DOCUMENTAÇÃO PARA AQUISIÇÃO/COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO …

DOCUMENTAÇÃO PARA AQUISIÇÃO/COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO …

Documentos relativos ao(s) comprador(es) / adquirente(s)

Relativamente ao(s) comprador(es) ou adquirente(s) [pessoas singulares], é necessário que este(s) tenha(m) na sua posse o(s) documento(s) de identificação civil e fiscal (Cartão de Cidadão ou Bilhete de Identidade (e cartão de contribuinte)), assim como os documentos comprovativos do estado civil [nome completo do cônjuge e do respetivo regime matrimonial de bens, se o(s) comprador(es)/adquirente(s) forem casados (comunhão geral de bens, comunhão de adquiridos, separação de bens)], e comprovativo de residência habitual.

No caso de pessoas coletivas: cartão de pessoa coletiva, certidão comercial ou procuração.

No caso de o(s) comprador(es) pretender(em) adquirir o imóvel com recurso a financiamento [empréstimo] (solicitar crédito à habitação através de instituição financeira), é necessário possuir(em) ainda os seguintes documentos:

Comprovativo de IBAN;

Última declaração de IRS e respetiva Nota de Liquidação;

Declaração de rendimentos (últimos recibos de remunerações do trabalho; vencimento mensal ilíquido);

Declaração de vínculo laboral contratual (esta declaração deverá ser emitida pela entidade empregadora de forma a comprovar a situação profissional do(s) comprador(es) ou adquirente(s)) ou Declaração de aposentação/reforma (esta declaração deverá ser emitida pelo Centro Nacional de Pensões (CNP) ou pela Caixa Geral de Aposentações (CGA) de forma a comprovar a situação de aposentação/reforma do(s) comprador(es) ou adquirente(s));

Extratos bancários das contas de depósito à ordem relativos aos últimos 3 meses;

Último extrato bancário de cada um dos Cartões de Crédito (caso possua(m));

Mapa ou relatório de RESPONSABILIDADES DE CRÉDITO DO BANCO DE PORTUGAL [https://www.bportugal.pt/area-cidadao/formulario/227]: este relatório permite consultar o resumo das responsabilidades de crédito, isto é, todos os créditos que estão em nome do comprador, assim como os respetivos valores em dívida e prestações, permitindo, assim, apurar a taxa de esforço do comprador.

DOCUMENTOS RELATIVOS AO IMÓVEL E AO(S) VENDEDOR(ES):

Documentos de identificação civil e fiscal (Cartão de Cidadão ou Bilhete de Identidade (e cartão de contribuinte));

No que respeita ao imóvel, é necessário possuir os seguintes documentos:

CERTIDÃO DO REGISTO PREDIAL: este documento permite conferir segurança ao negócio relativamente à situação dos prédios/imóveis, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário, isto é, permite obter o histórico do imóvel de forma detalhada e informações atualizadas sobre factos relativos a direitos e a ónus que incidam sobre o prédio/imóvel, a composição do imóvel, a identificação do(s) proprietário(s)/legitimidade do(s) vendedor(es) (se o(s) vendedor(es) é(são) o(s) atual(atuais) e único(s) proprietário(s)), a existência de encargos (hipotecas, penhoras, arrestos, usufruto, etc.) e verificar se o imóvel está devidamente legalizado, ou seja, se toda a descrição do imóvel está em conformidade com a caderneta predial urbana, projeto aprovado pela Câmara Municipal e a licença de utilização (ou dispensa dela). O registo predial definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao(s) titular(es) inscritos, nos precisos termos em que o registo o define. Quem tem o registo a seu favor, não precisa de provar que o direito existe. Qualquer pessoa tem o direito de pedir informações sobre a titularidade dos direitos inscritos no registo predial e sobre o conteúdo dos registos.

CADERNETA PREDIAL URBANA: este documento pode ser solicitado na Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) [Serviço de Finanças], presencialmente ou online [Portal das Finanças], e permite conhecer a situação fiscal do imóvel, nomeadamente dados como o número de artigo matricial (inscrição na matriz predial), a localização, a composição, o(s) proprietário(s) e o valor que serve de base de cálculo para o cálculo do Imposto Municipal Sobre os Imóveis (IMI). O(s) titular(es) constantes das inscrições matriciais só constituem presunção de propriedade para efeitos tributários.

LICENÇA DE UTILIZAÇÃO: este documento permite apurar se o imóvel está apto para o fim a que se destina. É de salientar que esta licença pode ser dispensada ou substituída por documento que certifique ou prove a dispensa de licença de construção no caso de imóveis construídos antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de agosto de 1951 (o que se pode comprovar através da caderneta predial (onde consta a data em que começaram a ser pagos impostos, relativos aquela construção), de certidão predial ou certidão camarária (a Câmara Municipal por norma verifica a documentação existente relativa ao imóvel e/ou promove a visita à construção, ou ao que resta dela e, em função dos materiais utilizados, pode na maior parte dos casos, concluir se foi executada antes de 1951).

FICHA TÉCNICA DA HABITAÇÃO: A Ficha Técnica da Habitação (FTH) foi criada pelo Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março, e o seu modelo aprovado pela Portaria n.º 817/2004, de 16 de julho, com o intuito de reforçar os direitos dos consumidores à informação e proteção dos seus direitos económicos, no âmbito da aquisição de prédio urbano para habitação, bem como promover a transparência do mercado habitacional. Este documento descreve as características técnicas e funcionais do imóvel e o proprietário do prédio ou fração autónoma está obrigado a conservar em bom estado a respetiva ficha técnica da habitação. Em caso de perda ou destruição da ficha técnica da habitação, o proprietário deve solicitar ao promotor imobiliário ou à respetiva câmara municipal a emissão de segunda via da referida ficha (FTH). Para além disto, este documento deve conter informações sobre as regras de funcionamento do condomínio (caso existam) e os contratos de prestação de serviços, e ainda as regras de manutenção de equipamentos que requerem um tratamento especial. Contudo, esta Ficha Técnica da Habitação (FTH) só é obrigatória para imóveis cuja edificação ou cujo requerimento de emissão da licença de utilização tenha ocorrido após 30 de março de 2004.

CERTIFICADO ENERGÉTICO: Estão sujeitos ao cumprimento da obrigação de certificação energética, no momento da respetiva venda, dação em cumprimento, locação ou trespasse, os edifícios visando apoiar os consumidores previamente aos negócios jurídicos de transação de edifícios residenciais, através da disponibilização de informação detalhada do desempenho energético e dos componentes do edifício, bem como das oportunidades de melhoria.

Constitui obrigação dos proprietários dos edifícios a entrega de cópia do certificado energético ou a disponibilização, por via digital, da informação relativa ao respetivo conteúdo ao comprador, locatário ou adquirente previamente à celebração de contrato-promessa de compra e venda, locação, dação em cumprimento e trespasse, secundada pela entrega da versão original, previamente à celebração do contrato definitivo. Constitui obrigação das empresas de mediação imobiliária indicar a classe energética do edifício em todos os anúncios publicados com vista à realização dos negócios jurídicos de transação de edifícios a que sejam aplicáveis as normas legais sobre certificação energética, sendo a classificação da eficácia energética de um determinado edifício ou fração autónoma, numa escala de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente). Para além da avaliação energética da habitação, o Certificado Energético inclui ainda informações referentes à climatização e às águas quentes sanitárias, e indica medidas de redução do consumo energético (melhoria da eficácia energética).

DECLARAÇÃO DO ADMINISTRADOR DO CONDOMÍNIO PARA VENDA DE IMÓVEL (cfr. art.º 1424.º-A do Código Civil), aplicável na venda de frações autónomas de prédio constituído em propriedade horizontal.

A declaração anteriormente referida é emitida pelo administrador no prazo máximo de 10 dias a contar do respetivo requerimento e constitui um documento instrutório obrigatório da escritura pública de compra e venda (EPCV) ou do documento particular autenticado (DPA) de alienação da fração autónoma em causa, PODENDO o adquirente/comprador prescindir da declaração do administrador nos termos seguintes. (cfr. art.º 1424.º-A, n.º 2, do Código Civil).

O adquirente/comprador pode declarar expressamente, na escritura (EPCV) ou no documento particular autenticado (DPA) que titule a alienação da fração, que prescinde da declaração do administrador, aceitando, em consequência, a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio. (cfr. art.º 1424.º-A, n.º 3, do Código Civil).

Minuta de declaração do administrador do condomínio: [https://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/declaracao-do-administrador-do-754145].

Instalação de gás canalizado vs alteração do tipo de gás fornecido ao condomínio (propano ou natural) ...

Instalação de gás canalizado vs alteração do tipo de gás fornecido ao condomínio (propano ou natural) ...

Dúvidas parecem não existir que cabe exclusivamente à assembleia de condóminos, enquanto órgão deliberativo do condomínio, a decisão de INSTALAÇÃO DE GÁS CANALIZADO (inovação) mas, já havendo instalação de gás canalizado  no condomínio, não cabe à assembleia de condómino decidir a ALTERAÇÃO DO TIPO DE GÁS FORNECIDO AO CONDOMÍNIO, o tipo de gás que abastece o prédio e, mediata e individualmente, as frações autónomas que o compõem.

INSTALAÇÃO DE GÁS CANALIZADO (inovação) (cfr. art.º 1425.º, n.º 1, e n.º 2, alínea b), do Código Civil) - havendo menos de oito frações autónomas (dupla maioria) = (metade da totalidade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria absoluta representativa de 2/3 do valor total do prédio [em permilagem ou percentagem]) OU havendo pelo menos oito frações autónomas (maioria dos condóminos, que representem mais de metade do valor total do prédio) = (maioria dos condóminos, que represente mais de metade do valor total do prédio [em permilagem ou percentagem]).

ALTERAÇÃO DO TIPO DE GÁS FORNECIDO AO CONDOMÍNIO – propano ou gás natural – ou da empresa fornecedora de gás canalizado (unanimidade do capital investido = unanimidade dos condóminos, acordo de todos os condóminos).

Ainda que a mudança do abastecimento de gás ao prédio não seja, de per si, uma obra (pode ser ou não acompanhada de intervenção técnica sobre a instalação comum), o regime legalmente predisposto para as inovações parece ser aquele que, por paralelismo ou identidade de razão, deve nortear a questão de saber como pode a assembleia de condóminos validamente operar essa alteração em parte comum, sem prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.

Em princípio, como se viu, qualquer inovação nas partes comuns carece da aprovação de um número de condóminos que represente, havendo menos de oito frações autónomas (dupla maioria) = (metade da totalidade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria absoluta representativa de 2/3 do valor total do prédio [em permilagem ou percentagem]) OU havendo pelo menos oito frações autónomas (maioria dos condóminos, que representem mais de metade do valor total do prédio) = (maioria dos condóminos, que represente mais de metade do valor total do prédio [em permilagem ou percentagem]).

A esse regime regra, o art.º 1425.º, n.º 7, do Código Civil, introduz, porém, uma relevante ressalva e ela é que “nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns”.

Ora, qualquer alteração do destino ou afetação das partes comuns (mudança do tipo de gás abastecido ao prédio) que cause prejuízo ao respetivo uso por algum/alguns dos condóminos (fração autónoma/frações autónomas) apenas pode ser validamente deliberada se tiver o acordo de todos eles, incluindo, naturalmente, o assentimento de qualquer condómino que fique comprovadamente lesado nessa utilização.

Assim, como anteriormente se demonstra, a mudança ["inovatória"] do abastecimento do prédio de gás propano canalizado para gás natural tem essa lesão como consequência necessária, pelo que, sem embargo de outra opinião de maior valia, não pode deixar de impor, por imperativo desse regime, a deliberação dos condóminos, em conformidade com o disposto no art.º 1425.º, n.º 1, e n.º 2, alínea b), conjugado com o disposto no art.º 1425.º, n.º 7, ambos do Código Civil, como condição de validade da respetiva deliberação, carecendo de unanimidade.

Considerando que a afetação da instalação central de gás de um imóvel em regime de propriedade horizontal, ao transporte de gás natural (cessando o abastecimento de gás propano), irá obstar à continuidade do abastecimento por gás propano a qualquer uma das frações autónomas.

Impondo aos condóminos que mantêm - e pretendam manter - contratos de abastecimento de gás propano a cessação daquele, e a adaptação – quando possível – dos seus aparelhos de queima ao gás natural.

Isto, para além de adaptações na sua conduta interna – quando não a substituição da mesma [nas frações autónomas].

Sendo manifesto que ocorre alteração de afetação da coluna [montante] de abastecimento de gás de prédio em regime de propriedade horizontal (deixando de transportar gás propano e passando a transportar gás natural) revela-se, de modo flagrante e iniludível, na própria circunstância de, por via dessa nova utilização, a mesma coluna deixar de poder continuar a servir para o abastecimento de gás propano, como até então ocorria, interferindo com a dinâmica dos contratos individuais celebrados pelos condóminos com a entidade abastecedora de gás propano [à sua fração autónoma].

Forçando os condóminos, reitera-se, a procederem a adaptações nos seus aparelhos de queima – quando não à sua substituição – e, em certos casos, na sua própria rede interna de abastecimento, como tudo é facto notório.

Uma coisa é a afetação da coluna central, ou geral, de gás, de um prédio, ao transporte do gás canalizado então disponível – propano – e em função do qual os condóminos celebraram contratos de abastecimento e adquiriram os seus equipamentos domésticos de queima.

Outra é a reafectação ["inovatória"] dessa mesma coluna de distribuição de gás, ao transporte de uma nova espécie de gás, entrada em comercialização, implicando necessariamente a cessação do abastecimento de gás propano, objeto de contratos anteriormente celebrados por condóminos com as entidades fornecedoras respetivas.

Posto o que não se tratará de inovação, mas sim de pretensa vontade de alguns ou da totalidade dos condóminos pretenderem ALTERAR O TIPO DE GÁS FORNECIDO AO CONDOMÍNIO, logo por isso dependente da aprovação pela maioria de condóminos exigível para a INSTALAÇÃO DE GÁS CANALIZADO (inovação) (cfr. art.º 1425.º, n.º 1, e n.º 2, alínea b), do Código Civil). Porém, a esse regime regra, o art.º 1425.º, n.º 7, do Código Civil, introduz, porém, uma relevante ressalva e ela é que “nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns”, muito relevante caso se trate de ALTERAÇÃO DO TIPO DE GÁS FORNECIDO AO CONDOMÍNIO.

E de pretensa inovação que – obstando à continuidade do abastecimento por gás propano a qualquer uma das frações autónomas, impondo aos condóminos que mantinham contratos de abastecimento de gás propano a cessação daquele, e as aludidas adaptações, quando não substituições de aparelhos – se conclui prejudicar a utilização da conduta central (parte comum), nos termos que vinham sendo observados, bem como da própria rede interna de abastecimento da fração autónoma, e de aparelhagem nela existente e economicamente adstrita ao funcionamento da fração autónoma.

O que nos conduz à necessidade de maioria especialmente qualificada na deliberação de assembleia de condóminos que aprove uma tal alteração.

Pelo que, a mudança do tipo de gás fornecido a um prédio constituído em propriedade horizontal embora não constitua inovação para os efeitos do artigo 1425.º do Código Civil, poderá ser deliberada pela assembleia de condóminos, havendo menos de oito frações autónomas (dupla maioria) = (metade da totalidade dos condóminos individualmente considerados + um) + (maioria absoluta representativa de 2/3 do valor total do prédio [em permilagem ou percentagem]) OU havendo pelo menos oito frações autónomas (maioria dos condóminos, que representem mais de metade do valor total do prédio) = (maioria dos condóminos, que represente mais de metade do valor total do prédio [em permilagem ou percentagem]), mas exigindo, para que possa tornar-se eficaz, a UNÂNIME aceitação de todos os condóminos (que usufruam ou possam usufruir da instalação de gás canalizado do condomínio).

Só com uma decisão legalmente considerada UNÂNIME será possível assegurar integralmente o cumprimento do disposto no art.º 1425.º, n.º 7, do Código Civil), que dispõe:

«Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns».

Vd. também: Alteração de Gás Propano para Gás Natural... - Escritos Dispersos (sapo.pt)

(Este trabalho representa uma situação meramente hipotética, não tendo como propósito substituir o aconselhamento legal especializado em circunstâncias individuais/concretas. Consulte sempre um(a) profissional do foro, advogado(a) e/ou solicitador(a)).

 (Proibida a reprodução, por fotocópia ou por qualquer outro processo, no todo ou em parte, sem prévia autorização expressa, por escrito, do autor)

Alteração de Gás Propano para Gás Natural...

Como proceder se algum ou alguns dos condóminos pretender (em) que o gás habitualmente fornecido (v. g. pelo primeiro fornecedor de gás canalizado aos diversos condóminos/fracções autónomas) passe a ser de outro tipo ou de outra empresa distribuidora?

Ainda o fornecimento de gás às fracções autónomas...

Como proceder se algum ou alguns dos condóminos pretender (em) que o gás habitualmente fornecido (v. g. pelo primeiro fornecedor de gás canalizado aos diversos condóminos/fracções autónomas) passe a ser de outro tipo ou de outra empresa distribuidora?

NORMAS REGULAMENTARES DO REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL …

NORMAS REGULAMENTARES DO REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL …

Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, alterado e republicado em anexo à Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro

Artigo 1.º

Deliberações da assembleia de condóminos

1 — São obrigatoriamente lavradas atas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha intervindo como presidente e subscritas por todos os condóminos nelas presentes.

2 — A ata contém um resumo do que de essencial se tiver passado na assembleia de condóminos, indicando, designadamente, a data e o local da reunião, os condóminos presentes e ausentes, os assuntos apreciados, as decisões e as deliberações tomadas com o resultado de cada votação e o facto de a ata ter sido lida e aprovada.

3 — A eficácia das deliberações depende da aprovação da respetiva ata, independentemente da mesma se encontrar assinada pelos condóminos.

4 — As deliberações devidamente consignadas em ata são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às frações.

5 — Incumbe ao administrador, ainda que provisório, guardar as atas e facultar a respetiva consulta, quer aos condóminos, quer aos terceiros a que se refere o número anterior.

6 — A assinatura e a subscrição da ata podem ser efetuadas por assinatura eletrónica qualificada ou por assinatura manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas.

7 — Para efeitos do disposto no presente artigo, vale como subscrição a declaração do condómino, enviada por correio eletrónico, para o endereço da administração do condomínio, em como concorda com o conteúdo da ata que lhe tenha sido remetida pela mesma via, declaração esta que deve ser junta, como anexo, ao original da ata.

8 — Compete à administração do condomínio a escolha por um ou por vários dos meios previstos nos números anteriores, bem como a definição da ordem de recolha das assinaturas ou de recolha das declarações por via eletrónica, a fim de assegurar a aposição das assinaturas num único documento.

Artigo 1.º-A

Assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância

1 — Sempre que a administração do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, a assembleia de condóminos tem lugar por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência.

2 — Caso algum dos condóminos não tenha, fundamentadamente, condições para participar na assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância e tenha transmitido essa impossibilidade à administração do condomínio, compete a esta assegurar-lhe os meios necessários, sob pena de a assembleia não poder ter lugar através daqueles meios.

Artigo 2.º

Documentos e notificações relativos ao condomínio

1 — Deverão ficar depositadas, à guarda do administrador, as cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da propriedade horizontal, designadamente do projeto aprovado pela entidade pública competente.

2 — O administrador tem o dever de guardar e dar a conhecer aos condóminos todas as notificações dirigidas ao condomínio, designadamente as provenientes das autoridades administrativas.

Artigo 3.º

Informação

1 — Na entrada do prédio ou conjunto de prédios ou em local de passagem comum aos condóminos deverá ser afixada a identificação do administrador em exercício ou de quem, a título provisório, desempenhe as funções deste.

2 — Os condóminos devem informar o administrador do condomínio do seu número de contribuinte, morada, contactos telefónicos e endereço de correio eletrónico e atualizar tais informações sempre que as mesmas sejam objeto de alteração.

3 — A alienação das frações deve ser objeto de comunicação ao administrador do condomínio pelo condómino alienante, por correio registado expedido no prazo máximo de 15 dias a contar da mesma, devendo esta informação conter o nome completo e o número de identificação fiscal do novo proprietário.

4 — A falta de comunicação indicada no número anterior responsabiliza o condómino alienante pelo valor das despesas inerentes à identificação do novo proprietário e pelos encargos suportados com a mora no pagamento dos encargos que se vencerem após a alienação.

Artigo 4.º

Fundo comum de reserva

1 — É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios.

2 — Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10 % da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.

3 — No caso de, por deliberação da assembleia, o fundo comum de reserva ser utilizado para fim diverso do indicado no n.º 1, os condóminos devem assegurar o pagamento, no prazo máximo de 12 meses a contar da deliberação, da quotização extraordinária necessária à reposição do montante utilizado, aplicando -se o disposto no artigo 6.º no caso de não cumprimento dessa obrigação.

4 — O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a respetiva administração.

Artigo 5.º

Atualização do seguro

1 — É obrigatória a atualização anual do seguro contra o risco de incêndio.

2 — Compete à assembleia de condóminos deliberar o montante de cada atualização.

3 — Se a assembleia não aprovar o montante da atualização, deve o administrador atualizar o seguro de acordo com o índice publicado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal.

Artigo 6.º

Dívidas por encargos de condomínio

1 — A ata da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio menciona o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações.

2 — A ata da reunião da assembleia de condóminos que reúna os requisitos indicados no n.º 1 constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.

3 — Consideram-se abrangidos pelo título executivo os juros de mora, à taxa legal, da obrigação dele constante, bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio.

4 — O administrador deve instaurar ação judicial destinada a cobrar as quantias referidas nos n.º^s 1 e 3.

5 — A ação judicial referida no número anterior deve ser instaurada no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento do condómino, salvo deliberação em contrário da assembleia de condóminos e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil.

Artigo 7.º

Falta ou impedimento do administrador

O regulamento deve prever e regular o exercício das funções de administração na falta ou impedimento do administrador ou de quem a título provisório desempenhe as funções deste.

Artigo 8.º

Publicitação das regras de segurança

O administrador deve assegurar a publicitação das regras respeitantes à segurança do edifício ou conjunto de edifícios, designadamente à dos equipamentos de uso comum.

Artigo 9.º

Dever de informação a terceiros

O administrador, ou quem a título provisório desempenhe as funções deste, deve facultar cópia do regulamento aos terceiros titulares de direitos relativos às frações.

Artigo 10.º

Obrigação de constituição da propriedade horizontal e de obtenção da licença de utilização

Celebrado contrato-promessa de compra e venda de fração autónoma a constituir, e salvo estipulação expressa em contrário, fica o promitente-vendedor obrigado a exercer as diligências necessárias à constituição da propriedade horizontal e à obtenção da correspondente licença de utilização.

Artigo 10.º-A

Administração provisória

1 — Sempre que, por ato ou omissão dos condóminos, a assembleia de condóminos não reúna ou não sejam tomadas as decisões necessárias ao cumprimento das obrigações legais de elaboração do regulamento do condomínio, de contratação do seguro obrigatório ou de constituição do fundo de reserva, e se não existir administrador, qualquer condómino pode assegurar o cumprimento das mesmas como administrador provisório, devendo, nesse caso, dar cumprimento ao disposto no artigo 3.º.

2 — Uma vez cumpridas as obrigações previstas no número anterior, o administrador provisório deve convocar a assembleia de condóminos para eleição do administrador e para prestar informação e contas sobre a sua administração.

3 — Se, apesar de regularmente convocada, a assembleia de condóminos não reunir ou não eleger administrador, o condómino que exerceu provisoriamente as funções de administração, nos termos dos números anteriores, pode comunicar aos outros condóminos o propósito de continuar a exercer o cargo de administrador provisório, nos termos do artigo 1435.º -A do Código Civil, ou requerer ao tribunal a nomeação de um administrador, sem prejuízo do disposto no número seguinte.

4 — Quando o condómino que exerce as funções de administração provisória, nos termos do artigo 1435.º-A do Código Civil, for uma entidade pública com atribuições na área da gestão habitacional e for necessário promover a realização de obras nas partes comuns do edifício, esta pode recorrer à execução coerciva das mesmas, nos termos do artigo seguinte, sempre que não seja possível uma decisão da assembleia de condóminos para o efeito.

Artigo 11.º

Obras

1 — Para efeito de aplicação do disposto nos artigos 89.º a 91.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, relativamente a obras necessárias nas partes comuns do edifício, é suficiente a notificação ao administrador do condomínio.

2 — No caso do número anterior, se houver lugar à execução coerciva das obras, cada condómino é responsável pelos encargos com a realização das mesmas na proporção da sua quota, sendo o respetivo pagamento assegurado nos termos dos artigos 108.º e 108.º-B do RJUE.

3 — No caso de edifício em que um dos condóminos é uma entidade pública com atribuições na área da gestão habitacional, as obras necessárias nas partes comuns podem ser determinadas e promovidas por essa entidade nos termos do regime a que se referem os números anteriores, caso em que a notificação e, se necessário, os elementos referidos no n.º 4 do artigo 89.º são por esta remetidos ao município competente, estando a correspondente operação urbanística sujeita a parecer prévio da câmara municipal nos termos do n.º 2 do artigo 7.º do RJUE.

Artigo 12.º

Direito transitório

Nos prédios já sujeitos ao regime de propriedade horizontal à data da entrada em vigor do presente diploma deve, no prazo de 90 dias, ser dado cumprimento ao disposto no artigo 3.º.

RESPONSABILIDADE PELAS DÍVIDAS EXISTENTES na venda de fração autónoma de condomínio …

RESPONSABILIDADE PELAS DÍVIDAS EXISTENTES na venda de fração autónoma de condomínio …

Desde o dia 10 de abril de 2022 [cfr. Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro], o proprietário de uma fração autónoma que pretenda vender, doar ou, de uma qualquer outra forma, alienar a sua fração autónoma, encontra-se obrigado a requerer ao administrador do condomínio a emissão de uma declaração escrita na qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à respetiva fração autónoma, especificando:

- a sua natureza

- os respetivos montantes

- os prazos de pagamento

Nessa mesma declaração deverá ainda constar, caso existam, as dívidas existentes relativas à fração autónoma que será alienada (“vendida”), especificando:

- a respetiva natureza

- os montantes em dívida

- as datas de constituição e vencimento

A referida declaração deverá ser emitida pelo administrador do condomínio no prazo máximo de 10 dias a contar do pedido do(s) proprietário(s) da fração autónoma, sendo a sua apresentação obrigatória para que sejam lavrados os instrumentos pelos quais se partilhem ou transmitam direitos sobre prédios (como, por exemplo, o direito de propriedade), ou se contraiam encargos sobre eles.

Tal declaração, emitida por quem exerce as funções de administrador do condomínio, apenas pode ser dispensada caso o adquirente da fração autónoma expressamente declare, na escritura ou no documento particular autenticado [DPA] que titule a alienação da fração autónoma, que prescinde de tal declaração. Todavia, ao aceitar que a escritura ou o documento particular autenticado [DPA] se realize sem a declaração do administrador do condomínio, o adquirente (“comprador”) da fração autónoma aceitará livremente a responsabilidade por qualquer eventual dívida do vendedor ao condomínio. [Vd. art.º 1424.º-A, n.º 3, do Código Civil]

Assim, havendo qualquer dívida respeitante à conservação das partes comuns do prédio, proporcionalmente inerente à própria fração autónoma alienada, o adquirente (comprador) poderá assumir voluntariamente, por escrito, a responsabilidade pelo inerente pagamento.

CÓDIGO CIVIL

Artigo 1424.º-A

RESPONSABILIDADE POR ENCARGOS DO CONDOMÍNIO

1 - O condómino, para efeitos de celebração de contrato de alienação da fração da qual é proprietário, requer ao administrador a emissão de declaração escrita da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à sua fração, com especificação da sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento, bem como, caso se verifique, das dívidas existentes, respetiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento.

2 - A declaração referida no número anterior é emitida pelo administrador no prazo máximo de 10 dias a contar do respetivo requerimento e constitui um documento instrutório obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado [DPA] de alienação da fração em causa, salvo o disposto no número seguinte. [Vd. art.º 54.º, n.º 3, do Código do Notariado]

3 - A responsabilidade pelas dívidas existentes é aferida em função do momento em que as mesmas deveriam ter sido liquidadas, salvo se o adquirente expressamente declarar, na escritura ou no documento particular autenticado [DPA] que titule a alienação da fração, que prescinde da declaração do administrador, aceitando, em consequência, a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio. [Vd. art.º 54.º, n.º 3, do Código do Notariado]

4 - Os montantes que constituam encargos do condomínio, independentemente da sua natureza, que se vençam em data posterior à transmissão da fração, são da responsabilidade do novo proprietário.

CÓDIGO DO NOTARIADO

Artigo 54.º

MENÇÕES RELATIVAS AO REGISTO PREDIAL

[…]

3 - Os instrumentos pelos quais se partilhem ou transmitam direitos sobre prédios, ou se contraiam encargos sobre eles, não podem ser lavrados sem que se faça referência à declaração prevista no n.º 2 do artigo 1424.º-A do Código Civil, sem prejuízo do disposto no n.º 3 do mesmo artigo. (cfr. art.º 54.º, n.º 3, do Código do Notariado).

[…]

Declaração do Administrador do Condomínio para venda de imóvel - MINUTA - Escritos Dispersos (sapo.pt)

CONDOMÍNIOS - PROPRIEDADE HORIZONTAL - LEGISLAÇÃO - CÓDIGO CIVIL

CONDOMÍNIOS - PROPRIEDADE HORIZONTAL - LEGISLAÇÃO - CÓDIGO CIVIL

Artigo 1414.º

Princípio geral

As frações de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.

Artigo 1415.º

Objeto

Só podem ser objeto de propriedade horizontal as frações autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.

Artigo 1416.º

Falta de requisitos legais

1. A falta de requisitos legalmente exigidos importa a nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal e a sujeição do prédio ao regime da compropriedade, pela atribuição a cada consorte da quota que lhe tiver sido fixada nos termos do artigo 1418.º ou, na falta de fixação, da quota correspondente ao valor relativo da sua fração.
2. Têm legitimidade para arguir a nulidade do título os condóminos, e também o Ministério Público sobre participação da entidade pública a quem caiba a aprovação ou fiscalização das construções.

Artigo 1417.º

Princípio geral

1. A propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico, usucapião, decisão administrativa ou decisão judicial, proferida em ação de divisão de coisa comum ou em processo de inventário.
2. A constituição da propriedade horizontal por decisão judicial pode ter lugar a requerimento de qualquer consorte, desde que no caso se verifiquem os requisitos exigidos pelo artigo 1415.º.

Artigo 1418.º

Conteúdo do título constitutivo

1. No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias frações, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fração, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.
2. Além das especificações constantes do número anterior, o título constitutivo pode ainda conter, designadamente:
   a) Menção do fim a que se destina cada fração ou parte comum;
   b) Regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das frações autónomas;
   c) Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio.

3 - A falta da especificação exigida pelo n.º 1 e a não coincidência entre o fim referido na alínea a) do n.º 2 e o que foi fixado no projeto aprovado pela entidade pública competente determinam a nulidade do título constitutivo.

Artigo 1419.º

Modificação do título

1. Sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 1422.º-A e do disposto em lei especial, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado [DPA], havendo acordo de todos os condóminos.
2. A falta de acordo para alteração do título constitutivo quanto a partes comuns pode ser suprida judicialmente, sempre que os votos representativos dos condóminos que nela não consintam sejam inferiores a 1/10 do capital investido e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas frações se destinam.
3. O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura ou elaborar e subscrever o documento particular [DPA] a que se refere o n.º 1, desde que o acordo conste de ata assinada por todos os condóminos.
4. A inobservância do disposto no artigo 1415.º importa a nulidade do acordo; esta nulidade pode ser declarada a requerimento das pessoas e entidades designadas no n.º 2 do artigo 1416.º.

Artigo 1420.º

Direitos dos condóminos

1. Cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.
2. O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.

Artigo 1421.º

Partes comuns do prédio

1. São comuns as seguintes partes do edifício:
   a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
   b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração;
   c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
   d) As instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.

2. Presumem-se ainda comuns:
   a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
   b) Os ascensores;
   c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
   d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
   e) Em geral, as coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.

3 - O título constitutivo pode afetar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.

Artigo 1422.º

Limitações ao exercício dos direitos

1. Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às frações que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.
2. É especialmente vedado aos condóminos:

a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício;

b) Destinar a sua fração a usos ofensivos dos bons costumes;

c) Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada;

d) Praticar quaisquer atos ou atividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.

3 - As obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.

4 - Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fração autónoma, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.

Artigo 1422.º-A

Junção e divisão de frações autónomas

1 - Não carece de autorização dos restantes condóminos a junção, numa só, de duas ou mais frações do mesmo edifício, desde que estas sejam contíguas.

2 - Para efeitos do disposto do número anterior, a contiguidade das frações é dispensada quando se trate de frações correspondentes a arrecadações e garagens.

3 - Não é permitida a divisão de frações em novas frações autónomas, salvo autorização do título constitutivo ou da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição.

4 - Sem prejuízo do disposto em lei especial, nos casos previstos nos números anteriores, cabe aos condóminos que juntaram ou cindiram as frações o poder de, por ato unilateral constante de escritura pública ou de documento particular autenticado [DPA], introduzir a correspondente alteração no título constitutivo.

5 - A escritura pública ou o documento particular a que se refere o número anterior devem ser comunicados ao administrador no prazo de 10 dias.

Artigo 1423.º

Direitos de preferência e de divisão

Os condóminos não gozam do direito de preferência na alienação de frações nem do direito de pedir a divisão das partes comuns.

Artigo 1424.º

Encargos de conservação e fruição

1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações.
2. Sem prejuízo do disposto no número anterior, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada, sem oposição, por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
3. As despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
4. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas frações por eles possam ser servidas.
5. Nas despesas relativas às rampas de acesso e às plataformas elevatórias, quando colocadas nos termos do n.º 3 do artigo seguinte, só participam os condóminos que tiverem procedido à referida colocação.
6. Caso o estado de conservação das partes comuns referidas no n.º 3 do artigo 1421.º afete o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio, o condómino a favor de quem está afeto o uso exclusivo daquelas apenas suporta o valor das respetivas despesas de reparação na proporção indicada no n.º 1, salvo se tal necessidade decorrer de facto que lhe seja imputável.

Artigo 1424.º-A

Responsabilidade por encargos do condomínio

1. O condómino, para efeitos de celebração de contrato de alienação da fração da qual é proprietário, requer ao administrador a emissão de declaração escrita da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à sua fração, com especificação da sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento, bem como, caso se verifique, das dívidas existentes, respetiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento.
2. A declaração referida no número anterior é emitida pelo administrador no prazo máximo de 10 dias a contar do respetivo requerimento e constitui um documento instrutório obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado [DPA] de alienação da fração em causa, salvo o disposto no número seguinte.
3. A responsabilidade pelas dívidas existentes é aferida em função do momento em que as mesmas deveriam ter sido liquidadas, salvo se o adquirente expressamente declarar, na escritura ou no documento particular autenticado [DPA] que titule a alienação da fração, que prescinde da declaração do administrador, aceitando, em consequência, a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio.
4. Os montantes que constituam encargos do condomínio, independentemente da sua natureza, que se vençam em data posterior à transmissão da fração, são da responsabilidade do novo proprietário.

Artigo 1425.º

Inovações

1. Sem prejuízo do disposto nos números seguintes, as obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.
2. Havendo pelo menos oito frações autónomas, dependem da aprovação por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, as seguintes inovações:
   
   a) Colocação de ascensores;
   b) Instalação de gás canalizado.
3. No caso de um dos membros do respetivo agregado familiar ser uma pessoa com mobilidade condicionada, qualquer condómino pode, mediante prévia comunicação nesse sentido ao administrador e observando as normas técnicas de acessibilidade previstas em legislação específica, efetuar as seguintes inovações:
   
   a) Colocação de rampas de acesso;
   
   b) Colocação de plataformas elevatórias, quando não exista ascensor com porta e cabina de dimensões que permitam a sua utilização por uma pessoa em cadeira de rodas.
   
   
4. As inovações previstas nas alíneas a) e b) do número anterior podem ser levantadas pelos condóminos que as tenham efetuado ou que tenham pagado a parte que lhes compete nas despesas de execução e manutenção da obra, desde que:
   
   a) O possam fazer sem detrimento do edifício; e
   
   b) Exista acordo entre eles.
   
   
5. Quando as inovações previstas nas alíneas a) e b) do n.º 3 não possam ser levantadas, o condómino terá direito a receber o respetivo valor, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.
6. A intenção de efetuar as inovações previstas no n.º 3 ou o seu levantamento deve ser comunicada ao administrador com 15 dias de antecedência.
7. Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.

Artigo 1426.º

Encargos com as inovações

1. As despesas com as inovações ficam a cargo dos condóminos nos termos fixados pelo artigo 1424.º
2. Os condóminos que não tenham aprovado a inovação são obrigados a concorrer para as respetivas despesas, salvo se a recusa for judicialmente havida como fundada.
3. Considera-se sempre fundada a recusa, quando as obras tenham natureza voluptuária ou não sejam proporcionadas à importância do edifício.
4. O condómino cuja recusa seja havida como fundada pode a todo o tempo participar nas vantagens da inovação, mediante o pagamento da quota correspondente às despesas de execução e manutenção da obra.
5. Qualquer condómino pode a todo o tempo participar nas vantagens da colocação de plataformas elevatórias, efetuada nos termos do n.º 3 do artigo anterior, mediante o pagamento da parte que lhe compete nas despesas de execução e manutenção da obra.

Artigo 1427.º

Reparações indispensáveis e urgentes

1. As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.
2. São indispensáveis e urgentes as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas.

Artigo 1428.º

Destruição do edifício

1. No caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente, pelo menos, três quartos do seu valor, qualquer dos condóminos tem o direito de exigir a venda do terreno e dos materiais, pela forma que a assembleia vier a designar.
2. Se a destruição atingir uma parte menor, pode a assembleia deliberar, pela maioria do número dos condóminos e do capital investido no edifício, a reconstrução deste.
3. Os condóminos que não queiram participar nas despesas da reconstrução podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado judicialmente.
4. É permitido ao alienante escolher o condómino ou condóminos a quem a transmissão deve ser feita.

Artigo 1429.º

Seguro obrigatório

1. É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às frações autónomas, quer relativamente às partes comuns.
2. O seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador deve, no entanto, efetuá-lo quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia; nesse caso, ficará com o direito de reaver deles o respetivo prémio.

Artigo 1429.º-A

Regulamento do condomínio

1. Havendo mais de quatro condóminos e caso não faça parte do título constitutivo, deve ser elaborado um regulamento do condomínio disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns.
2. Sem prejuízo do disposto na alínea b) do n.º 2 do artigo 1418.º, a feitura do regulamento compete à assembleia de condóminos ou ao administrador, se aquela o não houver elaborado.

Artigo 1430.º

Órgãos administrativos

1. A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.
2. Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418.º se refere.

Artigo 1431.º

Assembleia dos condóminos

1. A assembleia reúne-se na primeira quinzena de janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efetuar durante o ano.
2. A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.
3. Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.
4. A reunião prevista no n.º 1 deste artigo pode realizar-se, excecionalmente, no primeiro trimestre de cada ano se esta possibilidade estiver contemplada no regulamento de condomínio ou resultar de deliberação, aprovada por maioria, da assembleia de condóminos.

Artigo 1432.º

Convocação e funcionamento da assembleia

1. A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de receção assinado pelos condóminos.
2. A convocatória indicada no n.º 1 é efetuada através de correio eletrónico para os condóminos que manifestem essa vontade em assembleia de condóminos realizada anteriormente, devendo essa manifestação de vontade ficar lavrada em ata com a indicação do respetivo endereço de correio eletrónico.
3. Na situação prevista no número anterior, o condómino deve enviar, pelo mesmo meio, recibo de receção do respetivo e-mail convocatório.
4. A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.
5. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.
6. Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
7. Sem prejuízo do disposto no número anterior, se estiverem reunidas as condições para garantir a presença, no próprio dia, de condóminos que representem um quarto do valor total do prédio, a convocatória pode ser feita para trinta minutos depois, no mesmo local.
8. As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.
9. As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou por correio eletrónico, aplicando-se, neste caso, o disposto nos n.os 2 e 3.
10. Os condóminos têm 90 dias após a receção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
11. O silêncio dos condóminos é considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do n.º 9.
12. Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante.

Artigo 1433.º

Impugnação das deliberações

1. As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
2. No prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.
3. No prazo de 30 dias contado nos termos do número anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.
4. O direito de propor a ação de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.
5. Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.
6. A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as ações compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito.

Artigo 1434.º

Compromisso arbitral

1. A assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade da celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios entre condóminos, ou entre condóminos e o administrador, e fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições deste código, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador.
2. O montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento coletável anual da fração do infrator.

Artigo 1435.º

Administrador

1. O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.
2. Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.
3. O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.
4. O cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.
5. O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.

Artigo 1435.º-A

Administrador provisório

1. Se a assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fração ou frações representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.
2. Quando, nos termos do número anterior, houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias, as funções recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das frações constante do registo predial.
3. Logo que seja eleito ou judicialmente nomeado um administrador, o condómino que nos termos do presente artigo se encontre provido na administração cessa funções, devendo entregar àquele todos os documentos respeitantes ao condomínio que estejam confiados à sua guarda.

Artigo 1436.º

Funções do administrador

1. São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:

a) Convocar a assembleia dos condóminos;
b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
c) Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
d) Cobrar as receitas e efetuar as despesas comuns;
e) Verificar a existência do fundo comum de reserva;
f) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo os juros legais devidos e as sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento do condomínio ou por deliberação da assembleia;
g) Realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
h) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
i) Executar as deliberações da assembleia que não tenham sido objeto de impugnação, no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo que por aquela for fixado, salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada;
j) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas.
l) Prestar contas à assembleia;
m) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
n) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.
o) Informar, por escrito ou por correio eletrónico, os condóminos sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de um processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo;
p) Informar, pelo menos semestralmente e por escrito ou por correio eletrónico, os condóminos acerca dos desenvolvimentos de qualquer processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo, salvo no que toca aos processos sujeitos a segredo de justiça ou a processos cuja informação deva, por outro motivo, ser mantida sob reserva;
q) Emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alienação da fração.
r) Intervir em todas as situações de urgência que o exijam, convocando de imediato assembleia extraordinária de condóminos para ratificação da sua atuação.

2. Sempre que estiver em causa deliberação da assembleia de condóminos relativamente a obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, a realizar no edifício ou no conjunto de edifícios, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências para a execução das mesmas, desde que o regulamento de condomínio ou a assembleia de condóminos não disponha de forma diferente.

3. O administrador de condomínio que não cumprir as funções que lhe são cometidas neste artigo, noutras disposições legais ou em deliberações da assembleia de condóminos é civilmente responsável pela sua omissão, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal, se aplicável.

Artigo 1437.º

Representação do condomínio em juízo

1. O condomínio é sempre representado em juízo pelo seu administrador, devendo demandar e ser demandado em nome daquele.
2. O administrador age em juízo no exercício das funções que lhe competem, como representante da universalidade dos condóminos ou quando expressamente mandatado pela assembleia de condóminos.
3. A apresentação pelo administrador de queixas-crime relacionadas com as partes comuns não carece de autorização da assembleia de condóminos.

Artigo 1438.º

Recurso dos atos do administrador

Dos atos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste caso ser convocada pelo condómino recorrente.

Artigo 1438.º-A

Propriedade horizontal de conjuntos de edifícios

O regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afetadas ao uso de todas ou algumas unidades ou frações que os compõem.

* Já inclui alterações introduzidas pela Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro.

N. B.:

O blog Escritos Dispersos propõe-se divulgar informação relevante para os cidadãos em geral. Apesar de tudo se fazer para garantir a exatidão da informação, não garantimos a inexistência de alguma imprecisão, independentemente de qual o motivo que a origina.

Os conteúdos podem estar protegidos pelos Direitos de Autor, Direitos Conexos e Direitos de Propriedade Industrial, ao abrigo das leis portuguesas, da União Europeia e das convenções internacionais.

As informações que constam do presente post do blog Escritos Dispersos são públicas e podem ser reproduzidas, desde que a respetiva fonte seja mencionada.

Declaração do Administrador do Condomínio para venda de imóvel - MINUTA

N. B.: Esta mera orientação jamais dispensa a consulta e aplicação casuística, da norma legal referida (ou outras) aplicáveis a casos concretos.

Revisão do REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL (Condomínios) …

Revisão do REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL (Condomínios) …

Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro - Revê o REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL, alterando o Código Civil, o Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, e o Código do Notariado.

Alteração ao CÓDIGO CIVIL

Os artigos 1419.º, 1424.º, 1427.º, 1431.º, 1432.º, 1436.º e 1437.º do Código Civil passam a ter nova redação.

É aditado o artigo 1424.º-A ao Código Civil [Responsabilidade por encargos do condomínio].

Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro [NORMAS REGULAMENTARES DO REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL]

Os artigos 1.º, 3.º, 4.º e 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro [normas regulamentares do regime da propriedade horizontal], passam a ter nova redação.

Adita o artigo 1.º-A ao Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro [Assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância].

Republica em anexo à Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, da qual faz parte integrante, o Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, na sua redação atual.

Alteração ao CÓDIGO DO NOTARIADO

O artigo 54.º do Código do Notariado, passa a ter nova redação [Os instrumentos pelos quais se partilhem ou transmitam direitos sobre prédios, ou se contraiam encargos sobre eles, não podem ser lavrados sem que se faça referência à declaração prevista no n.º 2 do artigo 1424.º-A do Código Civil, sem prejuízo do disposto no n.º 3 do mesmo artigo].

PRODUÇÃO DE EFEITOS

A alteração ao artigo 1437.º do Código Civil é imediatamente aplicável aos processos judiciais em que seja discutida a regularidade da representação do condomínio, devendo ser encetados os procedimentos necessários para que esta seja assegurada pelo respetivo administrador.

ENTRADA EM VIGOR

A Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, entra em vigor 90 dias após a sua publicação [10 de abril de 2022], com exceção da alteração ao artigo 1437.º do Código Civil, que entra em vigor no dia seguinte ao da publicação [11 de janeiro de 2022].

REALIZAÇÃO DE ASSEMBLEIAS DE CONDÓMINOS ATRAVÉS DE MEIOS DE COMUNICAÇÃO À DISTÂNCIA NO ANO DE 2021 …

REALIZAÇÃO DE ASSEMBLEIAS DE CONDÓMINOS ATRAVÉS DE MEIOS DE COMUNICAÇÃO À DISTÂNCIA NO ANO DE 2021 …

1 — A realização de assembleias de condóminos obedece às regras aplicáveis à realização de eventos corporativos, vigentes em cada momento e para a circunscrição territorial respetiva. (cfr. artigo 5.º-A, n.º 1, da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, aditado pelo art.º 2.º da Lei n.º 4-B/2021, de 1 de fevereiro).

2 — Sem prejuízo do disposto no número anterior, é permitida e incentivada a realização de assembleias de condóminos através de meios de comunicação à distância no ano de 2021, nos termos seguintes:

a) Sempre que a administração do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, a assembleia de condóminos tem lugar através de meios de comunicação à distância, preferencialmente, por videoconferência, ou em modelo misto, presencialmente e por videoconferência; (cfr. artigo 5.º-A, n.º 2, alínea a), da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, aditado pelo art.º 2.º da Lei n.º 4-B/2021, de 1 de fevereiro).

b) Caso algum dos condóminos não tenha, fundamentadamente, condições para participar na assembleia de condóminos através de meios de comunicação à distância e tenha transmitido essa impossibilidade à administração do condomínio, compete a esta assegurar-lhe os meios necessários para o efeito, sob pena de a assembleia ter de se realizar presencialmente ou em modelo misto. (cfr. artigo 5.º-A, n.º 2, alínea b), da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, aditado pelo art.º 2.º da Lei n.º 4-B/2021, de 1 de fevereiro).

3 — A assinatura e a subscrição da ata podem ser efetuadas por assinatura eletrónica qualificada ou por assinatura manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas. (cfr. artigo 5.º-A, n.º 3, da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, aditado pelo art.º 2.º da Lei n.º 4-B/2021, de 1 de fevereiro).

4 — Para efeitos do disposto no artigo 5.º-A, n.º 4, da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, aditado pelo art.º 2.º da Lei n.º 4-B/2021, de 1 de fevereiro, vale como subscrição a declaração do condómino, enviada por correio eletrónico, para o endereço da administração do condomínio, em como concorda com o conteúdo da ata que lhe tenha sido remetida pela mesma via, declaração esta que deve ser junta, como anexo, ao original da ata. (cfr. artigo 5.º-A, n.º 4, da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, aditado pelo art.º 2.º da Lei n.º 4-B/2021, de 1 de fevereiro).

5 — Compete à administração do condomínio a escolha por um ou por vários dos meios previstos na alínea a) do n.º 2, do art.º 5.º-A, da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, aditado pelo art.º 2.º da Lei n.º 4-B/2021, de 1 de fevereiro, bem como a definição da ordem de recolha das assinaturas ou de recolha das declarações por correio eletrónico, a fim de assegurar a aposição das assinaturas num único documento. (cfr. artigo 5.º-A, n.º 5, da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, aditado pelo art.º 2.º da Lei n.º 4-B/2021, de 1 de fevereiro).

6 — As assembleias de condóminos e a assinatura ou subscrição das respetivas atas que tenham sido realizadas antes da data de entrada em vigor do presente regime são válidas e eficazes desde que tenha sido observado o procedimento previsto nos números anteriores. (cfr. artigo 5.º-A, n.º 6, da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, aditado pelo art.º 2.º da Lei n.º 4-B/2021, de 1 de fevereiro).