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Escritos Dispersos

"Todos começamos por ser crianças." "Com tempo, perseverança e esperança, tudo se alcança." À minha mulher e às nossas filhas.

Escritos Dispersos

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INTERCOMUNICADORES E CONDÓMINOS … responsabilidade pela substituição ou reparação …

O sistema de intercomunicadores [videoporteiro] (e/ou campainhas) é considerado uma parte comum do prédio constituído em propriedade horizontal, pois apesar de uma parte deste sistema - os telefones, vídeos e/ou campainhas -, se encontrar dentro das frações autónomas devemos entender que todo o sistema de intercomunicadores tem de funcionar como um todo, considerando-se um equipamento comum necessário ao uso ou fruição comum do prédio (v. g. de todos os condóminos) e do interesse coletivo (de todos os condóminos, dos seus inquilinos e visitantes).

 

É também inquestionável que o sistema de intercomunicadores [videoporteiro] sem os respetivos telefones/vídeos/sistemas sonoros individuais – instalados no interior de cada fração autónoma - jamais funcionaria de forma apropriada.

 

Por conseguinte, sempre que se equacione a substituição de todo o equipamento por um novo, com a colocação de painéis novos na entrada/portaria e telefones/vídeos novos em cada fração autónoma, as despesas recaem sobre os condóminos em proporção do valor das respetivas frações autónomas.

Em caso de mera reparação, proceder-se-á de igual modo – a despesa compete a todos os condóminos de acordo com o valor relativo da sua fração autónoma -, salvaguardando sempre que um condómino pode ser responsabilizado pela avaria do equipamento, mormente devido a eventual uso imprudente ou incorreta utilização, mesmo que somente negligente, caso em que responderá individualmente pela despesa de reparação ou substituição do equipamento de uso coletivo.

REGIME JURÍDICO DA EXPLORAÇÃO DOS ESTABELECIMENTOS DE ALOJAMENTO LOCAL [AL]... ESTABELECIMENTOS DE ALOJAMENTO LOCAL (AL) EM CONDOMÍNIOS ...

Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto - Altera o regime de autorização de exploração dos estabelecimentos de alojamento local (AL), procedendo à segunda alteração ao Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, republicando-o em anexo, da qual faz parte integrante, com a redação atual.

 

ESTABELECIMENTOS DE ALOJAMENTO LOCAL (AL) EM CONDOMÍNIOS:

Os estabelecimentos de alojamento local (AL) são obrigados a ter um livro de informações sobre o funcionamento do estabelecimento e respetivas regras de utilização internas, nomeadamente incluindo as regras sobre a recolha e seleção de resíduos urbanos, funcionamento dos eletrodomésticos, ruído e cuidados a ter para evitar perturbações que causem incómodo e afetem a tranquilidade e o descanso da vizinhança, que deve conter também o contacto telefónico do responsável pela exploração do estabelecimento. (cfr. artigo 12.º, n.º 6, do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, e pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto).

 

O condomínio [em reunião da Assembleia de Condóminos] pode fixar o pagamento de uma contribuição adicional correspondente às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns, com um limite de 30 % do valor anual da quota respetiva, a deliberar nos termos do artigo 1424.º do Código Civil. (cfr. artigo 20.º-A, do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, e pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto). As despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição [decorrente da utilização acrescida das partes comuns pelos utentes do estabelecimento de alojamento local (AL)], desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação. (cfr. artigo 1424.º, n.º 1 e n.º 2, do Código Civil, conjugado com o artigo 20.º-A, do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, e pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto).

 

No caso de os estabelecimentos de alojamento local (AL) estarem inseridos em edifícios de habitação coletiva, o livro de informações deve conter também o regulamento com as práticas e regras do condomínio que sejam relevantes para o alojamento e para a utilização das partes comuns. (cfr. artigo 12.º, n.º 8, do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, e pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto).

 

O responsável do estabelecimento de alojamento local (AL) deve disponibilizar ao condomínio [Administrador do Condomínio e/ou Assembleia de Condóminos] o seu contacto telefónico. (cfr. artigo 12.º, n.º 9, do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, e pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto).

 

No caso de a atividade de alojamento local (AL) ser exercida numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, a Assembleia de Condóminos, por decisão de condóminos que representem mais de metade da permilagem do edifício, em deliberação fundamentada, decorrente da prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos, pode opor-se ao exercício da atividade de alojamento local (AL) na referida fração autónoma, dando, para o efeito, conhecimento da sua decisão ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente. (cfr. artigo 9.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, e pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto).

 

Não pode haver lugar à instalação e exploração de «hostels» em edifícios em propriedade horizontal nos prédios em que coexista habitação sem autorização dos condóminos para o efeito, devendo a Ata da reunião da Assembleia de Condóminos conter tal deliberação e instruir a comunicação prévia com prazo. (cfr. artigos 4.º, n.º 4, e 6.º, n.º 2, ambos do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, e pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto).

 

Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto (alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, e pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto) - ESTABELECE O REGIME JURÍDICO DA EXPLORAÇÃO DOS ESTABELECIMENTOS DE ALOJAMENTO LOCAL [AL].

A Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto, entrou em vigor no dia 21 de outubro de 2018, prevendo algumas disposições transitórias, designadamente:

- Mantêm-se válidos os registos de estabelecimentos de alojamento local no Registo Nacional de Alojamento Local, realizados até ao dia 21 de outubro de 2018;

- As alterações introduzidas no Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto (alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, e pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto) relativas a condições de acesso à atividade e requisitos de instalação apenas são aplicáveis para os estabelecimentos de alojamento local constituídos após o dia 21 de outubro de 2018;

- Os estabelecimentos de alojamento local já existentes dispõem do prazo de dois anos, a contar do dia 21 de outubro de 2018, ou seja, até 21 de outubro de 2020, para se conformarem com os restantes requisitos previstos no Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto (alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, e pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto), nomeadamente o previsto nos artigos 13.º (segurança), 13.º-A (seguro), 18.º (placa identificativa) e  20.º-A (contribuição para o condomínio).

 

SISTEMA DE INFORMAÇÃO CADASTRAL SIMPLIFICADA – BALCÃO ÚNICO DO PRÉDIO (BUPI) - TITULARIDADE DE PRÉDIOS URBANOS, RÚSTICOS E MISTOS ...

Lei n.º 78/2017, de 17 de Agosto - CRIA UM SISTEMA DE INFORMAÇÃO CADASTRAL SIMPLIFICADA e revoga a Lei n.º 152/2015, de 14 de Setembro.A Lei n.º 78/2017, de 17 de Agosto, cria:

 

a) Um SISTEMA DE INFORMAÇÃO CADASTRAL SIMPLIFICADA, adoptando medidas para a imediata identificação da estrutura fundiária e da titularidade dos prédios rústicos e mistos; (cfr. artigo 1.º, n.º 1, alínea a), da Lei n.º 78/2017, de 17 de Agosto) [APLICA-SE A PRÉDIOS RÚSTICOS E MISTOS].

 

b) O Balcão Único do Prédio (BUPi). (cfr. artigo 1.º, n.º 1, alínea b), da Lei n.º 78/2017, de 17 de Agosto). [APLICA-SE AOS PRÉDIOS URBANOS, RÚSTICOS E MISTOS].

 

Para efeitos da alínea a) do n.º 1, do artigo 1.º, da Lei n.º 78/2017, de 17 de Agosto [SISTEMA DE INFORMAÇÃO CADASTRAL SIMPLIFICADA], são criados:

 

a) O PROCEDIMENTO DE REPRESENTAÇÃO GRÁFICA GEORREFERENCIADA; (cfr. artigo 1.º, n.º 2, alínea a), da Lei n.º 78/2017, de 17 de Agosto).

 

b) O PROCEDIMENTO ESPECIAL DE REGISTO DE PRÉDIO RÚSTICO E MISTO OMISSO; (cfr. artigo 1.º, n.º 2, alínea b), da Lei n.º 78/2017, de 17 de Agosto).

 

c) O PROCEDIMENTO DE IDENTIFICAÇÃO, INSCRIÇÃO E REGISTO DE PRÉDIO SEM DONO CONHECIDO. (cfr. artigo 1.º, n.º 2, alínea c), da Lei n.º 78/2017, de 17 de Agosto).

Alteração ao NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO (NRAU) ... Alteração ao REGIME JURÍDICO DAS OBRAS EM PRÉDIOS ARRENDADOS ...

Lei n.º 42/2017, de 14 de Junho - Regime de reconhecimento e proteção de estabelecimentos e entidades de interesse histórico e cultural ou social local (terceira alteração à Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano, e quarta alteração ao Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, que aprova o Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados).

 

Procedimento especial de transmissão, oneração e registo imediato de prédios - rústicos e urbanos - em atendimento presencial único ... Casa Pronta+ ...

Portaria n.º 122/2017, de 24 de Março - Aplica aos negócios jurídicos de compra e venda com locação financeira ou divisão de coisa comum, o procedimento especial de transmissão, oneração e registo imediato de prédios em atendimento presencial único.

O Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de Julho (alterado pelo Decreto-Lei n.º 125/2013, de 30 de Agosto), criou o procedimento especial de aquisição, oneração e registo de imóveis, que permite realizar todos os actos necessários à transmissão, oneração e registo de prédios em regime de balcão único.

Actualmente o procedimento aplica-se à COMPRA E VENDA, ao MÚTUO E DEMAIS CONTRATOS DE CRÉDITO E DE FINANCIAMENTO, com hipoteca, com ou sem fiança, à hipoteca, à sub-rogação nos direitos e garantias do credor hipotecário, à DAÇÃO EM PAGAMENTO, à DOAÇÃO, à PERMUTA, à CONSTITUIÇÃO DE PROPRIEDADE HORIZONTAL e à MODIFICAÇÃO DO TÍTULO CONSTITUTIVO DA PROPRIEDADE HORIZONTAL. Com a vigência da Portaria n.º 122/2017, de 24 de Março, aplica-se também à compra e venda com LOCAÇÃO FINANCEIRA e, a partir de 10 de Abril de 2017, à DIVISÃO DE COISA COMUM.

Assim, a Portaria n.º 122/2017, de 24 de Março, amplia o âmbito de aplicação da medida Casa Pronta+, incluída no Programa SIMPLEX+, alargando o âmbito de aplicação do procedimento a novos negócios jurídicos: a compra e venda com locação financeira e a divisão de coisa comum.

Determinação do valor patrimonial tributário (Vt) dos prédios urbanos … Simulador de imposto municipal sobre imóveis (IMI) …

Portaria n.º 420-A/2015, de 31 de Dezembro - Aprova os coeficientes de localização (Cl) mínimos e máximos a aplicar em cada município, previstos no artigo 42.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI).

 

A determinação do valor patrimonial tributário (Vt) dos prédios urbanos para habitação, comércio, indústria e serviços resulta da seguinte expressão:

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

em que:

Vt = valor patrimonial tributário;

Vc = valor base dos prédios edificados;

A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação;

Ca = coeficiente de afectação;

Cl = coeficiente de localização

Cq = coeficiente de qualidade e conforto;

Cv = coeficiente de vetustez.

O valor patrimonial tributário (Vt) dos prédios urbanos apurado é arredondado para a dezena de euros imediatamente superior.

A Portaria n.º 420-A/2015, de 31 de Dezembro, entra em vigor em 1 de Janeiro de 2016 e aplica-se na avaliação dos prédios urbanos cujas declarações modelo n.º 1, a que se referem os artigos 13.º e 37.º do CIMI, sejam entregues a partir dessa data.

Os municípios, mediante deliberação da assembleia municipal, fixam a taxa do imposto municipal sobre imóveis (IMI) a aplicar em cada ano, dentro dos intervalos previstos na alínea c) do n.º 1, do artigo 112.º do CIMI podendo esta ser fixada por freguesia. (redacção da Lei n.º 82-D/2014, de 31 de Dezembro).

Simulador de imposto municipal sobre imóveis (IMI): http://www.paguemenosimi.pt/ .

Remoção dos materiais contendo amianto [resíduos perigosos] … protecção do ambiente e da saúde humana …

Despacho n.º 10401/2015, de 18 de Setembro [Diário da República, 2.ª Série — N.º 183 — 18 de Setembro de 2015] - Aprova os procedimentos a adoptar no âmbito da gestão, tratamento e disponibilização da informação decorrente da aplicação da Portaria n.º 40/2014, de 17 de Fevereiro, que estabelece as normas para a CORRECTA REMOÇÃO DOS MATERIAIS CONTENDO AMIANTO e para o acondicionamento, transporte e gestão dos respectivos resíduos [perigosos] de construção e demolição gerados, tendo em vista a PROTECÇÃO DO AMBIENTE E DA SAÚDE HUMANA.

 

A Portaria n.º 40/2014, de 17 de Fevereiro, veio dar resposta a uma obrigação legislativa consignada no Decreto-Lei n.º 46/2008, de 12 de Março, que aprova as operações de gestão de resíduos provenientes de obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração, conservação e demolição e da derrocada de edificações, denominados como resíduos de construção e demolição (RCD), no sentido de serem aprovadas as normas para a correcta gestão do fluxo específico de resíduos de construção e demolição (RCD) com AMIANTO [RESÍDUOS PERIGOSOS], contido nos resíduos de construção e demolição (RCD), abrangendo todo o ciclo de produção, desde a sua origem, ao acondicionamento, armazenagem, transporte e deposição final em aterro.

 

No âmbito da aplicação da Portaria n.º 40/2014, de 17 de Fevereiro, prevê-se a intervenção de várias entidades com competências específicas em matéria de AMBIENTE, SAÚDE E TRABALHO, considerando-se necessário articular a informação decorrente do exercício das respectivas atribuições, e estabelecer a forma como a informação deve ser partilhada e disponibilizada.

 

Assim, o Despacho n.º 10401/2015, de 18 de Setembro, vem aprovar, os PROCEDIMENTOS E A FORMA DE ARTICULAÇÃO ENTRE AS ENTIDADES INTERVENIENTES no que se refere à gestão da informação decorrente da aplicação da Portaria n.º 40/2014, de 17 de Fevereiro, POSSIBILITANDO O RASTREIO DOS RESÍDUOS DE CONSTRUÇÃO E DEMOLIÇÃO (RCD) com AMIANTO [RESÍDUOS PERIGOSOS] desde a sua produção até ao destino final.

 

ENTIDADES INTERVENIENTES:

a) Agência Portuguesa do Ambiente, I. P. (APA, I. P.);

b) Autoridade para as Condições do Trabalho (ACT);

c) Direcção-Geral da Saúde (DGS);

d) Instituto da Mobilidade e dos Transportes, I. P. (IMT, I. P.);

e) Inspecção-Geral da Agricultura, do Mar, do Ambiente e do Ordenamento do Território (IGAMAOT);

f) Associação Nacional dos Municípios Portugueses (ANMP).

 

A Lei n.º 2/2011, de 9 de Fevereiro, visa estabelecer procedimentos e objectivos com vista à remoção de produtos que contêm fibras de amianto [resíduos perigosos] ainda presentes em edifícios, instalações e equipamentos públicos.

 

A remoção de produtos com fibras de amianto [resíduos perigosos] em edifícios, instalações e equipamentos públicos obedece a regras de segurança, designadamente as previstas no Decreto-Lei n.º 266/2007, de 24 de Junho.

Exercício da actividade dos peritos avaliadores de imóveis …

Lei n.º 153/2015, de 14 de Setembro - Regula o acesso e o exercício da actividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.

A Lei n.º 153/2015, de 14 de Setembro, regula o acesso e o exercício da actividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro da área bancária, mobiliária, seguradora e resseguradora e dos fundos de pensões, doravante referidos «peritos avaliadores de imóveis».

 

CONTEÚDO E ESTRUTURA DOS RELATÓRIOS DE AVALIAÇÃO

Os relatórios de avaliação devem ser elaborados com respeito pelos requisitos de conteúdo e de estrutura constantes do anexo à presente lei, que dela faz parte integrante, sem prejuízo dos requisitos especiais fixados por normas regulamentares do Banco de Portugal, Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) ou Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões.

 

Relatórios de avaliação

A) Elementos de identificação:

a) Identificação da entidade detentora do imóvel;

b) Identificação dos peritos avaliadores de imóveis que elaboram o relatório de avaliação, bem como do correspondente número de registo atribuído pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM). Quando aplicável, identificação da denominação social da pessoa coletiva por conta de quem os peritos avaliadores de imóveis actuam e do número de registo atribuído pela CMVM;

c) Identificação completa e rigorosa do imóvel objecto da avaliação, designadamente se é um prédio urbano, rústico ou misto;

d) Identificação da entidade que solicitou a avaliação;

e) Indicação das seguintes datas:

i) Do contrato de prestação de serviços celebrado para elaboração do relatório de avaliação;

ii) Da solicitação pela entidade para avaliação do imóvel;

iii) Do término do trabalho de avaliação do imóvel;

iv) Da conclusão da avaliação do imóvel e do relatório de avaliação;

v) Da anterior avaliação efectuada ao imóvel, se aplicável.

 

B) ELEMENTOS DE AVALIAÇÃO:

a) DESCRIÇÃO DO IMÓVEL, COM AS CARACTERÍSTICAS DE LOCALIZAÇÃO, ESTADO DE CONSERVAÇÃO, TIPO DE CONSTRUÇÃO E UTILIZAÇÃO, E OUTRAS CIRCUNSTÂNCIAS OU FACTOS QUE SEJAM DETERMINANTES E JUSTIFICATIVOS DO VALOR DE AVALIAÇÃO;

b) Identificação clara do âmbito da inspecção efectuada ao imóvel avaliado;

c) Fundamentação da escolha do ou dos métodos de avaliação e descrição pormenorizada da sua aplicação;

d) Valor da renda à data de avaliação e identificação dos respectivos arrendatários, se o imóvel se encontrar arrendado ou, caso contrário, uma estimativa das rendas que previsivelmente possa gerar, se aplicável;

e) Estimativa das despesas de conservação, manutenção e outros encargos indispensáveis à adequada exploração económica do imóvel;

f) ANÁLISE DA ENVOLVENTE DE MERCADO DO IMÓVEL, DESIGNADAMENTE EM TERMOS DE INSERÇÃO GEOGRÁFICA E DA EXISTÊNCIA DE INFRAESTRUTURAS CIRCUNDANTES QUE POSSAM INFLUENCIAR O SEU VALOR;

g) Descrição das diligências efectuadas, de estudos e dados sectoriais utilizados e de outras informações relevantes para a determinação do valor do imóvel;

h) Justificação da utilização de taxas de actualização, remuneração, capitalização, depreciação e outros parâmetros utilizados, com identificação do modo como foram considerados, ou não, os efeitos de volatilidade de mercado de curto prazo ou as condições de mercado temporárias;

i) Indicação de eventuais transações ou propostas efectivas de aquisição utilizadas na avaliação, relativas a imóveis de idênticas características;

j) Identificação e justificação de outras variáveis utilizadas no método de avaliação e que contribuam para o seu resultado;

k) Identificação do(s) valor(es) de avaliação para cada uma das fracções autónomas do imóvel, se aplicável;

l) Indicação inequívoca do valor final atribuído ao imóvel.

 

C) Elementos de responsabilização

a) Identificação de eventuais limitações ao valor determinado para o imóvel;

b) Declaração expressa do perito avaliador de imóveis de que não se encontra abrangido por qualquer incompatibilidade prevista no artigo 19.º da Lei n.º 153/2015, de 14 de Setembro;

c) Declaração de que efectuou a avaliação de acordo com as exigências legais;

d) Indicação da apólice de seguro de responsabilidade civil, da respectiva empresa de seguros e duração do contrato de seguro;

e) Assinatura do perito avaliador de imóveis e data de entrega do relatório de avaliação à entidade contratante.

Política pública de solos, de ordenamento do território e de urbanismo ...

Lei n.º 31/2014, de 30 de Maio - Lei de bases gerais da política pública de solos, de ordenamento do território e de urbanismo.

 

 

O LOGRADOURO

Logradouro é o pátio ou jardim, quintal, terreiro, lugar de recreio, terreno de horta, com árvores e mais terrenos [contíguos a um edifício] que estejam na dependência e ao serviço de um prédio urbano (seja este habitacional ou afecto a outra finalidade).

 

Entende-se por prédio urbano qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro. (cfr. artigo 204.º, n.º 2, in fine, do Código Civil).

 

Em minha opinião, o logradouro, terreno não edificado que circunda o prédio, é um espaço imperativamente comum, que cabe na previsão do disposto no artigo 1421.º, n.º 1, alínea a), do Código Civil.

 

A assembleia de condóminos não pode deliberar, mesmo que por unanimidade, contrariando normas legais de natureza imperativa.

 

Porém, o LOGRADOURO só será imperativamente comum se outra qualificação não resultar do título constitutivo da propriedade horizontal.

 

Só as partes presuntivamente comuns do edifício (cfr. art.º 1421.º, n.º 2, do Código Civil) podem ser divididas e/ou atribuídas em domínio exclusivo a um, ou em compropriedade a apenas alguns dos condóminos, mediante eventual modificação do título constitutivo da propriedade horizontal.

 

Trata-se duma divisão "amigável", consensual, decidida por unanimidade dos condóminos, extrajudicialmente, feita nos termos do artigo 1419.º do Código Civil.

 

É que, não podemos esquecer, o estatuto de um condomínio é definido pela LEI e pelo respectivo TÍTULO CONSTITUTIVO DA PROPRIEDADE HORIZONTAL!

 

Código Civil

Artigo 1421.º

(Partes comuns do prédio)

 

1. São comuns as seguintes partes do edifício:

 

a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio; 

 

No mesmo sentido parece estar o artigo 76.º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU).

 

Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU)

Título III Condições especiais relativas à salubridade das edificações e dos terrenos de construção

Capítulo III Disposições interiores das edificações e espaços livres

 

Artigo 76.º

Nos logradouros e outros espaços livres deverá haver no longo da construção uma faixa de, pelo menos, 1 metro de largura, revestida de material impermeável ou outra disposição igualmente eficiente para proteger as paredes contra infiltrações. A área restante deverá ser ajardinada ou ter outro arranjo condigno.

 

Os pavimentos dos pátios e as faixas impermeáveis dos espaços livres deverão ser construídos com inclinações que assegurem rápido e completo escoamento das águas pluviais ou de lavagem, para uma, abertura com raio e vedação hidráulica que poderá ser ligada ao esgoto do prédio.

 

 

Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE)

 

Os espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias e equipamentos de natureza privada constituem partes comuns dos lotes resultantes da operação de loteamento e dos edifícios que neles venham a ser construídos e regem-se pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º-A do Código Civil. (cfr. artigo 43.º, n.º 4, do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE)).

 

Também poderemos equacionar, algo falaciosamente, considerar o logradouro parte não comum. (Não é este o meu entendimento!).

 

Considerar o logradouro parte presumidamente comum (cfr. art.º 1421.º, n.º 2, alínea a), do Código Civil) e tentar afastar a presunção de comunhão.

 

Ou seja, tentar afastar a hipotética presunção de comunhão, invocando que o logradouro está há muito exclusivamente afecto ao uso exclusivo de algum ou alguns dos condóminos, isto por interpretação “a contrario sensu” do artigo 1421.º, n.º 2, alínea e), do citado Código Civil.

 

LOGRADOUROS - PARTES COMUNS VS PARTES COMUNS DE USO EXCLUSIVO - ENCARGOS DE CONSERVAÇÃO E FRUIÇÃO

 

Existindo logradouros, considerados partes comuns, mas de uso exclusivo de alguns condóminos quem comparticipa nas despesas de conservação? Todos os condóminos proprietários ou somente os usufrutuários?

 

Há logradouros que, embora comuns, não são objecto de total comunhão!

 

Não existindo comunhão ou sendo ela só parcial... O direito de PROPRIEDADE pode ser COMUM, o de GOZO pode ser EXCLUSIVO....

 

A propriedade horizontal pressupõe a divisão de um edifício através de planos ou secções horizontais ou através de um ou mais planos verticais [nem sempre a divisão na vertical é subsumível ao instituto da propriedade horizontal], que dividam o prédio em unidades autónomas num edifício dotado de estrutura unitária.

 

Assim, podemos estar perante uma estrutura unitária relativa a diversos blocos/condomínios (conjunto de edifícios) - o que poderá originar especiais relações de interdependência entre os condóminos proprietários dos referidos blocos, designadamente no que respeita às partes comuns (cfr. art.º 1438.º-A, do Código Civil) - ou perante várias fracções autónomas ou corpos (blocos) autónomos/condomínios, com autonomia estrutural, independentes, com funcionalidade e autonomia, sem interdependência entre os diversos condóminos não sujeitos ao regime da propriedade horizontal entre si.

 

No caso supra descrito podemos estar perante uma situação de propriedades adjacentes ou contíguas (blocos), NÃO ligadas entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que as compões, NÃO sujeitas ao instituto da propriedade horizontal entre si!

 

CÓDIGO CIVIL

Artigo 1424.º Encargos de conservação e fruição

(...)

3 - As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.

 

4 - Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.

 

O artigo 1424.º, n.º 3, do Código Civil, fala em escadas ou partes comuns do prédio que sirvam EXCLUSIVAMENTE alguns dos condóminos, quer referir-se, ao mencionar estes, às respectivas fracções autónomas, atribuindo a responsabilidade das despesas aos titulares das fracções a que dão serventia EXCLUSIVA aqueles lances de escada ou partes comuns.

 

Apesar da diferença de redacção, o referido n.º 3 tem de entender-se dentro do mesmo espírito que ditou o n.º 4 do mesmo artigo 1424.º, apenas ficando isentos da responsabilidade pelos encargos de conservação e fruição, os condóminos cujas fracções de modo algum possam aproveitar da serventia dos lances de escada ou das partes comuns a que aquele n.º 3 se refere.

 

Havendo um USO NORMAL dos logradouros (terrenos não edificados que circundam o prédio, espaços imperativamente comuns afectos ao uso "exclusivo" de alguns condóminos (usufrutuários))...

 

Quem suportará os custos das obras de conservação e/ou reparação (v. g. impermeabilização contra infiltrações que, face, por exemplo, a deficiente escoamento de águas pluviais, até pode ser urgente e indispensável!)?

 

O(s) condómino(s) usufrutuário(s) do(s) referido(s) logradouro(s)?

 

O(s) condómino(s) usufrutuário(s) do(s) referido(s) logradouro(s) e os restantes condóminos proprietários?

 

Todos os condóminos?

 

E em que proporção?

 

É que, a demora na realização das obras de conservação e/ou reparação do logradouro pode causar prejuízos aos condóminos que possuem fracções autónomas adjacentes ao(s) referido(s) logradouro(s) originando os consequentes pedidos de indemnização!

 

SERÁ POSSÍVEL COMPRAR/VENDER O LOGRADOURO?

 

Ao contrário do que sucede na COMPROPRIEDADE, onde se reconhece a qualquer dos contitulares o direito de exigir a divisão da coisa comum (cfr. art.º 1412.º do Código Civil), prescreve-se na parte final do artigo 1423.º do Código Civil, para a PROPRIEDADE HORIZONTAL, a regra oposta.

 

CÓDIGO CIVIL

Livro III Direito das coisas

Título II Do direito de propriedade

Capítulo VI Propriedade horizontal

Secção III Direitos e encargos dos condóminos

 

Artigo 1423.º Direitos de preferência e de divisão

 

Os condóminos não gozam do direito de preferência na alienação de fracções nem do direito de pedir a divisão das partes comuns.

 

E o logradouro não é uma unidade predial, não é um prédio independente! Em minha opinião, o logradouro, terreno não edificado que circunda o prédio, é um espaço imperativamente comum, que cabe na previsão do disposto no artigo 1421.º, n.º 1, alínea a), do Código Civil.

 

Outra possibilidade a equacionar...

 

O usufruto consiste no direito de gozar temporária e plenamente uma coisa ou direito alheio, sem alterar a sua forma ou substância. Com base nesta noção legal, alicerçada no artigo 1439.º do Código Civil, são muitos os casos em que se constituem usufrutos a favor de determinada (s) pessoa (s).

 

Será possível, ou não, declarar, por contrato (escritura pública, cfr. art.º 80.º do Código do Notariado), a venda do usufruto de um espaço do logradouro sito em determinado prédio urbano, por um preço convencionado, declarando o usufrutuário que o aceita?!

 

Na propriedade horizontal, cada condómino é PROPRIETÁRIO EXCLUSIVO DA FRACÇÃO AUTÓNOMA que Ihe pertence e COMPROPRIETÁRIO DAS PARTES COMUNS DO EDIFÍCIO (cfr. art.º 1420.º, n.º 1, do Código Civil).

 

O conjunto dos dois direitos - PROPRIEDADE EXCLUSIVA DA FRACÇÃO AUTÓNOMA e COMPROPRIEDADE DAS PARTES COMUNS DO EDIFÍCIO é incindível, indivisível ou inseparável; nenhum deles pode ser alienado ou transferido para outrem separadamente. (cfr. art.º 1420.º, n.º 2, do Código Civil).

 

Consistem em direitos reais independentes (propriedade e compropriedade). Ressalva-se a possibilidade de uma determinada fracção autónoma poder pertencer a vários titulares em regime de compropriedade.

 

Na propriedade horizontal, os condóminos não gozam do direito de pedir (exigir) a divisão das partes comuns do edifício. (cfr. art.º 1423.º, in fine, do Código Civil). Trata-se duma compropriedade forçada (cfr. art.º 1423.º, in fine, do Código Civil), diferente da compropriedade normal (cfr. art.º 1412.º, n.º 1, do Código Civil).

 

A denegação ou recusa do direito de exigir a divisão tanto se aplica às partes forçosa ou imperativamente comuns (cfr. art.º 1421.º, n.º 1, alíneas a) a d), do Código Civil), como às que são comuns por convenção das partes ou por mera presunção legal (cfr. art.º 1421.º, n.º 2, alíneas a) a e), e n.º 3, ambos do Código Civil).

 

Então, e se, na propriedade horizontal, os condóminos quiserem dividir ou adjudicar a coisa comum ou atribuí-la em domínio exclusivo a um, ou em compropriedade a alguns apenas dos condóminos?

 

E se determinado condómino pretender renunciar à coisa comum (não imperativa), perdendo ou abandonando voluntariamente qualquer direito que tenha sobre a coisa comum?

 

Será lícito um determinado condómino renunciar a qualquer direito que tenha sobre a coisa comum (não imperativamente comum), declarando transferir simultaneamente a responsabilidade pelas despesas necessárias à sua conservação ou fruição para um terceiro adquirente que manifeste vontade em aceitar assumir esse direito ou poder de uso e o concomitante dever de passar a responder pelas correspondentes despesas necessárias à sua conservação ou fruição?

 

Poderão ou não os condóminos acordar ou convencionar na divisão de um logradouro, quintal ou pátio comum?

 

Na propriedade horizontal, o processo de divisão ou adjudicação de partes não imperativamente comuns, carecerá sempre, ou não, de acordo de todos os condóminos, traduzido na modificação por unanimidade do título constitutivo da propriedade horizontal (escritura pública)?

 

É que, não podemos esquecer, o estatuto de um condomínio é definido pela lei e pelo respectivo título constitutivo da propriedade horizontal!

 

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