O fundamental para a administração de condomínios...

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Constituição da propriedade horizontal - Título Constitutivo

Código Civil

Artigo 1417.º Princípio geral

1 - A propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico, usucapião, decisão administrativa ou decisão judicial, proferida em acção de divisão de coisa comum ou em processo de inventário.

2 - A constituição da propriedade horizontal por decisão judicial pode ter lugar a requerimento de qualquer consorte, desde que no caso se verifiquem os requisitos exigidos pelo artigo 1415.º

Ao documento formalizado por escritura pública [negócio jurídico] que atesta a passagem a propriedade horizontal de um edifício dá-se o nome de título constitutivo da propriedade horizontal. Dele devem constar obrigatoriamente a descrição das partes do edifício correspondentes às várias fracções autónomas, devidamente identificadas (individualização das fracções), a indicação do valor atribuído a cada uma das fracções, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio (fixação do valor das fracções), sem as quais o título é nulo. (cfr. artigo 1417.º e 1418.º do Código Civil).

O título constitutivo da propriedade horizontal (escritura pública de constituição da propriedade horizontal, forma mais vulgar de transformar um prédio, ou conjunto de prédios, em propriedade horizontal) é um documento fundamental à existência do Condomínio e à sua futura administração.

Disporão de todos os elementos numa simples fotocópia da escritura pública de constituição da propriedade horizontal (título constitutivo da propriedade horizontal) que poderão facilmente solicitar ao construtor e ou junto do cartório notarial onde foi outorgada ou se encontra arquivada.

O n.º 3, do artigo 1432.º do Código Civil refere que as deliberações são tomadas por maioria dos votos representativos do capital investido, enquanto que o art.º 1430.º, n.º 2, do mesmo Código, estabelece a atribuição de tantos votos aos condóminos consoante a percentagem (%) ou permilagem (‰) de cada fracção: "Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem (%) ou permilagem (‰)".

O valor relativo de cada fracção autónoma é sempre expresso em percentagem (%) ou permilagem (‰) do valor total do prédio, conforme resulta do disposto no artigo 1418.º do Código Civil.

Podem ainda inserir-se no título constitutivo da propriedade horizontal outras menções facultativas, tais como:

- Menção do fim a que se destina cada fracção autónoma ou parte comum. A este respeito, note-se, que o título constitutivo da propriedade horizontal será nulo quando o fim nele estipulado for diferente do que consta do projecto aprovado pela Câmara Municipal; (cfr. artigo 1418.º, n.º 2, alínea a), e n.º 3, do Código Civil).

- Regulamento do condomínio, estabelecendo as regras sobre a utilização e conservação tanto das partes comuns como das fracções autónomas, prevendo a forma de resolução de eventuais conflitos (cfr. artigo 1418.º, n.º 2, alínea b), do Código Civil);

- Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio (cfr. artigo 1418.º, n.º 2, alínea c), do Código Civil).

O título constitutivo da propriedade horizontal (escritura pública de constituição da propriedade horizontal) é inscrito na matriz predial (serviço de finanças) e registado na conservatória do registo predial (cfr. artigo 2.º, n.º 1, alínea b), e 95.º, n.º 1, alínea q), ambos do Código do Registo Predial).

O título constitutivo da propriedade horizontal, uma vez registado, tem eficácia erga omnes, eficácia ou produção de efeitos em relação à generalidade dos sujeitos ou das pessoas, e prevalece sobre qualquer negócio obrigacional.

O extracto da inscrição de constituição de propriedade horizontal no registo predial deve conter as seguintes menções especiais: o valor relativo de cada fracção autónoma, expresso em percentagem (%) ou permilagem (‰), e a existência de regulamento, caso este conste do título constitutivo da propriedade horizontal.

Porém, disporão de todos os elementos numa simples fotocópia da escritura pública de constituição da propriedade horizontal (título constitutivo da propriedade horizontal) que poderão facilmente solicitar ao construtor do prédio/vendedor/promotor imobiliário das fracções autónomas e/ou junto do cartório notarial onde foi outorgada ou arquivada.

Constituição em prédios novos – Nos prédios novos, o projecto de construção aponta desde logo para a constituição de propriedade horizontal, para venda em regime de propriedade horizontal, que é hoje a situação mais frequente. Esta é normalmente constituída por escritura notarial (negócio jurídico), feita com base em certificação camarária onde conste que o prédio reúne as condições necessárias para ser submetido ao regime de propriedade horizontal (ou exibição do respectivo projecto de construção e, sendo caso disso, dos posteriores projectos de alteração, ambos devidamente aprovados pela câmara municipal, com indicação do destino da edificação e da utilização contemplada para todos os compartimentos (artigos 6.º e 8.º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU); artigo 66.º, n.º^s 1 a 3, do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE)) e devendo depois ser registada no respectivo Registo Predial e averbada nas Finanças, na respectiva matriz predial. (artigo 66.º, n.º 3, do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE); artigo 59.º, n.º 1 e n.º 2 do Código do Notariado; artigo 2.º, n.º 1, alínea b), e 95.º, n.º 1, alínea p), ambos do Código do Registo Predial; artigo 92.º, n.º^s 1 a 3, do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI)).

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Assim, ao descrever o prédio no registo predial o construtor/vendedor/promotor imobiliário pode registar também, desde logo, a propriedade horizontal e as respectivas fracções autónomas.

(Proibida a reprodução, no todo ou em parte, sem prévia autorização expressa, por escrito, do autor)

Código Civil - Propriedade Horizontal

- Código Civil - Livro III, Título II - Capítulo VI -. Propriedade Horizontal, Artigos 1414 º a 1438 º-A, com uma Redacção dada pelo. Decreto-Lei n. º 267/1994, De 25 de Outubro, e Pela Lei n. º 6 / 2006, De 27 de Fevereiro:

Sugiro consulta à alteração Legislativa: Lei n. º 40/2007, de 24 de Agosto (Regime Especial de Constituição Imediata de Associações).