Portaria n.º 122/2017, de 24 de Março - Aplica aos negócios jurídicos de compra e venda com locação financeira ou divisão de coisa comum, o procedimento especial de transmissão, oneração e registo imediato de prédios em atendimento presencial único.
O Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de Julho (alterado pelo Decreto-Lei n.º 125/2013, de 30 de Agosto), criou o procedimento especial de aquisição, oneração e registo de imóveis, que permite realizar todos os actos necessários à transmissão, oneração e registo de prédios em regime de balcão único.
Actualmente o procedimento aplica-se à COMPRA E VENDA, ao MÚTUO E DEMAIS CONTRATOS DE CRÉDITO E DE FINANCIAMENTO, com hipoteca, com ou sem fiança, à hipoteca, à sub-rogação nos direitos e garantias do credor hipotecário, à DAÇÃO EM PAGAMENTO, à DOAÇÃO, à PERMUTA, à CONSTITUIÇÃO DE PROPRIEDADE HORIZONTAL e à MODIFICAÇÃO DO TÍTULO CONSTITUTIVO DA PROPRIEDADE HORIZONTAL. Com a vigência da Portaria n.º 122/2017, de 24 de Março, aplica-se também à compra e venda com LOCAÇÃO FINANCEIRA e, a partir de 10 de Abril de 2017, à DIVISÃO DE COISA COMUM.
Assim, a Portaria n.º 122/2017, de 24 de Março, amplia o âmbito de aplicação da medida Casa Pronta+, incluída no Programa SIMPLEX+, alargando o âmbito de aplicação do procedimento a novos negócios jurídicos: a compra e venda com locação financeira e a divisão de coisa comum.
1 - A propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico, usucapião, decisão administrativa ou decisão judicial, proferida em acção de divisão de coisa comum ou em processo de inventário.
2 - A constituição da propriedade horizontal por decisão judicial pode ter lugar a requerimento de qualquer consorte, desde que no caso se verifiquem os requisitos exigidos pelo artigo 1415.º
Ao documento formalizado por escritura pública [negócio jurídico] que atesta a passagem a propriedade horizontal de um edifício dá-se o nome de título constitutivo da propriedade horizontal. Dele devem constar obrigatoriamente a descrição das partes do edifício correspondentes às várias fracções autónomas, devidamente identificadas (individualização das fracções), a indicação do valor atribuído a cada uma das fracções, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio (fixação do valor das fracções), sem as quais o título é nulo. (cfr. artigo 1417.º e 1418.º do Código Civil).
O título constitutivo da propriedade horizontal (escritura pública de constituição da propriedade horizontal, forma mais vulgar de transformar um prédio, ou conjunto de prédios, em propriedade horizontal) é um documento fundamental à existência do Condomínio e à sua futura administração.
Disporão de todos os elementos numa simples fotocópia da escritura pública de constituição da propriedade horizontal (título constitutivo da propriedade horizontal) que poderão facilmente solicitar ao construtor e ou junto do cartório notarial onde foi outorgada ou se encontra arquivada.
O n.º 3, do artigo 1432.º do Código Civil refere que as deliberações são tomadas por maioria dos votos representativos do capital investido, enquanto que o art.º 1430.º, n.º 2, do mesmo Código, estabelece a atribuição de tantos votos aos condóminos consoante a percentagem (%) ou permilagem (‰) de cada fracção: "Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem (%) ou permilagem (‰)".
O valor relativo de cada fracção autónoma é sempre expresso em percentagem (%) ou permilagem (‰) do valor total do prédio, conforme resulta do disposto no artigo 1418.º do Código Civil.
Podem ainda inserir-se no título constitutivo da propriedade horizontal outras menções facultativas, tais como:
- Menção do fim a que se destina cada fracção autónoma ou parte comum. A este respeito, note-se, que o título constitutivo da propriedade horizontal será nulo quando o fim nele estipulado for diferente do que consta do projecto aprovado pela Câmara Municipal; (cfr. artigo 1418.º, n.º 2, alínea a), e n.º 3, do Código Civil).
- Regulamento do condomínio, estabelecendo as regras sobre a utilização e conservação tanto das partes comuns como das fracções autónomas, prevendo a forma de resolução de eventuais conflitos (cfr. artigo 1418.º, n.º 2, alínea b), do Código Civil);
- Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio (cfr. artigo 1418.º, n.º 2, alínea c), do Código Civil).
O título constitutivo da propriedade horizontal (escritura pública de constituição da propriedade horizontal) é inscrito na matriz predial (serviço de finanças) e registado na conservatória do registo predial (cfr. artigo 2.º, n.º 1, alínea b), e 95.º, n.º 1, alínea q), ambos do Código do Registo Predial).
O título constitutivo da propriedade horizontal, uma vez registado, tem eficácia erga omnes, eficácia ou produção de efeitos em relação à generalidade dos sujeitos ou das pessoas, e prevalece sobre qualquer negócio obrigacional.
O extracto da inscrição de constituição de propriedade horizontal no registo predial deve conter as seguintes menções especiais: o valor relativo de cada fracção autónoma, expresso em percentagem (%) ou permilagem (‰), e a existência de regulamento, caso este conste do título constitutivo da propriedade horizontal.
Porém, disporão de todos os elementos numa simples fotocópia da escritura pública de constituição da propriedade horizontal (título constitutivo da propriedade horizontal) que poderão facilmente solicitar ao construtor do prédio/vendedor/promotor imobiliário das fracções autónomas e/ou junto do cartório notarial onde foi outorgada ou arquivada.
Constituição em prédios novos – Nos prédios novos, o projecto de construção aponta desde logo para a constituição de propriedade horizontal, para venda em regime de propriedade horizontal, que é hoje a situação mais frequente. Esta é normalmente constituída por escritura notarial (negócio jurídico), feita com base em certificação camarária onde conste que o prédio reúne as condições necessárias para ser submetido ao regime de propriedade horizontal (ou exibição do respectivo projecto de construção e, sendo caso disso, dos posteriores projectos de alteração, ambos devidamente aprovados pela câmara municipal, com indicação do destino da edificação e da utilização contemplada para todos os compartimentos (artigos 6.º e 8.º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU); artigo 66.º, n.ºs 1 a 3, do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE)) e devendo depois ser registada no respectivo Registo Predial e averbada nas Finanças, na respectiva matriz predial. (artigo 66.º, n.º 3, do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE); artigo 59.º, n.º 1 e n.º 2 do Código do Notariado; artigo 2.º, n.º 1, alínea b), e 95.º, n.º 1, alínea p), ambos do Código do Registo Predial; artigo 92.º, n.ºs 1 a 3, do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI)).
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Assim, ao descrever o prédio no registo predial o construtor/vendedor/promotor imobiliário pode registar também, desde logo, a propriedade horizontal e as respectivas fracções autónomas.
(Proibida a reprodução, no todo ou em parte, sem prévia autorização expressa, por escrito, do autor)
Aviso n.º 578/2009 [publicado no Diário da República, 2.ª série — N.º 5 — 8 de Janeiro de 2009]
Fernando Jorge Loureiro de Roboredo Seara, Presidente da Câmara Municipal de Sintra, ao abrigo da sua competência constante da alínea v) do n.º 1 do artigo 68.º e para os efeitos do estatuído no n.º 1 do artigo 91.º da Lei n.º 169/1999, de 18 de Setembro, com as alterações introduzidas pela Lei n.º 5-A/2002, de 11 de Janeiro, torna público que por deliberação da Assembleia Municipal de Sintra tomada na sua 2.ª Reunião da 5.ª Sessão Ordinária de 16 de Dezembro de 2008, foram aprovadas, ao abrigo da alínea a) do n.º 2 do artigo 53.º da Lei n.º 169/1999, de 18 de Setembro, com as alterações introduzidas pela Lei n.º 5-A/2002, de 11 de Janeiro, do n.º 1 do artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 555/1999 de 16 de Dezembro, na redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 177/2001 de 4 de Junho e pela Lei n.º 60/2007 de 4 de Setembro, e do n.º 2 do artigo 46.º da Lei n.º 91/1995, de 2 de Setembro, com as alterações vigentes, as primeiras Alterações ao Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação do Concelho de Sintra. Assim, torna-se público o Regulamento acima referido que se anexa e republica na sua globalidade, integra o presente Aviso para todos os efeitos legais e que se encontra também disponível ao público no Gabinete de Apoio ao Munícipe e Controlo de Processos, suas Delegações e na página da Câmara Municipal de Sintra na Internet emwww.cm-sintra.pt .
17 de Dezembro de 2008. — O Presidente da Câmara, Fernando Jorge Loureiro de Roboredo Seara.
Norma revogatória
São expressamente revogados o Regulamento Municipal de Compensações Urbanísticas, aprovado em sessão da Assembleia Municipal, em 10 de Maio de 1996, e o Regulamento Municipal de Edificações Urbanas, aprovado pela Câmara Municipal, em 6 de Janeiro de 1962, e em Conselho Municipal, de 14 de Fevereiro de 1962.
Entrada em vigor
1 — O presente Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação do Concelho de Sintra entra em vigor 30 dias após a sua publicação no Diário da República.
2 — O Capítulo III do presente Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação do Concelho de Sintraentra em vigor no momento em que ocorrer a revogação das disposições constantes do Capítulo IV do Regulamento do PDM, referentes à dotação de estacionamento.
Altera, por exemplo, os artigos 410.º, 413.º, 578.º, 660.º, 714.º, 875.º, 930.º, 947.º, 1143.º, 1232.º, 1239.º, 1250.º, 1419.º, 1422.º -A e 2126.º do Código Civil, aprovado pelo Decreto –Lei n.º 67/1975, de 19 de Fevereiro:
CÓDIGO CIVIL
Artigo 1419.º
[...]
1 — Sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 1422.º -A e do disposto em lei especial, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos.
2 — O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura ou elaborar e subscrever o documento particular a que se refere o número anterior, desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos.
4 — Sem prejuízo do disposto em lei especial, nos casos previstos nos números anteriores, cabe aos condóminos que juntaram ou cindiram as fracções o poder de, por acto unilateral constante de escritura pública ou de documento particular autenticado, introduzir a correspondente alteração no título constitutivo.
5 — A escritura pública ou o documento particular a que se refere o número anterior devem ser comunicados ao administrador no prazo de 10 dias.
(…)
Alteração ao Decreto -Lei n.º 281/1999, de 26 de Julho
O artigo 1.º do Decreto -Lei n.º 281/1999, de 26 de Julho, passa a ter a seguinte redacção:
«Artigo 1.º
[...]
1 — Não podem ser realizados actos que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos ou de suas fracções autónomas sem que se faça prova da existência da correspondente autorização de utilização, perante a entidade que celebrar a escritura ou autenticar o documento particular.
2 — Nos actos de transmissão de imóveis é feita sempre menção do alvará da autorização de utilização, com a indicação do respectivo número e data de emissão, ou da sua isenção.
3 — Nos prédios submetidos ao regime da propriedade horizontal, a menção deve especificar se a autorização de utilização foi atribuída ao prédio na sua totalidade ou apenas à fracção autónoma a transmitir.
4 — A apresentação de autorização de utilização nos termos do n.º 1 é dispensada se a existência desta estiver anotada no registo predial e o prédio não tiver sofrido alterações.»
Alteração ao Decreto-Lei n.º 555/1999, de 16 de Dezembro (RJUE)
O artigo 49.º do Decreto -Lei n.º 555/1999, de 16 de Dezembro, alterado pelas Leis n.ºs 13/2000, de 20 de Julho, e 30 -A/2000, de 20 de Dezembro, pelo Decreto –Lei n.º 177/2001, de 4 de Junho, pelas Leis n.os 15/2002, de 22 de Fevereiro, e 4 -A/2003, de 19 de Fevereiro, pelo Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, e pelas Leis n.os 60/2007, de 4 de Setembro, e 18/2008, de 20 de Janeiro, passa a ter a seguinte redacção:
2 — Não podem ser realizados actos de primeira transmissão de imóveis construídos nos lotes ou de fracções autónomas desses imóveis sem que seja exibida, perante a entidade que celebre a escritura pública ou autentique o documento particular, certidão emitida pela câmara municipal, comprovativa da recepção provisória das obras de urbanização ou certidão, emitida pela câmara municipal, comprovativa de que a caução a que se refere o artigo 54.º é suficiente para garantir a boa execução das obras de urbanização.
3 — Caso as obras de urbanização sejam realizadas nos termos dos artigos 84.º e 85.º, os actos referidos no número anterior podem ser efectuados mediante a exibição de certidão, emitida pela câmara municipal, comprovativa da conclusão de tais obras, devidamente executadas em conformidade com os projectos aprovados.