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Escritos Dispersos

"Todos começamos por ser crianças." "Com tempo, perseverança e esperança, tudo se alcança." À minha mulher e às nossas filhas.

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NOTIFICAÇÃO PARA O EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA NA VENDA DE TERRENO RÚSTICO (PREFERENTE CONFINANTE) – MINUTA …

 

NOTIFICAÇÃO PARA O EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA NA VENDA DE TERRENO RÚSTICO (PREFERENTE CONFINANTE) – MINUTA …

Carta Registada com A.R.

José Manuel do Sobreiro e Maria Carolina Alves do Sobreiro (vendedor(es), obrigado(s) à preferência)

Rua Principal, n.º 1235

Riba Baixo

3350-295 PENACOVA

Exm.º(s) Senhor(es)

Acácio José Júnior e Ana Josefina da Bernarda

Proprietário(s) Preferente(s) Confinante(s))

Rua Principal, n.º 1157

Riba Baixo

3350-296 PENACOVA

 

Penacova, Dia de MÊS de ANO

 

ASSUNTO: Comunicação de venda ao preferente confinante - Notificação para o exercício do direito de preferência na venda de terreno rústico, por se tratar de terreno confinante com área inferior à unidade de cultura - prédio rústico – inscrito na matriz predial rústica sob o artigo n.º 42820, da freguesia de Penacova, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Penacova sob o n.º 1455.

 

Exm.º(s) Senhor(es)

 

  1. Venho/Vimos na qualidade de dono(s) e legítimo(s) proprietário(s) dar conhecimento, notificando V.ª(s) Ex.ª(s) que vou/vamos vender o prédio inscrito na respetiva matriz predial matriz rústica sob o artigo n.º 42820, da freguesia de Penacova, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Penacova sob o n.º 1455, constituído por terra de cultura com 52 oliveiras, mato e pinhal, com 2250 metros quadrados, sito em Chão de Forno, freguesia de Penacova, concelho de Penacova, distrito de Coimbra, pelo valor de vinte mil euros, a Tomaz Simões Júnior, interessado na Aquisição [que não é proprietário confinante].

 

  1. O documento que titulará a transmissão (venda) - escritura pública de compra e venda ou documento particular autenticado (DPA) - será realizado/outorgado no prazo máximo de 30 dias – findo o prazo legal de oito dias para o exercício do direito de preferência (cfr. art.º 416.º, n.º 2, do Código Civil) - em local, data e hora a designar pelo(s) vendedor(es), com comunicação prévia de 8 dias aos adquirentes, por carta registada com aviso de receção - e o pagamento do preço será efetuado da seguinte forma:

a) com a assinatura do contrato promessa de compra e venda (CPCV) é paga pelos promitente(s) comprador(es), através de cheque visado ou por transferência bancária para conta bancária indicada pelo(s) promitente(s) vendedor(es), a quantia de 4.000 euros (quatro mil euros), que ocorrerá imediatamente após o prazo para V.ª(s)ª(s) preferirem na referida transmissão;

b) com a outorga da escritura pública de compra e venda ou do documento particular autenticado (DPA) será pago o remanescente que ascende a 16.000 (dezasseis mil euros) e o(s) comprador(es)/adquirente(s) tomarão posse plena do imóvel (prédio rústico).

 

  1. Como proprietário(s) de terreno(s) rústico(s) confinante(s), assiste-lhe(s) o direito de preferir(em) na referida transmissão. Pelo exposto, fico/ficamos a aguardar no prazo legal de oito dias, findo o qual se não houver comunicação validamente expressa de V.ª(s) Ex.ª(s), nesse sentido, caducará o respetivo direito, nos termos do artigo 416.º, n.º 2 do Código Civil, e demais normas legais aplicáveis.

 

  1. Fica(m) assim, por este meio, notificado(s) para, no prazo de oito dias, a contar da data da presente notificação, a qual se considera efetuada na data da receção/assinatura do aviso de receção, de harmonia com o disposto no artigo 1380.º do Código Civil, exercer(em), querendo, o direito de preferência na aquisição do prédio rústico – imóvel sito em Chão de Forno/Penacova, com natureza rústica e inerente inscrição autónoma na matriz predial rústica sob o artigo n.º 42820, da freguesia e concelho de Penacova, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Penacova sob o n.º 1455 -, em virtude de serem proprietários de um prédio confinante com aquele – o prédio com natureza rústica e inerente inscrição autónoma na matriz predial rústica sob o artigo n.º 42821, da freguesia de Penacova - que confronta física e imediatamente com o prédio rústico pretendido vender, pelo preço e condições supra referidas.

 

  1. O imóvel (prédio rústico) objeto da venda será alienado/vendido pelo valor global de 20.000,00 € (vinte mil euros), livre de quaisquer ónus ou encargos, e pago da forma acima referida.

 

  1. Com o eventual exercício do direito de preferência, presume-se que o(s) preferente(s) confinante(s) tenha(m) inspecionado o imóvel (prédio rústico) e conhece(m) bem as suas características – o(s) interessado(s) poderão verificar, no local, o estado atual do bem -, declinando-se qualquer responsabilidade pelo seu estado de conservação.

 

7.Todos os custos inerentes e indispensáveis à concretização da venda/celebração da escritura/documento particular autenticado (DPA) de compra e venda, impostos (designadamente IMT e IS) e emolumentos respeitantes a registos serão suportados pelo(s) preferente(s) adquirente(s).

 

  1. Alerta-se que a presente notificação do(s) obrigado(s) à preferência, contendo todos os elementos necessários e essenciais à decisão do(s) preferente(s), configura uma proposta contratual que, uma vez aceite, se torna vinculativa (cfr. art.º 410.º do Código Civil).

 

  1. Caso V.ª(s) Ex.ª(s) não se pronuncie(m) expressamente, por escrito, dentro do prazo estipulado, aceitando as condições da compra e venda, presumir-se-á tacitamente que não pretende(m) exercer aquele direito de preferência que, recorde-se, pertence-lhe(s) por força da letra da lei, considerando-se então caducado o respetivo direito.

 

Com os melhores cumprimentos,

 

[Assinatura(s) do(s) Vendedor(es), obrigado(s) à preferência]

N. B.: A presente minuta constitui um mero auxílio, sendo que a sua utilização deverá sempre ser precedida e acompanhada de aconselhamento jurídico de profissional do foro (advogado ou solicitador). Não nos responsabilizamos por eventual erro técnico nem pelo efeito jurídico produzido pela mesma. O(s) utilizador(es) da minuta assume(m) todas as consequências resultantes de tal utilização.

SISTEMA DE INFORMAÇÃO CADASTRAL SIMPLIFICADA ... procedimento de representação gráfica georreferenciada (RGG) ... CADASTRO GEOMÉTRICO DA PROPRIEDADE RÚSTICA (CGPR) ou CADASTRO PREDIAL ...

SISTEMA DE INFORMAÇÃO CADASTRAL SIMPLIFICADA ... procedimento de representação gráfica georreferenciada (RGG) ... CADASTRO GEOMÉTRICO DA PROPRIEDADE RÚSTICA (CGPR) ou CADASTRO PREDIAL ...

 

Lei n.º 65/2019, de 23 de agosto - Mantém em vigor e generaliza a aplicação do sistema de informação cadastral simplificada.

 

OBJETO E ÂMBITO

1 - A Lei n.º 65/2019, de 23 de agosto, mantém em vigor e generaliza a aplicação do sistema de informação cadastral simplificada, instituído pela Lei n.º 78/2017, de 17 de agosto, integrando os seguintes procedimentos:

 

a) O procedimento de representação gráfica georreferenciada (RGG), previsto nos artigos 5.º a 12.º da Lei n.º 78/2017, de 17 de agosto, aplicável aos prédios rústicos e mistos, nos municípios que não dispõem de cadastro geométrico da propriedade rústica (CGPR) ou cadastro predial em vigor;

 

b) O procedimento especial de registo, previsto nos artigos 13.º a 15.º da Lei n.º 78/2017, de 17 de agosto, aplicável aos prédios rústicos e mistos em todo o território nacional, com as especificidades constantes da Lei n.º 65/2019, de 23 de agosto.

 

2 - A Lei n.º 65/2019, de 23 de agosto, cria ainda, no âmbito do sistema de informação cadastral simplificada, o procedimento especial de justificação de prédio rústico e misto omisso, aplicável em todo o território nacional.

 

3 - O novo sistema de informação cadastral simplificado concorre para a elaboração do cadastro predial rústico no plano nacional.

 

4 - A Lei n.º 65/2019, de 23 de agosto, promove igualmente a universalização do Balcão Único do Prédio (BUPi), criado pela Lei n.º 78/2017, de 17 de agosto, enquanto plataforma nacional de registo e cadastro do território (PNRCT), abrangendo os prédios urbanos, rústicos e mistos de todo o território nacional.

 

5 - A operacionalização do regime previsto na Lei n.º 65/2019, de 23 de agosto, depende da celebração de um acordo de colaboração interinstitucional entre o Centro de Coordenação Técnica previsto na alínea a) do n.º 1 do artigo 5.º e cada município, no prazo de um ano a contar da data de entrada em vigor da Lei n.º 65/2019, de 23 de agosto.

 

6 - O acordo de colaboração interinstitucional referido no número anterior é publicitado no Balcão Único do Prédio (BUPi), devendo a sua divulgação ser igualmente promovida durante 60 dias, através das autarquias locais, nomeadamente por divulgação de aviso no sítio na Internet do respetivo município e por afixação de editais.

 

7 - No quadro do Centro de Coordenação Técnica referido no n.º 5, mediante protocolo a celebrar entre a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) e o Instituto dos Registos e Notariado, I. P. (IRN, I. P.), a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) transmite à plataforma Balcão Único do Prédio (BUPi) a informação relativa aos prédios inscritos nas matrizes prediais rústica e urbana, localizados no respetivo município, bem como a identificação dos seus titulares, através do nome e número de identificação fiscal, e respetivo domicílio fiscal.

 

CADASTRO GEOMÉTRICO DA PROPRIEDADE RÚSTICA (CGPR) E CADASTRO PREDIAL

 

A Direção-Geral do Território é a autoridade nacional responsável pelo CADASTRO GEOMÉTRICO DA PROPRIEDADE RÚSTICA (CGPR) e pelo CADASTRO PREDIAL, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 172/95, de 18 de julho, e pelo Sistema Nacional de Exploração e Gestão de Informação Cadastral (SINERGIC), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 224/2007, de 31 de maio, na sua redação atual, competindo-lhe assegurar:

 

a) A disponibilização no Balcão Único do Prédio (BUPi) da informação sobre os elementos cadastrais existentes, procedendo para o efeito à respetiva informatização e vectorização, até 31 de dezembro de 2022;

 

b) A harmonização da caracterização e identificação dos prédios em regime de cadastro predial;

 

c) A conservação do cadastro predial.

 

O atual Cadastro Geométrico da Propriedade Rústica (CGPR), vigora em 128 concelhos, 118 localizados no território continental e 10 nas Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira. Permite, para além da delimitação dos prédios o conhecimento das parcelas de cultura nestes existentes.

 

PROCEDIMENTO ESPECIAL DE REGISTO DE PRÉDIO RÚSTICO E MISTO OMISSO

 

1 - O procedimento especial de registo de prédio rústico e misto omisso é aplicável aos prédios não descritos no registo ou descritos sem inscrição de aquisição ou reconhecimento de direito de propriedade ou de mera posse em vigor, com as especificidades previstas na Lei n.º 65/2019, de 23 de agosto.

 

2 - Sem prejuízo do disposto no artigo 14.º da Lei n.º 78/2017, de 17 de agosto, o procedimento referido no número anterior pode ser promovido pelos interessados que disponham de documento comprovativo do seu direito de propriedade, na sequência do procedimento de representação gráfica georreferenciada (RGG).

 

PROCEDIMENTO ESPECIAL DE JUSTIFICAÇÃO DE PRÉDIO RÚSTICO E MISTO OMISSO

 

1 - O procedimento especial de justificação de prédio rústico e misto omisso é aplicável aos prédios não descritos no registo ou descritos sem inscrição de aquisição ou reconhecimento de direito de propriedade ou de mera posse em vigor.

 

2 - Ao procedimento especial de justificação de prédio rústico e misto omisso aplica-se, em matéria de competência, o disposto no artigo 13.º da Lei n.º 78/2017, de 17 de agosto.

 

3 - As formalidades prévias, a tramitação e os meios de impugnação do processo especial de justificação são estabelecidos por decreto regulamentar.

 

ANOTAÇÃO À DESCRIÇÃO (registo predial)

 

Para efeitos do previsto no artigo 18.º da Lei n.º 78/2017, de 17 de agosto, no caso de prédios descritos, a existência de representação gráfica georreferenciada (RGG) é comunicada por via eletrónica ao sistema de informação de registo predial.

 

REGIME EMOLUMENTAR E TRIBUTÁRIO

 

1 - Mantém-se em vigor o REGIME DE GRATUITIDADE EMOLUMENTAR E TRIBUTÁRIA previsto no artigo 24.º da Lei n.º 78/2017, de 17 de agosto, passando a aplicar-se aos prédios rústicos e mistos com área igual ou inferior a 50 ha, sendo o mesmo ainda alargado aos seguintes atos e procedimentos:

 

a) Os atos praticados no âmbito do procedimento especial de justificação previsto na Lei n.º 65/2019, de 23 de agosto;

 

b) Os atos de registo relativos a prédios rústicos ou mistos não descritos, ou descritos sem inscrição de aquisição ou reconhecimento de direito de propriedade ou de mera posse em vigor, desencadeados pelos interessados junto de qualquer serviço de registo nos termos previstos no Código do Registo Predial, desde que apresentem configuração geométrica cadastral;

 

c) Os documentos emitidos pelas entidades ou serviços da Administração Pública destinados a instruir o procedimento de representação gráfica georreferenciada (RGG) e a suprir as deficiências do pedido de registo de aquisição, efetuado nos termos gerais do Código do Registo Predial, de prédio rústico ou misto não descrito ou descrito sem inscrição de aquisição ou reconhecimento de direito de propriedade ou mera posse em vigor, desde que instruído com a representação gráfica georreferenciada (RGG) do prédio, ou que apresentem configuração geométrica cadastral;

 

d) A representação gráfica georreferenciada (RGG) de prédios efetuada pelas entidades públicas, ou a pedido dos interessados junto daquelas, destinada a instruir o procedimento especial de justificação previsto na Lei n.º 65/2019, de 23 de agosto;

 

e) Os procedimentos simplificados de sucessão hereditária celebrados nos serviços de registo que sejam necessários à regularização da situação registal dos prédios rústicos e mistos não descritos.

 

2 - O REGIME DE GRATUITIDADE ANTERIORMENTE PREVISTO VIGORA PELO PRAZO DE QUATRO ANOS:

 

a) A contar da data de entrada em vigor da Lei n.º 65/2019, de 23 de agosto, para os municípios piloto referidos no artigo 31.º da Lei n.º 78/2017, de 17 de agosto, e para os municípios que dispõem de CADASTRO GEOMÉTRICO DA PROPRIEDADE RÚSTICA (CGPR) ou CADASTRO PREDIAL em vigor;

 

b) A contar da data de celebração do acordo de colaboração interinstitucional referido no n.º 5 do artigo 1.º, da Lei n.º 65/2019, de 23 de agosto, para os restantes municípios.

 

3 - O regime de gratuitidade aqui previsto aplica-se aos prédios integrados em terrenos baldios, independentemente da área.

 

4 - A INSCRIÇÃO DOS PRÉDIOS RÚSTICOS OMISSOS NA MATRIZ NÃO DÁ LUGAR À APLICAÇÃO DE COIMAS, À INSTAURAÇÃO DE PROCESSO POR INFRAÇÃO TRIBUTÁRIA OU À LIQUIDAÇÃO E COBRANÇA DE IMPOSTOS E JUROS DEVIDOS ATÉ À DATA DA REGULARIZAÇÃO.

 

REGULAMENTAÇÃO

 

Mantém-se em vigor o Decreto Regulamentar n.º 9-A/2017, de 3 de novembro, que deve ser objeto de alteração no prazo de 60 dias a contar da data de entrada em vigor da Lei n.º 65/2019, de 23 de agosto, por forma a regulamentar as especificidades constantes da mesma.

 

PRODUÇÃO DE EFEITOS

 

A Lei n.º 65/2019, de 23 de agosto, produz efeitos a partir de 1 de novembro de 2018, considerando-se ratificados todos os atos praticados ao abrigo do regime previsto na Lei n.º 78/2017, de 17 de agosto, até à data de entrada em vigor da Lei n.º 65/2019, de 23 de agosto [vigente desde 24 de agosto de 2019].

Novos critérios de classificação e reclassificação do solo (urbano/rústico) no território nacional ...

Decreto Regulamentar n.º 15/2015, de 19 de Agosto - Estabelece os critérios de classificação e reclassificação do solo, bem como os critérios de qualificação e as categorias do solo rústico e do solo urbano em função do uso dominante, aplicáveis a todo o território nacional.

 

DEFINIÇÃO DOS USOS DOMINANTES DO SOLO

O SOLO URBANO corresponde ao que está total ou parcialmente urbanizado ou edificado e, como tal, afecto em plano territorial à urbanização ou edificação.

 

O SOLO RÚSTICO corresponde àquele que, pela sua reconhecida aptidão, se destine, nomeadamente ao aproveitamento agrícola, pecuário, florestal, à conservação e valorização de recursos naturais, à exploração de recursos geológicos ou de recursos energéticos, assim como o que se destina a espaços naturais, culturais, de turismo e recreio, e aquele que não seja classificado como urbano.

 

A aprovação da lei de bases da política pública de solos, de ordenamento do território e de urbanismo, através da Lei n.º 31/2014, de 30 de Maio e, na sua sequência, a revisão do regime jurídico dos instrumentos de gestão territorial (RJIGT), aprovada pelo Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de Maio operou uma profunda reforma no modelo de classificação do solo, eliminando a categoria operativa de solo urbanizável. O ACTUAL CONCEITO DE TERRENOS “URBANIZÁVEIS” DESAPARECE, PASSANDO A EXISTIR APENAS SOLO RÚSTICO E SOLO URBANO.

 

Para a RECLASSIFICAÇÃO DO SOLO RÚSTICO EM SOLO URBANO exige-se agora a demonstração da sustentabilidade/viabilidade económica e financeira da transformação do solo rústico em urbano, através de indicadores demográficos e dos níveis de oferta e procura do solo urbano.

 

Para aceitarem a urbanização de solo rústico, os Municípios vão ser obrigados a efectuar estudos de viabilidade económico-financeira que justifiquem a decisão de RECLASSIFICAÇÃO DO SOLO RÚSTICO EM SOLO URBANO.

O Decreto Regulamentar n.º 15/2015, de 19 de Agosto, ao estabelecer critérios mais exigentes de classificação e reclassificação do solo, bem como os critérios de qualificação e as categorias do solo rústico e do solo urbano em função do uso dominante, visa também limitar as expectativas de construção em terrenos que são apontados como “potencialmente urbanizáveis”. Assim, sempre que decidirem avançar com a urbanização de um terreno classificado como rústico, as câmaras municipais vão estar obrigadas à realização prévias de estudos de viabilidade económico-financeira da operação, por forma a não onerar desproporcionadamente todos os munícipes, originando elevados encargos com infraestruturas que oneram todos os munícipes mas só aproveitam a muito poucos.

 

De facto, também em nome do princípio da sustentabilidade do solo, a reclassificação do solo como urbano é limitada ao indispensável, e deve ser sustentável dos pontos de vista económico e financeiro, traduzindo uma opção de planeamento que deve ser objeto de contratualização, fixando-se o PRAZO PARA A EXECUÇÃO DA OPERAÇÃO URBANÍSTICA, os ENCARGOS A SUPORTAR e a REDISTRIBUIÇÃO DE BENEFÍCIOS E ENCARGOS.

 

A definição dos usos dominantes, bem como das categorias relativas ao solo urbano e rústico, obedecerá a critérios uniformes, aplicáveis a todo o território nacional, estabelecidos no Decreto Regulamentar n.º 15/2015, de 19 de Agosto.

 

É neste contexto que se cumpre o objectivo de estabelecer os critérios a observar pelos municípios, comunidades intermunicipais e associações de municípios no âmbito dos procedimentos de elaboração, alteração e revisão dos planos territoriais de âmbito intermunicipal e municipal, assim se permitindo que, num domínio de elevada complexidade técnica, possam aqueles planos dispor de uma base harmonizada de critérios.

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