeto).

Na descrição do funcionamento da assembleia de condóminos a ATA deve indicar a data, o local, a hora de início e fim da reunião, convocatória que lhe deu causa, identificação dos presentes e das frações autónomas que representam bem como da pessoa que preside, passando depois a anotar-se os assuntos tratados ou discutidos, pela ordem pelo qual o foram (agenda, ordem do dia ou ordem de trabalhos da reunião, constante da convocatória), documentos submetidos e, na íntegra, as propostas surgidas e deliberações tomadas, com indicação do resultado da votação de cada uma delas e do sentido das declarações dos condóminos, registando ainda eventuais ausências temporárias dos presentes durante a discussão dos assuntos e terminando com a declaração de encerramento da reunião.

Se a ata contiver ERROS, IMPRECISÕES e/ou OMISSÕES, embora assinada por todos os condóminos presentes e ou representantes, não traduz fielmente o que se passou na reunião da assembleia de condóminos! As adendas ou ressalvas, desde que tempestivas, legítimas e justificadas, servem para SIMPLIFICAR procedimentos. A ressalva ou emenda faz-se em aditamento seguido e novamente assinado por todos os condóminos presentes e ou representantes, ficando a ata SEM ERROS, IMPRECISÕES e/ou OMISSÕES, e passando a traduzir fielmente o que se passou na reunião da assembleia de condóminos. Em data posterior à elaboração da ata da reunião da assembleia de condóminos pode ser nela aposto um “em tempo” (um aditamento, acréscimo ou complemento, uma adenda) assinado por todos os intervenientes e comunicado a todos os ausentes (e não representados).

Se a ata da reunião contiver palavras emendadas, truncadas ou escritas sobre rasuras ou entrelinhas, COM A DEVIDA RESSALVA, MANTERÁ a sua força probatória. (cfr. artigo 371.º, n.º 2, do Código Civil).

Se a ata da reunião contiver notas marginais, palavras entrelinhadas, rasuras, emendas ou outros vícios externos, COM A DEVIDA RESSALVA, MANTER-SE-Á a sua força probatória. (cfr. artigo 376.º, n.º 3, do Código Civil).

A falta de envio da ata ou das comunicações das deliberações da assembleia dos condóminos, a todos os condóminos ausentes (e não representados), produz a ineficácia das deliberações da assembleia dos condóminos relativamente a eles, coarctando-lhes o direito de comunicarem à assembleia dos condóminos o seu assentimento ou a sua discordância (cfr. Artigo 1432.º, n.º 9, do Código Civil), originando ainda a impossibilidade de aceitação tácita ou a possibilidade de impugnação, a todo o tempo, (anulação ou revogação) das deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados (cfr. Artigo 1433.º, n.º 1 e n.º 2, do Código Civil).

A função típica da ata, na ausência de norma em contrário, é apenas a de informar da existência da deliberação (documento ad probationem actus , formalidade necessária para a prova do ato) não se assumindo como elemento constitutivo da mesma (documento ad substantiam, formalidade necessária para a validade do acto) por conseguinte, como pressuposto da respetiva validade; mas antes como requisito de eficácia da deliberação.

Por tal razão e nessas circunstâncias, a ausência de comunicação das deliberações (consignadas em ata) a todos os condóminos ausentes (e não representados) não se reconduz a vício invalidante das deliberações documentadas na ata, mas gera a ineficácia das deliberações da assembleia dos condóminos.

Os condóminos ausentes (e não representados), a quem não forem comunicadas as deliberações tomadas pela assembleia dos condóminos, podem justamente ignorar as deliberações, sem embargo de a todo o momento poderem também arguir – pela via judicial (ação de simples apreciação (falta de diligência do administrador do condomínio), ou por via de exceção (invocando o desconhecimento e a ineficácia das deliberações)) – o vício da ineficácia das deliberações da assembleia dos condóminos.

As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes (e não representados), por carta registada com aviso de receção, no prazo de trinta (30) dias (cfr. Art.º 1432.º, n.º 9, do Código Civil).

Ultrapassado este prazo,

O administrador do condomínio pode a todo o momento tentar fazer sanar ou corrigir o vício gerador da ineficácia das deliberações da assembleia dos condóminos, comunicando as deliberações a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de receção, sem embargo de os condóminos ausentes poderem arguir – pela via judicial (acção de simples apreciação (falta de diligência do administrador do condomínio), ou por via de excepção (invocando o desconhecimento ou a inexistência de informação atempada e a ineficácia das deliberações)).

(Proibida a reprodução, no todo ou em parte, sem prévia autorização expressa, por escrito, do autor)

ACESSO A ATAS DAS REUNIÕES DO CONSELHO DE TURMA, DAS REUNIÕES DOS ENCARREGADOS DE EDUCAÇÃO, DO CONSELHO GERAL, DAS REUNIÕES COM EQUIPA MULTIDISCIPLINAR DE APOIO À EDUCAÇÃO INCLUSIVA) (EMAEI), E DO CONSELHO PEDAGÓGICO …

ACESSO A ATAS DAS REUNIÕES DO CONSELHO DE TURMA, DAS REUNIÕES DOS ENCARREGADOS DE EDUCAÇÃO, DO CONSELHO GERAL, DAS REUNIÕES COM EQUIPA MULTIDISCIPLINAR DE APOIO À EDUCAÇÃO INCLUSIVA) (EMAEI), E DO CONSELHO PEDAGÓGICO …

Parecer n.º 227/2022 da Comissão de Acesso aos Documentos Administrativos (CADA)

Síntese do Parecer: Os agrupamentos de escolas, os seus órgãos e estruturas encontram-se sujeitos à LADA [artigo 4.º, n.º 1, alínea a)]; - Deve ser facultado o acesso às atas solicitadas na parte que não revista natureza nominativa e na parte que diga respeito aos dados do educando da requerente.

Processo n.º 249/2022

Queixosa: A. [Encarregada de Educação]

Entidade requerida: Agrupamento de Escolas D. Sancho I – Vila Nova de Famalicão

I – Factos e pedido

1. A, mãe e encarregada de educação de um aluno da Escola Secundária D.Sancho I, em representação legal do seu filho e educando, requereu à Diretora do Agrupamento de Escolas D. Sancho I “cópias simples integrais das Atas das reuniões do Conselho de Turma, das reuniões dos Encarregados de Educação, do Conselho Geral, reuniões com Ensino Especial (EMAEI), Conselho Pedagógico, ocorridas no presente ano letivo (2021/2022), incluindo reuniões de avaliação, bem como de todos os documentos conexos eventualmente apensos às requeridas Atas.”

[…]

II – Apreciação jurídica

1. A requerente solicitou “cópias simples integrais das Atas das reuniões do Conselho de Turma, das reuniões dos Encarregados de Educação, do Conselho Geral, reuniões com Ensino Especial (EMAEI), Conselho Pedagógico, ocorridas no presente ano letivo (2021/2022), incluindo reuniões de avaliação, bem como de todos os documentos conexos eventualmente apensos às requeridas Atas.”.

[…]

5. No presente parecer discute-se apenas o acesso às atas do conselho de turma, do conselho pedagógico, das reuniões da equipa EMAEI (equipa multidisciplinar de apoio à educação inclusiva) e documentos conexos.
6. A título prévio verificar-se-á se as decisões destes órgãos e estruturas se encontram sujeitas à Lei n.º 26/2016, de 22 de agosto (LADA).
7. Diga-se que quando na LADA é mencionada a função administrativa e a atividade administrativa é em sentido lato, de função de Estado, por oposição às funções legislativa e judicial, não em sentido estrito.
8. Isso resulta também do vasto elenco de órgãos e entidades que se encontram subordinadas à LADA no seu artigo 4.º, desde as entidades mais vinculadas que integram o governo e a Administração Pública até aquelas que têm uma mera conexão com o poder público (n.º 2) ou já tiveram (n.º 3).
9. Ora, os agrupamentos de escolas e os seus órgãos encontram-se sujeitos à LADA, porque integram a Administração Pública, artigo 4.º, n.º 1, alínea a), não fazendo este preceito, qualquer distinção entre as concretas atividades que são exercidas.
10. Além disso, as competências, funcionamento e organização dos órgãos e estruturas dos agrupamentos de escolas obedecem a normas de direito público, relevando para o caso, o Decreto-Lei n.º 75/2008, de 22 de abril, alterado e republicado pelo Decreto-Lei n.º 137/2012, de 2 de julho, que aprova o regime de autonomia, administração e gestão dos estabelecimentos públicos da educação pré-escolar e dos ensinos básico e secundário e o Decreto-Lei n.º 54/2018, de 6 de julho, na sua versão atualizada, que estabelece os princípios e as normas que garantem a inclusão, enquanto processo que visa responder à diversidade das necessidades e potencialidades de todos e de cada um dos alunos, através do aumento da participação nos processos de aprendizagem e na vida da comunidade educativa.
11. O conselho pedagógico é um dos órgãos de administração e gestão dos agrupamentos de escolas, artigo 10.º, n.º 2, alínea c) do Decreto-Lei 75/2008, de 22 de abril, alterado e republicado pelo Decreto-Lei n.º 137/2012, de 2 de julho, mais concretamente “é o órgão de coordenação e supervisão pedagógica e orientação educativa do agrupamento de escolas ou escola não agrupada, nomeadamente nos domínios pedagógico-didático, da orientação e acompanhamento dos alunos e da formação inicial e contínua do pessoal docente,” artigo 31.º do mesmo diploma. A sua composição, competências e funcionamento encontram-se regulados no capítulo III, secção I, subsecção III – artigos 32.º a 34.º do mesmo diploma.
12. O conselho de turma é uma estrutura de coordenação e supervisão, encontra-se regulado no capítulo IV, secção I, e a sua constituição no artigo 44.º, n.º 1, alínea c), do diploma acima referido.
13. A equipa multidisciplinar de apoio à educação inclusiva [EMAEI] pertence aos recursos organizacionais específicos de apoio à aprendizagem e à inclusão, de acordo com o artigo 11.º, n.º 2, do Decreto-Lei 54/2018, de 6 de julho, na sua versão atualizada. A sua constituição e competências encontram-se previstas no artigo 12.º do mesmo diploma.
14. As decisões destes órgãos e estruturas encontram-se subordinadas à LADA e constituem documentos administrativos, na aceção do artigo 3.º, n.º 1, alínea a) da LADA.
15. A regra em relação aos documentos administrativos é o livre acesso e consta no artigo 5.º, «1 - Todos, sem necessidade de enunciar qualquer interesse, têm direito de acesso aos documentos administrativos, o qual compreende os direitos de consulta, de reprodução e de informação sobre a sua existência e conteúdo».

[…]

III – Conclusão

Deve ser facultado o acesso à documentação solicitada, na parte que não revista natureza nominativa e na parte que diga respeito aos dados do educando da requerente.

Comunique-se.

Lisboa, 15 de junho de 2022.

[ in https://www.cada.pt/files/pareceres/2022/227.pdf ]

NORMAS REGULAMENTARES DO REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL …

NORMAS REGULAMENTARES DO REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL …

Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, alterado e republicado em anexo à Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro

Artigo 1.º

Deliberações da assembleia de condóminos

1 — São obrigatoriamente lavradas atas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha intervindo como presidente e subscritas por todos os condóminos nelas presentes.

2 — A ata contém um resumo do que de essencial se tiver passado na assembleia de condóminos, indicando, designadamente, a data e o local da reunião, os condóminos presentes e ausentes, os assuntos apreciados, as decisões e as deliberações tomadas com o resultado de cada votação e o facto de a ata ter sido lida e aprovada.

3 — A eficácia das deliberações depende da aprovação da respetiva ata, independentemente da mesma se encontrar assinada pelos condóminos.

4 — As deliberações devidamente consignadas em ata são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às frações.

5 — Incumbe ao administrador, ainda que provisório, guardar as atas e facultar a respetiva consulta, quer aos condóminos, quer aos terceiros a que se refere o número anterior.

6 — A assinatura e a subscrição da ata podem ser efetuadas por assinatura eletrónica qualificada ou por assinatura manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas.

7 — Para efeitos do disposto no presente artigo, vale como subscrição a declaração do condómino, enviada por correio eletrónico, para o endereço da administração do condomínio, em como concorda com o conteúdo da ata que lhe tenha sido remetida pela mesma via, declaração esta que deve ser junta, como anexo, ao original da ata.

8 — Compete à administração do condomínio a escolha por um ou por vários dos meios previstos nos números anteriores, bem como a definição da ordem de recolha das assinaturas ou de recolha das declarações por via eletrónica, a fim de assegurar a aposição das assinaturas num único documento.

Artigo 1.º-A

Assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância

1 — Sempre que a administração do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, a assembleia de condóminos tem lugar por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência.

2 — Caso algum dos condóminos não tenha, fundamentadamente, condições para participar na assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância e tenha transmitido essa impossibilidade à administração do condomínio, compete a esta assegurar-lhe os meios necessários, sob pena de a assembleia não poder ter lugar através daqueles meios.

Artigo 2.º

Documentos e notificações relativos ao condomínio

1 — Deverão ficar depositadas, à guarda do administrador, as cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da propriedade horizontal, designadamente do projeto aprovado pela entidade pública competente.

2 — O administrador tem o dever de guardar e dar a conhecer aos condóminos todas as notificações dirigidas ao condomínio, designadamente as provenientes das autoridades administrativas.

Artigo 3.º

Informação

1 — Na entrada do prédio ou conjunto de prédios ou em local de passagem comum aos condóminos deverá ser afixada a identificação do administrador em exercício ou de quem, a título provisório, desempenhe as funções deste.

2 — Os condóminos devem informar o administrador do condomínio do seu número de contribuinte, morada, contactos telefónicos e endereço de correio eletrónico e atualizar tais informações sempre que as mesmas sejam objeto de alteração.

3 — A alienação das frações deve ser objeto de comunicação ao administrador do condomínio pelo condómino alienante, por correio registado expedido no prazo máximo de 15 dias a contar da mesma, devendo esta informação conter o nome completo e o número de identificação fiscal do novo proprietário.

4 — A falta de comunicação indicada no número anterior responsabiliza o condómino alienante pelo valor das despesas inerentes à identificação do novo proprietário e pelos encargos suportados com a mora no pagamento dos encargos que se vencerem após a alienação.

Artigo 4.º

Fundo comum de reserva

1 — É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios.

2 — Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10 % da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.

3 — No caso de, por deliberação da assembleia, o fundo comum de reserva ser utilizado para fim diverso do indicado no n.º 1, os condóminos devem assegurar o pagamento, no prazo máximo de 12 meses a contar da deliberação, da quotização extraordinária necessária à reposição do montante utilizado, aplicando -se o disposto no artigo 6.º no caso de não cumprimento dessa obrigação.

4 — O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a respetiva administração.

Artigo 5.º

Atualização do seguro

1 — É obrigatória a atualização anual do seguro contra o risco de incêndio.

2 — Compete à assembleia de condóminos deliberar o montante de cada atualização.

3 — Se a assembleia não aprovar o montante da atualização, deve o administrador atualizar o seguro de acordo com o índice publicado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal.

Artigo 6.º

Dívidas por encargos de condomínio

1 — A ata da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio menciona o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações.

2 — A ata da reunião da assembleia de condóminos que reúna os requisitos indicados no n.º 1 constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.

3 — Consideram-se abrangidos pelo título executivo os juros de mora, à taxa legal, da obrigação dele constante, bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio.

4 — O administrador deve instaurar ação judicial destinada a cobrar as quantias referidas nos n.º^s 1 e 3.

5 — A ação judicial referida no número anterior deve ser instaurada no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento do condómino, salvo deliberação em contrário da assembleia de condóminos e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil.

Artigo 7.º

Falta ou impedimento do administrador

O regulamento deve prever e regular o exercício das funções de administração na falta ou impedimento do administrador ou de quem a título provisório desempenhe as funções deste.

Artigo 8.º

Publicitação das regras de segurança

O administrador deve assegurar a publicitação das regras respeitantes à segurança do edifício ou conjunto de edifícios, designadamente à dos equipamentos de uso comum.

Artigo 9.º

Dever de informação a terceiros

O administrador, ou quem a título provisório desempenhe as funções deste, deve facultar cópia do regulamento aos terceiros titulares de direitos relativos às frações.

Artigo 10.º

Obrigação de constituição da propriedade horizontal e de obtenção da licença de utilização

Celebrado contrato-promessa de compra e venda de fração autónoma a constituir, e salvo estipulação expressa em contrário, fica o promitente-vendedor obrigado a exercer as diligências necessárias à constituição da propriedade horizontal e à obtenção da correspondente licença de utilização.

Artigo 10.º-A

Administração provisória

1 — Sempre que, por ato ou omissão dos condóminos, a assembleia de condóminos não reúna ou não sejam tomadas as decisões necessárias ao cumprimento das obrigações legais de elaboração do regulamento do condomínio, de contratação do seguro obrigatório ou de constituição do fundo de reserva, e se não existir administrador, qualquer condómino pode assegurar o cumprimento das mesmas como administrador provisório, devendo, nesse caso, dar cumprimento ao disposto no artigo 3.º.

2 — Uma vez cumpridas as obrigações previstas no número anterior, o administrador provisório deve convocar a assembleia de condóminos para eleição do administrador e para prestar informação e contas sobre a sua administração.

3 — Se, apesar de regularmente convocada, a assembleia de condóminos não reunir ou não eleger administrador, o condómino que exerceu provisoriamente as funções de administração, nos termos dos números anteriores, pode comunicar aos outros condóminos o propósito de continuar a exercer o cargo de administrador provisório, nos termos do artigo 1435.º -A do Código Civil, ou requerer ao tribunal a nomeação de um administrador, sem prejuízo do disposto no número seguinte.

4 — Quando o condómino que exerce as funções de administração provisória, nos termos do artigo 1435.º-A do Código Civil, for uma entidade pública com atribuições na área da gestão habitacional e for necessário promover a realização de obras nas partes comuns do edifício, esta pode recorrer à execução coerciva das mesmas, nos termos do artigo seguinte, sempre que não seja possível uma decisão da assembleia de condóminos para o efeito.

Artigo 11.º

Obras

1 — Para efeito de aplicação do disposto nos artigos 89.º a 91.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, relativamente a obras necessárias nas partes comuns do edifício, é suficiente a notificação ao administrador do condomínio.

2 — No caso do número anterior, se houver lugar à execução coerciva das obras, cada condómino é responsável pelos encargos com a realização das mesmas na proporção da sua quota, sendo o respetivo pagamento assegurado nos termos dos artigos 108.º e 108.º-B do RJUE.

3 — No caso de edifício em que um dos condóminos é uma entidade pública com atribuições na área da gestão habitacional, as obras necessárias nas partes comuns podem ser determinadas e promovidas por essa entidade nos termos do regime a que se referem os números anteriores, caso em que a notificação e, se necessário, os elementos referidos no n.º 4 do artigo 89.º são por esta remetidos ao município competente, estando a correspondente operação urbanística sujeita a parecer prévio da câmara municipal nos termos do n.º 2 do artigo 7.º do RJUE.

Artigo 12.º

Direito transitório

Nos prédios já sujeitos ao regime de propriedade horizontal à data da entrada em vigor do presente diploma deve, no prazo de 90 dias, ser dado cumprimento ao disposto no artigo 3.º.