As frações de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.
Artigo 1415.º
(Objeto)
Só podem ser objeto de propriedade horizontal as frações autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.
Artigo 1416.º
(Falta de requisitos legais)
1 - A falta de requisitos legalmente exigidos importa a nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal e a sujeição do prédio ao regime da compropriedade, pela atribuição a cada consorte da quota que lhe tiver sido fixada nos termos do artigo 1418.º ou, na falta de fixação, da quota correspondente ao valor relativo da sua fração.
2 - Têm legitimidade para arguir a nulidade do título os condóminos, e também o Ministério Público sobre participação da entidade pública a quem caiba a aprovação ou fiscalização das construções.
Artigo 1417.º
(Princípio geral)
1 - A propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico, usucapião, decisão administrativa ou decisão judicial, proferida em ação de divisão de coisa comum ou em processo de inventário.
2 - A constituição da propriedade horizontal por decisão judicial pode ter lugar a requerimento de qualquer consorte, desde que no caso se verifiquem os requisitos exigidos pelo artigo 1415.º.
Contém as alterações da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro.
Artigo 1418.º
Conteúdo do título constitutivo
1 - No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias frações, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fração, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.
2 - Além das especificações constantes do número anterior, o título constitutivo pode ainda conter, designadamente:
a) Menção do fim a que se destina cada fração ou parte comum;
b) Regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das frações autónomas;
c) Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio.
3 - A falta da especificação exigida pelo n.º 1 e a não coincidência entre o fim referido na alínea a) do n.º 2 e o que foi fixado no projeto aprovado pela entidade pública competente determinam a nulidade do título constitutivo.
Contém as alterações do Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de outubro.
ARTIGO 1419.º
(Modificação do título)
1 - Sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 1422.º-A e do disposto em lei especial, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos.
2 - A falta de acordo para alteração do título constitutivo quanto a partes comuns pode ser suprida judicialmente, sempre que os votos representativos dos condóminos que nela não consintam sejam inferiores a 1/10 do capital investido e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas frações se destinam.
3 - O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura ou elaborar e subscrever o documento particular a que se refere o n.º 1, desde que o acordo conste de ata assinada por todos os condóminos.
4 - A inobservância do disposto no artigo 1415.º importa a nulidade do acordo; esta nulidade pode ser declarada a requerimento das pessoas e entidades designadas no n.º 2 do artigo 1416.º.
Contém as alterações do Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de outubro, do Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de julho, e da Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro.
Artigo 1420.º
(Direitos dos condóminos)
1 - Cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.
2 - O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.
Artigo 1421.º
(Partes comuns do prédio)
1 - São comuns as seguintes partes do edifício:
a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
d) As instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
2 - Presumem-se ainda comuns:
a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
b) Os ascensores;
c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
e) Em geral, as coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
3 - O título constitutivo pode afetar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.
Contém as alterações do Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de outubro.
Artigo 1422.º
(Limitações ao exercício dos direitos)
1 - Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às frações que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.
2 - É especialmente vedado aos condóminos:
a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício;
b) Destinar a sua fração a usos ofensivos dos bons costumes;
c) Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada;
d) Praticar quaisquer atos ou atividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.
3 - As obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
4 - Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fração autónoma, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, com exceção do previsto no artigo 1422.º-B.
Contém as alterações do Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de outubro, e do Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro.
Artigo 1422.º-A
Junção e divisão de frações autónomas
1 - Não carece de autorização dos restantes condóminos a junção, numa só, de duas ou mais frações do mesmo edifício, desde que estas sejam contíguas.
2 - Para efeitos do disposto do número anterior, a contiguidade das frações é dispensada quando se trate de frações correspondentes a arrecadações e garagens.
3 - Não é permitida a divisão de frações em novas frações autónomas, salvo autorização do título constitutivo ou da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição.
4 - Sem prejuízo do disposto em lei especial, nos casos previstos nos números anteriores, cabe aos condóminos que juntaram ou cindiram as frações o poder de, por ato unilateral constante de escritura pública ou de documento particular autenticado, introduzir a correspondente alteração no título constitutivo.
5 - A escritura pública ou o documento particular a que se refere o número anterior devem ser comunicados ao administrador no prazo de 10 dias.
Contém as alterações do Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de julho.
Artigo 1422.º-B
Alteração do uso da fração para habitação
1 - A alteração do fim ou do uso a que se destina cada fração para habitação não carece de autorização dos restantes condóminos.
2 - No caso previsto no número anterior, cabe aos condóminos que alterem a utilização da fração junto da câmara municipal o poder de, por ato unilateral constante de escritura pública ou de documento particular autenticado, introduzir a correspondente alteração no título constitutivo.
3 - A escritura pública ou o documento particular a que se refere o número anterior devem ser comunicados ao administrador no prazo de 10 dias.
Aditado pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro.
Artigo 1423.º
(Direitos de preferência e de divisão)
Os condóminos não gozam do direito de preferência na alienação de frações nem do direito de pedir a divisão das partes comuns.
Artigo 1424.º
Encargos de conservação e fruição
1 - Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações.
2 - Sem prejuízo do disposto no número anterior, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada, sem oposição, por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
3 - As despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
4 - Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas frações por eles possam ser servidas.
5 - Nas despesas relativas às rampas de acesso e às plataformas elevatórias, quando colocadas nos termos do n.º 3 do artigo seguinte, só participam os condóminos que tiverem procedido à referida colocação.
6 - Caso o estado de conservação das partes comuns referidas no n.º 3 do artigo 1421.º afete o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio, o condómino a favor de quem está afeto o uso exclusivo daquelas apenas suporta o valor das respetivas despesas de reparação na proporção indicada no n.º 1, salvo se tal necessidade decorrer de facto que lhe seja imputável.
Contém as alterações do Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de outubro, da Lei n.º 32/2012, de 14 de agosto, e da Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro.
Artigo 1424.º-A
Responsabilidade por encargos do condomínio
1 - O condómino, para efeitos de celebração de contrato de alienação da fração da qual é proprietário, requer ao administrador a emissão de declaração escrita da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à sua fração, com especificação da sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento, bem como, caso se verifique, das dívidas existentes, respetiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento.
2 - A declaração referida no número anterior é emitida pelo administrador no prazo máximo de 10 dias a contar do respetivo requerimento e constitui um documento instrutório obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado de alienação da fração em causa, salvo o disposto no número seguinte.
3 - A responsabilidade pelas dívidas existentes é aferida em função do momento em que as mesmas deveriam ter sido liquidadas, salvo se o adquirente expressamente declarar, na escritura ou no documento particular autenticado que titule a alienação da fração, que prescinde da declaração do administrador, aceitando, em consequência, a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio.
4 - Os montantes que constituam encargos do condomínio, independentemente da sua natureza, que se vençam em data posterior à transmissão da fração, são da responsabilidade do novo proprietário.
Aditado pela Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro.
Artigo 1425.º
Inovações
1 - Sem prejuízo do disposto nos números seguintes, as obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.
2 - Havendo pelo menos oito frações autónomas, dependem da aprovação por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, as seguintes inovações:
a) Colocação de ascensores;
b) Instalação de gás canalizado.
3 - No caso de um dos membros do respetivo agregado familiar ser uma pessoa com mobilidade condicionada, qualquer condómino pode, mediante prévia comunicação nesse sentido ao administrador e observando as normas técnicas de acessibilidade previstas em legislação específica, efetuar as seguintes inovações:
a) Colocação de rampas de acesso;
b) Colocação de plataformas elevatórias, quando não exista ascensor com porta e cabina de dimensões que permitam a sua utilização por uma pessoa em cadeira de rodas.
4 - As inovações previstas nas alíneas a) e b) do número anterior podem ser levantadas pelos condóminos que as tenham efetuado ou que tenham pago a parte que lhes compete nas despesas de execução e manutenção da obra, desde que:
a) O possam fazer sem detrimento do edifício; e
b) Exista acordo entre eles.
5 - Quando as inovações previstas nas alíneas a) e b) do n.º 3 não possam ser levantadas, o condómino terá direito a receber o respetivo valor, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.
6 - A intenção de efetuar as inovações previstas no n.º 3 ou o seu levantamento deve ser comunicada ao administrador com 15 dias de antecedência.
7 - Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.
Contém as alterações da Lei n.º 32/2012, de 14 de agosto.
Artigo 1426.º
Encargos com as inovações
1 - As despesas com as inovações ficam a cargo dos condóminos nos termos fixados pelo artigo 1424.º
2 - Os condóminos que não tenham aprovado a inovação são obrigados a concorrer para as respetivas despesas, salvo se a recusa for judicialmente havida como fundada.
3 - Considera-se sempre fundada a recusa, quando as obras tenham natureza voluptuária ou não sejam proporcionadas à importância do edifício.
4 - O condómino cuja recusa seja havida como fundada pode a todo o tempo participar nas vantagens da inovação, mediante o pagamento da quota correspondente às despesas de execução e manutenção da obra.
5 - Qualquer condómino pode a todo o tempo participar nas vantagens da colocação de plataformas elevatórias, efetuada nos termos do n.º 3 do artigo anterior, mediante o pagamento da parte que lhe compete nas despesas de execução e manutenção da obra.
Contém as alterações do Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de outubro, e da Lei n.º 32/2012, de 14 de agosto.
Artigo 1427.º
(Reparações indispensáveis e urgentes)
1 - As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.
2 - São indispensáveis e urgentes as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas.
Contém as alterações da Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro.
Artigo 1428.º
(Destruição do edifício)
1 - No caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente, pelo menos, três quartos do seu valor, qualquer dos condóminos tem o direito de exigir a venda do terreno e dos materiais, pela forma que a assembleia vier a designar.
2 - Se a destruição atingir uma parte menor, pode a assembleia deliberar, pela maioria do número dos condóminos e do capital investido no edifício, a reconstrução deste.
3 - Os condóminos que não queiram participar nas despesas da reconstrução podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado judicialmente.
4 - É permitido ao alienante escolher o condómino ou condóminos a quem a transmissão deve ser feita.
Artigo 1429.º
(Seguro obrigatório)
1 - É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às frações autónomas, quer relativamente às partes comuns.
2 - O seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador deve, no entanto, efetuá-lo quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia; nesse caso, ficará com o direito de reaver deles o respetivo prémio.
Contém as alterações do Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de outubro.
Artigo 1429.º-A
Regulamento do condomínio
1 - Havendo mais de quatro condóminos e caso não faça parte do título constitutivo, deve ser elaborado um regulamento do condomínio disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns.
2 - Sem prejuízo do disposto na alínea b) do n.º 2 do artigo 1418.º, a feitura do regulamento compete à assembleia de condóminos ou ao administrador, se aquela o não houver elaborado.
Aditado pelo Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de outubro.
Artigo 1430.º
(Órgãos administrativos)
1 - A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.
2 - Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418.º se refere.
Artigo 1431.º
(Assembleia dos condóminos)
1 - A assembleia reúne-se na primeira quinzena de janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efetuar durante o ano.
2 - A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.
3 - Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.
4 - A reunião prevista no n.º 1 deste artigo pode realizar-se, excecionalmente, no primeiro trimestre de cada ano se esta possibilidade estiver contemplada no regulamento de condomínio ou resultar de deliberação, aprovada por maioria, da assembleia de condóminos.
Contém as alterações da Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro.
Artigo 1432.º
(Convocação e funcionamento da assembleia)
1 - A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de receção assinado pelos condóminos.
2 - A convocatória indicada no n.º 1 é efetuada através de correio eletrónico para os condóminos que manifestem essa vontade em assembleia de condóminos realizada anteriormente, devendo essa manifestação de vontade ficar lavrada em ata com a indicação do respetivo endereço de correio eletrónico.
3 - Na situação prevista no número anterior, o condómino deve enviar, pelo mesmo meio, recibo de receção do respetivo e-mail convocatório.
4 - A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.
5 - As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.
6 - Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
7 - Sem prejuízo do disposto no número anterior, se estiverem reunidas as condições para garantir a presença, no próprio dia, de condóminos que representem um quarto do valor total do prédio, a convocatória pode ser feita para trinta minutos depois, no mesmo local.
8 - As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.
9 - As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou por correio eletrónico, aplicando-se, neste caso, o disposto nos n.ºs 2 e 3.
10 - Os condóminos têm 90 dias após a receção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
11 - O silêncio dos condóminos é considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do n.º 9.
12 - Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante.
Contém as alterações do Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de outubro, e pela Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro.
Artigo 1433.º
(Impugnação das deliberações)
1 - As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
2 - No prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.
3 - No prazo de 30 dias contado nos termos do número anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.
4 - O direito de propor a ação de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.
5 - Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.
6 - A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as ações compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito.
Contém as alterações do DL n.º 267/94, de 25 de outubro.
Artigo 1434.º
(Compromisso arbitral)
1 - A assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade da celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios entre condóminos, ou entre condóminos e o administrador, e fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições deste código, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador.
2 - O montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento coletável anual da fração do infrator.
Artigo 1435.º
(Administrador)
1 - O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.
2 - Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.
3 - O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.
4 - O cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.
5 - O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.
Contém as alterações do Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de outubro.
Artigo 1435.º-A
Administrador provisório
1 - Se a assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fração ou frações representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.
2 - Quando, nos termos do número anterior, houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias, as funções recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das frações constante do registo predial.
3 - Logo que seja eleito ou judicialmente nomeado um administrador, o condómino que nos termos do presente artigo se encontre provido na administração cessa funções, devendo entregar àquele todos os documentos respeitantes ao condomínio que estejam confiados à sua guarda.
Aditado pelo Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de outubro.
Artigo 1436.º
(Funções do administrador)
1 - São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
a) Convocar a assembleia dos condóminos;
b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
c) Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
d) Cobrar as receitas e efetuar as despesas comuns;
e) Verificar a existência do fundo comum de reserva;
f) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo os juros legais devidos e as sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento do condomínio ou por deliberação da assembleia;
g) Realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
h) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
i) Executar as deliberações da assembleia que não tenham sido objeto de impugnação, no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo que por aquela for fixado, salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada;
j) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas.
l) Prestar contas à assembleia;
m) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
n) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.
o) Informar, por escrito ou por correio eletrónico, os condóminos sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de um processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo;
p) Informar, pelo menos semestralmente e por escrito ou por correio eletrónico, os condóminos acerca dos desenvolvimentos de qualquer processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo, salvo no que toca aos processos sujeitos a segredo de justiça ou a processos cuja informação deva, por outro motivo, ser mantida sob reserva;
q) Emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alienação da fração.
r) Intervir em todas as situações de urgência que o exijam, convocando de imediato assembleia extraordinária de condóminos para ratificação da sua atuação.
2 - Sempre que estiver em causa deliberação da assembleia de condóminos relativamente a obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, a realizar no edifício ou no conjunto de edifícios, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências para a execução das mesmas, desde que o regulamento de condomínio ou a assembleia de condóminos não disponha de forma diferente.
3 - O administrador de condomínio que não cumprir as funções que lhe são cometidas neste artigo, noutras disposições legais ou em deliberações da assembleia de condóminos é civilmente responsável pela sua omissão, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal, se aplicável.
Contém as alterações do Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de outubro, e pela Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro.
Artigo 1437.º
Representação do condomínio em juízo
1 - O condomínio é sempre representado em juízo pelo seu administrador, devendo demandar e ser demandado em nome daquele.
2 - O administrador age em juízo no exercício das funções que lhe competem, como representante da universalidade dos condóminos ou quando expressamente mandatado pela assembleia de condóminos.
3 - A apresentação pelo administrador de queixas-crime relacionadas com as partes comuns não carece de autorização da assembleia de condóminos.
Contém as alterações da Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro.
Artigo 1438.º
(Recurso dos atos do administrador)
Dos atos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste caso ser convocada pelo condómino recorrente.
N. B.:
O blog Escritos Dispersos propõe-se divulgar informação relevante para os cidadãos em geral. Apesar de tudo se fazer para garantir a exatidão da informação, não garantimos a inexistência de alguma imprecisão, independentemente de qual o motivo que a origina.
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As informações que constam do presente post do blog Escritos Dispersos são públicas e podem ser reproduzidas, desde que a respetiva fonte seja mencionada.
Relativamente ao(s) comprador(es) ou adquirente(s) [pessoas singulares], é necessário que este(s) tenha(m) na sua posse o(s) documento(s) de identificação civil e fiscal (Cartão de Cidadão ou Bilhete de Identidade (e cartão de contribuinte)), assim como os documentos comprovativos do estado civil [nome completo do cônjuge e do respetivo regime matrimonial de bens, se o(s) comprador(es)/adquirente(s) forem casados (comunhão geral de bens, comunhão de adquiridos, separação de bens)], e comprovativo de residência habitual.
No caso de pessoas coletivas: cartão de pessoa coletiva, certidão comercial ou procuração.
No caso de o(s) comprador(es) pretender(em) adquirir o imóvel com recurso a financiamento [empréstimo] (solicitar crédito à habitação através de instituição financeira), é necessário possuir(em) ainda os seguintes documentos:
Comprovativo de IBAN;
Última declaração de IRS e respetiva Nota de Liquidação;
Declaração de rendimentos (últimos recibos de remunerações do trabalho; vencimento mensal ilíquido);
Declaração de vínculo laboral contratual (esta declaração deverá ser emitida pela entidade empregadora de forma a comprovar a situação profissional do(s) comprador(es) ou adquirente(s)) ou Declaração de aposentação/reforma (esta declaração deverá ser emitida pelo Centro Nacional de Pensões (CNP) ou pela Caixa Geral de Aposentações (CGA) de forma a comprovar a situação de aposentação/reforma do(s) comprador(es) ou adquirente(s));
Extratos bancários das contas de depósito à ordem relativos aos últimos 3 meses;
Último extrato bancário de cada um dos Cartões de Crédito (caso possua(m));
Mapa ou relatório de RESPONSABILIDADES DE CRÉDITO DO BANCO DE PORTUGAL [https://www.bportugal.pt/area-cidadao/formulario/227]: este relatório permite consultar o resumo das responsabilidades de crédito, isto é, todos os créditos que estão em nome do comprador, assim como os respetivos valores em dívida e prestações, permitindo, assim, apurar a taxa de esforço do comprador.
DOCUMENTOS RELATIVOS AO IMÓVEL E AO(S) VENDEDOR(ES):
Documentos de identificação civil e fiscal (Cartão de Cidadão ou Bilhete de Identidade (e cartão de contribuinte));
No que respeita ao imóvel, é necessário possuir os seguintes documentos:
CERTIDÃO DO REGISTO PREDIAL: este documento permite conferir segurança ao negócio relativamente à situação dos prédios/imóveis, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário, isto é, permite obter o histórico do imóvel de forma detalhada e informações atualizadas sobre factos relativos a direitos e a ónus que incidam sobre o prédio/imóvel, a composição do imóvel, a identificação do(s) proprietário(s)/legitimidade do(s) vendedor(es) (se o(s) vendedor(es) é(são) o(s) atual(atuais) e único(s) proprietário(s)), a existência de encargos (hipotecas, penhoras, arrestos, usufruto, etc.) e verificar se o imóvel está devidamente legalizado, ou seja, se toda a descrição do imóvel está em conformidade com a caderneta predial urbana, projeto aprovado pela Câmara Municipal e a licença de utilização (ou dispensa dela). O registo predial definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao(s) titular(es) inscritos, nos precisos termos em que o registo o define. Quem tem o registo a seu favor, não precisa de provar que o direito existe. Qualquer pessoa tem o direito de pedir informações sobre a titularidade dos direitos inscritos no registo predial e sobre o conteúdo dos registos.
CADERNETA PREDIAL URBANA: este documento pode ser solicitado na Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) [Serviço de Finanças], presencialmente ou online [Portal das Finanças], e permite conhecer a situação fiscal do imóvel, nomeadamente dados como o número de artigo matricial (inscrição na matriz predial), a localização, a composição, o(s) proprietário(s) e o valor que serve de base de cálculo para o cálculo do Imposto Municipal Sobre os Imóveis (IMI). O(s) titular(es) constantes das inscrições matriciais só constituem presunção de propriedade para efeitos tributários.
LICENÇA DE UTILIZAÇÃO: este documento permite apurar se o imóvel está apto para o fim a que se destina. É de salientar que esta licença pode ser dispensada ou substituída por documento que certifique ou prove a dispensa de licença de construção no caso de imóveis construídos antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de agosto de 1951 (o que se pode comprovar através da caderneta predial (onde consta a data em que começaram a ser pagos impostos, relativos aquela construção), de certidão predial ou certidão camarária (a Câmara Municipal por norma verifica a documentação existente relativa ao imóvel e/ou promove a visita à construção, ou ao que resta dela e, em função dos materiais utilizados, pode na maior parte dos casos, concluir se foi executada antes de 1951).
FICHA TÉCNICA DA HABITAÇÃO: A Ficha Técnica da Habitação (FTH) foi criada pelo Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março, e o seu modelo aprovado pela Portaria n.º 817/2004, de 16 de julho, com o intuito de reforçar os direitos dos consumidores à informação e proteção dos seus direitos económicos, no âmbito da aquisição de prédio urbano para habitação, bem como promover a transparência do mercado habitacional. Este documento descreve as características técnicas e funcionais do imóvel e o proprietário do prédio ou fração autónoma está obrigado a conservar em bom estado a respetiva ficha técnica da habitação. Em caso de perda ou destruição da ficha técnica da habitação, o proprietário deve solicitar ao promotor imobiliário ou à respetiva câmara municipal a emissão de segunda via da referida ficha (FTH). Para além disto, este documento deve conter informações sobre as regras de funcionamento do condomínio (caso existam) e os contratos de prestação de serviços, e ainda as regras de manutenção de equipamentos que requerem um tratamento especial. Contudo, esta Ficha Técnica da Habitação (FTH) só é obrigatória para imóveis cuja edificação ou cujo requerimento de emissão da licença de utilização tenha ocorrido após 30 de março de 2004.
CERTIFICADO ENERGÉTICO: Estão sujeitos ao cumprimento da obrigação de certificação energética, no momento da respetiva venda, dação em cumprimento, locação ou trespasse, os edifícios visando apoiar os consumidores previamente aos negócios jurídicos de transação de edifícios residenciais, através da disponibilização de informação detalhada do desempenho energético e dos componentes do edifício, bem como das oportunidades de melhoria.
Constitui obrigação dos proprietários dos edifícios a entrega de cópia do certificado energético ou a disponibilização, por via digital, da informação relativa ao respetivo conteúdo ao comprador, locatário ou adquirente previamente à celebração de contrato-promessa de compra e venda, locação, dação em cumprimento e trespasse, secundada pela entrega da versão original, previamente à celebração do contrato definitivo. Constitui obrigação das empresas de mediação imobiliária indicar a classe energética do edifício em todos os anúncios publicados com vista à realização dos negócios jurídicos de transação de edifícios a que sejam aplicáveis as normas legais sobre certificação energética, sendo a classificação da eficácia energética de um determinado edifício ou fração autónoma, numa escala de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente). Para além da avaliação energética da habitação, o Certificado Energético inclui ainda informações referentes à climatização e às águas quentes sanitárias, e indica medidas de redução do consumo energético (melhoria da eficácia energética).
DECLARAÇÃO DO ADMINISTRADOR DO CONDOMÍNIO PARA VENDA DE IMÓVEL (cfr. art.º 1424.º-A do Código Civil), aplicável na venda de frações autónomas de prédio constituído em propriedade horizontal.
A declaração anteriormente referida é emitida pelo administrador no prazo máximo de 10 dias a contar do respetivo requerimento e constitui um documento instrutório obrigatório da escritura pública de compra e venda (EPCV) ou do documento particular autenticado (DPA) de alienação da fração autónoma em causa, PODENDO o adquirente/comprador prescindir da declaração do administrador nos termos seguintes. (cfr. art.º 1424.º-A, n.º 2, do Código Civil).
O adquirente/comprador pode declarar expressamente, na escritura (EPCV) ou no documento particular autenticado (DPA) que titule a alienação da fração, que prescinde da declaração do administrador, aceitando, em consequência, a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio. (cfr. art.º 1424.º-A, n.º 3, do Código Civil).
NOTIFICAÇÃO PARA O EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA NA VENDA DE TERRENO RÚSTICO (PREFERENTE CONFINANTE) – MINUTA …
Carta Registada com A.R.
José Manuel do Sobreiro e Maria Carolina Alves do Sobreiro (vendedor(es), obrigado(s) à preferência)
Rua Principal, n.º 1235
Riba Baixo
3350-295 PENACOVA
Exm.º(s) Senhor(es)
Acácio José Júnior e Ana Josefina da Bernarda
Proprietário(s) Preferente(s) Confinante(s))
Rua Principal, n.º 1157
Riba Baixo
3350-296 PENACOVA
Penacova, DIA de MÊS de ANO
ASSUNTO: Comunicação de venda ao preferente confinante - Notificação para o exercício do direito de preferência na venda de terreno rústico, por se tratar de terreno confinante com área inferior à unidade de cultura - prédio rústico – inscrito na matriz predial rústica sob o artigo n.º 42820, da freguesia de Penacova, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Penacova sob o n.º 1455.
Exm.º(s) Senhor(es)
Venho/Vimos na qualidade de dono(s) e legítimo(s) proprietário(s) dar conhecimento, notificando V.ª(s) Ex.ª(s) que vou/vamos vender o prédio inscrito na respetiva matriz predial matriz rústica sob o artigo n.º 42820, da freguesia de Penacova, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Penacova sob o n.º 1455, constituído por terra de cultura com 52 oliveiras, mato e pinhal, com 2250 metros quadrados, sito em Chão de Forno, freguesia de Penacova, concelho de Penacova, distrito de Coimbra, pelo valor de vinte mil euros, a Tomaz Simões Júnior, interessado na Aquisição [que não é proprietário confinante].
O documento que titulará a transmissão (venda) - escritura pública de compra e venda ou documento particular autenticado (DPA) - será realizado/outorgado no prazo máximo de 30 dias – findo o prazo legal de oito dias para o exercício do direito de preferência (cfr. art.º 416.º, n.º 2, do Código Civil) - em local, data e hora a designar pelo(s) vendedor(es), com comunicação prévia de 8 dias aos adquirentes, por carta registada com aviso de receção - e o pagamento do preço será efetuado da seguinte forma:
a) com a assinatura do contrato promessa de compra e venda (CPCV) é paga pelos promitente(s) comprador(es), através de cheque visado ou por transferência bancária para conta bancária indicada pelo(s) promitente(s) vendedor(es), a quantia de € 4.000 euros (quatro mil euros), que ocorrerá imediatamente após o prazo para V.ª(s)ª(s) preferirem na referida transmissão;
b) com a outorga da escritura pública de compra e venda ou do documento particular autenticado (DPA) será pago o remanescente que ascende a € 16.000 (dezasseis mil euros) e o(s) comprador(es)/adquirente(s) tomarão posse plena do imóvel (prédio rústico).
Como proprietário(s) de terreno(s) rústico(s) confinante(s), assiste-lhe(s) o direito de preferir(em) na referida transmissão. Pelo exposto, fico/ficamos a aguardar no prazo legal de oito dias, findo o qual se não houver comunicação validamente expressa de V.ª(s) Ex.ª(s), nesse sentido, caducará o respetivo direito, nos termos do artigo 416.º, n.º 2 do Código Civil, e demais normas legais aplicáveis.
Fica(m) assim, por este meio, notificado(s) para, no prazo de oito dias, a contar da data da presente notificação, a qual se considera efetuada na data da receção/assinatura do aviso de receção, de harmonia com o disposto no artigo 1380.º do Código Civil, exercer(em), querendo, o direito de preferência na aquisição do prédio rústico – imóvel sito em Chão de Forno/Penacova, com natureza rústica e inerente inscrição autónoma na matriz predial rústica sob o artigo n.º 42820, da freguesia e concelho de Penacova, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Penacova sob o n.º 1455 -, em virtude de serem proprietários de um prédio confinante com aquele – o prédio com natureza rústica e inerente inscrição autónoma na matriz predial rústica sob o artigo n.º 42821, da freguesia de Penacova - que confronta física e imediatamente com o prédio rústico pretendido vender, pelo preço e condições supra referidas.
O imóvel (prédio rústico) objeto da venda será alienado/vendido pelo valor global de 20.000,00 € (vinte mil euros), livre de quaisquer ónus ou encargos, e pago da forma acima referida.
Com o eventual exercício do direito de preferência, presume-se que o(s) preferente(s) confinante(s) tenha(m) inspecionado o imóvel (prédio rústico) e conhece(m) bem as suas características – o(s) interessado(s) poderão verificar, no local, o estado atual do bem -, declinando-se qualquer responsabilidade pelo seu estado de conservação.
7.Todos os custos inerentes e indispensáveis à concretização da venda/celebração da escritura/documento particular autenticado (DPA) de compra e venda, impostos (designadamente IMT e IS) e emolumentos respeitantes a registos serão suportados pelo(s) preferente(s) adquirente(s).
Alerta-se que a presente notificação do(s) obrigado(s) à preferência, contendo todos os elementos necessários e essenciais à decisão do(s) preferente(s), configura uma proposta contratual que, uma vez aceite, se torna vinculativa (cfr. art.º 410.º do Código Civil).
Caso V.ª(s) Ex.ª(s) não se pronuncie(m) expressamente, por escrito, dentro do prazo estipulado, aceitando as condições da compra e venda, presumir-se-á tacitamente que não pretende(m) exercer aquele direito de preferência que, recorde-se, pertence-lhe(s) por força da letra da lei, considerando-se então caducado o respetivo direito.
Com os melhores cumprimentos,
[Assinatura(s) do(s) Vendedor(es), obrigado(s) à preferência]
N. B.: A presente minuta constitui um mero auxílio, sendo que a sua utilização deverá sempre ser precedida e acompanhada de aconselhamento jurídico de profissional do foro (advogado ou solicitador). Não nos responsabilizamos por eventual erro técnico nem pelo efeito jurídico produzido pela mesma. O(s) utilizador(es) da minuta assume(m) todas as consequências resultantes de tal utilização.
As fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.
Artigo 1415.º - (Objecto)
Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.
Artigo 1416.º - (Falta de requisitos legais)
1. A falta de requisitos legalmente exigidos importa a nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal e a sujeição do prédio ao regime da compropriedade, pela atribuição a cada consorte da quota que lhe tiver sido fixada nos termos do artigo 1418.º ou, na falta de fixação, da quota correspondente ao valor relativo da sua fracção.
2. Têm legitimidade para arguir a nulidade do título os condóminos, e também o Ministério Público sobre participação da entidade pública a quem caiba a aprovação ou fiscalização das construções.
Artigo 1417.º - (Principio geral)
1. A propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico, usucapião, decisão administrativa ou decisão judicial, proferida em acção de divisão de coisa comum ou em processo de inventário.
2. A constituição da propriedade horizontal por decisão judicial pode ter lugar a requerimento de qualquer consorte, desde que no caso se verifiquem os requisitos exigidos pelo artigo 1415.º.
Artigo 1418.º - (Conteúdo do título constitutivo)
1. No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.
2. Além das especificações constantes do número anterior, o título constitutivo pode ainda conter, designadamente:
a) Menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum;
b) Regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas;
c) Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio.
3. A falta da especificação exigida pelo n.º 1 e a não coincidência entre o fim referido na alínea a) do n.º 2 e o que foi fixado no projecto aprovado pela entidade pública competente determinam a nulidade do título constitutivo.
Artigo 1419.º - (Modificação do título)
1. Sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 1422.º-A e do disposto em lei especial, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos.
2. O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura ou elaborar e subscrever o documento particular a que se refere o número anterior, desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos.
3. A inobservância do disposto no artigo 1415.º importa a nulidade do acordo; esta nulidade pode ser declarada a requerimento das pessoas e entidades designadas no n.º 2 do artigo 1416.º.
Artigo 1420.º - (Direitos dos condóminos)
1. Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.
2. O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.
Artigo 1421.º - (Partes comuns do prédio)
1. São comuns as seguintes partes do edifício:
a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
2. Presumem-se ainda comuns:
a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
b) Os ascensores;
c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
3. O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.
Artigo 1422.º - (Limitações ao exercício dos direitos)
1. Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.
2. É especialmente vedado aos condóminos:
a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;
b) Destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes;
c) Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada;
d) Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.
3. As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
4. Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fracção autónoma, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
Artigo 1422.º-A - (Junção e divisão de fracções autónomas)
1. Não carece de autorização dos restantes condóminos a junção, numa só, de duas ou mais fracções do mesmo edifício, desde que estas sejam contíguas.
2. Para efeitos do disposto do número anterior, a contiguidade das fracções é dispensada quando se trate de fracções correspondentes a arrecadações e garagens.
3. Não é permitida a divisão de fracções em novas fracções autónomas, salvo autorização do título constitutivo ou da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição.
4. Sem prejuízo do disposto em lei especial, nos casos previstos nos números anteriores, cabe aos condóminos que juntaram ou cindiram as fracções o poder de, por acto unilateral constante de escritura pública ou de documento particular autenticado, introduzir a correspondente alteração no título constitutivo.
5. A escritura pública ou o documento particular a que se refere o número anterior devem ser comunicados ao administrador no prazo de 10 dias.
Artigo 1423.º - (Direitos de preferência e de divisão)
Os condóminos não gozam, do direito de preferência na alienação de fracções nem do direito de pedir a divisão das partes comuns.
Artigo 1424.º - (Encargos de conservação e fruição)
1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
2. Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
3. As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
4. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.
5. Nas despesas relativas às rampas de acesso e às plataformas elevatórias, quando colocadas nos termos do n.º 3 do artigo seguinte, só participam os condóminos que tiverem procedido à referida colocação.
Artigo 1425.º - (Inovações)
1 — Sem prejuízo do disposto nos números seguintes, as obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.
2 — Havendo pelo menos oito fracções autónomas, dependem da aprovação por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, as seguintes inovações:
a) Colocação de ascensores;
b) Instalação de gás canalizado.
3 — No caso de um dos membros do respectivo agregado familiar ser uma pessoa com mobilidade condicionada, qualquer condómino pode, mediante prévia comunicação nesse sentido ao administrador e observando as normas técnicas de acessibilidade previstas em legislação específica, efectuar as seguintes inovações:
a) Colocação de rampas de acesso;
b) Colocação de plataformas elevatórias, quando não exista ascensor com porta e cabina de dimensões que permitam a sua utilização por uma pessoa em cadeira de rodas.
4 — As inovações previstas nas alíneas a) e b) do número anterior podem ser levantadas pelos condóminos que as tenham efectuado ou que tenham pago a parte que lhes compete nas despesas de execução e manutenção da obra, desde que:
a) O possam fazer sem detrimento do edifício; e
b) Exista acordo entre eles.
5 — Quando as inovações previstas nas alíneas a) e b) do n.º 3 não possam ser levantadas, o condómino terá direito a receber o respectivo valor, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.
6 — A intenção de efectuar as inovações previstas no n.º 3 ou o seu levantamento deve ser comunicada ao administrador com 15 dias de antecedência.
7 — Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.
Artigo 1426.º - (Encargos com as inovações)
1. As despesas com as inovações ficam a cargo dos condóminos nos termos fixados pelo artigo 1424.º.
2. Os condóminos que não tenham aprovado a inovação são obrigados a concorrer para as respectivas despesas, salvo se a recusa for judicialmente havida como fundada.
3. Considera-se sempre fundada a recusa, quando as obras tenham natureza voluptuária ou não sejam proporcionadas à importância do edifício.
4. O condómino cuja recusa seja havida como fundada pode a todo o tempo participar nas vantagens da inovação, mediante o pagamento da quota correspondente às despesas de execução e manutenção da obra.
5 — Qualquer condómino pode a todo o tempo participar nas vantagens da colocação de plataformas elevatórias, efectuada nos termos do n.º 3 do artigo anterior, mediante o pagamento da parte que lhe compete nas despesas de execução e manutenção da obra.
Artigo 1427.º - (Reparações indispensáveis e urgentes)
As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.
Artigo 1428.º - (Destruição do edifício)
1. No caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente, pelo menos, três quartos do seu valor, qualquer dos condóminos tem o direito de exigir a venda do terreno e dos materiais, pela forma que a assembleia vier a designar.
2. Se a destruição atingir uma parte menor, pode a assembleia deliberar, pela maioria do número dos condóminos e do capital investido no edifício, a reconstrução deste.
3. Os condóminos que não queiram participar nas despesas da reconstrução podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado judicialmente.
4. É permitido ao alienante escolher o condómino ou condóminos a quem a transmissão deve ser feita.
Artigo 1429.º - (Seguro obrigatório)
1. É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns.
2. O seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador deve, no entanto, efectuá-lo quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia; nesse caso, ficará com o direito de reaver deles o respectivo prémio.
Artigo 1429.º-A - (Regulamento do condomínio)
1. Havendo mais de quatro condóminos e caso não faça parte do título constitutivo, deve ser elaborado um regulamento do condomínio disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns.
2. Sem prejuízo do disposto na alínea b) do n.º 2 do artigo 1418.º, a feitura do regulamento compete à assembleia de condóminos ou ao administrador, se aquela o não houver elaborado.
Artigo 1430.º - (Órgãos administrativos)
1. A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.
2. Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418.º se refere.
Artigo 1431.º - (Assembleia dos condóminos)
1. A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.
2. A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.
3. Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.
Artigo 1432.º - (Convocação e funcionamento da assembleia)
1. A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.
2. A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.
3. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.
4. Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
5. As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.
6. As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.
7. Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
8. O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do n.º 6.
9. Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante.
Artigo 1433.º - (Impugnação das deliberações)
1. As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
2. No prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.
3. No prazo de 30 dias contado nos termos do número anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.
4. O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.
5. Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.
6. A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito.
Artigo 1434.º - (Compromisso arbitral)
1. A assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade da celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios entre condóminos, ou entre condóminos e o administrador, e fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições deste código, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador.
2. O montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor.
Artigo 1435.º - (Administrador)
1. O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.
2. Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.
3. O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.
4. O cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.
5. O administrador mantém-se em funcões até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.
Artigo 1435.º-A - (Administrador provisório)
1. Se a assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.
2. Quando, nos termos do número anterior, houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias, as funções recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constante do registo predial.
3. Logo que seja eleito ou judicialmente nomeado um administrador, o condómino que nos termos do presente artigo se encontre provido na administração cessa funções, devendo entregar àquele todos os documentos respeitantes ao condomínio que estejam confiados à sua guarda.
Artigo 1436.º - (Funções do administrador)
São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
a) Convocar a assembleia dos condóminos;
b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
c) Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
f) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
h) Executar as deliberações da assembleia;
i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas.
j) Prestar contas à assembleia;
l) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
m) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.
Artigo 1437.º - (Legitimidade do administrador)
1. O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia.
2. O administrador pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.
3. Exceptuam-se as acções relativas a questões de propriedade ou posse dos bens comuns, salvo se a assembleia atribuir para o efeito poderes especiais ao administrador.
Artigo 1438.º - (Recurso dos actos do administrador)
Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste caso ser convocada pelo condómino recorrente.
Artigo 1438.º-A - (Propriedade horizontal de conjuntos de edifícios)
O regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem.
* Já inclui alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de Julho, e pela Lei n.º 32/2012, de 14 de Agosto.
Portaria n.º 122/2017, de 24 de Março - Aplica aos negócios jurídicos de compra e venda com locação financeira ou divisão de coisa comum, o procedimento especial de transmissão, oneração e registo imediato de prédios em atendimento presencial único.
O Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de Julho (alterado pelo Decreto-Lei n.º 125/2013, de 30 de Agosto), criou o procedimento especial de aquisição, oneração e registo de imóveis, que permite realizar todos os actos necessários à transmissão, oneração e registo de prédios em regime de balcão único.
Actualmente o procedimento aplica-se à COMPRA E VENDA, ao MÚTUO E DEMAIS CONTRATOS DE CRÉDITO E DE FINANCIAMENTO, com hipoteca, com ou sem fiança, à hipoteca, à sub-rogação nos direitos e garantias do credor hipotecário, à DAÇÃO EM PAGAMENTO, à DOAÇÃO, à PERMUTA, à CONSTITUIÇÃO DE PROPRIEDADE HORIZONTAL e à MODIFICAÇÃO DO TÍTULO CONSTITUTIVO DA PROPRIEDADE HORIZONTAL. Com a vigência da Portaria n.º 122/2017, de 24 de Março, aplica-se também à compra e venda com LOCAÇÃO FINANCEIRA e, a partir de 10 de Abril de 2017, à DIVISÃO DE COISA COMUM.
Assim, a Portaria n.º 122/2017, de 24 de Março, amplia o âmbito de aplicação da medida Casa Pronta+, incluída no Programa SIMPLEX+, alargando o âmbito de aplicação do procedimento a novos negócios jurídicos: a compra e venda com locação financeira e a divisão de coisa comum.
A necessidade de desenvolver alguns aspectos do regime de propriedade horizontal, aliada à opção de preservar a integração da disciplina daquele instituto no Código Civil, explica a aprovação do presente diploma.
Na verdade, as regras aqui consagradas estatuem ou sobre matérias estranhas à natureza do diploma como o Código Civil ou com carácter regulamentar, e têm o objectivo de procurar soluções que tornem mais eficaz o regime da propriedade horizontal, facilitando o decorrer das relações entre os condóminos e terceiros.
Assim: Nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 201.º da Constituição, o Governo decreta o seguinte:
Artigo 1.º (Deliberações da assembleia de condóminos)
1 - São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado.
2 - As deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções.
3 - Incumbe ao administrador, ainda que provisório, guardar as actas e facultar a respectiva consulta, quer aos condóminos, quer aos terceiros a que se refere o número anterior.
Artigo 2.º (Documentos e notificações relativos ao condomínio)
1 - Deverão ficar depositadas, à guarda do administrador, as cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da propriedade horizontal, designadamente do projecto aprovado pela entidade pública competente.
2 - O administrador tem o dever de guardar e dar a conhecer aos condóminos todas as notificações dirigidas ao condomínio, designadamente as provenientes das autoridades administrativas.
Artigo 3.º (Informação)
Na entrada do prédio ou conjunto de prédios ou em local de passagem comum aos condóminos deverá ser afixada a identificação do administrador em exercício ou de quem, a título provisório, desempenhe as funções deste.
Artigo 4.º (Fundo comum de reserva)
1 - É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios.
2 - Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.
3 - O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a respectiva administração.
Artigo 5.º (Actualização do seguro)
1 - É obrigatória a actualização anual do seguro contra o risco de incêndio.
2 - Compete à assembleia de condóminos deliberar o montante de cada actualização.
3 - Se a assembleia não aprovar o montante da actualização, deve o administrador actualizar o seguro de acordo com o índice publicado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal.
Artigo 6.º (Dívidas por encargos de condomínio)
1 - A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.
2 - O administrador deve instaurar acção judicial destinada a cobrar as quantias referidas no número anterior.
Artigo 7.º (Falta ou impedimento do administrador)
O regulamento deve prever e regular o exercício das funções de administração na falta ou impedimento do administrador ou de quem a título provisório desempenhe as funções deste.
Artigo 8.º (Publicitação das regras de segurança)
O administrador deve assegurar a publicitação das regras respeitantes à segurança do edifício ou conjunto de edifícios, designadamente à dos equipamentos de uso comum.
Artigo 9.º (Dever de informação a terceiros)
O administrador, ou quem a título provisório desempenhe as funções deste, deve facultar cópia do regulamento aos terceiros titulares de direitos relativos às fracções.
Artigo 10.º (Obrigação de constituição da propriedade horizontal e de obtenção da licença de utilização)
Celebrado contrato-promessa de compra e venda de fracção autónoma a constituir, e salvo estipulação expressa em contrário, fica o promitente-vendedor obrigado a exercer as diligências necessárias à constituição da propriedade horizontal e à obtenção da correspondente licença de utilização.
Artigo 11.º (Obras)
Para efeitos da aplicação do disposto nos artigos 9.º, 10.º, 12.º e 165.º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38 382, de 7 de Agosto de 1951, é suficiente a notificação do administrador do condomínio.
N. B.: Os artigos 9.º, 10.º e 165.º a 168.º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) foram revogados pelo artigo 129.º, alínea e), do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), os quais se referiam, respectivamente, às reparações ordinárias, às reparações extraordinárias, e à demolição, embargo e despejo sumário, agora incluídas no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) (v. g. artigo 89.º, n.º 1 a n.º 4), pelo que se pode considerar em vigor o princípio consignado neste artigo 11.º do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro.
A notificação do administrador do condomínio (representante de todos os condóminos proprietários) deve ser feita nos termos do artigo 121.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) e deve conter os elementos fixados no artigo 68.º do Código do Procedimento Administrativo (CPA).
Artigo 12.º (Direito transitório)
Nos prédios já sujeitos ao regime de propriedade horizontal à data da entrada em vigor do presente diploma deve, no prazo de 90 dias, ser dado cumprimento ao disposto no artigo 3.º.
Portaria n.º 64/2009, de 22 de Janeiro - Estabelece o regime de credenciação de entidades para a emissão de pareceres, realização de vistorias e de inspecções das condições de segurança contra incêndio em edifícios (SCIE).
O novo regime jurídico da segurança contra incêndio em edifícios, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de Novembro, estabelece, no seu artigo 5.º, que a Autoridade Nacional de Protecção Civil (ANPC) é a entidade competente para assegurar o cumprimento do regime de segurança contra incêndio em edifícios (SCIE), incumbindo-lhe a credenciação de entidades para a realização de vistorias e de inspecções das condições de SCIE.
Em execução do disposto no Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de Novembro (SCIE), impõe-se definir o regime de credenciação de entidades para a emissão de pareceres, realização de vistorias e de inspecções das condições de SCIE.
A Portaria n.º 64/2009, de 22 de Janeiro, entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação.
Portaria n.º 773/2009, de 21 de Julho- define o procedimento de registo, na Autoridade Nacional de Protecção Civil (ANPC), das entidades que exerçam a actividade de comercialização, instalação e ou manutenção de produtos e equipamentos de segurança contra incêndio em edifícios (SCIE).
Portaria n.º 136/2011, de 5 de Abril - Primeira alteração à Portaria n.º 64/2009, de 22 de Janeiro, que estabelece o regime de credenciação de entidades para a emissão de pareceres, realização de vistorias e de inspecções das condições de segurança contra incêndios em edifícios (SCIE).
Despacho n.º 10737/2011 - [Diário da República, 2.ª Série — N.º 166 — 30 de Agosto de 2011] - Actualização do valor das taxas a cobrar pelos serviços de segurança contra incêndio em edifícios prestados pela Autoridade Nacional de Protecção Civil (ANPC).
(Proibida a reprodução, no todo ou em parte, sem prévia autorização expressa, por escrito, do autor)
Decreto-Lei n.º 78/2006, de 4 de Abril– procura assegurar a melhoria do desempenho energético e da qualidade do ar interior dos edifícios através do Sistema Nacional de Certificação Energética e da Qualidade do Ar Interior nos Edifícios.
Decreto-Lei n.º 79/2006, de 4 de Abril - sistemas energéticos de climatização em edifício.
Decreto-Lei n.º 80/2006, de 4 de Abril - regras de conservação de energia a observar no projecto de todos os edifícios de habitação e dos edifícios de serviços sem sistemas de climatização centralizados.
Decreto Legislativo Regional n.º 16/2009/A, de 13 de Outubro -Estabelece normas relativas ao desempenho energético dos edifícios e à qualidade do ar interior, transpondo para o ordenamento jurídico regional a Directiva n.º 2002/91/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 16 de Dezembro.
A Directiva n.º 2002/91/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 16 de Dezembro, relativa ao desempenho energético dos edifícios, estabelece que, os Estados membros da União Europeia devem implementar um sistema de certificação energética com o objectivo de informar o cidadão sobre a qualidade térmica dos edifícios, aquando da construção, da venda ou do arrendamento dos mesmos, determinando também que o sistema de certificação abranja, igualmente, todos os grandes edifícios públicos e edifícios frequentemente visitados pelo público.
Aquela directiva foi transposta para a ordem jurídica nacional, repartida por três diplomas: 1) o Decreto-Lei n.º 78/2006, de 4 de Abril, no que respeita à certificação energética; 2) o Decreto-Lei n.º 79/2006, de 4 de Abril, relativamente aos sistemas energéticos de climatização em edifício, e 3) o Decreto-Lei n.º 80/2006, de 4 de Abril, quanto às regras de conservação de energia a observar no projecto de todos os edifícios de habitação e dos edifícios de serviços sem sistemas de climatização centralizados.
O regime da mediação imobiliária e da angariação Imobiliária, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, teve como objectivo possibilitar atingir um nível de profissionalização no mercado imobiliário à altura das exigências ocorridas pela transformação e desenvolvimento deste sector.
Operaram-se diversas alterações, nomeadamente ao nível dos procedimentos burocráticos, das taxas devidas, das regras relativas ao seguro obrigatório, da avaliação da capacidade profissional e dos critérios de adequação da formação, no acesso e permanência nas actividades de mediação imobiliária e de angariação imobiliária.
Pronunciando-me, por agora, com mais ênfase na actividade de angariação imobiliária, tanto mais que a mesma foi regulamentada de forma autónoma pela primeira vez, de forma a definir a situação de alguns agentes que, não sendo mediadores nem angariadores, praticam actos próprios daquelas actividades.
Consiste a angariação imobiliária na prestação de serviços a uma ou mais empresas de mediação, desde que integrados no âmbito da preparação e do cumprimento de contratos de mediação imobiliária por estas celebrados, estando-lhes, no entanto, vedada a celebração daqueles contratos.
CARACTERIZAÇÃO DA ACTIVIDADE
A actividade de angariação imobiliária é aquela em que, por contrato de prestação de serviços - que deve obedecer à forma escrita - uma pessoa singular se obriga a desenvolver as acções e a prestar os serviços necessários à preparação e ao cumprimento dos contratos de mediação imobiliária, celebrados pelas empresas de mediação imobiliária.
Concretizando, o angariador imobiliário desenvolve as seguintes acções no exercício da sua actividade de angariação:
- Acções de prospecção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente;
- Acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões.
Ainda no âmbito da sua actividade, o angariador imobiliário presta serviços de obtenção de documentação e de informação necessários à concretização dos negócios objecto do contrato de mediação imobiliária, que não estejam legalmente atribuídos, em exclusivo, a outras profissões.
DIREITOS E DEVERES DOS ANGARIADORES IMOBILIÁRIOS
No âmbito da sua actividade de angariação imobiliária e pelos serviços que prestam, têm os angariadores o direito a receber a retribuição. O valor desta é acordado no contrato de prestação de serviços, sendo a empresa de mediação imobiliária a entidade obrigada ao seu pagamento. A este respeito, o novo regime jurídico proíbe expressamente os angariadores de cobrarem ou receberem dos interessados no negócio visado quaisquer quantias a título de retribuição.
Aliás, estabelece a lei a obrigação para os angariadores imobiliários de entregar de imediato às empresas de mediação todas as quantias que, naquela qualidade, lhes sejam confiadas pelos interessados na realização dos negócios objecto dos contratos de mediação.
Por outro lado, devem os angariadores imobiliários colaborar com as empresas de mediação imobiliária no cumprimento dos seguintes deveres:
- Certificação, no momento da celebração do contrato de mediação imobiliária, da capacidade e legitimidade para contratar das pessoas intervenientes nos negócios que irão promover;
- Certificação, no momento da celebração do mesmo contrato, por todos os meios ao seu alcance, da correspondência entre as características do imóvel objecto do contrato de mediação e as fornecidas pelos interessados contratantes, bem como se sobre o mesmo recaem quaisquer ónus ou encargos;
- Obtenção de informação junto de quem as contratou e fornecê-la aos interessados de forma clara, objectiva e adequada, nomeadamente sobre as características, composição, preço e condições de pagamento do bem em causa;
- Propor com exactidão e clareza os negócios de que forem encarregadas, procedendo de modo a não induzir em erro os interessados;
- Comunicação imediata aos interessados de qualquer facto que ponha em causa a concretização do negócio visado.
Em síntese, muito sinteticamente: os angariadores imobiliários são profissionais com capacidade legal e/ou formação própria para desenvolverem as acções e a prestação dos serviços necessários à preparação e ao cumprimento dos contratos de mediação imobiliária, celebrados pelas empresas de mediação imobiliária, garantindo segurança ao negócio jurídico e uma ajuda fundamental a proprietários e a compradores e/ou arrendatários de imóveis.
CÓDIGO CIVIL *
