A Lei n.º 65/2019, de 23 de agosto, veio estender, a partir de 1 de novembro de 2018, o regime do sistema de informação cadastral simplificada a todo o território nacional, e promovendo a universalização do BUPi [ https://bupi.gov.pt ] enquanto plataforma nacional de registo e cadastro do território, abrangendo os prédios urbanos, rústicos e mistos de todo o território nacional.
O BUPi (Balcão Único do Prédio) é uma plataforma dirigida aos proprietários de prédios rústicos e mistos, que permite identificar a localização e limites da propriedade, mapear, entender e valorizar o território português, de forma simples e gratuita.
SISTEMA DE INFORMAÇÃO CADASTRAL SIMPLIFICADA ... procedimento de representação gráfica georreferenciada (RGG) ... CADASTRO GEOMÉTRICO DA PROPRIEDADE RÚSTICA (CGPR) ou CADASTRO PREDIAL ...
1 - A Lei n.º 65/2019, de 23 de agosto, mantém em vigor e generaliza a aplicação do sistema de informação cadastral simplificada, instituído pela Lei n.º 78/2017, de 17 de agosto, integrando os seguintes procedimentos:
a) O procedimento de representação gráfica georreferenciada (RGG), previsto nos artigos 5.º a 12.º da Lei n.º 78/2017, de 17 de agosto, aplicável aos prédios rústicos e mistos, nos municípios que não dispõem de cadastro geométrico da propriedade rústica (CGPR) ou cadastro predial em vigor;
b) O procedimento especial de registo, previsto nos artigos 13.º a 15.º da Lei n.º 78/2017, de 17 de agosto, aplicável aos prédios rústicos e mistos em todo o território nacional, com as especificidades constantes da Lei n.º 65/2019, de 23 de agosto.
2 - A Lei n.º 65/2019, de 23 de agosto, cria ainda, no âmbito do sistema de informação cadastral simplificada, o procedimento especial de justificação de prédio rústico e misto omisso, aplicável em todo o território nacional.
3 - O novo sistema de informação cadastral simplificado concorre para a elaboração do cadastro predial rústico no plano nacional.
4 - A Lei n.º 65/2019, de 23 de agosto, promove igualmente a universalização do Balcão Único do Prédio (BUPi), criado pela Lei n.º 78/2017, de 17 de agosto, enquanto plataforma nacional de registo e cadastro do território (PNRCT), abrangendo os prédios urbanos, rústicos e mistos de todo o território nacional.
5 - A operacionalização do regime previsto na Lei n.º 65/2019, de 23 de agosto, depende da celebração de um acordo de colaboração interinstitucional entre o Centro de Coordenação Técnica previsto na alínea a) do n.º 1 do artigo 5.º e cada município, no prazo de um ano a contar da data de entrada em vigor da Lei n.º 65/2019, de 23 de agosto.
6 - O acordo de colaboração interinstitucional referido no número anterior é publicitado no Balcão Único do Prédio (BUPi), devendo a sua divulgação ser igualmente promovida durante 60 dias, através das autarquias locais, nomeadamente por divulgação de aviso no sítio na Internet do respetivo município e por afixação de editais.
7 - No quadro do Centro de Coordenação Técnica referido no n.º 5, mediante protocolo a celebrar entre a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) e o Instituto dos Registos e Notariado, I. P. (IRN, I. P.), a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) transmite à plataforma Balcão Único do Prédio (BUPi) a informação relativa aos prédios inscritos nas matrizes prediais rústica e urbana, localizados no respetivo município, bem como a identificação dos seus titulares, através do nome e número de identificação fiscal, e respetivo domicílio fiscal.
CADASTRO GEOMÉTRICO DA PROPRIEDADE RÚSTICA (CGPR) E CADASTRO PREDIAL
A Direção-Geral do Território é a autoridade nacional responsável pelo CADASTRO GEOMÉTRICO DA PROPRIEDADE RÚSTICA (CGPR) e pelo CADASTRO PREDIAL, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 172/95, de 18 de julho, e pelo Sistema Nacional de Exploração e Gestão de Informação Cadastral (SINERGIC), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 224/2007, de 31 de maio, na sua redação atual, competindo-lhe assegurar:
a) A disponibilização no Balcão Único do Prédio (BUPi) da informação sobre os elementos cadastrais existentes, procedendo para o efeito à respetiva informatização e vectorização, até 31 de dezembro de 2022;
b) A harmonização da caracterização e identificação dos prédios em regime de cadastro predial;
c) A conservação do cadastro predial.
O atual Cadastro Geométrico da Propriedade Rústica (CGPR), vigora em 128 concelhos, 118 localizados no território continental e 10 nas Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira. Permite, para além da delimitação dos prédios o conhecimento das parcelas de cultura nestes existentes.
PROCEDIMENTO ESPECIAL DE REGISTO DE PRÉDIO RÚSTICO E MISTO OMISSO
1 - O procedimento especial de registo de prédio rústico e misto omisso é aplicável aos prédios não descritos no registo ou descritos sem inscrição de aquisição ou reconhecimento de direito de propriedade ou de mera posse em vigor, com as especificidades previstas na Lei n.º 65/2019, de 23 de agosto.
2 - Sem prejuízo do disposto no artigo 14.º da Lei n.º 78/2017, de 17 de agosto, o procedimento referido no número anterior pode ser promovido pelos interessados que disponham de documento comprovativo do seu direito de propriedade, na sequência do procedimento de representação gráfica georreferenciada (RGG).
PROCEDIMENTO ESPECIAL DE JUSTIFICAÇÃO DE PRÉDIO RÚSTICO E MISTO OMISSO
1 - O procedimento especial de justificação de prédio rústico e misto omisso é aplicável aos prédios não descritos no registo ou descritos sem inscrição de aquisição ou reconhecimento de direito de propriedade ou de mera posse em vigor.
2 - Ao procedimento especial de justificação de prédio rústico e misto omisso aplica-se, em matéria de competência, o disposto no artigo 13.º da Lei n.º 78/2017, de 17 de agosto.
3 - As formalidades prévias, a tramitação e os meios de impugnação do processo especial de justificação são estabelecidos por decreto regulamentar.
ANOTAÇÃO À DESCRIÇÃO (registo predial)
Para efeitos do previsto no artigo 18.º da Lei n.º 78/2017, de 17 de agosto, no caso de prédios descritos, a existência de representação gráfica georreferenciada (RGG) é comunicada por via eletrónica ao sistema de informação de registo predial.
REGIME EMOLUMENTAR E TRIBUTÁRIO
1 - Mantém-se em vigor o REGIME DE GRATUITIDADE EMOLUMENTAR E TRIBUTÁRIA previsto no artigo 24.º da Lei n.º 78/2017, de 17 de agosto, passando a aplicar-se aos prédios rústicos e mistos com área igual ou inferior a 50 ha, sendo o mesmo ainda alargado aos seguintes atos e procedimentos:
b) Os atos de registo relativos a prédios rústicos ou mistos não descritos, ou descritos sem inscrição de aquisição ou reconhecimento de direito de propriedade ou de mera posse em vigor, desencadeados pelos interessados junto de qualquer serviço de registo nos termos previstos no Código do Registo Predial, desde que apresentem configuração geométrica cadastral;
c) Os documentos emitidos pelas entidades ou serviços da Administração Pública destinados a instruir o procedimento de representação gráfica georreferenciada (RGG) e a suprir as deficiências do pedido de registo de aquisição, efetuado nos termos gerais do Código do Registo Predial, de prédio rústico ou misto não descrito ou descrito sem inscrição de aquisição ou reconhecimento de direito de propriedade ou mera posse em vigor, desde que instruído com a representação gráfica georreferenciada (RGG) do prédio, ou que apresentem configuração geométrica cadastral;
d) A representação gráfica georreferenciada (RGG) de prédios efetuada pelas entidades públicas, ou a pedido dos interessados junto daquelas, destinada a instruir o procedimento especial de justificação previsto na Lei n.º 65/2019, de 23 de agosto;
e) Os procedimentos simplificados de sucessão hereditária celebrados nos serviços de registo que sejam necessários à regularização da situação registal dos prédios rústicos e mistos não descritos.
2 - O REGIME DE GRATUITIDADE ANTERIORMENTE PREVISTO VIGORA PELO PRAZO DE QUATRO ANOS:
a) A contar da data de entrada em vigor da Lei n.º 65/2019, de 23 de agosto, para os municípios piloto referidos no artigo 31.º da Lei n.º 78/2017, de 17 de agosto, e para os municípios que dispõem de CADASTRO GEOMÉTRICO DA PROPRIEDADE RÚSTICA (CGPR) ou CADASTRO PREDIAL em vigor;
b) A contar da data de celebração do acordo de colaboração interinstitucional referido no n.º 5 do artigo 1.º, da Lei n.º 65/2019, de 23 de agosto, para os restantes municípios.
3 - O regime de gratuitidade aqui previsto aplica-se aos prédios integrados em terrenos baldios, independentemente da área.
4 - A INSCRIÇÃO DOS PRÉDIOS RÚSTICOS OMISSOS NA MATRIZ NÃO DÁ LUGAR À APLICAÇÃO DE COIMAS, À INSTAURAÇÃO DE PROCESSO POR INFRAÇÃO TRIBUTÁRIA OU À LIQUIDAÇÃO E COBRANÇA DE IMPOSTOS E JUROS DEVIDOS ATÉ À DATA DA REGULARIZAÇÃO.
REGULAMENTAÇÃO
Mantém-se em vigor o Decreto Regulamentar n.º 9-A/2017, de 3 de novembro, que deve ser objeto de alteração no prazo de 60 dias a contar da data de entrada em vigor da Lei n.º 65/2019, de 23 de agosto, por forma a regulamentar as especificidades constantes da mesma.
Lei n.º 89/2017, de 21 de Agosto - Aprova o Regime Jurídico do Registo Central do Beneficiário Efectivo (RCBE), procedendo à alteração de diversos Códigos e outros diplomas legais.
Estabelece novas regras para as sociedades comerciais, nomeadamente em termos de registos e obrigações declarativas.
Nos negócios imobiliários obriga, por exemplo, à divulgação dos meios de pagamento usados na compra e venda de imóveis [as escrituras de compra e venda de imóveis passarão a identificar todos os meios de pagamento através das quais os prédios são transaccionados].
a) Código do Registo Predial, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 224/84, de 6 de Julho;
b) Código do Registo Comercial, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 403/86, de 3 de Dezembro;
c) Decreto-Lei n.º 352-A/88, de 3 de Outubro, que disciplina a constituição e o funcionamento de sociedades ou sucursais de trust off-shore na Zona Franca da Madeira;
d) Decreto-Lei n.º 149/94, de 25 de Maio, que regulamenta o registo dos instrumentos de gestão fiduciária (trust);
e) Código do Notariado, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 207/95, de 14 de Agosto;
f) Regime do Registo Nacional de Pessoas Coletivas, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 129/98, de 13 de Maio;
g) Regulamento Emolumentar dos Registos e Notariado, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 322 -A/2001, de 14 de Dezembro;
h) Decreto-Lei n.º 8/2007, de 17 de Janeiro, que cria a Informação Empresarial Simplificada (IES);
i) Decreto-Lei n.º 117/2011, de 15 de Dezembro, que aprova a Lei Orgânica do Ministério das Finanças;
j) Decreto-Lei n.º 118/2011, de 15 de Dezembro, que aprova a orgânica da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT);
k) Decreto-Lei n.º 123/2011, de 29 de Dezembro, que aprova a Lei Orgânica do Ministério da Justiça;
l) Decreto-Lei n.º 148/2012, de 12 de Julho, que aprova a orgânica do Instituto dos Registos e do Notariado, I. P.;
m) Decreto-Lei n.º 14/2013, de 28 de Janeiro, que procede à sistematização e harmonização da legislação referente ao Número de Identificação Fiscal.
n) Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 442-B/88, de 30 de Novembro.
Entrada em vigor:
19 de Novembro de 2017, sem prejuízo do disposto no seu artigo 22.º.
a) Um SISTEMA DE INFORMAÇÃO CADASTRAL SIMPLIFICADA, adoptando medidas para a imediata identificação da estrutura fundiária e da titularidade dos prédios rústicos e mistos; (cfr. artigo 1.º, n.º 1, alínea a), da Lei n.º 78/2017, de 17 de Agosto) [APLICA-SE A PRÉDIOS RÚSTICOS E MISTOS].
b) O Balcão Único do Prédio (BUPi). (cfr. artigo 1.º, n.º 1, alínea b), da Lei n.º 78/2017, de 17 de Agosto). [APLICA-SE AOS PRÉDIOS URBANOS, RÚSTICOS E MISTOS].
Para efeitos da alínea a) do n.º 1, do artigo 1.º, da Lei n.º 78/2017, de 17 de Agosto [SISTEMA DE INFORMAÇÃO CADASTRAL SIMPLIFICADA], são criados:
a) O PROCEDIMENTO DE REPRESENTAÇÃO GRÁFICA GEORREFERENCIADA; (cfr. artigo 1.º, n.º 2, alínea a), da Lei n.º 78/2017, de 17 de Agosto).
b) O PROCEDIMENTO ESPECIAL DE REGISTO DE PRÉDIO RÚSTICO E MISTO OMISSO; (cfr. artigo 1.º, n.º 2, alínea b), da Lei n.º 78/2017, de 17 de Agosto).
c) O PROCEDIMENTO DE IDENTIFICAÇÃO, INSCRIÇÃO E REGISTO DE PRÉDIO SEM DONO CONHECIDO. (cfr. artigo 1.º, n.º 2, alínea c), da Lei n.º 78/2017, de 17 de Agosto).
A proliferação de documentos comprovativos de determinadas características dos imóveis tende a criar risco de contradição entre documentos oficiais, a criar insegurança no comércio jurídico e a onerar os particulares com custos económicos acrescidos, decorrentes da necessidade de obtenção de cada um desses documentos.
A Resolução do Conselho de Ministros n.º 76/2017, tenciona fazer convergir no LIVRO DE OBRA ELECTRÓNICO, as informações constantes da Ficha Técnica de Habitação, aprovada pelo Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de Março, do CERTIFICADO ENERGÉTICO, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 118/2013, de 20 de Agosto, e no LIVRO DE OBRA, aprovado pela Portaria n.º 1268/2008, de 6 de Novembro, tendo em vista a extinção da Ficha Técnica de Habitação.
Portaria n.º 122/2017, de 24 de Março - Aplica aos negócios jurídicos de compra e venda com locação financeira ou divisão de coisa comum, o procedimento especial de transmissão, oneração e registo imediato de prédios em atendimento presencial único.
O Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de Julho (alterado pelo Decreto-Lei n.º 125/2013, de 30 de Agosto), criou o procedimento especial de aquisição, oneração e registo de imóveis, que permite realizar todos os actos necessários à transmissão, oneração e registo de prédios em regime de balcão único.
Actualmente o procedimento aplica-se à COMPRA E VENDA, ao MÚTUO E DEMAIS CONTRATOS DE CRÉDITO E DE FINANCIAMENTO, com hipoteca, com ou sem fiança, à hipoteca, à sub-rogação nos direitos e garantias do credor hipotecário, à DAÇÃO EM PAGAMENTO, à DOAÇÃO, à PERMUTA, à CONSTITUIÇÃO DE PROPRIEDADE HORIZONTAL e à MODIFICAÇÃO DO TÍTULO CONSTITUTIVO DA PROPRIEDADE HORIZONTAL. Com a vigência da Portaria n.º 122/2017, de 24 de Março, aplica-se também à compra e venda com LOCAÇÃO FINANCEIRA e, a partir de 10 de Abril de 2017, à DIVISÃO DE COISA COMUM.
Assim, a Portaria n.º 122/2017, de 24 de Março, amplia o âmbito de aplicação da medida Casa Pronta+, incluída no Programa SIMPLEX+, alargando o âmbito de aplicação do procedimento a novos negócios jurídicos: a compra e venda com locação financeira e a divisão de coisa comum.
Lei n.º 23/2013, de 5 de Março - Aprova o regime jurídico do processo de inventário, altera o Código Civil, o Código do Registo Predial, o Código do Registo Civil e o Código de Processo Civil.
Portaria n.º 54/2011, de 28 de Janeiro - Cria o serviço de disponibilização online de informação não certificada, existente sobre a descrição do prédio e a identificação do proprietário, designado por informação predial simplificada.
O pedido de acesso à informação predial simplificada pode fazer-se:
a) Através do sítio na Internet com o endereço www.predialonline.mj.pt, mantido pelo Instituto dos Registos e do Notariado, I. P. (IRN, I. P.);
b) Verbalmente, em qualquer serviço com competência para a prática de actos de registo predial.
A identificação do prédio a que respeita o pedido é feita mediante indicação da freguesia e do concelho a que o mesmo pertence e do número da descrição.
A activação do serviço, após implementação das necessárias condições técnicas, tem lugar no prazo máximo de 90 dias após a data da publicação da Portaria n.º 54/2011, de 28 de Janeiro.
O Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de Julho, criou o procedimento especial de aquisição, oneração e registo de imóveis, que permite realizar todos os actos necessários à transmissão, oneração e registo de prédios em regime de balcão único e se aplica actualmente à compra e venda, ao mútuo e demais contratos de crédito e de financiamento celebrados por instituições de crédito, com hipoteca, com ou sem fiança, à hipoteca, à sub-rogação nos direitos e garantias do credor hipotecário, à dação em pagamento, à doação e à permuta.
A Portaria n.º 1167/2010, de 10 de Novembro, aplica à constituição de propriedade horizontal, à modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, ao mútuo de demais contratos de crédito e de financiamento, com hipoteca, com ou sem fiança, o procedimento especial de transmissão, oneração e registo imediato de prédios em atendimento presencial único.
Logradouro é o pátio ou jardim, quintal, terreiro, lugar de recreio, terreno de horta, com árvores e mais terrenos [contíguos a um edifício] que estejam na dependência e ao serviço de um prédio urbano (seja este habitacional ou afecto a outra finalidade).
Entende-se por prédio urbano qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro. (cfr. artigo 204.º, n.º 2, in fine, do Código Civil).
Em minha opinião, o logradouro, terreno não edificado que circunda o prédio, é um espaço imperativamente comum, que cabe na previsão do disposto no artigo 1421.º, n.º 1, alínea a), do Código Civil.
A assembleia de condóminos não pode deliberar, mesmo que por unanimidade, contrariando normas legais de natureza imperativa.
Porém, o LOGRADOURO só será imperativamente comum se outra qualificação não resultar do título constitutivo da propriedade horizontal.
Só as partes presuntivamente comuns do edifício (cfr. art.º 1421.º, n.º 2, do Código Civil) podem ser divididas e/ou atribuídas em domínio exclusivo a um, ou em compropriedade a apenas alguns dos condóminos, mediante eventual modificação do título constitutivo da propriedade horizontal.
Trata-se duma divisão "amigável", consensual, decidida por unanimidade dos condóminos, extrajudicialmente, feita nos termos do artigo 1419.º do Código Civil.
É que, não podemos esquecer, o estatuto de um condomínio é definido pela LEI e pelo respectivo TÍTULO CONSTITUTIVO DA PROPRIEDADE HORIZONTAL!
Código Civil
Artigo 1421.º
(Partes comuns do prédio)
1. São comuns as seguintes partes do edifício:
a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
No mesmo sentido parece estar o artigo 76.º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU).
Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU)
Título III Condições especiais relativas à salubridade das edificações e dos terrenos de construção
Capítulo III Disposições interiores das edificações e espaços livres
Artigo 76.º
Nos logradouros e outros espaços livres deverá haver no longo da construção uma faixa de, pelo menos, 1 metro de largura, revestida de material impermeável ou outra disposição igualmente eficiente para proteger as paredes contra infiltrações. A área restante deverá ser ajardinada ou ter outro arranjo condigno.
Os pavimentos dos pátios e as faixas impermeáveis dos espaços livres deverão ser construídos com inclinações que assegurem rápido e completo escoamento das águas pluviais ou de lavagem, para uma, abertura com raio e vedação hidráulica que poderá ser ligada ao esgoto do prédio.
Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE)
Os espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias e equipamentos de natureza privada constituem partes comuns dos lotes resultantes da operação de loteamento e dos edifícios que neles venham a ser construídos e regem-se pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º-A do Código Civil. (cfr. artigo 43.º, n.º 4, do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE)).
Também poderemos equacionar, algo falaciosamente, considerar o logradouro parte não comum. (Não é este o meu entendimento!).
Considerar o logradouro parte presumidamente comum (cfr. art.º 1421.º, n.º 2, alínea a), do Código Civil) e tentar afastar a presunção de comunhão.
Ou seja, tentar afastar a hipotética presunção de comunhão, invocando que o logradouro está há muito exclusivamente afecto ao uso exclusivo de algum ou alguns dos condóminos, isto por interpretação “a contrario sensu” do artigo 1421.º, n.º 2, alínea e), do citado Código Civil.
LOGRADOUROS - PARTES COMUNS VS PARTES COMUNS DE USO EXCLUSIVO - ENCARGOS DE CONSERVAÇÃO E FRUIÇÃO
Existindo logradouros, considerados partes comuns, mas de uso exclusivo de alguns condóminos quem comparticipa nas despesas de conservação? Todos os condóminos proprietários ou somente os usufrutuários?
Há logradouros que, embora comuns, não são objecto de total comunhão!
Não existindo comunhão ou sendo ela só parcial... O direito de PROPRIEDADE pode ser COMUM, o de GOZO pode ser EXCLUSIVO....
A propriedade horizontal pressupõe a divisão de um edifício através de planos ou secções horizontais ou através de um ou mais planos verticais [nem sempre a divisão na vertical é subsumível ao instituto da propriedade horizontal], que dividam o prédio em unidades autónomas num edifício dotado de estrutura unitária.
Assim, podemos estar perante uma estrutura unitária relativa a diversos blocos/condomínios (conjunto de edifícios) - o que poderá originar especiais relações de interdependência entre os condóminos proprietários dos referidos blocos, designadamente no que respeita às partes comuns (cfr. art.º 1438.º-A, do Código Civil) - ou perante várias fracções autónomas ou corpos (blocos) autónomos/condomínios, com autonomia estrutural, independentes, com funcionalidade e autonomia, sem interdependência entre os diversos condóminos não sujeitos ao regime da propriedade horizontal entre si.
No caso supra descrito podemos estar perante uma situação de propriedades adjacentes ou contíguas (blocos), NÃO ligadas entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que as compões, NÃO sujeitas ao instituto da propriedade horizontal entre si!
CÓDIGO CIVIL
Artigo 1424.º Encargos de conservação e fruição
(...)
3 - As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
4 - Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.
O artigo 1424.º, n.º 3, do Código Civil, fala em escadas ou partes comuns do prédio que sirvam EXCLUSIVAMENTE alguns dos condóminos, quer referir-se, ao mencionar estes, às respectivas fracções autónomas, atribuindo a responsabilidade das despesas aos titulares das fracções a que dão serventia EXCLUSIVA aqueles lances de escada ou partes comuns.
Apesar da diferença de redacção, o referido n.º 3 tem de entender-se dentro do mesmo espírito que ditou o n.º 4 do mesmo artigo 1424.º, apenas ficando isentos da responsabilidade pelos encargos de conservação e fruição, os condóminos cujas fracções de modo algum possam aproveitar da serventia dos lances de escada ou das partes comuns a que aquele n.º 3 se refere.
Havendo um USO NORMAL dos logradouros (terrenos não edificados que circundam o prédio, espaços imperativamente comuns afectos ao uso "exclusivo" de alguns condóminos (usufrutuários))...
Quem suportará os custos das obras de conservação e/ou reparação (v. g. impermeabilização contra infiltrações que, face, por exemplo, a deficiente escoamento de águas pluviais, até pode ser urgente e indispensável!)?
O(s) condómino(s) usufrutuário(s) do(s) referido(s) logradouro(s) e os restantes condóminos proprietários?
Todos os condóminos?
E em que proporção?
É que, a demora na realização das obras de conservação e/ou reparação do logradouro pode causar prejuízos aos condóminos que possuem fracções autónomas adjacentes ao(s) referido(s) logradouro(s) originando os consequentes pedidos de indemnização!
SERÁ POSSÍVEL COMPRAR/VENDER O LOGRADOURO?
Ao contrário do que sucede na COMPROPRIEDADE, onde se reconhece a qualquer dos contitulares o direito de exigir a divisão da coisa comum (cfr. art.º 1412.º do Código Civil), prescreve-se na parte final do artigo 1423.º do Código Civil, para a PROPRIEDADE HORIZONTAL, a regra oposta.
CÓDIGO CIVIL
Livro III Direito das coisas
Título II Do direito de propriedade
Capítulo VI Propriedade horizontal
Secção III Direitos e encargos dos condóminos
Artigo 1423.º Direitos de preferência e de divisão
Os condóminos não gozam do direito de preferência na alienação de fracções nem do direito de pedir a divisão das partes comuns.
E o logradouro não é uma unidade predial, não é um prédio independente! Em minha opinião, o logradouro, terreno não edificado que circunda o prédio, é um espaço imperativamente comum, que cabe na previsão do disposto no artigo 1421.º, n.º 1, alínea a), do Código Civil.
Outra possibilidade a equacionar...
O usufruto consiste no direito de gozar temporária e plenamente uma coisa ou direito alheio, sem alterar a sua forma ou substância. Com base nesta noção legal, alicerçada no artigo 1439.º do Código Civil, são muitos os casos em que se constituem usufrutos a favor de determinada (s) pessoa (s).
Será possível, ou não, declarar, por contrato (escritura pública, cfr. art.º 80.º do Código do Notariado), a venda do usufruto de um espaço do logradouro sito em determinado prédio urbano, por um preço convencionado, declarando o usufrutuário que o aceita?!
Na propriedade horizontal, cada condómino é PROPRIETÁRIO EXCLUSIVO DA FRACÇÃO AUTÓNOMA que Ihe pertence e COMPROPRIETÁRIO DAS PARTES COMUNS DO EDIFÍCIO (cfr. art.º 1420.º, n.º 1, do Código Civil).
O conjunto dos dois direitos - PROPRIEDADE EXCLUSIVA DA FRACÇÃO AUTÓNOMA e COMPROPRIEDADE DAS PARTES COMUNS DO EDIFÍCIO é incindível, indivisível ou inseparável; nenhum deles pode ser alienado ou transferido para outrem separadamente. (cfr. art.º 1420.º, n.º 2, do Código Civil).
Consistem em direitos reais independentes (propriedade e compropriedade). Ressalva-se a possibilidade de uma determinada fracção autónoma poder pertencer a vários titulares em regime de compropriedade.
Na propriedade horizontal, os condóminos não gozam do direito de pedir (exigir) a divisão das partes comuns do edifício. (cfr. art.º 1423.º, in fine, do Código Civil). Trata-se duma compropriedade forçada (cfr. art.º 1423.º, in fine, do Código Civil), diferente da compropriedade normal (cfr. art.º 1412.º, n.º 1, do Código Civil).
A denegação ou recusa do direito de exigir a divisão tanto se aplica às partes forçosa ou imperativamente comuns (cfr. art.º 1421.º, n.º 1, alíneas a) a d), do Código Civil), como às que são comuns por convenção das partes ou por mera presunção legal (cfr. art.º 1421.º, n.º 2, alíneas a) a e), e n.º 3, ambos do Código Civil).
Então, e se, na propriedade horizontal, os condóminos quiserem dividir ou adjudicar a coisa comum ou atribuí-la em domínio exclusivo a um, ou em compropriedade a alguns apenas dos condóminos?
E se determinado condómino pretender renunciar à coisa comum (não imperativa), perdendo ou abandonando voluntariamente qualquer direito que tenha sobre a coisa comum?
Será lícito um determinado condómino renunciar a qualquer direito que tenha sobre a coisa comum (não imperativamente comum), declarando transferir simultaneamente a responsabilidade pelas despesas necessárias à sua conservação ou fruição para um terceiro adquirente que manifeste vontade em aceitar assumir esse direito ou poder de uso e o concomitante dever de passar a responder pelas correspondentes despesas necessárias à sua conservação ou fruição?
Poderão ou não os condóminos acordar ou convencionar na divisão de um logradouro, quintal ou pátio comum?
Na propriedade horizontal, o processo de divisão ou adjudicação de partes não imperativamente comuns, carecerá sempre, ou não, de acordo de todos os condóminos, traduzido na modificação por unanimidade do título constitutivo da propriedade horizontal (escritura pública)?
É que, não podemos esquecer, o estatuto de um condomínio é definido pela lei e pelo respectivo título constitutivo da propriedade horizontal!
