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Escritos Dispersos

"Todos começamos por ser crianças." "Com tempo, perseverança e esperança, tudo se alcança." À minha mulher e às nossas filhas.

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Condomínios - Propriedade Horizontal - Legislação - Código Civil

Propriedade Horizontal 1.jpegCÓDIGO CIVIL *

CAPÍTULO VI

PROPRIEDADE HORIZONTAL - Condomínios

 

Artigo 1414.º - (Princípio geral)

As fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.

Artigo 1415.º - (Objecto)

Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.

Artigo 1416.º - (Falta de requisitos legais)

1. A falta de requisitos legalmente exigidos importa a nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal e a sujeição do prédio ao regime da compropriedade, pela atribuição a cada consorte da quota que lhe tiver sido fixada nos termos do artigo 1418.º ou, na falta de fixação, da quota correspondente ao valor relativo da sua fracção.

2. Têm legitimidade para arguir a nulidade do título os condóminos, e também o Ministério Público sobre participação da entidade pública a quem caiba a aprovação ou fiscalização das construções.

Artigo 1417.º - (Principio geral)

1. A propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico, usucapião, decisão administrativa ou decisão judicial, proferida em acção de divisão de coisa comum ou em processo de inventário.

2. A constituição da propriedade horizontal por decisão judicial pode ter lugar a requerimento de qualquer consorte, desde que no caso se verifiquem os requisitos exigidos pelo artigo 1415.º.

Artigo 1418.º - (Conteúdo do título constitutivo)

1. No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.

2. Além das especificações constantes do número anterior, o título constitutivo pode ainda conter, designadamente:

a) Menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum;

b) Regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas;

c) Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio.

3. A falta da especificação exigida pelo n.º 1 e a não coincidência entre o fim referido na alínea a) do n.º 2 e o que foi fixado no projecto aprovado pela entidade pública competente determinam a nulidade do título constitutivo.

Artigo 1419.º - (Modificação do título)

1. Sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 1422.º-A e do disposto em lei especial, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos.

2. O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura ou elaborar e subscrever o documento particular a que se refere o número anterior, desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos.

3. A inobservância do disposto no artigo 1415.º importa a nulidade do acordo; esta nulidade pode ser declarada a requerimento das pessoas e entidades designadas no n.º 2 do artigo 1416.º.

Artigo 1420.º - (Direitos dos condóminos)

1. Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.

2. O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.

Artigo 1421.º - (Partes comuns do prédio)

1. São comuns as seguintes partes do edifício:

a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;

b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;

c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;

d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.

2. Presumem-se ainda comuns:

a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;

b) Os ascensores;

c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;

d) As garagens e outros lugares de estacionamento;

e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.

3. O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.

Artigo 1422.º - (Limitações ao exercício dos direitos)

1. Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.

2. É especialmente vedado aos condóminos:

a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;

b) Destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes;

c) Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada;

d) Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.

3. As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.

4. Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fracção autónoma, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.

Artigo 1422.º-A - (Junção e divisão de fracções autónomas)

1. Não carece de autorização dos restantes condóminos a junção, numa só, de duas ou mais fracções do mesmo edifício, desde que estas sejam contíguas.

2. Para efeitos do disposto do número anterior, a contiguidade das fracções é dispensada quando se trate de fracções correspondentes a arrecadações e garagens.

3. Não é permitida a divisão de fracções em novas fracções autónomas, salvo autorização do título constitutivo ou da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição.

4. Sem prejuízo do disposto em lei especial, nos casos previstos nos números anteriores, cabe aos condóminos que juntaram ou cindiram as fracções o poder de, por acto unilateral constante de escritura pública ou de documento particular autenticado, introduzir a correspondente alteração no título constitutivo.

5. A escritura pública ou o documento particular a que se refere o número anterior devem ser comunicados ao administrador no prazo de 10 dias.

Artigo 1423.º - (Direitos de preferência e de divisão)

Os condóminos não gozam, do direito de preferência na alienação de fracções nem do direito de pedir a divisão das partes comuns.

Artigo 1424.º - (Encargos de conservação e fruição)

1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.

2. Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.

3. As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.

4. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.

5. Nas despesas relativas às rampas de acesso e às plataformas elevatórias, quando colocadas nos termos do n.º 3 do artigo seguinte, só participam os condóminos que tiverem procedido à referida colocação.

Artigo 1425.º - (Inovações)

1 — Sem prejuízo do disposto nos números seguintes, as obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.

2 — Havendo pelo menos oito fracções autónomas, dependem da aprovação por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, as seguintes inovações:

a) Colocação de ascensores;

b) Instalação de gás canalizado.

3 — No caso de um dos membros do respectivo agregado familiar ser uma pessoa com mobilidade condicionada, qualquer condómino pode, mediante prévia comunicação nesse sentido ao administrador e observando as normas técnicas de acessibilidade previstas em legislação específica, efectuar as seguintes inovações:

a) Colocação de rampas de acesso;

b) Colocação de plataformas elevatórias, quando não exista ascensor com porta e cabina de dimensões que permitam a sua utilização por uma pessoa em cadeira de rodas.

4 — As inovações previstas nas alíneas a) e b) do número anterior podem ser levantadas pelos condóminos que as tenham efectuado ou que tenham pago a parte que lhes compete nas despesas de execução e manutenção da obra, desde que:

a) O possam fazer sem detrimento do edifício; e

b) Exista acordo entre eles.

5 — Quando as inovações previstas nas alíneas a) e b) do n.º 3 não possam ser levantadas, o condómino terá direito a receber o respectivo valor, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.

6 — A intenção de efectuar as inovações previstas no n.º 3 ou o seu levantamento deve ser comunicada ao administrador com 15 dias de antecedência.

7 — Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.

Artigo 1426.º - (Encargos com as inovações)

1. As despesas com as inovações ficam a cargo dos condóminos nos termos fixados pelo artigo 1424.º.

2. Os condóminos que não tenham aprovado a inovação são obrigados a concorrer para as respectivas despesas, salvo se a recusa for judicialmente havida como fundada.

3. Considera-se sempre fundada a recusa, quando as obras tenham natureza voluptuária ou não sejam proporcionadas à importância do edifício.

4. O condómino cuja recusa seja havida como fundada pode a todo o tempo participar nas vantagens da inovação, mediante o pagamento da quota correspondente às despesas de execução e manutenção da obra.

5 — Qualquer condómino pode a todo o tempo participar nas vantagens da colocação de plataformas elevatórias, efectuada nos termos do n.º 3 do artigo anterior, mediante o pagamento da parte que lhe compete nas despesas de execução e manutenção da obra.

Artigo 1427.º - (Reparações indispensáveis e urgentes)

As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.

Artigo 1428.º - (Destruição do edifício)

1. No caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente, pelo menos, três quartos do seu valor, qualquer dos condóminos tem o direito de exigir a venda do terreno e dos materiais, pela forma que a assembleia vier a designar.

2. Se a destruição atingir uma parte menor, pode a assembleia deliberar, pela maioria do número dos condóminos e do capital investido no edifício, a reconstrução deste.

3. Os condóminos que não queiram participar nas despesas da reconstrução podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado judicialmente.

4. É permitido ao alienante escolher o condómino ou condóminos a quem a transmissão deve ser feita.

Artigo 1429.º - (Seguro obrigatório)

1. É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns.

2. O seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador deve, no entanto, efectuá-lo quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia; nesse caso, ficará com o direito de reaver deles o respectivo prémio.

Artigo 1429.º-A - (Regulamento do condomínio)

1. Havendo mais de quatro condóminos e caso não faça parte do título constitutivo, deve ser elaborado um regulamento do condomínio disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns.

2. Sem prejuízo do disposto na alínea b) do n.º 2 do artigo 1418.º, a feitura do regulamento compete à assembleia de condóminos ou ao administrador, se aquela o não houver elaborado.

Artigo 1430.º - (Órgãos administrativos)

1. A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.

2. Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418.º se refere.

Artigo 1431.º - (Assembleia dos condóminos)

1. A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.

2. A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.

3. Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.

Artigo 1432.º - (Convocação e funcionamento da assembleia)

1. A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.

2. A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.

3. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.

4. Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.

5. As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.

6. As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.

7. Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.

8. O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do n.º 6.

9. Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante.

Artigo 1433.º - (Impugnação das deliberações)

1. As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.

2. No prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.

3. No prazo de 30 dias contado nos termos do número anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.

4. O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.

5. Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.

6. A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito.

Artigo 1434.º - (Compromisso arbitral)

1. A assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade da celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios entre condóminos, ou entre condóminos e o administrador, e fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições deste código, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador.

2. O montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor.

Artigo 1435.º - (Administrador)

1. O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.

2. Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.

3. O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.

4. O cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.

5. O administrador mantém-se em funcões até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.

Artigo 1435.º-A - (Administrador provisório)

1. Se a assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.

2. Quando, nos termos do número anterior, houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias, as funções recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constante do registo predial.

3. Logo que seja eleito ou judicialmente nomeado um administrador, o condómino que nos termos do presente artigo se encontre provido na administração cessa funções, devendo entregar àquele todos os documentos respeitantes ao condomínio que estejam confiados à sua guarda.

Artigo 1436.º - (Funções do administrador)

São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:

a) Convocar a assembleia dos condóminos;

b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;

c) Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;

d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;

e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;

f) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;

g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;

h) Executar as deliberações da assembleia;

i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas.

j) Prestar contas à assembleia;

l) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;

m) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.

Artigo 1437.º - (Legitimidade do administrador)

1. O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia.

2. O administrador pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.

3. Exceptuam-se as acções relativas a questões de propriedade ou posse dos bens comuns, salvo se a assembleia atribuir para o efeito poderes especiais ao administrador.

Artigo 1438.º - (Recurso dos actos do administrador)

Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste caso ser convocada pelo condómino recorrente.

Artigo 1438.º-A - (Propriedade horizontal de conjuntos de edifícios)

O regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem.

 

* Já inclui alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de Julho, e pela Lei n.º 32/2012, de 14 de Agosto.

Condomínios - Propriedade Horizontal - Legislação - Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro

Relações entre condóminos e terceiros ...

 

A necessidade de desenvolver alguns aspectos do regime de propriedade horizontal, aliada à opção de preservar a integração da disciplina daquele instituto no Código Civil, explica a aprovação do presente diploma.

Na verdade, as regras aqui consagradas estatuem ou sobre matérias estranhas à natureza do diploma como o Código Civil ou com carácter regulamentar, e têm o objectivo de procurar soluções que tornem mais eficaz o regime da propriedade horizontal, facilitando o decorrer das relações entre os condóminos e terceiros.

Assim: Nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 201.º da Constituição, o Governo decreta o seguinte:

Artigo 1.º (Deliberações da assembleia de condóminos)

1 - São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado.

2 - As deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções.

3 - Incumbe ao administrador, ainda que provisório, guardar as actas e facultar a respectiva consulta, quer aos condóminos, quer aos terceiros a que se refere o número anterior.

Artigo 2.º (Documentos e notificações relativos ao condomínio)

1 - Deverão ficar depositadas, à guarda do administrador, as cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da propriedade horizontal, designadamente do projecto aprovado pela entidade pública competente.

2 - O administrador tem o dever de guardar e dar a conhecer aos condóminos todas as notificações dirigidas ao condomínio, designadamente as provenientes das autoridades administrativas.

Artigo 3.º (Informação)

Na entrada do prédio ou conjunto de prédios ou em local de passagem comum aos condóminos deverá ser afixada a identificação do administrador em exercício ou de quem, a título provisório, desempenhe as funções deste.

Artigo 4.º (Fundo comum de reserva)

1 - É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios.

2 - Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.

3 - O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a respectiva administração.

Artigo 5.º (Actualização do seguro)

1 - É obrigatória a actualização anual do seguro contra o risco de incêndio.

2 - Compete à assembleia de condóminos deliberar o montante de cada actualização.

3 - Se a assembleia não aprovar o montante da actualização, deve o administrador actualizar o seguro de acordo com o índice publicado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal.

Artigo 6.º (Dívidas por encargos de condomínio)

1 - A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.

2 - O administrador deve instaurar acção judicial destinada a cobrar as quantias referidas no número anterior.

Artigo 7.º (Falta ou impedimento do administrador)

O regulamento deve prever e regular o exercício das funções de administração na falta ou impedimento do administrador ou de quem a título provisório desempenhe as funções deste.

Artigo 8.º (Publicitação das regras de segurança)

O administrador deve assegurar a publicitação das regras respeitantes à segurança do edifício ou conjunto de edifícios, designadamente à dos equipamentos de uso comum.

Artigo 9.º (Dever de informação a terceiros)

O administrador, ou quem a título provisório desempenhe as funções deste, deve facultar cópia do regulamento aos terceiros titulares de direitos relativos às fracções.

Artigo 10.º (Obrigação de constituição da propriedade horizontal e de obtenção da licença de utilização)

Celebrado contrato-promessa de compra e venda de fracção autónoma a constituir, e salvo estipulação expressa em contrário, fica o promitente-vendedor obrigado a exercer as diligências necessárias à constituição da propriedade horizontal e à obtenção da correspondente licença de utilização.

Artigo 11.º (Obras)

Para efeitos da aplicação do disposto nos artigos 9.º, 10.º, 12.º e 165.º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38 382, de 7 de Agosto de 1951, é suficiente a notificação do administrador do condomínio.

N. B.: Os artigos 9.º, 10.º e 165.º a 168.º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) foram revogados pelo artigo 129.º, alínea e), do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), os quais se referiam, respectivamente, às reparações ordinárias, às reparações extraordinárias, e à demolição, embargo e despejo sumário, agora incluídas no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) (v. g. artigo 89.º, n.º 1 a n.º 4), pelo que se pode considerar em vigor o princípio consignado neste artigo 11.º do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro.

A notificação do administrador do condomínio (representante de todos os condóminos proprietários) deve ser feita nos termos do artigo 121.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) e deve conter os elementos fixados no artigo 68.º do Código do Procedimento Administrativo (CPA).

Artigo 12.º (Direito transitório)

Nos prédios já sujeitos ao regime de propriedade horizontal à data da entrada em vigor do presente diploma deve, no prazo de 90 dias, ser dado cumprimento ao disposto no artigo 3.º.

 

http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/117773.html - Condomínios - Propriedade Horizontal - Legislação - Código Civil

Regime de credenciação de entidades para a emissão de pareceres, realização de vistorias e de inspecções das condições de segurança contra incêndio em edifícios (SCIE)

Portaria n.º 64/2009, de 22 de Janeiro - Estabelece o regime de credenciação de entidades para a emissão de pareceres, realização de vistorias e de inspecções das condições de segurança contra incêndio em edifícios (SCIE).
 
O novo regime jurídico da segurança contra incêndio em edifícios, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de Novembro, estabelece, no seu artigo 5.º, que a Autoridade Nacional de Protecção Civil (ANPC) é a entidade competente para assegurar o cumprimento do regime de segurança contra incêndio em edifícios (SCIE), incumbindo-lhe a credenciação de entidades para a realização de vistorias e de inspecções das condições de SCIE.
 
Em execução do disposto no Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de Novembro (SCIE), impõe-se definir o regime de credenciação de entidades para a emissão de pareceres, realização de vistorias e de inspecções das condições de SCIE.
 
A Portaria n.º 64/2009, de 22 de Janeiro, entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação.
 
Portaria n.º 64/2009, de 22 de Janeiro - Regime de credenciação de entidades para a emissão de pareceres, realização de vistorias e de inspecções das condições de segurança contra incêndios em edifícios (SCIE)
 
Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de Novembro - Novo regime jurídico da Segurança Contra Incêndios em Edifícios (SCIE)...
 
Portaria n.º 1532/2008, de 29 de Dezembro - Regulamenta o Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de Novembro (SCIE)
 
Portaria n.º 773/2009, de 21 de Julho - define o procedimento de registo, na Autoridade Nacional de Protecção Civil (ANPC), das entidades que exerçam a actividade de comercialização, instalação e ou manutenção de produtos e equipamentos de segurança contra incêndio em edifícios (SCIE).
 
Portaria n.º 136/2011, de 5 de Abril - Primeira alteração à Portaria n.º 64/2009, de 22 de Janeiro, que estabelece o regime de credenciação de entidades para a emissão de pareceres, realização de vistorias e de inspecções das condições de segurança contra incêndios em edifícios (SCIE).
Despacho n.º 10737/2011 - [Diário da República, 2.ª Série — N.º 166 — 30 de Agosto de 2011] - Actualização do valor das taxas a cobrar pelos serviços de segurança contra incêndio em edifícios prestados pela Autoridade Nacional de Protecção Civil (ANPC).
 

(Proibida a reprodução, no todo ou em parte, sem prévia autorização expressa, por escrito, do autor)

Sistema Nacional de Certificação Energética e da Qualidade do Ar Interior nos Edifícios

Decreto-Lei n.º 78/2006, de 4 de Abril  – procura assegurar a melhoria do desempenho energético e da qualidade do ar interior dos edifícios através do Sistema Nacional de Certificação Energética e da Qualidade do Ar Interior nos Edifícios.

 

Decreto-Lei n.º 79/2006, de 4 de Abril - sistemas energéticos de climatização em edifício.

 

Decreto-Lei n.º 80/2006, de 4 de Abril - regras de conservação de energia a observar no projecto de todos os edifícios de habitação e dos edifícios de serviços sem sistemas de climatização centralizados.

 

MERCADO IMOBILIÁRIO - GRANDE LISBOA

 Zona Valor Trimestre(%) Trend 1 Ano (%) 2 Anos (%) 3 Anos (%)
 Grande Lisboa 1.380,00€   -1,57% -5,67% -7,88% -8,06%
 Alcochete 1.335,00€   0,60% -2,34% -9,61% -10,10%
 Almada 1.463,00€   -0,75% -6,46% 0,76% -7,05%
 Amadora 1.379,00€   -1,36% -7,01% -5,93% -11,66%
 Azambuja 1.237,00€   5,37% -3,51% 1,39% -16,59%
 Barreiro 1.092,00€   -0,91% -3,79% -8,31% -12,64%
 Cascais 1.706,00€   -3,18% -6,83% -6,52% -0,70%
 Lisboa 1.955,00€   -2,49% -1,46% -0,36% 6,77%
 Loures 1.453,00€   -3,39% -3,26% -8,15% -5,03%
 Mafra 1.290,00€   -3,87% -5,36% -7,59% -6,93%
 Moita 1.057,00€   -1,03% -0,66% -1,86% -15,17%
 Montijo 1.159,00€   -3,90% -9,52% -8,96% -14,78%
 Odivelas 1.412,00€   -5,55% -7,77% -6,43% 0,71%
 Oeiras 1.675,00€   -1,18% -5,42% -3,29% -3,24%
 Palmela 1.104,00€   -1,16% -9,80% -0,54% -15,08%
 Seixal 1.268,00€   -1,01% -3,72% -7,17% -10,70%
 Sesimbra 1.396,00€   -3,59% -2,31% -0,36% -6,68%
 Setúbal 1.144,00€   -1,80% -7,96% -5,06% -13,92%
 Sintra 1.225,00€   -1,84% -4,52% -6,91% -8,10%
 Vila Franca de Xira 1.252,00€   -1,26% -5,79% -6,50% -9,14%
Preço médio por m2 no 3º trimestre de 2008 e evolução nos últimos 12, 24 e 36 meses. (Fonte: INE)

A construção, aquisição e utilização de um imóvel – propriedade horizontal - trâmites

 
A execução de novas edificações ou de quaisquer obras de construção civil, a reconstrução, ampliação, alteração, reparação ou demolição das edificações e obras existentes e bem assim os trabalhos que impliquem alteração da topografia local, dentro do perímetro urbano e das zonas rurais de protecção fixadas para as sedes de concelho e para as demais localidades sujeitas por lei a plano de urbanização e expansão subordinar-se-ão às disposições do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU).
 
Nos projectos de novas construções e de reconstrução ampliação e alteração de construções existentes serão sempre indicados o destino da edificação e a utilização prevista para os diferentes compartimentos. (cfr. artigo 6.º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU)).
 
A utilização de edifícios ou suas fracções autónomas encontra-se sempre sujeita a autorização administrativa (cfr. artigo 4.º, n.º 3, alínea f), do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE)), destinada a verificar a conformidade da obra concluída com o projecto aprovado e com as condições do licenciamento ou autorização (cfr. artigo 62.º, n.º 2, do RJUE).
 
Quem pretenda proceder a uma obra de construção ou realizar obras de alteração, pode pedir à câmara municipal, a título prévio, informação sobre a viabilidade de realizar a operação em causa e os respectivos condicionamentos legais ou regulamentares. (cfr. artigo 14.º do RJUE).
 
A decisão da câmara municipal a este respeito é proferida no prazo de 20 dias, tratando-se de construção ou alteração em área abrangida por plano de pormenor ou operação de loteamento; ou no prazo de 30 dias, quando a construção ou alteração incidir em área não abrangida por plano de pormenor ou operação de loteamento.
 
Sendo favorável a decisão, a câmara municipal indica sempre o procedimento de controlo prévio a que se encontra sujeita a realização da operação urbanística projectada, ou seja, se a mesma está sujeita a licenciamento ou autorização administrativa. (cfr.artigo 16.º, n.º 3 do RJUE).
 
No caso de a informação ser desfavorável, dela deve constar a indicação dos termos em que a mesma, sempre que possível, pode ser revista por forma a serem cumpridas as prescrições urbanísticas aplicáveis, designadamente as constantes de plano municipal de ordenamento do território ou de operação de loteamento. (cfr.artigo 16.º, n.º 4, do RJUE).
 
 
A alteração da utilização de edifícios ou suas fracções autónomas em área não abrangida por operação de loteamento ou plano municipal de ordenamento do território, quando a mesma não tenha sido precedida da realização de obras sujeitas a licença ou autorização administrativas, está sujeita a licença administrativa (cfr. artigo 4.º, n.º 2, alínea e), do RJUE), destinada a verificar a conformidade do uso previsto com as normas legais e regulamentares aplicáveis e a idoneidade da fracção autónoma para o fim a que se destina (cfr. artigo 62.º, n.º 1, do RJUE).
 
A alteração da utilização de edifícios ou suas fracções autónomas em área não abrangida por operação de loteamento ou plano municipal de ordenamento do território está sujeita a autorização administrativa (cfr. artigo 4.º, n.º 3, alínea f), do RJUE), destinada a verificar a conformidade do uso pretendido com as normas legais e regulamentares aplicáveis e a idoneidade da fracção autónoma para o fim pretendido (cfr. artigo 62.º, n.º 3, do RJUE).
 
A respectiva câmara municipal, competente para a aprovação do projecto de construção ou de alteração do edifício e concessão da licença, terá em consideração o destino assinalado ao edifício e às fracções autónomas e só concederá licença caso se verifiquem os requisitos do artigo 1415.º do Código Civil, além das normas regulamentares relativas às edificações urbanas (v. g. Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) e Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE)).
 
Obtida licença de construção e, durante a execução das obras de edificação é procedimento comum o construtor prometer em venda todas ou algumas das fracções autónomas.
 
Ao contrato promessa de venda de fracção autónoma são aplicáveis os artigos 410.º a 413.º, 441.º e 442.º e 830.º, todos do Código Civil.
 
Porém, o construtor não pode proceder à venda antes de constituída a propriedade horizontal e efectuado o seu registo na competente conservatória do registo predial.
 
Por sua vez, os instrumentos de constituição da propriedade horizontal só podem ser lavrados se for junto documento, passado pela câmara municipal, comprovativo de que as fracções autónomas satisfazem os requisitos legais. (cfr. artigo 59.º, n.º 1, do Código do Notariado).
 
Tratando-se de prédio construído para transmissão em fracções autónomas, o documento, passado pela câmara municipal, comprovativo de que as fracções autónomas satisfazem os requisitos legais *, pode ser substituído pela exibição do respectivo projecto de construção e, sendo caso disso, dos posteriores projectos de alteração aprovados pela câmara municipal. (cfr. artigo 59.º, n.º 2, do Código do Notariado).
 
* Certidão camarária (observância do disposto no artigo 1415.º do Código Civil (junção de documento – emanado da câmara municipal - comprovativo de que o prédio está de acordo com os requisitos legais)).
 
Também os instrumentos de modificação do título constitutivo da propriedade horizontal que importem alteração da composição ou do destino das respectivas fracções só podem ser lavrados se for junto documento camarário comprovativo de que a alteração está de acordo com os correspondentes requisitos legais. (cfr. artigo 60.º, n.º 1, do Código do Notariado).
 
Considerando ainda que nenhum instrumento pelo qual se transmitam direitos reais ou contraiam encargos sobre fracções autónomas de prédios em regime de propriedade horizontal pode ser lavrado sem que se exiba documento comprovativo da inscrição do respectivo título constitutivo no registo predial. (cfr. artigo 62.º, n.º 1, do Código do Notariado).
 
Conquanto, no título constitutivo da propriedade horizontal serão obrigatoriamente especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções autónomas, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio. (cfr. artigo 1418.º, n.º 1, do Código Civil).
 
Assim sendo, a menção do fim – comércio ou serviços, indústria, habitação - a que se destina cada fracção autónoma ou parte comum, embora possa constar no título constitutivo da propriedade horizontal, é uma especificação facultativa, não obrigatória. (cfr. artigo 1418.º, n.º 2, alínea a), do Código Civil).
 
Deste modo, caso não seja indicado no título constitutivo da propriedade horizontal, o destino de cada uma das fracções autónomas e/ou partes comuns, esse uso ou destino poderá resultar das características internas do espaço da fracção autónoma ou até do conjunto urbanístico em que o edifício se insere ou da sua localização (respeitadas as condições de segurança e salubridade exigidas), não carecendo os condóminos de autorização dos restantes (assembleia de condóminos) para darem às suas fracções o uso que entenderem.
 
Furtar-se-ão assim a uma possível não coincidência entre o fim referido na alínea a) do n.º 2, do artigo 1418.º do Código Civil (fim a que se destina cada fracção autónoma ou parte comum, facultativamente mencionado no título constitutivo), e o que foi fixado no projecto aprovado pela entidade pública competente, divergência que determinaria a nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal. (cfr. artigo 1418.º, n.º 3, do Código Civil).
 
Não obstante, a omissão de qualquer restrição à utilização no título constitutivo da propriedade horizontal poderá fazer surgir utilizações imprevistas e incontroláveis, embora lícitas.
 
É que, não podemos olvidar, é o título constitutivo da propriedade horizontal (e não o projecto de construção, mesmo que aprovado pela câmara municipal) que define a situação jurídica do imóvel em regime de propriedade horizontal e serve de base ao registo predial.
 
A imposição feita pelo artigo 6.º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) de que nos projectos de novas construções e de reconstrução ampliação e alteração de construções existentes serão sempre indicados o destino da edificação e a utilização prevista para os diferentes compartimentos, é motivada apenas por exigências de ordem técnica, de segurança, estética e salubridade, e não jurídicas. O regime jurídico-real do condomínio cabe exclusivamente ao título constitutivo da propriedade horizontal.
 
No caso de constituição de propriedade horizontal (ou do direito de habitação periódica), além da descrição genérica do prédio ou do conjunto imobiliário, é feita uma descrição distinta para cada fracção autónoma ou parcela habitacional. (cfr. artigo 81.º, n.º 1, do Código do Registo Predial).
 
A descrição predial de cada fracção autónoma só conterá a menção do fim a que se destina (restringindo o respectivo uso), se tal constar expressamente do título constitutivo da propriedade horizontal. (cfr. artigo 83.º, n.º 1, alínea c), do Código do Registo Predial).
 
De qualquer modo, se à data da constituição da propriedade horizontal for previsível que a câmara municipal venha a permitir uma destinação diferente da que consta no projecto aprovado ou licenciado - quem pretenda proceder a uma obra de construção ou realizar obras de alteração, pode pedir à câmara municipal, a título prévio, informação sobre a viabilidade de realizar a operação em causa e os respectivos condicionamentos legais ou regulamentares -, nada obsta a que fique, desde logo, autorizada no próprio título constitutivo da propriedade horizontal (escritura pública) a modificação do destino inicialmente fixado de acordo com o projecto de construção aprovado, se sobrevier a indispensável aprovação camarária, possibilitando assim a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal sem dependência do acordo de todos os condóminos.
 
 
A licença de utilização tem por finalidade atestar a que uso se destina o edifício ou fracção e que eles se encontram aptos para o respectivo fim.
 
A ocupação de edifícios ou suas fracções autónomas sem licença ou autorização de utilização ou em desacordo com o uso fixado no respectivo alvará, salvo se este não tiver sido emitido no prazo legal por razões exclusivamente imputáveis à câmara municipal, é punível como contra-ordenação, a que corresponde coima graduada de 498,80 € até ao máximo de 99759,58 €, no caso de pessoa singular, ou até 249398,95 €, no caso de pessoa colectiva (cfr. artigo 98.º, n.º 1, alínea d), e n.º 4, do RJUE).
 
A licença de utilização passou a ser exigida somente a partir de 1951 [13 de Agosto de 1951], pelo artigo 8.º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) (aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38 382/1951 de 7 de Agosto), prevendo-se que todos os edifícios ou fracções construídos a partir desta data [13 de Agosto de 1951] têm que, obrigatoriamente, encontrar-se licenciados pelas autoridades municipais para o uso para que foram construídos.
 
Nos prédios construídos ANTES da vigência do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU, publicado em 7 de Agosto de 1951)[vigente desde 13 de Agosto de 1951], que entretanto NÃO tenham sido reconstruídos, ampliados ou alterados, a câmara municipal pode não possuir elementos para verificar a falta de licença ou a sua inobservância, isto é pode limitar-se a CERTIFICAR (v. g. após simples vistoria de segurança e salubridade) que aquele prédio possui condições de habitabilidade, não carecendo de licença municipal de utilização, mencionando-se, em substituição da licença de utilização, a data de emissão da referida certidão e a entidade certificadora (câmara municipal).
 
Tratando-se de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício (ou de fracção autónoma), já construído, em vias de construção ou que deva vir a ser construído, exige-se, por força do Decreto-Lei n.º 236/1980, de 18 de Julho, que o documento escrito tenha o reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes, bem como a certificação notarial da existência da licença de utilização ou de construção (cfr. artigo 410.º, n.º 3 do Código Civil).
 
Porém...
 
A apresentação do alvará de licença de utilização, no caso de já ter sido requerido e não emitido, pode ser substituída pela exibição do alvará da licença de construção do imóvel, independentemente do respectivo prazo de validade, desde que:
 
a) O transmitente (vendedor) faça prova de que está requerida a licença de utilização; (cfr. artigo 2.º, n.º 1, alínea a), do Decreto-Lei n.º 281/1999, de 26 de Julho).
 
b) O transmitente (vendedor) declare que a construção se encontra concluída, que não está embargada, que não foi notificado de apreensão do alvará de licença de construção, que o pedido de licença de utilização não foi indeferido, que decorreram mais de cinquenta (50) dias sobre a data do seu requerimento e que não foi notificado para o pagamento das taxas devidas. (cfr. artigo 2.º, n.º 1, alínea b), do Decreto-Lei n.º 281/1999, de 26 de Julho).
 
Nos casos anteriormente referidos (cfr. artigo 2.º, n.º 1, alíneas a) e b), do Decreto-Lei n.º 281/1999, de 26 de Julho), são sempre responsáveis solidariamente pela obtenção da licença de utilização o titular da licença de construção e o primeiro transmitente ;(cfr. artigo 2.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 281/1999, de 26 de Julho).
 
Nas subsequentes transmissões de fracções autónomas, de prédios constituídos em regime de propriedade horizontal, o transmitente apenas tem de fazer prova de que foi requerida a licença de utilização e declarar que o pedido não foi indeferido nem a licença emitida no prazo de cinquenta (50) dias sobre a data do seu requerimento e que não foi notificado para o pagamento das taxas devidas. (cfr. artigo 2.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 281/1999, de 26 de Julho).
 
 

(Proibida a reprodução, no todo ou em parte, sem prévia autorização expressa, por escrito, do autor)

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