A apresentação das contas e do orçamento é um campo administrativo reservado ao administrador do condomínio, que deverá ser apresentado, discutido e votado na reunião da assembleia ordinária. (cfr. artigos 1431.º, n.º 1 e 1436.º, alíneas b) e j), ambos do Código Civil).
Segundo o n.º 1, do artigo 1431.º, do Código Civil, a assembleia de condóminos reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador do condomínio, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das receitas e despesas a efectuar durante o ano.
Trata-se, pois, da comummente designada assembleia-geral ordinária, obrigatória, onde o administrador apresenta anualmente as contas e o orçamento das despesas (campo administrativo reservado ao administrador, cfr. artigo 1436.º, alíneas b) e j), do Código Civil).
A data indicada no artigo 1431.º, n.º 1, do Código Civil, para a reunião ordinária anual obrigatória da assembleia de condóminos ("primeira quinzena de Janeiro"), é meramente orientadora!
Esta reunião ordinária anual obrigatória, para apresentação das contas anuais (relativas ao último exercício anual, ao ano transacto) e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano de exercício corrente, pode efectuar-se em qualquer outro mês do ano!
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(Proibida a reprodução, no todo ou em parte, sem prévia autorização expressa, por escrito, do autor)
DEVER DE INFORMAÇÃO DO ADMINISTRADOR PERANTE CADA CONDÓMINO INDIVIDUALMENTE CONSIDERADO, QUANDO SOLICITADO
São funções do administrador do condomínio, designadamente:
- Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio (cfr. Artigo 1436.º, alínea m), do Código Civil).
(v. g., entre outros, o título constitutivo da propriedade horizontal, o regulamento do condomínio, a planta ou projecto de arquitectura do edifício, os actos relativos à convocação da assembleia de condóminos, as actas das reuniões da assembleia de condóminos, os documentos contabilísticos (contabilidade condominial, posições debitórias e creditórias do condomínio perante terceiros) e contratos (seguros, manutenção do ascensor, prestação de serviços e/ou trabalho, fornecimento de energia eléctrica).
- Guardar as actas das assembleias de condóminos e facultar, a todo o tempo, a respectiva consulta, quer aos condóminos, quer aos terceiros titulares de direitos relativos às fracções autónomas. (cfr. Artigo 1.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).
- Guardar as cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da propriedade horizontal, designadamente do projecto aprovado pela entidade pública competente. (cfr. Artigo 2.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).
- Guardar e dar a conhecer, em tempo útil e a todo o tempo, aos condóminos todas as notificações dirigidas ao condomínio, designadamente as provenientes das autoridades administrativas (cfr. Artigo 2.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).
- Facultar cópia do regulamento aos terceiros titulares de direitos relativos às fracções. (cfr. Artigo 9.º, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).
No nosso CÓDIGO CIVIL:
“Livro II (Direito das obrigações), Título I (Das obrigações em geral), Capítulo III (Modalidades das obrigações), Secção IX - Obrigação de informação e de apresentação de coisas ou documentos
Artigo 573.º Obrigação de informação
A obrigação de informação existe, sempre que o titular de um direito tenha dúvida fundada acerca da sua existência ou do seu conteúdo e outrem esteja em condições de prestar as informações necessárias.
Artigo 574.º Apresentação de coisas
1 - Ao que invoca um direito, pessoal ou real, ainda que condicional ou a prazo, relativo a certa coisa, móvel ou imóvel, é lícito exigir do possuidor ou detentor a apresentação da coisa desde que o exame seja necessário para apurar a existência ou o conteúdo do direito e o demandado não tenha motivos para fundadamente se opor à diligência.
2 - Quando aquele de quem se exige a apresentação da coisa a definir em nome de outrem, deve avisar a pessoa em cujo nome a detém, logo que seja exigida a apresentação a fim de ela, se quiser, usar os meios de defesa que no caso couberem.
Artigo 575.º Apresentação de documentos
As disposições do artigo anterior são, com as necessárias adaptações extensivas aos documentos, desde que o requerente tenha um interesse jurídico atendível no exame deles.
Artigo 576.º Reprodução das coisas e dos documentos
Feita a apresentação, o requerente tem a faculdade de tirar cópias ou fotografias ou usar de outros meios destinados a obter a reprodução da coisa ou documento, desde que a reprodução se mostre necessária e se não lhe oponha motivo grave alegado pelo requerido.”.
No nosso CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL:
“Livro III (Do Processo), Título IV (Dos processos especiais), Capítulo XVIII (Dos processos de jurisdição voluntária), Secção XV Apresentação de coisas ou documentos
Artigo 1476.º Requerimento
Aquele que, nos termos e para os efeitos do artigo 574.º e artigo 575.º do Código Civil, pretenda a apresentação de coisas ou documentos que o possuidor ou detentor Ihe não queira facultar justificará a necessidade da diligência e requererá a citação do recusante para os apresentar no dia, hora e local que o juiz designar.
Artigo 1477.º - (Termos posteriores)
1. O citado pode contestar no prazo de quinze dias, a contar da citação; se detiver as coisas ou documentos em nome de outra pessoa, pode esta contestar dentro do mesmo prazo, ainda que o citado o não faça.
2. Na falta de contestação, ou no caso de ela ser considerada improcedente, o juiz designará dia, hora e local para a apresentação na sua presença.
3. A apresentação far-se-á no tribunal, quando se trate de coisas ou de documentos transportáveis em mão; tratando-se de outros móveis ou de coisas imóveis, a apresentação será feita no lugar onde se encontrem.
Artigo 1478.º - (Apreensão judicial)
Se os requeridos, devidamente notificados, não cumprirem a decisão, pode o requerente solicitar a apreensão das coisas ou documentos para lhe serem facultados, aplicando-se o disposto quanto à efectivação da penhora, com as necessárias adaptações.”.
Verifica-se assim existir um DEVER LEGAL DE INFORMAÇÃO DO ADMINISTRADOR do Condomínio PERANTE CADA CONDÓMINO INDIVIDUALMENTE CONSIDERADO, combatendo o obscurantismo, as ambiguidades e incertezas.
O DEVER DE INFORMAÇÃO do Administrador do Condomínio perante cada condómino individualmente considerado, quando pessoalmente solicitado, NÃO SE CONFUNDE COM O DEVER DE PRESTAR CONTAS!
A apresentação das contas é um campo administrativo reservado ao Administrador do Condomínio, que deverá ser apresentado, discutido e votado na reunião (ordinária) da Assembleia de Condóminos. (cfr. artigos 1431.º, n.º 1 e 1436.º, alíneas b) e j), ambos do Código Civil).
Segundo o n.º 1, do artigo 1431.º, do Código Civil, a Assembleia de Condóminos reúne-se na primeira quinzena de Janeiro [esta data não me parece imperativa, pelo que pode ser alterada no regulamento do condomínio, numa Assembleia-geral de Condóminos e/ou quando houver fundadas razões para tal], mediante convocação do Administrador do Condomínio, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das receitas e despesas a efectuar durante o ano.
Trata-se, pois, da comummente designada Assembleia-geral Ordinária onde o Administrador apresenta as contas e o orçamento (campo administrativo reservado ao Administrador, cfr. artigo 1436.º, alíneas b) e j), do Código Civil) (somente!) perante a Assembleia de Condóminos.
Só a Assembleia de Condóminos, por deliberação maioritária, pode exigir ao Administrador do Condomínio, a todo o tempo, em qualquer momento, a prestação de contas.
Quando a administração se exerce sobre bens alheios, consentânea com a prestação do serviço de administrar um condomínio, dela resulta como obrigação essencial a de PRESTAR CONTAS, que, se não forem espontaneamente apresentadas, podem ser judicialmente exigidas, nos termos dos artigos 1014.º e seguintes do Código de Processo Civil.
Nos casos de rejeição das contas (pela Assembleia de Condóminos) e/ou de recusa, pelo Administrador do Condomínio, de as prestar perante a Assembleia de Condóminos é que cabe fazer uso do processo especial de prestação de contas, previsto nos artigos 1014.º e seguintes do Código de Processo Civil.
Conquanto, convém frisar, O DEVER DE INFORMAÇÃO do Administrador do Condomínio perante cada condómino individualmente considerado, quando pessoalmente solicitado, NÃO SE CONFUNDE COM O DEVER DE PRESTAR CONTAS (perante a Assembleia de Condóminos)!
Qualquer condómino pode pretender examinar as coisas e/ou os documentos que dizem respeito ao condomínio, como meio de fiscalização do exercício das funções do administrador do condomínio.
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Também de acordo com o princípio da boa fé, está obrigado a prestar informações sobre a existência ou o conteúdo de um direito todo aquele que se encontre em situação de o fazer, contanto que as dúvidas do respectivo titular [de direitos relativos às fracções autónomas] sejam legítimas .
Ao que invoca um direito, pessoal ou real, ainda que condicional ou a prazo, relativo a certa coisa, móvel ou imóvel, e/ou a documentos, é lícito exigir do possuidor ou detentor a apresentação da coisa desde que o exame seja necessário para apurar a existência ou o conteúdo do direito e o demandado não tenha motivos para fundadamente se opor à diligência (cfr. artigos 574.º, n.º 1, e 575.º, ambos do Código Civil (CC)).
Quando aquele de quem se exige a apresentação da coisa e/ou de documentos os definir em nome de outrem, deve avisar a pessoa em cujo nome os detém, logo que seja exigida a apresentação a fim de ela, se quiser, usar os meios de defesa que no caso couberem (cfr. artigos 574.º, n.º 2, e 575.º, ambos do Código Civil (CC)).
A providência para a apresentação de coisas ou documentos encontra-se prevista no artigo 1476.º do Código de Processo Civil (CPC) e faz parte do elenco dos processos de jurisdição voluntária.
O procedimento previsto no artigo 1476.º do Código de Processo Civil (CPC) visa a apresentação para exame de documento e/ou coisa, com posterior devolução ao respectivo detentor ou possuidor.
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O interessado poderá lançar mão do processo especial previsto no artigo 1476.º e seguintes do Código de Processo Civil (CPC).
. Ora, segundo este normativo, "Aquele que, nos termos e para os efeitos dos artigos 574.° e 575.° do Código Civil, pretenda a apresentação de coisas ou documentos que o possuidor ou detentor lhe não queira facultar justificará a necessidade de diligência e requererá a citação do recusante para os apresentar no dia, hora e local que o juiz designar". .
Para o exercício do direito à apresentação de coisas, a lei estabelece dois requisitos: em primeiro lugar, a necessidade da exibição para o apuramento da existência ou do conteúdo de um direito do requerente relativo a essa coisa; e, em segundo lugar, que o detentor não tenha motivos fundados para se opor à apresentação dela.
Quanto à apresentação de documentos, é necessário que “o requerente tenha um interesse jurídico atendível no exame deles”, como estatui o artigo 575.º do Código Civil. .
Tem legitimidade para instaurar a providência para a apresentação de coisas e/ou documentos, a pessoa que pretenda que lhe seja apresentada coisa e/ou documento e relativamente à qual a sua apresentação tenha sido recusada, sendo o exame dessa coisa ou documento necessária para a aferição e/ou exercício de um direito.
Por sua vez, a providência é instaurada contra quem esteja na posse ou detenção de coisa e/ou documento que o requerente pretende examinar e que se tenha recusado a fazê-lo.
Por exemplo, o condómino requerente da providência para a apresentação de coisas ou documentos poderá fundamentar a sua pretensão com a necessidade de examinar os documentos que dizem respeito ao condomínio, como meio de fiscalização do exercício das funções do administrador do condomínio. Neste último caso em particular, o interesse jurídico dos condóminos é sempre atendível e não deixa de existir mesmo que tenha caducado o direito a propor a acção de anulação de deliberação da assembleia de condóminos que tenha versado sobre matéria relacionada com o conteúdo dos documentos.
Aquele que, nos termos e para os efeitos do artigo 574.º e artigo 575.º do Código Civil, pretenda a apresentação de coisas ou documentos que o possuidor ou detentor Ihe não queira facultar justificará a necessidade da diligência e requererá ao tribunal competente a citação do recusante para os apresentar no dia, hora e local que o juiz designar. (cfr. artigo 1476.º, do Código de Processo Civil (CPC)).
Será competente o tribunal do domicílio do réu. No entanto, se o requerido ou demandado for uma pessoa colectiva é competente o tribunal da sede da administração principal ou no da sede da sucursal, agência, filial, delegação ou representação, se a acção for dirigida contra estas.
Na jurisdição voluntária o juiz pode servir-se dos factos articulados pelas partes (cfr. artigo 664.º do Código de Processo Civil (CPC)) e também utilizar factos que ele próprio capte e descubra, isto é, o tribunal pode investigar livremente os factos, coligir as provas, ordenar os inquéritos e recolher as informações convenientes; só são admitidas as provas que o juiz considere necessárias (cfr. artigo 1409.º, n.º 2, do Código de Processo Civil (CPC)), ou seja, o princípio da actividade inquisitória do juiz prevalece sobre o princípio da actividade dispositiva das partes.
Nos processos de jurisdição voluntária, não é obrigatória a constituição de advogado, salvo na fase de recurso (cfr. artigo 1409.º, n.º 4, do Código de Processo Civil).
O citado pode contestar no prazo de quinze dias, a contar da citação; se detiver as coisas ou os documentos em nome de outra pessoa, pode esta contestar dentro do mesmo prazo, ainda que o citado o não faça. (cfr. artigo 1477.º, n.º 1, do Código de Processo Civil (CPC)).
Acresce que nos termos do n.º 2 do artigo 574.º do Código Civil (CC), se aquele de quem se exige a apresentação da coisa a detiver em nome de outrem, deve avisar a pessoa em cujo o nome a detém, logo que seja exigida apresentação, a fim de ela, querendo, usar dos meios de defesa que no caso couberem.
Na falta de contestação, ou no caso de ela ser considerada improcedente, o juiz designará dia, hora e local para a apresentação das coisas e/ou dos documentos na sua presença. (cfr. artigo 1477.º, n.º 2, do Código de Processo Civil (CPC)).
A apresentação far-se-á no tribunal, quando se trate de coisas ou de documentos transportáveis em mão; tratando-se de outros móveis ou de coisas imóveis, a apresentação será feita no lugar onde se encontrem (cfr. artigo 1477.º, n.º 3, do Código de Processo Civil (CPC)).
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Se o requerido, devidamente notificado da sentença, não cumprir a decisão, pode o requerente solicitar a apreensão das coisas e/ou dos documentos para lhe serem facultados, aplicando-se o disposto quanto à efectivação da penhora, com as necessárias adaptações.
A apresentação das contas é um campo administrativo reservado ao administrador do condomínio, que deverá ser apresentado, discutido e votado na reunião (ordinária) da assembleia de condóminos. (cfr. artigos 1431.º, n.º 1 e 1436.º, alíneas b) e j), ambos do Código Civil).
Segundo o n.º 1, do artigo 1431.º, do Código Civil, a assembleia de condóminos reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador do condomínio, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das receitas e despesas a efectuar durante o ano.
A data indicada no artigo 1431.º, n.º 1, do Código Civil, para a reunião ordinária da assembleia de condóminos ("primeira quinzena de Janeiro"), é meramente orientadora!
Esta reunião, para apresentação das contas do ano (ou exercício) transacto e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano de exercício corrente, pode efectuar-se em qualquer outro mês do ano!
Trata-se, pois, da comummente designada assembleia-geral ordinária onde o administrador do condomínio apresenta as contas e o orçamento (campo administrativo reservado ao administrador, cfr. artigo 1436.º, alíneas b) e j), do Código Civil) (somente!) perante a assembleia de condóminos.
Só a assembleia de condóminos, por deliberação maioritária, pode exigir ao Administrador do Condomínio, a todo o tempo, em qualquer momento, a prestação de contas.
Quando a administração se exerce sobre bens alheios, consentânea com a prestação do serviço de administrar um condomínio, dela resulta como obrigação essencial a de PRESTAR CONTAS, que, se não forem espontaneamente apresentadas, podem ser judicialmente exigidas, nos termos dos artigos 1014.º e seguintes do Código de Processo Civil (CPC).
Nos casos de rejeição das contas (pela assembleia de condóminos) e/ou de recusa, pelo administrador do condomínio, de as prestar perante a assembleia de condóminos é que cabe fazer uso do processo especial de prestação de contas, previsto nos artigos 1014.º e seguintes do Código de Processo Civil (CPC). .
(Proibida a reprodução, no todo ou em parte, sem prévia autorização expressa, por escrito, do autor)