DOCUMENTAÇÃO PARA AQUISIÇÃO/COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO …

DOCUMENTAÇÃO PARA AQUISIÇÃO/COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO …

Documentos relativos ao(s) comprador(es) / adquirente(s)

Relativamente ao(s) comprador(es) ou adquirente(s) [pessoas singulares], é necessário que este(s) tenha(m) na sua posse o(s) documento(s) de identificação civil e fiscal (Cartão de Cidadão ou Bilhete de Identidade (e cartão de contribuinte)), assim como os documentos comprovativos do estado civil [nome completo do cônjuge e do respetivo regime matrimonial de bens, se o(s) comprador(es)/adquirente(s) forem casados (comunhão geral de bens, comunhão de adquiridos, separação de bens)], e comprovativo de residência habitual.

No caso de pessoas coletivas: cartão de pessoa coletiva, certidão comercial ou procuração.

No caso de o(s) comprador(es) pretender(em) adquirir o imóvel com recurso a financiamento [empréstimo] (solicitar crédito à habitação através de instituição financeira), é necessário possuir(em) ainda os seguintes documentos:

Comprovativo de IBAN;

Última declaração de IRS e respetiva Nota de Liquidação;

Declaração de rendimentos (últimos recibos de remunerações do trabalho; vencimento mensal ilíquido);

Declaração de vínculo laboral contratual (esta declaração deverá ser emitida pela entidade empregadora de forma a comprovar a situação profissional do(s) comprador(es) ou adquirente(s)) ou Declaração de aposentação/reforma (esta declaração deverá ser emitida pelo Centro Nacional de Pensões (CNP) ou pela Caixa Geral de Aposentações (CGA) de forma a comprovar a situação de aposentação/reforma do(s) comprador(es) ou adquirente(s));

Extratos bancários das contas de depósito à ordem relativos aos últimos 3 meses;

Último extrato bancário de cada um dos Cartões de Crédito (caso possua(m));

Mapa ou relatório de RESPONSABILIDADES DE CRÉDITO DO BANCO DE PORTUGAL [https://www.bportugal.pt/area-cidadao/formulario/227]: este relatório permite consultar o resumo das responsabilidades de crédito, isto é, todos os créditos que estão em nome do comprador, assim como os respetivos valores em dívida e prestações, permitindo, assim, apurar a taxa de esforço do comprador.

DOCUMENTOS RELATIVOS AO IMÓVEL E AO(S) VENDEDOR(ES):

Documentos de identificação civil e fiscal (Cartão de Cidadão ou Bilhete de Identidade (e cartão de contribuinte));

No que respeita ao imóvel, é necessário possuir os seguintes documentos:

CERTIDÃO DO REGISTO PREDIAL: este documento permite conferir segurança ao negócio relativamente à situação dos prédios/imóveis, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário, isto é, permite obter o histórico do imóvel de forma detalhada e informações atualizadas sobre factos relativos a direitos e a ónus que incidam sobre o prédio/imóvel, a composição do imóvel, a identificação do(s) proprietário(s)/legitimidade do(s) vendedor(es) (se o(s) vendedor(es) é(são) o(s) atual(atuais) e único(s) proprietário(s)), a existência de encargos (hipotecas, penhoras, arrestos, usufruto, etc.) e verificar se o imóvel está devidamente legalizado, ou seja, se toda a descrição do imóvel está em conformidade com a caderneta predial urbana, projeto aprovado pela Câmara Municipal e a licença de utilização (ou dispensa dela). O registo predial definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao(s) titular(es) inscritos, nos precisos termos em que o registo o define. Quem tem o registo a seu favor, não precisa de provar que o direito existe. Qualquer pessoa tem o direito de pedir informações sobre a titularidade dos direitos inscritos no registo predial e sobre o conteúdo dos registos.

CADERNETA PREDIAL URBANA: este documento pode ser solicitado na Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) [Serviço de Finanças], presencialmente ou online [Portal das Finanças], e permite conhecer a situação fiscal do imóvel, nomeadamente dados como o número de artigo matricial (inscrição na matriz predial), a localização, a composição, o(s) proprietário(s) e o valor que serve de base de cálculo para o cálculo do Imposto Municipal Sobre os Imóveis (IMI). O(s) titular(es) constantes das inscrições matriciais só constituem presunção de propriedade para efeitos tributários.

LICENÇA DE UTILIZAÇÃO: este documento permite apurar se o imóvel está apto para o fim a que se destina. É de salientar que esta licença pode ser dispensada ou substituída por documento que certifique ou prove a dispensa de licença de construção no caso de imóveis construídos antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de agosto de 1951 (o que se pode comprovar através da caderneta predial (onde consta a data em que começaram a ser pagos impostos, relativos aquela construção), de certidão predial ou certidão camarária (a Câmara Municipal por norma verifica a documentação existente relativa ao imóvel e/ou promove a visita à construção, ou ao que resta dela e, em função dos materiais utilizados, pode na maior parte dos casos, concluir se foi executada antes de 1951). Porém, a licença de utilização deixou de ser obrigatória para a transmissão de imóveis (prédios urbanos) - vd. Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro -. Contudo, muitos bancos recusam [legitimamente] conceder crédito sem este documento.

FICHA TÉCNICA DA HABITAÇÃO: A Ficha Técnica da Habitação (FTH) foi criada pelo Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março, e o seu modelo aprovado pela Portaria n.º 817/2004, de 16 de julho, com o intuito de reforçar os direitos dos consumidores à informação e proteção dos seus direitos económicos, no âmbito da aquisição de prédio urbano para habitação, bem como promover a transparência do mercado habitacional. Este documento descreve as características técnicas e funcionais do imóvel e o proprietário do prédio ou fração autónoma está obrigado a conservar em bom estado a respetiva ficha técnica da habitação. Em caso de perda ou destruição da ficha técnica da habitação, o proprietário deve solicitar ao promotor imobiliário ou à respetiva câmara municipal a emissão de segunda via da referida ficha (FTH). Para além disto, este documento deve conter informações sobre as regras de funcionamento do condomínio (caso existam) e os contratos de prestação de serviços, e ainda as regras de manutenção de equipamentos que requerem um tratamento especial. Contudo, esta Ficha Técnica da Habitação (FTH) só é obrigatória para imóveis cuja edificação ou cujo requerimento de emissão da licença de utilização tenha ocorrido após 30 de março de 2004.

CERTIFICADO ENERGÉTICO: Estão sujeitos ao cumprimento da obrigação de certificação energética, no momento da respetiva venda, dação em cumprimento, locação ou trespasse, os edifícios visando apoiar os consumidores previamente aos negócios jurídicos de transação de edifícios residenciais, através da disponibilização de informação detalhada do desempenho energético e dos componentes do edifício, bem como das oportunidades de melhoria.

Constitui obrigação dos proprietários dos edifícios a entrega de cópia do certificado energético ou a disponibilização, por via digital, da informação relativa ao respetivo conteúdo ao comprador, locatário ou adquirente previamente à celebração de contrato-promessa de compra e venda, locação, dação em cumprimento e trespasse, secundada pela entrega da versão original, previamente à celebração do contrato definitivo. Constitui obrigação das empresas de mediação imobiliária indicar a classe energética do edifício em todos os anúncios publicados com vista à realização dos negócios jurídicos de transação de edifícios a que sejam aplicáveis as normas legais sobre certificação energética, sendo a classificação da eficácia energética de um determinado edifício ou fração autónoma, numa escala de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente). Para além da avaliação energética da habitação, o Certificado Energético inclui ainda informações referentes à climatização e às águas quentes sanitárias, e indica medidas de redução do consumo energético (melhoria da eficácia energética).

DECLARAÇÃO DO ADMINISTRADOR DO CONDOMÍNIO PARA VENDA DE IMÓVEL (cfr. art.º 1424.º-A do Código Civil), aplicável na venda de frações autónomas de prédio constituído em propriedade horizontal.

A declaração anteriormente referida é emitida pelo administrador no prazo máximo de 10 dias a contar do respetivo requerimento e constitui um documento instrutório obrigatório da escritura pública de compra e venda (EPCV) ou do documento particular autenticado (DPA) de alienação da fração autónoma em causa, PODENDO o adquirente/comprador prescindir da declaração do administrador nos termos seguintes. (cfr. art.º 1424.º-A, n.º 2, do Código Civil).

O adquirente/comprador pode declarar expressamente, na escritura (EPCV) ou no documento particular autenticado (DPA) que titule a alienação da fração, que prescinde da declaração do administrador, aceitando, em consequência, a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio. (cfr. art.º 1424.º-A, n.º 3, do Código Civil).

Minuta de declaração do administrador do condomínio: [https://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/declaracao-do-administrador-do-754145].

Regime de acesso e de exercício de diversas actividades económicas no âmbito da iniciativa «Licenciamento zero»...

http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/regime-de-acesso-e-de-exercicio-de-475219

Decreto-Lei n.º 48/2011, de 1 de Abril - Simplifica o regime de acesso e de exercício de diversas actividades económicas no âmbito da iniciativa «Licenciamento zero», no uso da autorização legislativa concedida pela Lei n.º 49/2010, de 12 de Novembro, e pelo artigo 147.º da Lei n.º 55-A/2010, de 31 de Dezembro.

O QUE VAI MUDAR?

Até aqui, os proprietários de restaurantes, cafés, bares, oficinas, lavandarias, cabeleireiros, talhos e outros negócios tinham de obter um conjunto de licenças antes de iniciar a sua actividade.

Com o «Licenciamento Zero», em vez de ter de esperar pelas licenças, os proprietários precisam apenas de comunicar, através do «Balcão do Empreendedor», a abertura ou modificação do seu negócio e declarar que se comprometem a cumprir toda a legislação a ele respeitante.

Essa comunicação pode também incluir informação sobre:

- a ocupação do espaço público (por exemplo, com toldos, esplanadas, estrados, floreiras, vitrinas, arcas de gelados e caixotes de lixo);

- o horário de funcionamento do estabelecimento e suas alterações;

- as alterações do ramo de actividade, do nome do estabelecimento ou dos seus donos;

- o encerramento do estabelecimento.

Uma vez efectuada a comunicação e pagas as taxas devidas, os empresários podem abrir imediatamente os seus estabelecimentos ou fazer as alterações pretendidas.

ACTIVIDADES QUE JÁ NÃO PRECISAM DE LICENÇA NEM DE SER COMUNICADAS

As seguintes actividades não necessitam de qualquer licença nem de ser comunicadas no Balcão do Empreendedor:

- afixação e inscrição de mensagens publicitárias relacionadas com a actividade do estabelecimento (desde que sejam respeitadas as regras sobre a ocupação do espaço público);

- venda de bilhetes para espectáculos;

- leilões realizados em lugares públicos.

Entra em vigor no dia 2 de Maio de 2010.

Portaria n.º 131/2011, de 4 de Abril - Cria um balcão único electrónico, designado «Balcão do empreendedor».

Portaria n.º 215/2011, de 31 de Maio - Estabelece os requisitos específicos relativos a instalações, funcionamento e regime de classificação aplicáveis aos estabelecimentos de restauração ou bebidas, incluindo aos integrados em empreendimentos turísticos e às secções acessórias de restauração ou de bebidas instaladas em estabelecimentos comerciais com outra actividade.

Portaria n.º 239/2011, de 21 de Junho - Identifica os elementos que as meras comunicações prévias e as comunicações prévias com prazo previstas no Decreto-Lei n.º 48/2011, de 1 de Abril, devem conter.

Portaria n.º 216-B/2015, de 14 de Julho - Identifica os dados e os elementos instrutórios a constar nas meras comunicações prévias previstas no Regime Jurídico de acesso e exercício de actividades de comércio, serviços e restauração.

Entrou em vigor no dia 15 de Julho de 2015.

Portaria n.º 206-C/2015, de 14 de Julho - Identifica os dados e os elementos instrutórios dos pedidos de autorização previstos no Regime Jurídico de acesso e exercício de actividades de comércio, serviços e restauração.

Entrou em vigor no dia 15 de Julho de 2015.

Medidas de simplificação, desmaterialização e eliminação de actos e procedimentos no âmbito

do registo predial e actos conexos.