REGIME DOS CONTRATOS DE CRÉDITO RELATIVOS A IMÓVEIS DESTINADOS À HABITAÇÃO - CONTRATO DE ARRENDAMENTO HABITACIONAL DA TOTALIDADE OU DE PARTE DO IMÓVEL ... ALTERAÇÃO DAS REGRAS DE RENEGOCIAÇÃO DE SPREAD ...
O artigo 25.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho, que aprova o REGIME DOS CONTRATOS DE CRÉDITO RELATIVOS A IMÓVEIS DESTINADOS À HABITAÇÃO, alterado pela Lei n.º 32/2018, de 18 de julho, e pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, passa a ter a seguinte redação:
Artigo 25.º
RENEGOCIAÇÃO DO CONTRATO DE CRÉDITO
1 - Aos mutuantes está vedada a cobrança de qualquer comissão pela análise da renegociação das condições do crédito, nomeadamente do spread ou do prazo de duração do contrato de crédito.
2 - Os mutuantes não podem agravar os encargos com o crédito cuja finalidade seja financiar a aquisição, realização de obras ou manutenção de direitos de propriedade sobre habitação própria permanente, nomeadamente aumentando os spreads estipulados, em caso de renegociação motivada por qualquer uma das seguintes situações:
a) CELEBRAÇÃO ENTRE O CONSUMIDOR E UM TERCEIRO DE UM CONTRATO DE ARRENDAMENTO HABITACIONAL DA TOTALIDADE OU DE PARTE DO IMÓVEL;
b) Ocorrência superveniente de divórcio, separação judicial de pessoas e bens, dissolução da união de facto ou falecimento de um dos cônjuges, quando o empréstimo fique titulado por um consumidor que comprove que o respetivo agregado familiar tem rendimentos que proporcionam uma taxa de esforço inferior a 55 %, ou, no caso de agregados familiares com dois ou mais dependentes, inferior a 60 %.
3 - O preenchimento das condições e prova das situações referidas no número anterior é efetuada nas mesmas condições previstas nos n.ºs 10 e 11 do artigo 23.º.
4 - Os contratos de arrendamento a que se refere a alínea a) do n.º 2 devem conter, como condição de aplicabilidade da proibição prevista naquele número:
a) Menção expressa a que o imóvel se encontra hipotecado em garantia de um crédito cuja finalidade é financiar a aquisição, a realização de obras ou a manutenção de direitos de propriedade sobre habitação própria permanente do consumidor;
b) Obrigação de o arrendatário depositar a renda na conta bancária associada ao empréstimo.
5 - O contrato de arrendamento previsto na alínea a) do n.º 2 caduca com a venda executiva ou dação em cumprimento do imóvel hipotecado fundada em incumprimento do contrato de crédito pelo consumidor, salvo se o mutuante e o consumidor tiverem, com fundamento no arrendamento, acordado na alteração das condições do crédito.
Decreto-Lei n.º 192/2009, de 17 de Agosto - Procede à segunda alteração ao Decreto-Lei n.º 51/2007, de 7 de Março, de 7 de Março, que regula as práticas bancárias na concessão do crédito à habitação, estendendo o seu regime a outros contratos de crédito garantidos pelo mesmo imóvel e reforçando o direito do consumidor à informação, e procede à extensão do regime estabelecido pelo Decreto-Lei n.º 171/2008, de 26 de Agosto, a este tipo de créditos [à habitação, paralelos, multiusos ou multiopções].
Com efeito, em muitos casos, o consumidor que pretende procurar melhores condições no mercado depara-se, ainda, com elevadas comissões de reembolso praticadas nos chamados créditos paralelos, multiusos ou multiopções.
Estes são, muitas vezes, contratados em simultâneo ao crédito à habitação, com as mesmas condições, pelos mesmos prazos e tendo como garantia o mesmo imóvel, destinando-se a fazer face a despesas complementares da aquisição, como a compra de mobiliário e outros fins conexos.
Entendendo-se não se justificar regimes diversos para créditos similares e muitas vezes complementares, pretende-se estender a estes contratos de crédito [créditos paralelos, multiusos ou multiopções] as regras aplicáveis ao crédito à habitação. De facto, a actual conjuntura económica, justifica, também, a flexibilização de créditos conexos com os créditos à habitação, permitindo às famílias a procura de melhores opções para os encargos assumidos com a sua habitação permanente e a preservação do património habitacional.
De acordo com o artigo 9.º do Decreto-Lei n.º 51/2007, de 7 de Março, quando o cliente bancário pretende contrair um empréstimo, a instituição de crédito não pode fazer depender a concessão desse crédito da contratação de outros produtos ou serviços fornecidos por essa instituição.
No entanto, é prática das instituições de crédito oferecem reduções do spread sob condição da aquisição de outros produtos e serviços financeiros. Porém, nem sempre tais práticas se traduzem em benefícios reais para os consumidores.
Assim, para tornar os custos dos créditos mais transparentes é criada a taxa anual efectiva revista (TAER) que deve ser apresentada ao consumidor sempre que lhe seja proposta a aquisição de outros produtos ou serviços financeiros. A diferença entre a taxa anual efectiva (TAE), em especial a TAE sem redução de spread, e a TAER possibilita ao consumidor apurar se existe ou não vantagem nas opções que lhe são fornecidas pela instituição de crédito, reforçando o seu direito à informação e permitindo opções mais esclarecidas.
Recentemente, os consumidores têm vindo a ser confrontados com o aumento do spread fundado no incumprimento das condições de contratação acordadas com o objectivo de o reduzir. Em muitos destes casos verifica-se que a instituição de crédito permitiu que o incumprimento perdurasse largos anos, criando assim no consumidor a expectativa da sua não exigibilidade. Para evitar este tipo de práticas e atendendo ao carácter duradouro destes contratos, importa agora regulamentar, estabelecendo a prescrição daquelas condições um ano após a sua não verificação.
O presenteDecreto-Lei n.º 192/2009, de 17 de Agosto, cria medidas de transparência na concessão e renegociação dos contratos garantidos pelo mesmo imóvel que serve de garantia ao contrato de crédito à habitação, procedendo à extensão do regime estabelecido no Decreto-Lei n.º 171/2008, de 26 de Agosto [aprovou medidas de tutela do mutuário no crédito à habitação respeitantes à renegociação das condições dos empréstimos e à respectiva mobilidade], a este tipo de empréstimos.
- Maior facilidade na transferência do empréstimo da habitação para outra instituição bancária.
- Limites à subida dos spreads e das comissões a cobrar pelos bancos.
- É criada uma nova taxa que permite ao cliente saber o custo no empréstimo de todos os produtos associados como seguros de saúde ou cartões de crédito.