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Escritos Dispersos

"Todos começamos por ser crianças." "Com tempo, perseverança e esperança, tudo se alcança." À minha mulher e às nossas filhas.

Escritos Dispersos

"Todos começamos por ser crianças." "Com tempo, perseverança e esperança, tudo se alcança." À minha mulher e às nossas filhas.

REPARAÇÕES INDISPENSÁVEIS E URGENTES NAS PARTES COMUNS DE UM EDIFÍCIO CONSTITUÍDO EM PROPRIEDADE HORIZONTAL…

Permite a lei a qualquer condómino, excepcionalmente, tomar a iniciativa, na falta ou impedimento do administrador do prédio, de levar a efeito as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício.

 

Efectivamente, é ao administrador do condomínio, como órgão executivo das deliberações da assembleia dos condóminos ou como zelador dos bens comuns, que incumbe realizar as obras necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício.

 

Pode, no entanto, acontecer que não exista administrador do condomínio ou que este se encontre impedido e surja a necessidade de proceder a reparações indispensáveis nas partes comuns, com carácter inadiável.

 

Sempre que isso se verifique - não exista administrador do condomínio ou que este se encontre impedido e surja a necessidade de proceder a reparações indispensáveis nas partes comuns -, qualquer dos condóminos pode, por si só, tomar a iniciativa de mandar realizar as obras, sendo as correspondentes despesas repartidas pelos condóminos na proporção do valor das respectivas fracções autónomas.

 

Note-se, porém, que a urgência da reparação é a regra pela qual se mede a legitimidade da intervenção do condómino não administrador, sendo em função do grau dessa urgência que inclusivamente se determinará a existência de impedimento do administrador do condomínio.

 

Quer isto dizer que, no caso de a reparação (nas partes comuns!) ser necessária, ou mesmo indispensável, mas não poder ser objectivamente qualificada de urgente, o condómino apenas poderia tentar a sua realização através do administrador do condomínio ou da assembleia de condóminos. Se assim não fizer, e por decisão unilateral, proceder às obras, então arrisca-se a não vir a não ser reembolsado das despesas que suportou.

 

A normal cautela aconselha, pois, a realizar as reparações necessárias ou indispensáveis nas partes comuns do edifício através da assembleia de condóminos ou do administrador do condomínio, a fim de evitar eventuais polémicas sobre a qualificação da urgência das mesmas e sobre, consequentemente, o direito ao reembolso das despesas suportadas.

 

http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/15745.html

Reparações indispensáveis e urgentes

A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia de condóminos e ao administrador do condomínio (cfr. art.º 1430.º, n.º 1, do Código Civil).

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O dever de providenciar pela realização das reparações pertence, em primeira linha, ao administrador do condomínio (cfr. art.º 1436.º, alínea f), do Código Civil).

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Quando seja necessário proceder à realização de qualquer obra de reparação nas partes comuns, os condóminos individualmente considerados só em casos extremos podem tomar a iniciativa de substituir o administrador do condomínio e levar a efeito a reparação sendo a repartição dos encargos efectuada nos termos gerais estabelecidos no artigo 1424.º, n.º 1, do Código Civil.

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Condicionalismos ou requisitos, cumulativos (cfr. art.º 1427.º do Código Civil):

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- Ausência ou impedimento do administrador (ou de quem o substitua, cfr. art.º 7.º, do Dec.-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).

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- Reparações indispensáveis.

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- Reparações urgentes.

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Não se verificando cumulativamente os referidos condicionalismos ou requisitos, o condómino que efectue despesas com as partes comuns do prédio para as quais não foi mandatado pela assembleia de condóminos, poderá não ter direito a haver dos demais condóminos o que tiver gasto (caso algum ou alguns condóminos recuse pagar a sua quota-parte), não operando aqui a compensação de créditos (cfr. art.º 847.º do Código Civil).

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O condómino lesado pode tentar submeter o assunto a deliberação da assembleia de condóminos (cfr. artigos 1431.º, n.º 2, ou 1438.º, ambos do Código Civil).
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A assembleia de condóminos pode apreciar posteriormente o carácter indispensável e a urgência da reparação efectuada e, em conformidade decidir-se pelo seu pagamento ou recusá-lo.

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Só as reparações (comprovadamente) indispensáveis e (manifestamente) urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino. (cfr. artigo 1427.º do Código Civil).

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Verificados os apontados condicionalismos (indispensabilidade + urgência + falta ou impedimento do administrador), o condómino que tiver custeado a reparação poderá haver dos demais condóminos o que tiver gasto, na proporção do valor das suas fracções, podendo contudo ver-se obrigado a recorrer à via judicial.

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Não sendo a reparação  indispensável e urgente, apenas assiste o direito de tentar obter a sua realização através do administrador do condomínio ou da assembleia de condóminos.

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Deve previamente EXIGIR-SE a normal diligência do administrador do condomínio, no sentido de convocar a assembleia dos condóminos para deliberarem sobre a realização e pagamento das despesas inerentes à realização das indispensáveis obras de reparação/conservação das partes comuns.

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O administrador do condomínio responde, civil e criminalmente, pelos danos que cause aos condóminos ou a terceiros no exercício das suas funções, designadamente quando exorbite os limites das suas atribuições, ou não use, ou use indevidamente, os poderes que a lei lhe confere. Assim, o administrador pode ser responsabilizado civilmente (acção indemnizatória)  por suposta inércia causadora de danos ou prejuízos patrimoniais (materiais) e não patrimoniais (morais).

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Se regularmente notificada das irregularidades de funcionamento, da necessidade de reparação de partes comuns do edifício, a administração insistir na recusa ou negligenciar a reparação, o/a condómino / proprietário(a) lesado(a) poderá realizar a obra fora de tal condicionalismo (seja ou não urgente), tendo direito a ser reembolsado(a) das despesas que fizer, quer através da responsabilidade civil extracontratual da administração (ficando a despesa / indemnização a exclusivo cargo da administração, por ter recusado ou negligenciado a reparação devida, cfr. artigo 483.º e seguintes do Código Civil), podendo ainda exercer o chamado direito de restituição fundado nos princípios do enriquecimento sem causa (figura jurídica em que alguém, sem causa justificativa, enriquece à custa de outrem e é obrigado a restituir aquilo com que injustamente se locupletou, cfr. Art.º 473.º e seguintes do Código Civil).

 

http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/323961.html

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(Proibida a reprodução, no todo ou em parte, sem prévia autorização expressa, por escrito, do autor)

Reparação das antenas comuns do prédio (partes comuns)

É um assunto onde as pessoas - condóminos - revelam muitas vezes um espírito egoísta: "eu estou servido (contratei um serviço autónomo extra... o colectivo / o(s) outro(s) que faça(m) como eu, se quiser(em)"...). Outros certamente ainda poderão dizer, com falácia, ironizando: "eu até nem vejo televisão”...!

 
As antenas comuns existentes no momento da construção ou compra das habitações (designadamente as antenas parabólicas para recepção/emissão de canais satélites) devem ser mantidas em integral funcionamento!
 
Sendo a reparação das antenas comuns do prédio (partes comuns) indispensável e urgente pode ser levada a efeito, na falta ou impedimento do administrador do condomínio, por iniciativa de qualquer condómino. (cfr. Artigo 1427.º do Código Civil).
 
À cautela, convinha obter, em tempo útil (isto é, antes que ocorra alguma acidente provocado pela antena eventualmente solta no telhado ou terraço de cobertura...), aprovação da despesa em reunião da Assembleia de Condóminos.
 
"Até que verba pode um administrador executar obras consideradas urgentes e necessárias sem carecer de autorização da Assembleia de Condóminos?"
 
Se a despesa a realizar for manifesta e fundamentadamente urgente, desde que disponha de saldo na conta do condomínio, deve realizá-la imediatamente. Imagine, por exemplo, os graves danos que poderão advir da omissão de reparação: queda da antena, queda da antena em cima dum veículo, queda da antena em cima de um traseunte...
 
NOTE BEM:
 
Se regularmente notificada (s) das irregularidades de funcionamento, da necessidade de reparação das antenas colectivas (partes comuns), a (s) administração(ões) insistir(em) na recusa ou negligenciar (em) a reparação, o(s) condómino(s) / proprietário(s) lesado(s) poderá(ão) realizar a obra/reparação fora de tal condicionalismo (seja ou não urgente), tendo direito a ser reembolsado(s) das despesas que fizer(em), quer através da responsabilidade civil extracontratual da administração (ficando a despesa / indemnização a exclusivo cargo da(s) administração(ões), por ter(em) recusado ou negligenciado a reparação devida, cfr. artigo 483.º e seguintes do Código Civil), podendo ainda exercer o chamado direito de restituição fundado nos princípios do enriquecimento sem causa (figura jurídica em que alguém, sem causa justificativa, enriquece à custa de outrem e é obrigado a restituir aquilo com que injustamente se locupletou, cfr. artigo.º 473.º e seguintes do Código Civil).
 
Sendo a reparação das antenas colectivas comuns (partes comuns) indispensável e urgente pode ser levada a efeito, na falta ou impedimento do (s) administrador(es), por iniciativa de qualquer condómino / condóminos. (cfr. Artigo 1427.º do Código Civil).
 
Não sendo a reparação indispensável e urgente, apenas lhes assiste o direito de tentarem obter a sua realização através do(s) administrador(es) ou da(s) assembleia(s) de condóminos. Se realizarem a obra / reparação fora de tal condicionalismo, arriscar-se-ão a não poderem ser reembolsados das despesas que fizerem e a terem de se contentar com o chamado direito de restituição fundado nos princípios do enriquecimento sem causa.
 

Artigo relacionado:

 

http://escritosdispersos.blogs.sapo.pt/1388.html?thread=42092#t42092

 

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